裁判字號：臺灣高等法院臺中分院89年上字第136號民事判決
裁判日期：民國89年08月22日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決八十九年度上字第一三六號
上訴人甲○○訴訟代理人 洪武明 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 林志忠 律師
李郁芬 律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十二日臺灣臺中地方法院八十八年訴字第三一七九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落台中市○○區○○段○○○○號（重測前為水崛頭段三七七之七）土地、面積七五六Ｏ．八一平方公尺交還與上訴人及共有人曾 紘騰 。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠所謂不自任耕作，即未自任耕作承租之耕地，亦與轉租無異，故無論全部或一部
分不自任耕作即為全部或一部分轉租，原訂租約均屬全部無效，應由出租人收回耕地（參照最高法院六十三年台上五九九號判例）。本件被上訴人放棄耕作原判決附圖Ａ部分內屬於上訴人應有部分之土地，依前揭判例意旨，即為不自任耕作並與轉租無異，上訴人依法得收回土地，原判決以除Ａ部分土地，餘仍供為耕作之用為由，判決上訴人敗訴，係將前開上訴人放棄耕作之土地，挪移至Ａ部分以外，就應有部分定義之認定，顯有違誤。按上訴人既不否認將系爭土地之一部分借與他人搭蓋竹屋即係非自任耕作，自與將耕地一部份轉租之情形無異．．．（參照最高法院四十八年台上字第一三六二號判例），本件如前述附圖Ａ部分之耕地，原由被上訴人占有耕作，為被上訴人於原審所自認，被上訴人無論係基於何種原因拋棄占有，任由他人搭蓋工廠，生產塑膠、堆放廢料等等，均屬不自任耕作，應由上訴人收回耕地，原判決理由三：「是被告向原告承租之土地係存在於系爭土地之每一部分」，係認定承租標的物非特定部分，但同項理由：「是被告之承租權，非存於現由鏡清公司所占有使用建廠房部分之土地甚明」，卻認定承租標的物特定於工廠用地以外之土地，前後理由顯有互為矛盾之違法。原判決理由既認定：「被告使用系爭土地全部，然已無從分別那一部分係原告所有，那一部分係 曾紘騰 所有」，同理由復認定：「系爭土地除上開如附圖所示Ａ部分土地外，餘現仍供為耕作之用」，前者認定承租標的物遍及系爭土地每一部分，後者卻又認定承租標的物存在於Ａ部分以外之土地，顯係將Ａ部分土地內被上訴人向上訴人承租之應有部分土地挪移至Ａ部分以外之土地，前後理由互為矛盾至為明顯。耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事，原訂租約無效．．．，經最高法院六十八年台上字第二五八號著有判例。被上訴人不自任耕作或轉租耕地，二者只要有一成立，則原訂租約全部無效，原判決理由僅以附圖Ａ部分土地出租者為曾紘騰而非被上訴人，置前開轉租及不自任耕作之事實於不顧，遽為上訴人敗訴之判決殊嫌率斷。又無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者應負回復原狀之責任。民法第一百十三條所明定。被上訴人占有並耕作整筆土地，與另一共有人曾紘騰為父子關係，自明知耕地出租他人蓋工廠為無效，依法應負回復原狀之責。茲因出租標的物為應有部分，且共有人亦無分管之約定，依法無法點交，故上訴人本於耕地三七五減租條例之特別規定，法律行為無效回復原狀之請求權及依民法第八百二十一條、第七百六十七條規定，為全體共有人請求被告返還系爭土地與全體共有人，即請求回復原狀為轉租前之狀況（由上訴人與曾紘騰共有）於法並無不合。至於附圖Ａ部分為訴外人占有搭建工廠，但其工廠為違章建築，隨時將被拆除，有台中市政府第四一九一二號函附卷可稽，依法而論自不得因違章建築存在而阻礙合法權利之行使，足證原判決以：「附圖Ａ部分之占有人既為訴外人鏡清公司，則上訴人要求被告返還系爭土地全部亦有未合」為由，駁回上訴人在原審之請求，似有違誤，蓋上訴人之請求實為回復出租前之共有狀態而已，第三人之占有與本件無關，需回復原狀後始得另行起訴解決。
㈡被上訴人因將承租標的物轉租及不自任耕作，故兩造原訂之租約無效，而系爭土
地另一共有人曾紘騰將特定部分（附圖Ａ部分）出租與鏡清公司，係屬共有物之處分，非應有部分之處分（參照 姚瑞先 著民法物權論六十一年九月再版第一百二十三頁）。其處分前未以書面通知共有人（即上訴人），其處分行為依法不生效力（參照最高法院七十二年度台上字第四Ｏ六八號民事判決）。故被上訴人及訴外人鏡清公司占有系爭土地均為無權占有，被上訴人辯稱：「被上訴人使用系爭土地係有權占有」、及「被上訴人無向鏡清公司主張任何權利」等亦無法律依據。共有人曾紘騰將特定部分出租，為共有物之處分，非應有部分之處分，故其答辯狀所稱：「共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權」云云，顯不足採。
三、證據：引用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠上訴人辯稱：系爭土地係被上訴人轉租予訴外人鏡清塑膠股份有限公司(以下簡
稱鏡清公司)云云，顯屬無稽，蓋鏡清公司所租用之土地，根本非被上訴人所轉租，而係由訴外人 曾絃騰 ，即系爭土地之另一共有人所出租，且土地租賃契約亦係由訴外人 鄭坤霖 與曾絃騰所簽訂，與被上訴人毫無關係，對此有土地所有權狀及土地租賃契約附卷可稽，並經原審查明屬實，自不容上訴人空言否認。上訴人雖以曾紘騰與被上訴人係父子關係為由，認如非被上訴人同意轉租，訴外人曾紘騰又豈能將系爭土地點交予訴外人鏡清公司云云，惟按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。民法第八百十八條定有明文。曾紘騰就系爭土地之持分為七五三二分之六三○九，依民法第八百十八條規定，訴外人曾紘騰按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權限，則曾紘騰將其應有部分，出租與訴外人鏡清公司設置工廠營業使用，且租賃面積僅為九百三十五坪，並未逾越其應有部分之範圍，則訴外人曾紘騰既係合法使用收益其應有部分，根本與上訴人所稱之轉租行為無涉，被上訴人又何來同意轉租可言？又系爭土地因為上訴人與曾紘騰所共有，被上訴人除就上訴人之應有部分承租耕作之外，曾紘騰亦曾以其持分範圍內部分土地供被上訴人耕作，即被告自耕之範圍原及於系爭土地之全部，嗣曾紘騰以其應有部分出租予訴外人鄭坤霖，被上訴人自應將其出租部分之土地交還，僅能就上訴人出租之部分及曾紘騰共有之其餘土地耕作，此乃被上訴人尊重系爭土地共有人使用收益其應有部分之結果。復以應有部分者，乃各共有人對其所有權在分量上應享有部分，所有分量上應享有之部分，乃指其成數（或比例）而言，為抽象之存在於共有物之每任何一部分，而非具體的侷限於共有物之特定部分，最高法院五十七年台上字第二三八七號判例明白揭示。被上訴人係向上訴人承租其應有部分，乃兩造不爭之事實，則原審據上開最高法院五十七年台上字第二三八七號判例意旨，認定被上訴人向上訴人所承租者，係存在於系爭土地之每一部分，並於上訴人應有部分之分量上對於系爭土地有使用、收益之權利，而非對於系爭土地之特定部分有使用、收益權，亦即被上訴人之承租權，並非存之於現由訴外人鏡清公司所占有、使用建廠部分之特定部分土地，當然亦非存於該廠房以外之特定部分土地，而係存在於系爭土地之每一部分，原審判決理由並無任何矛盾之處。按依民法第八百二十一條規定：各共有人對於第三人，得就共有物全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。所謂本於所有權之請求，係指民法第七百六十七條所規定之物權的請求權而言，最高法院二十八年上字第二三六一號判例可資參照。再依民法第七百六十七條規定，第三人為無權占有或侵奪其所有物時，所有權人始得行使物上請求權。故共有人如欲行使民法第八百二十一條之共有物返還請求權，其相對人必係無權占有或侵奪共有物之第三人，然查本件被上訴人使用系爭土地係基於與上訴人間之土地租賃契約法律關係，係有權占有而非無權占有，自無該條規定適用之情形；況如原審判決附圖所示Ａ部分土地，既已有本件系爭土地之他共有人出租予第三人鏡清公司，被上訴人就該部分土地並未占有或使用，被上訴人就該部分土地亦無任何占有或使用收益之權限，被上訴人更無向鏡清公司主張任何權利之餘地，則上訴人要求被上訴人應返還系爭土地全部，於法無據。
㈡上訴人復辯稱：被上訴人無論係基於何種原因拋棄占用，任由他人搭蓋工廠，均
屬不自任耕作，應由上訴人收回耕地云云。惟按系爭土地除原審判決附圖所示Ａ部分，係由該土地之他共有人出租予第三人鏡清公司外，其餘土地均係由被上訴人自任耕作，對此亦經原審現場履勘屬實，且為上訴人所不否認，則被上訴人何來拋棄占用，不自任耕作情事？至原審判決附圖所示Ａ部分土地，乃系爭土地之共有人出租予他人，與被上訴人無關，被上訴人亦無將該部分土地轉租予他人情事，又何來違約可言？上訴人抗辯稱因為該部分地已由他人搭蓋工廠，應由其收回耕地云云，實不可採。
㈢上訴人雖又稱其之請求為回復出租前之共有狀態而已，第三人之占有與本件無關
，需回復原狀後始得另行起訴解決云云。查上訴人提起本件訴訟之訴之聲明及上訴聲明第二項均載稱：「被上訴人應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地、面積七五六○．八一平方公尺，交還與上訴人及共有人曾紘騰」，是依其所請，其顯然係要求被上訴人應返還系爭土地全部，然承前所述，系爭土地如附圖所示Ａ部分，已為他人所占用，被上訴人根本無從將該部分土地返還予上訴人，因此上訴人要求被上訴人應返還系爭土地全部云云，於法相違，至上訴人主張其請求為回復出租前之共有狀態云云，亦顯然與其前開聲明主張相互矛盾。
三、證據：引用原審立證方法。理由
一、本件上訴人起訴主張：坐落台中市○○區○○段○○○○號、面積七五六０、八一平方公尺土地，為其與被上訴人之子曾紘騰所共有（上訴人應有部分為七五三二分之一二二三，曾紘騰之應有部分為七五三二分之六三○九），其應有部分（約一二二七平方公尺）與被上訴人訂有耕地三七五租約，出租予被上訴人耕作，然被上訴人竟未自任耕作將之出租予訴外人鏡清公司興建廠房，已違反耕地三七五條例第十六條規定系爭耕地租約應為無效，被上訴人已無權占有系爭土地，爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條之規定，訴請被上訴人將系爭土地全部，返還予上訴人及其他共有人曾紘騰等語；被上訴人則以：被上訴人並未將系爭耕地出租予第三人鏡清公司興建廠房，而係系爭土地共有人之一被上訴人之子曾紘騰（原名 曾秋龍 ）所出租，被上訴人並無未自任耕作之情事，系爭耕地租賃契約仍屬有效，被上訴人亦非無權占有系爭土地等語，資以抗辯。
二、上訴人主張系爭土地係上訴人與被上訴人之子曾紘騰所共有，上訴人將其應有部分七五三二分之一二二三（面積為一二二七平方公尺）出租予被上訴人耕作，兩造間並訂有三七五耕地租約等情，有上訴人提出之系爭土地登記簿謄本、及私有耕地租約各一件附卷可稽，並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分主張為真實。惟上訴人主張被上訴人並未自任耕作，卻將系爭耕地出租予訴外人鄭坤霖作為鏡清公司廠房使用，已違反耕地三七五條例第十六條自任耕作之規定一節，則為被上訴人所否認，並以上詞置辯，經查：
系爭土地共有人即被上訴人之子曾紘騰於八十七年三月十五日將系爭土地如原判決附圖所示Ａ部分土地，出租予訴外人鄭坤霖作為鏡清公司廠房之用，有上訴人提出之土地租賃附強制執行契約書一件附卷可稽，並經原審會同台中市中興地政事務所履勘現場測繪屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷足憑，足見；系爭土地如原判決附圖所示Ａ部分土地，確有出租予訴外人鄭坤霖之情事，惟依上開租賃契約書所載：立租賃契約出租人係訴外人即系爭土地共有人曾絃騰、承租人為訴外人鄭坤霖，並未見被上訴人於該租賃契約書上有所署名，被上訴人雖與訴外人曾紘騰為父子關係，惟畢竟為不同之人格，上訴人以如非被上訴人同意轉租，訴外人曾紘騰又豈能將系爭土地點交予訴外人鏡清公司云云，並未據上訴人舉證以實其說，自不可採，是上開如附圖所示Ａ部分土地係訴外人曾紘騰出租予訴外人鄭坤霖，而非被上訴人所出租等情，應無疑義。按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。民法第八百二十條第一項定有明文。共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力（最高法院八十五年度台上字第二一三九號判決參照）。系爭土地之共有人即訴外人曾紘騰將系爭上開Ａ部分土地，未經上訴人之同意擅自出租予訴外人鄭坤霖，係上訴人與共有人曾紘騰間內部之問題，其應向共有人曾紘騰、或向訴外人鄭坤霖主張權利，要與被上訴人無關。被上訴人承租面積為０、一二二三甲，因另共有人為被上訴人之子，被上訴人自始即耕作系爭土地之全部０、七五六０八一公頃，目前仍耕作如上Ａ部分以外之其餘土地，超出上開承租面積一節，為上訴人所不爭執，並經原審現場履勘查明屬實，訴外人曾紘騰將如上Ａ部分土地出租予訴外人鄭坤霖，致被上訴人不能耕作該部分土地，亦僅是被上訴人耕作範圍受到限縮而已，惟仍超出承租面積，尚難遽認被上訴人對承租系爭耕地部分有不自任耕作之情形，既無不自任耕作情事，上訴人依耕地三七五條例第十六條規定主張收回系爭耕地，核屬無據，自無足取。
三、綜上所述；上訴人既無收回系爭耕地之事由，則其本於無權占有法律關係訴請被上訴人應返還系爭土地之全部予上訴人及其他共有人曾紘騰，為無理由，其假執行之聲請亦失所依附，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回假執行之聲請，並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予發棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中華民國八十九年八月二十二日~B1民事第四庭審判長法官黃斐君~B2法官陳蘇宗~B3法官張浴美右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官郭振祥中華民國八十九年八月二十四日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｙ