臺灣高等法院臺南分院89年度重上字第36號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院89年重上字第36號民事判決

裁判日期：民國89年08月22日

裁判案由：給付買賣價金

臺灣高等法院臺南分院民事判決八十九年度重上字第三六號Ｋ
上訴人庚○○訴訟代理人楊丕銘律師被上訴人統將建設事業有限公司設台南市○○街○○號法定代理人乙○○被上訴人丙○○
己○○
戊○○
丁○○
甲○○○右六人共同訴訟代理人鄭慶海律師
邱玲子律師右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十日臺灣臺南地方法院八十七年度重訴字第一○○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決第二項所載「被告應於原告交付無瑕疵：：：基地時給付：：：」應更正為「上訴人應於被上訴人將如附表所示之瑕疵修護並交付房屋基地之同時給付：：：」。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人在被上訴人尚未將系爭房屋之瑕疵補正前係得就未付價金之全部行使同時履行抗辯權，故原判決謂上訴人僅能在「與補正瑕疵所需費用相當」之額度內行使同時履行抗辯權云云實無理由。
按本件原判決雖亦認定系爭房屋確係在訂約後、交付前存有可歸責於被上訴人之諸多瑕疵，致在被上訴人補正系爭房屋之瑕疵前，上訴人可拒絕受領系爭房屋並可行使同時履行抗辯權以拒絕價金之支付，然原判決卻謂上訴人僅能在「與補正瑕疵所需費用相當」之額度內、而不能就未付價金之全部行使同時履行抗辯權。惟查，民法第二三五條規定「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力」，最高法院卅一年上字第二四八一號判例意旨稱「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二三五條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不付遲延責任」，在買賣契約，買賣標的物必須符合預定之效用暨約定之效用始可，故預定之效用暨約定之效用即成為買賣契約內容之一部份，買賣標的物存有瑕疵即係其欠缺預定效用或約定效用、即係與契約訂定之內容不符致不生提出之效力並致買受人得拒絕受領，是民法第三五八條規定與民法第二三五條規定暨卅一年上字第二四八一號判例意旨實具相同趣旨；基上規定暨判例，本件被上訴人所欲提出交付之系爭房屋既尚存有諸多瑕疵，則被上訴人自不生給付提出之效力而上訴人自亦有權拒絕受領，此際所謂「被上訴人不生給付提出之效力」當然係指「被上訴人就系爭房屋之全部不生給付提出之效力而非僅就瑕疵之部份不生給付提出之效力」、所謂「上訴人有權拒絕受領」當然係指「上訴人有權拒絕受領系爭房屋之全部而非僅得拒絕受領瑕疵之部份」，蓋以該等瑕疵就如影隨形地附在系爭房屋上而無由自系爭房屋中割裂出來，是以倘若不採上開見解者則豈非變相地使「被上訴人不依債務本旨所提出具有瑕疵之系爭房屋能發生給付提出之效力」、豈非變相地使「上訴人無從拒絕受領該不依債務本旨所提出具有瑕疵之系爭房屋」、豈非使不依債務本旨而提出瑕疵物之被上訴人竟能強迫無辜之上訴人受領致使上開法律規定暨判例意旨完全喪失其規範功能呢，是顯而易見的是：「在被上訴人就所欲提出交付之系爭房屋之瑕疵補正前，被上訴人就系爭房屋之全部不生給付提出之效力，同時上訴人就未付價金之全部自得基於同時履行抗辯而拒絕支付」，準此則原判決謂上訴人僅能在「與補正瑕疵所需費用相當」之額度內行使同時履行抗辯權云云即毫無理由可言（蓋：如採原判決之見解則會發生如下荒謬絕倫之窘況：系爭房屋存有瑕疵，被上訴人未予補正瑕疵即擬交付予上訴人，上訴人則基於瑕疵而拒絕受領，被上訴人即訴請上訴人給付全部價金，原判決即判決「上訴人於被上訴人補正瑕疵之同時應給付被上訴人與瑕疵同額之價金，上訴人另應給付被上訴人其餘價金之全部」，此際由於被上訴人所不能立即取得執行名義之價金僅係與瑕疵等額之價金而巳，則被上訴人還會去補正瑕疵嗎，則被上訴人不用交付即能取得全部應得之價金致其後所有建商豈非更加怠於交屋呢，則上訴人依法所享有之拒絕受領權將置於何地呢，則依法拒絕受領之上訴人等於必須支付全部應付價金而同時卻不能取得房屋致豈非較諸不拒絕受領時更為不利呢，凡此種種豈非至為荒謬呢，由此益證原判決所持之法律見解之絕不可採）。
（二）退言之，依系爭契約書之約定則上訴人支付價金之義務，係以「被上訴人巳按系爭契約所載之上訴人住址以書面掛號郵寄通知上訴人支付」為停止條件，而上開停止條件並未成就，致上訴人支付價金之義務尚未發生，故原判決謂系爭契約就上訴人支付價金之義務並未附有停止條件云云實無理由。
按依系爭房屋合約書第四條、第五條、第十九條約定（在土地合約即係第三條、第四條），則必須被上訴人通知上訴人繳款、且被上訴人之通知必須以書面為之，上訴人始發生「於受被上訴人書面通知後七日內繳款」之義務，此即兩造合意：上訴人支付價金之義務係以「被上訴人巳按系爭契約所載之上訴人住址以書面掛號郵寄通知上訴人支付」為停止條件；然本件，被上訴人根本未曾以書面通知上訴人繳款，則上訴人支付價金之停止條件乃未成就，從而上訴人之「於受被上訴人書面通知後七日內繳款」之義務乃無從起算暨發生，以致本件被上訴人請求上訴人支付價金即無理由。雖原判決謂：揆諸前揭契約內容，該約定應係為使兩造之法律關係趨於單純及舉證之便所設，要難認被上訴人之書面通知係上訴人給付價款義務之停止條件，從而上訴人執以拒卻，要非可採云云。惟查，原判決之上開認定顯然違背系爭契約條文之原意，蓋以系爭契約第十九條係約定稱「甲乙雙方相互間所為之洽商、徵詢或通知辦理事項，均以書面按本契約所載之住址掛號郵寄為準。如因拒收或無法送達遭致退回者，均以郵局第一次投遞日視為送達日期」云云，基上約定內容顯然可知兩造係合意將該條做為效力約定而非僅僅意在「使兩造之法律關係趨於單純及舉證之便」，蓋以若非如此者則該條後段便不會緊接著就效力予以明確地約定稱「如因拒收或無法送達遭致退回者，均以郵局第一次投遞日視為送達日期」了，是兩造顯然將上開約定當做係與效力有關之停止條件之合意，從而原判決認定其非係關於停止條件之約定者實屬違背上開條文之顯然文義而毫無足取。次查，更何況，民法第九十九條規定「附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力。．．．依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約」，基此規定，一旦法律行為在形式上附有停止條件時，原則上該法律行為之效力即繫於停止條件之成就與否，例外地僅於當事人另有特約否定「該法律行為之效力繫於停止條件」時始會使該停止條件非效力化；而本件，系爭契約第十九條之約定，在形式上巳為停止條件之約定，且該條約定中又無特約否定「該法律行為之效力繫於停止條件」，是依民法第九十九條規定而論，系爭契約第十九條約定係屬附停止條件之約定實至為顯然，由此益證原判決認定其非停止條件之約定者為毫無依據。
（三）次按，依系爭房屋預定買賣合約書第五條、第九條、代辦貸款委託書第三條及第六條之約定（在系爭土地預定買賣合約書係第四條、第六條、代辦貸款委託書第三條及第六條之約定），則兩造在辦理所有權移轉登記之同時也應辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續（即上訴人必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部份之價金）。然而本件兩造在辦理所有權移轉登記之同時卻並未依上開合約書第五條、第九條、代辦貸款委託書第三條及第六條之約定辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續，從而兩造無異係以上開現實之行為表示上訴人就貸款價金之支付可不受上開合約書第五條、第九條、代辦貸款委託書第三條及第六條之約定之拘束，亦即被上訴人至少巳以其上開現實之行為同意「上訴人可不必在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部份之價金」，此不論自民法第一六一條規定「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立」觀之、抑自默示合意觀之、抑自民法第一四八條權利濫用之禁止暨誠信原則觀之（即禁止出爾反爾），均甚為顯然。被上訴人既至少巳以其上開現實之行為同意「上訴人可不必在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部份之價金」，那麼「上訴人支付貸款部份之價金」究竟應在何時為之，則兩造並未進一步加以約定，此際即應依民法第三六九條（或民法第二六四條）之規定決之，而依上開法條則上訴人交付貸款價金之義務即係與被上訴人交付房屋之義務同時行之，準此則當被上訴人所提出欲交付之系爭房屋存有如上所述不合債務本旨之瑕疵，致被上訴人不生給付提出之效力而上訴人亦依法拒絕受領時，上訴人就貸款部份之價金自得一併基於同時履行抗辯而拒絕支付予被上訴人至明（按：至於自備款中房屋部份未付之交屋款三萬元、土地部份未付之交屋款二萬元，則上訴人當然能基於同時履行抗辯而拒絕支付予被上訴人實不待言；另自備款中房屋部份未付之「內飾完成款」二萬元、土地部份未付之「內飾完成款」五萬元，亦係只要被上訴人並未完成內飾者，上訴人即可依民法第三六九條或第二六四條規定拒絕給付該期之自備款價金至明，而依原判決第廿二頁第十一行至第十四行所載則被上訴人巳自承系爭房屋尚有衛浴設備不全、玻璃破碎、牆壁龜裂、牆面有 白華 現象、地板滲出黑色粘稠液體等內飾尚未完成之瑕疵，從而就該等內飾完成款，上訴人自亦得基於同時履行抗辯而拒絕支付予被上訴人至明）。雖原判決就此謂「參之證人 吳明昌 證稱：系爭房地由伊代辦過戶及貸款手續，因上訴人指定要向六信貸款，但六信規定要過戶才能辦理貸款，故伊代辦過戶手續後，聯絡到上訴人要辦理貸款手續，但上訴人拒不出面，故最後無法辦理貸款等語，要難認被上訴人有解免上訴人依約支付貸款部份價金之義務」云云。惟查，證人吳明昌係被上訴人所委請之人，依彼等之關係則證人吳明昌巳難免為偏頗於被上訴人之證言，是證人吳明昌之證言乃不能遽信；次查，在以承買人之名義向金融機構申請房貸之案例，均區分為兩個步驟，第一個步驟為向金融機構遞出房貸申請書而於此步驟中則金融機構不會要求房屋必須業巳過戶至承買人名下，第二個步驟則為金融機構撥付銀貸款項予承買人而於此步驟則金融機構不但會要求房屋必須業巳過戶至承買人名下、亦且會要求房屋業巳設定相當金額之抵押權予金融機構、更且會要求承買人及保證人業巳踐行對保手續，基此倘證人 吳昌明 所陳「但六信規定要過戶才能辦理貸款」係指前開第一個步驟而言者即可證明其證言不實而不足採取，蓋以就此可向六信函詢明，而倘證人吳昌明所陳「但六信規定要過戶才能辦理貸款」係指前開第二個步驟而言者則其證言即毫無意義，蓋以此為當然之情而毫無出乎意料之外可言致證人吳昌明所稱「因上訴人指定要向六信貸款，但六信規定要過戶才能辦理貸款，故伊代辦過戶手續後，聯絡到上訴人要辦理貸款手續」云云即亦有不實，是不論何者均在在證明證人吳昌明證言確實不足採信；末查，上訴人係主張「依系爭契約之約定，被上訴人在辦理過戶予上訴人之前，上訴人應先辦妥貸款之申請（按：此係前述之第一個步驟致在系爭房屋尚未過戶至上訴人名下時即可辦理，是證人吳昌明之證言無損於此部份事實之成立）、簽發與貸款同額之本票予被上訴人（按：此當然可在系爭房屋過戶至上訴人名下前辦理者，是證人吳昌明之證言亦無損於此部份事實之成立）等事項；然「被上訴人在將系爭房屋過戶予上訴人時則並未要求上訴人辦理上開貸款之申請、並未要求上訴人簽發與貸款同額之本票，可見被上訴人業巳以其現實之行為表示同意上訴人可延緩辦理上開貸款之申請、可延緩簽發與貸款同額之本票（如上所述，證人吳昌明之證言根本無損於此部份事實之成立），由於上開兩項係上訴人支付銀貸價金之前提事項致被上訴人等於同意上訴人延緩清償銀貸價金」，至於被上訴人同意上訴人延緩至何時始清償銀貸價金呢﹖就此則雙方並未進一步約明致就此即必須依法律之規定決之、而不能再依被上訴人單方片面之意思隨時為之（按：注意，關鍵重點是，就被上訴人同意上訴人延緩至何時始清償銀貸價金乙節業巳不能由被上訴人單方片面決之，是證人吳昌明陳稱其在辦理系爭房屋過戶至上訴人名下之手續後曾聯絡到上訴人要辦理貸款手續云云即係前述被上訴人單方片面之決定而不能發生拘束兩造之效力致證人吳昌明之證言實不具意義），而依法律規定決之則『上訴人之銀貸價金之清償』即必須與『被上訴人之系爭房屋之交付』同時為之」，基上上訴人之主張以觀，則縱然完全採信證人吳昌明之上開證言，其證言亦無否定上訴人上開主張之證明力，故原判決援引證人吳昌明之上開證言以否定上訴人之上開主張者即有顯然之違誤失當。
（四）再退言之，本件允許上訴人基於物之瑕疵而解除契約者，不但並未顯失公平、亦且反而才是真真正正的公平，從而原判決基於上訴人解除契約顯失公平之理由而認定上訴人不得解除契約者實屬顯然之謬誤。
按系爭房屋確有二樓 樑柱 歪斜、應有後院而未建後院、各樓地板不平、地板滲出黑色黏稠液體、各樓牆壁均有嚴重龜裂且部份並有滲水、屋頂未依約定貼磨石子磚、牆面有白華現象等諸多瑕疵。上開瑕疵雖為原判決所認定，然原判決卻謂「其瑕疵要與房屋之結構安全無涉，且可經由修補之方式解決，堪認非屬重大，如上訴人得據以（依民法第三五九條規定）解除契約，顯有失公平。因之，上訴人依物之瑕疵擔保之法律關係，應僅得請求減少價金，而無契約解除權」云云。惟查，以是否涉及結構安全做為認定瑕疵是否重大之標準者顯然失之謬誤，例如房屋根本沒有化糞池、或房屋根本沒有排水設備、或房屋遇雨漏水等瑕疵，該等瑕疵雖均與結構安全無涉，惟顯然均屬重大瑕疵無疑，是原判決以本件瑕疵與結構安全無涉而認定其瑕疵非屬重大者即有顯然之瑕疵。次查，以瑕疵是否可以修補做為認定瑕疵是否重大之標準者亦係顯然之謬誤，例如房屋四壁均無窗戶致無法遮風蔽雨、一樓通往二樓並無樓梯等瑕疵，該等瑕疵雖均可修補，惟顯然均屬重大瑕疵無疑，是原判決以本件瑕疵係可修補而認定其瑕疵非屬重大者即有顯然之違誤。再查，更何況，民法第三五九條規定係僅以「依情形解除契約顯失公平者買受人僅得請求減少價金而不得解除契約」做為判斷標準，該條從未規定以影響結構安全否、瑕疵可以修補否做為買受人得否解除契約之判斷標準，以此觀之，益見原判決所採之判斷標準確有重大之謬誤。末查，參諸民法第三五九條之立法理由謂「但依買賣之情形，其解除契約顯失公平，如限於特定事項所須之物，契約解除，即難銷售者，買受人即不得解除契約，僅得請求減少價金，蓋一方保護買受人之利益，一方仍顧及出賣人之損失也，故設本條以明示其旨」，可見立法者基於限制買受人之解除權係屬例外規定而對於例外規定之適用應予從嚴之立場，則立法者乃以例示方式宣示必須解除契約後出賣人因而發生類如難以另外銷售系爭貨物之重大損失者始應對買受人之解除權予以限制（按：於此應注意的是，依民法第三五九條規定之結構觀之，在物有瑕疵之場合，其係以「買受人可自由選擇解除契約、或選擇減少價金」為原則，以「如解除契約顯失公平者則買受人僅得減少價金」為例外，由於例外規定必須從嚴適用乃法律之基本原則、而上開例外規定又特於適用之前提「顯失公平」上冠以「顯失」兩字致上開例外規定之適用自應嚴上加嚴，否則無以保護經濟上較為弱勢之買受人，此即上開立法者之立法理由之精義所在，吾人對於民法第三五九條但書規定如不以此等角度予以適當地瞭解者則將會過於濫用民法第三五九條但書規定致斲傷扭曲了民法第三五九條本文規定之立法功能，此誠非追求正義、公平之法律所應為）；而本件，系爭房屋並非係為上訴人之特定需求所量身定做者致解除契約後被上訴人並無難以另外銷售之情，從而系爭契約之解除自對被上訴人無何「顯失」公平可言，亦即本件並不該當適用民法第三五九條但書規定之要件致上訴人當然可依民法第三五九條本文規定自由選擇地行使契約解除權無疑，故原判決就此部份所為之認定顯然不符民法第三五九條之規範目的而毫無足取；尤其，原判決既認定系爭房屋之上開瑕疵均可修補，既然如此，被上訴人既要向上訴人請求支付全部價金者，何以被上訴人竟撒潑無賴地悍拒修補，此情如謂無辜的上訴人不得解除契約而僅得減少價金者，則才是對無辜的上訴人絕大不公、反而對撒潑無賴的被上訴人過度縱容，蓋以系爭房屋既有瑕疵者則被上訴人本來便不能就因而減少之價金對上訴人有所請求，從而減少價金對被上訴人而言可謂仍係令被上訴人取得其應該取得之全部價金致不但對被上訴人係毫髮無傷、亦且令被上訴人仍然達到取得應得價金之全部之目的，如此豈非變相鼓勵出賣人撒潑無賴地更加不願修補瑕疵、如此豈非強迫買受人必須接受明知存有瑕疵之物，法律如對於一個沒有誠意在交付前修補瑕疵之出賣人如此保護、卻對於無辜又無奈之買受人如此漠視者則豈是公平正義之道，由此以觀，則原判決認定無辜的上訴人對於「明知瑕疵存在卻拖延數年仍不修補並要撒潑無賴地將該瑕疵物硬塞給上訴人受領」的被上訴人僅得請求減少價金而不得解除契約者才是真正的顯失公平致毫無足取；何況，身為審判機關之法院，「何妨暫從公平正義之抽象概念中脫身而想像自己是一個無奈的購屋族，想像您所花費不貲鉅資購買並即將進住之心愛房屋，當您在一天的勞累後拖著疲憊的步伐正想投入家的懷抱受其撫慰，孰料一進門卻赫見屋內地板上爬滿令人噁心的黑色黏稠液體並污染了精心舖設的地毯而無由洗滌淨盡，凡此種種，在上訴人拒絕受領後數年之間被上訴人竟毫未改善，此際，難道不許上訴人解除契約者真算公平嗎」，由此益見原判決所持見解之誤謬，是本件准許上訴人解除契約方才是真真正正的公平。
（五）另再退言之，上訴人亦可基於被上訴人拒絕修繕瑕疵之事由而得不經催告逕行解除系爭買賣契約，然原判決就此則未予置論。
㈠於債務人因故意或過失致履行拒絕之情況下，債權人可不經催告而逕行解除
契約；而「無何等理由即為毀約或解除契約之通知」者便可認定其有履行拒絕之意思；又所謂之過失，係指違反善良管理人之注意義務。
按民法權威學者 史尚寬 於所著民國六十七年版債法總論中論述稱「履行拒絕，不以明示的為必要，默示的亦得為之。例如債務人將應給付之標的物，為其他之處分；或將應於某日以前送達於某地之物品，送往其反對方向之地點；或告債權人以未曾訂約；或無何等理由而為毀約或解除契約之通知等，可推斷其有履行拒絕之意思．．．履行拒絕．．．其效力．．．準依一般債務不履行之規定以定之．．．債務人預為履行拒絕，表示不實現債務內容之旨，則亦無須俟履行期之到來，即應負債務不履行之責．．．於有履行拒絕時，其任意履行巳不可期待，債權人為使債務人負不履行之責任，無須俟履行期之到來或定相當期間催告．．．履行拒絕，為不履行之一種，原則上基於債務人之故意（例外地因債務人之過失，不知債務之存在），故常為可歸責於債務人之事由而使其負責．．．故在履行拒絕，債務人就其債務，原則上應有認識，但因債務人之過失不知債務之存在而為拒絕者，應與惡意之履行拒絕同論．．．四、給付拒絕之效力（１）債權人得不經催告，逕行解除契約，並得請求因履行拒絕所生之損害賠償（民法第二五六條、二六０條）．
．．（７）債權人未解除契約．．．者，債務人得撤回其履行拒絕之意思．
．．但因履行拒絕巳發生之損害賠償請求權，不因此而消滅」（見該書第三九三頁至第三九六頁）（雖關於履行拒絕之效力如何，則現行民法僅在第二二七條中就損害賠償請求權有約略之規定，至於其他如解除權等具體詳細之規定則付之闕如致形成所謂之法律漏洞，因履行拒絕與給付不能均具有難以期待債務人給付之相同基礎，甚者履行拒絕之嚴重性較之給付不能尤甚致履行拒絕之效力原應重於給付不能之效力或至少亦應等同於給付不能之效力始能使法律之價值判斷不致失衡，在如此之瞭解下，現行民法於履行拒絕之場合未如給付不能之場合般就解除權予以規定者實係立法者之疏漏而形成法律漏洞致有必要本於法律補充學，依民法第一條規定「民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理」，將民法關於給付不能之規定視為民法第一條所稱之法理而類推適用至履行拒絕之案型，亦即民法第二五六條「債權人於有第二二六條之情形時，得解除其契約」之規定及第二二六條「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」之規定應類推適用至履行拒絕之案型；類推適用之結果，則只須因可歸責於債務人之事由致履行拒絕者，亦即只須因債務人之故意或過失致履行拒絕者，則債權人即可不經催告程序而逕行解除契約，此即學者史尚寬在上開論述中之意旨所在）。基上，則民法第二五六條、第二二六條之規定，可透過民法第一條規定之運作而將之視為民法第一條之法理以類推適用至履行拒絕之案型中，從而「於債務人因故意或過失致履行拒絕之情況下，債權人自可不經催告而逕行解除契約」、「無何等理由即為毀約或解除契約之通知者，便可認定其有履行拒絕之意思」等之法律見解自有所據。
次按，民法權威學者史尚寬於前揭書又論述稱「所謂欠缺善良管理人之注意，即為抽象的輕過失．．．單稱過失，通常指抽象過失而言」（見該書第三四三頁），而最高法院十九年上字第二七四六號判例亦稱「因過失不法侵害他人之權利者，固應負損害賠償責任。但過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷，苟非怠於此種注意，即不得謂之有過失」。基上，則在法律並未特別規定之情況下，歸責事由自以善良管理人之注意義務為其準據。
㈡本件被上訴人即構成履行拒絕，致不問被上訴人之給付是否係屬定期性之給付，上訴人均得不經催告而逕行解除系爭買賣契約。
按民法權威學者史尚寬於所著民國六十七年版債法總論中論述稱：未定期限之遲延給付，原則上固應經債權人催告債務人於相當期限內履行，而債務人不於債權人所定之相當期限內履行者，債權人始可解除契約；惟於某些例外情形時則可將之視同為確定期限之給付遲延致債權人可不經催告即逕行解除契約，即「其他因可與確定期間同視，或因依當事人之意思，或依誠信原則，無須經催告債務人即須負遲延責任者，其情形有如左列：．．．（Ｄ）依誠信原則，催告為不必要，或禁止為未受催告之主張者，如債務人故意逃避催告，或預先拒絕給付，或所為給付之行為明顯有欠缺並巳經債權人通知其瑕疵者，則催告為不必要」（見該書第三八三頁至第三八五頁）（筆者按：
上開見解之法律依據係來自於民法第一四八條之誠實信用原則、權利濫用禁止原則）。
次按，本件上訴人在八十三年八月十六日工程進行至「鷹架拆除完成」階段即巳發現系爭房屋之瑕疵並告知被上訴人（按：原判決於第卅一頁之第五、第六行中亦為如是認定），然被上訴人迄今並未改善，則本件自屬前述之「所為給付之行為明顯有欠缺並巳經債權人通知其瑕疵者，則催告為不必要」之情形。又被上訴人自己並未完成房屋，即於八十七年三月十三日反以存證信函指摘上訴人未付價金而解除系爭契約（見上訴人一審八十七年五月廿六日答辯狀之被證二號），則本件自屬前述之「履行拒絕，不以明示的為必要，默示的亦得為之。例如．．．無何等理由而為毀約或解除契約之通知等，可推斷其有履行拒絕之意思」之情形。基上，則本件縱退言之係屬未定期限之給付遲延之案型者，衡前所析，上訴人自得不經催告而逕行解除系爭買賣契約至明。然本件原判決就上訴人之上開「上訴人得不經催告而逕行解約」之主張（詳上訴人一審八十七年五月廿六日答辯狀第五頁反面之第（三）段之說明），卻未予說明何以不足採取之理由，是其判決自有違誤。
（六）再退言之，上訴人亦可以受有給付遲延損害之賠償額八百四十九萬六千元，與被上訴人本件請求之六百三十萬元債權抵銷，被上訴人之請求權經抵銷後巳不存在致其訴應予駁回，然原判決就此並未全部予以斟酌置論致有顯然之違誤。㈠被上訴人確有給付遲延之情形（即遲延完工），且被上訴人之給付遲延計分兩類型、兩階段而合計造成上訴人之損害達八百四十九萬六千元如下所述：
⒈行政上完工之給付遲延（就此，則被上訴人應給付予上訴人二十二萬四千元之違約金）。
按此係指系爭契約書第七條所稱「房屋完成期限：建築工程預定於自開工日起（按：在本件係八十二年七月廿二日）參佰伍拾個實工作天完成（按：在本件係八十三年七月七日）。如逾期完工時，每逾期一日乙方願按甲方依本約巳繳付價款之千分之一計算違約金付給甲方（按：在本件因被告業巳繳付四百萬元，故每日應罰四千元）。以上所謂完工係指本大廈工程向主管機關提出申報完工之日而言」。然被上訴人卻係直到八十三年九月一日始向主管機關提出申報完工，距其應向主管機關提出申報完工之八十三年七月七日，則被上訴人就該行政上之完工期限業巳遲延了五十六日，依約應罰二十二萬四千元之違約金。
⒉私契上完工之給付遲延（就此，則被上訴人應給付予上訴人八百二十七萬二千元之違約金）。
按建築法第七十條第一項規定「建築工程完竣後，應．．．申請使用執照。．．．其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖相符者，發給使用執照」，是建物不必俟全部完成（只須主要構造、室內隔間、主要設備完成）、更不必審查是否合於買賣契約書之約定內容（只須審查是否與設計圖相符即可，至於買賣契約書究竟約定如何內容之建物則不必審查）即可申報完工並發給使用執照，故建物於申報完工之時、甚至於領取使用執照之時幾可謂尚未依買賣契約書約定之內容完工，從而所謂以申報完工之日視為完工之日、或以領取使用執照之日視為完工之日云云均係指行政上之完工而言、非係指私契上之完工而言，以故此際之建物尚未達於可供交屋之狀態，因此實務上在申報完工後、或在領取使用執照後必須另有一段時間（按：通常是一、二個月）來完成符合買賣契約書所約定內容之建物以供交付（按：此包括不違背使用執照之約定內容之施工項目，暨違背使用執照之約定內容之施工項目如陽台打出施工做為室內之一部份等是），此即係私契上完工而始達於可供交屋之狀態。而關於在行政上完工之外另有私契上完工乙節，除有建築法第七十條第一項可據外，另有系爭買賣契約書第六條「本房屋施工標準悉依市政府工務局核定建築執照圖說及『附件之建材設備說明書』由乙方全權處理，．．．『至於乙方要房屋內部隔間變更者』．．．」、第十四條「乙方應於取得貸款後（第七條參照）六十日內完成甲方承購戶之室內裝修及設備並完成外線水電申請繳費後通知甲方辦理交屋手續」、暨付款明細表稱「（申報完工後）使用執照取得、內飾完成、貸款、交屋」等約定可據（按：事實上，即使無上開約定存在，單以民法上關於買賣契約之規定亦可得相同之結論，蓋以依買賣法之規定，則被上訴人仍有完成合於買賣契約所約定之內容之建物以交付予上訴人之義務，而於申報完工日或甚至於領取使用執照日則建物幾可謂尚未合於買賣契約所約定之內容巳如前述，從而自不可能強謂申報完工日或領取使用執照日即為被上訴人完成合於買賣契約所約定之內容之完工日，故在行政上完工日之外另尚有私契約完工日）。基上，行政上完工之日期既係在八十三年九月一日向主管機關申報完工日（按：但依約應在八十三年七月七日完成行政上完工業如前述），則私契上完工之日期即應係在八十三年十月卅日，此由系爭契約書第十四條結合第十一條、第七條之約定可知，蓋以由上開條文約定可知被上訴人應在行政上完工（即向主管機關申報完工）後六十日內完成合於買賣契約書所約定內容之建物以交付予上訴人，故本件私契上完工之日期係在八十三年十月卅日。
次按，所謂私契上之完工既係指被上訴人應完成符合買賣契約書所約定之內容之建物以交付予上訴人者，倘若被上訴人尚未完成符合買賣契約書所約定之內容之建物時則當然不得謂被上訴人業巳達到「私契上之完工」（即被上訴人在私契上尚未完工）。本件，被上訴人原應於八十三年十月卅日完成私契上完工，然被上訴人卻迄今尚未完成私契上完工業經一審鑑定並勘驗屬實，從而就私契上之完工期限而言，自八十三年十月三十日計至八十九年六月三十日止，被上訴人業巳遲延了二０六八日之久；比照系爭契約書第七條逾期完工日罰四千元，則被上訴人即應給付予上訴人新台幣八百二十七萬二千元之違約金。
㈡因此，上訴人依據給付遲延之規定解除系爭買賣契約者，實有理由（詳前開第四段之主張）。
㈢退言之，不論系爭契約是否解除，上訴人均得以損害賠償額八百四十九萬六
千元與本件被上訴人之六百三十萬元債權抵銷，經抵銷後，則被上訴人之債權額巳無餘額致其訴巳無理由。
按依民法第二六０條規定，系爭買賣契約不論是否解除，均無礙於上訴人損害賠償請求權之行使。而上訴人因被上訴人之行政上完工之給付遲延所致之損害為二十二萬四千元、因被上訴人之私契上完工之給付遲延所致之損害為八百二十七萬二千元、合計受損達八百四十九萬六千元業如前開第五㈠段所述；是不論系爭買賣契約是否業經上訴人合法解除，上訴人均得以上開損害賠償額八百四十九萬六千元與本件被上訴人之六百三十萬元債權抵銷，而經抵銷後，則被上訴人之債權額巳無餘額可資主張致被上訴人之訴仍無理由而應予駁回。
而本件原判決僅就前開第五㈠⒈段行政上完工之給付遲延損害二十二萬四千元之部份予以說明其不足以採取之理由，至於就前開第五㈠⒉段私契上完工之給付遲延損害八百二十七萬二千元之部份則未予置論，而即使單就私契上完工之給付遲延損害八百二十七萬二千元之部份則被上訴人之本件債權巳遭抵銷淨盡而再無可向上訴人請求之餘額矣，是就此以觀則原判決仍有顯然之違誤。
綜上理由，則本件上訴人之上訴實屬正當有理，被上訴人在第一審之訴確無理由而不應准許。為此，特具狀詳述理由如上，懇請判決如上訴聲明。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人於民國八十二年三月間向被上訴人統將建設公司及被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人 陳東海 分別訂購坐落台南市○區○○段○○○○號土地上興建之（八二）南工造字第０八一三號建照編號Ｆ３房屋一戶（門牌號碼：台南市○○路○○○巷○○弄○○號）及其坐落之基地（地號：台南市○區○○段五五之四七號），茲房屋、土地總價分別為一百三十萬元及九百萬元；詎上訴人僅繳納房屋自備款四十七萬元及土地自備款三百五十三萬元，於今房屋早已完工並由上訴人取得上開房地所有權，被上訴人履經通知辦理交屋及依約繳納剩餘之自備款及配合辦理銀行貸款手續，惟均未獲置理。按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七條定有明文。茲如前所述，本件上訴人買受之房地業已完工並完成所有權之移轉登記，上訴人依約應付清全部之買賣價金，為此，被上訴人依買賣之法律關係，提起本件訴訟。
（二）按依被上訴人統將建設事業有限公司與上訴人簽訂之房屋預定買賣契約書第五條約定：「本戶預定代辦貸款金額新台幣柒拾捌萬元整，係房屋買賣總價款期款之一部分。甲方（即上訴人）應於乙方（即被上訴人統將建設事業有限公司）完成房屋產權總登記後交付，並非一般之交屋尾款」，及同條第五項約定：「若甲方拒絕辦理銀行貸款時，應於乙方通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次向乙方付清」，另第十一條約定：「本房屋竣工後，於甲方依約繳清各期款，並辦妥有關貸款之各項手續或繳清貸款金額經乙方同意後，始得由乙方點交予甲方遷入」及第十五條約定「甲方應於辦妥下列交屋手續後，方可受領接管房屋，遷入居住。交屋要件及手續如左：㈠交清全部房屋及土地價款，㈡－㈣省略，㈤辦妥貸款手續」等，另依被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海與上訴人訂立之土地預定買賣契約書第三條約定：「土地款給付辦法：：：：甲方（上訴人）應於接到乙方（被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海）繳款通知七日內：：：付土地價款予乙方或乙方所指定之金融機構帳戶內」；及第四條約定：「貸款事項：本戶預定代辦貸款金額五百四十萬元，係土地買賣總價款期款之一部份。甲方應於乙方辦理產權移轉之前繳付」，第四條第㈤項約定：「若甲方拒絕辦理銀行貸款時，應於乙方通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次向乙方付清」。顯示本件兩造係約定上訴人於被上訴人統將建設公司完成房屋產權總登記後，即負有交付貸款金額七十八萬元之價金義務，若上訴人拒絕辦理銀行貸款時，應於被上訴人統將建設公司通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次付清；又土地貸款金額五百四十萬元部分，上訴人負有於被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海辦理產權移轉之前繳付之義務，若上訴人拒絕辦理銀行貸款時，應於通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次付清；茲上訴人已分別於八十四年十月十六日、八十四年十一月十七日取得系爭土地、房屋之所有權，上訴人自須配合辦理銀行貸款手續或繳清貸款金額，詎上訴人違約迄未辦理外，竟以其未辦貸款手續為由主張被上訴人業已同意解免「被告（即上訴人）可不必在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部份之價金」：：：：云云，不僅於法無據，被上訴人亦否認其主張，況依前開契約約定，上訴人須先繳清系爭房地之全部價金後，始可受領接管系爭房屋，換言之，被上訴人始有履行交屋之義務，則上訴人又主張其未交付之貸款價金義務係與被上訴人交屋之義務同時履行，故被上訴人所欲交付之房屋存有瑕疵或不合債之本旨者，上訴人即得拒絕履行交付貸款之義務等，即與前開契約約定不符，實不足採。
（三）又証人吳明昌於原審証述：系爭房地由伊代辦過戶及貸款手續，因上訴人指定要向六信貸款，但六信規定要過戶才能辦理貸款，故伊代辦過戶手續後，聯絡到上訴人要辦理貸款手續，但上訴人拒不出面，被上訴人公司小姐再聯絡亦同，故最後無法辦理貸款，而一直拖延迄今等語，則被上訴人依約既已履行其辦理系爭房地所有權移轉登記與上訴人之義務，顯見上訴人自負有給付房屋價款七十八萬元及土地價款五百四十萬元之義務，雖上訴人主張依系爭契約書之約定，上訴人支付價金之義務係以「被上訴人已按系爭契約所載之上訴人住址以書面掛號郵寄通知上訴人支付」為停止條件：：：：等語，縱認屬實，惟查被上訴人前於本件起訴前即⒊⒔曾寄發台南三支郵局第一０九號存証信函予上訴人催其於函達七日內辦理銀行貸款手續及繳清房地價款，此有卷附原審上訴人⒌答辯狀證二之存証信函足憑，準此，上訴人抗辯被上訴人未曾以書面通知上訴人繳款，其繳款義務自然尚未發生：：：云云，亦與事實不符。
（四）末按，系爭房屋經成大土木工程學系鑑定結果，認為並無結構安全疑慮，且系爭房屋完工迄今已逾五年，因上訴人拒不履行付款交屋之義務，致閒置未用而多少有瑕疵，惟究非重大瑕疵，均可以修補改善，是以，尚無如上訴人所主張有重大瑕疵或未依債之本旨建築施工之情形，則上訴人以其買受之房屋有瑕疵而主張解除契約，依民法第三百五十九條但書之規定，其聲明解除契約顯失公平而欠允洽，從而，原判決以上訴人依物之瑕疵擔保之法律關係解除契約顯失公平，而認不生契約解除之效力，自無不當。
（五）上訴人又主張:本件上訴人在八十三年八月十六日工程進行至「鷹架拆除完成」階段即已發現系爭房屋之瑕疵並告知被上訴人，然被上訴人迄今並未改善，則本件自屬「所為給付之行為明有欠缺並已經債權人通知其瑕疵者，則催告為不必要」之情形。又被上訴人自己並未完成房屋，即於八十七年三月十三日以存證信函指摘上訴人未付價金而解除系爭契約，自屬履行拒絕之情形，上訴人即得依履行拒絕之法律關係逕行解除系爭買賣契約云云，惟查，縱認上訴人前開辯稱其在系爭房屋工程進行至「鷹架拆除完成」階段即已發現系爭房屋之瑕疵並告知被上訴人等語屬實，然上訴人迄未舉證證明其有定相當期限催告被上訴人修補上開瑕疵之事實，且本件被上訴人之所以未補正上述瑕疵及交付系爭土地、房屋予上訴人，係因上訴人尚有價金未付而行使同時履行抗辯權之故。是以上訴人辯稱：依誠信原則，伊得不經催告逕行解約云云，洵屬無據（最高法院八十八年度台上字第二六九三號民事判決參照）。
（六）末按，一般建築實務上，所謂「工作天」，係將日曆天扣除「無法工作」，國定例假日及星期假日「不工作」之天數，亦即將日曆天數扣除星期日、國定例假日、下雨天及變更設計未經核准前之日數而言，與一般之日曆天數，自有不同；另「完工」之認定，應以房屋是否已領得使用執照為準（卷附 林永汀 著預售房屋簽約指南第三三三頁至三三九頁參照），且依本件兩造訂立之房屋預定買賣契約書第七條約定：「建築工程預定於自開工日起參佰伍拾個實工作天完成：：：以上所謂完工係指本大廈工程向主管機關提出申報完工之日而言」，則訟爭房屋於⒎開工，⒐⒈竣工，並經台南市政府於⒐發給使用執照（請參見被上訴人於原審提出之⒍⒙準備書狀證物二），顯示系爭房屋自開工日起至向台南市政府申報完工之日止，共計四○七天日曆天，僅扣除⒎起至⒐⒈日止期間之星期日計五十八日，系爭房屋之工作天為三四九天，已在雙方約定之三五○天之內，是以，本件被上訴人自無違反前開契約第七條之約定，則上訴人以被上訴人給付遲延為由主張解除契約，或抗辯以損害賠償額抵銷被上訴人之債權，均屬無據，況如前所述，本件雙方訂立之契約已載明「完工」係以系爭房屋向主管機關提出申報完工之日。則上訴人竟空言本件有「行政上之完工」及「私契上完工」之區分，亦屬無稽；從而，上訴人既未依約先履行給付貸款之義務，再依約要求被上訴人辦理交屋手續，竟顛倒事實，反而指稱被上訴人給付遲延，實非有理。
（七）就系爭土地有無辦理所有權移轉登記方面，因上訴人拒絕交屋有五年，損壞部分可以修補，有要求辦理貸款，但需要辦理過戶後才能貸款。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提最高法院八十八年度台上字第二六九三號民事判決影本一份為證。
丙、本院依職權向台南市第六信用合作社請求函查該社是否規定需為房地所有權人始可受理貸款申請，抑可先向該社遞出房貸申請書，待受理後辦理抵押撥付才辦過戶即可一事。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十二年三月間向被上訴人統將建設公司及被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海分別訂購坐落台南市○區○○段○○○○號土地上興建之（八二）南工造字第０八一三號建照編號Ｆ３房屋一戶（門牌號碼：台南市○○路○○○巷○○弄○○號）及其坐落之基地（地號：台南市○區○○段五五之四七地號），房屋及土地總價分別為一百三十萬元及九百萬元，詎上訴人僅繳納房屋自備款四十七萬元及土地自備款三百五十三萬元，於今系爭房屋早已完工，且上訴人亦已取得系爭房地所有權，被上訴人屢經通知辦理交屋及依約繳納剩餘之自備款及配合辦理銀行貸款手續，均未獲置理等情，爰依買賣之法律關係，求為命上訴人應給付被上訴人統將建設公司八十三萬元，另給付被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○五百四十七萬元，並均加計法定遲延利息之判決。（被上訴人原起訴請求上訴人應給付被上訴人統將建設公司八十三萬元，應給付被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○五百四十七萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；原審判准上訴人應給付被上訴人統將建設公司七十五萬元，另給付被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○新台幣伍佰肆拾萬元，及均自民國八十七年四月二十九日及起訴狀繕本送達之翌日起算之法定遲延利息。上訴人應於被上訴人交付無瑕疵之門牌台南市○○路○○○巷○○弄○○號房屋及其坐落台南市○區○○段五五之四七地號基地時，給付被上訴人統將建設公司八萬元，另給付被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○七萬元。而駁回其餘請求，被上訴人未就被駁回部分提起上訴，已告確定，本院自僅得就原審判准部分審酌，合先敘明。）
二、上訴人則以兩造在辦理系爭房地所有權移轉登記之同時，並未依約辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續，從而兩造無異係以上開現實行為合意解免「上訴人必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分之價金」之義務，則上訴人交付貸款價金之義務自應依民法第三百六十九條之規定決之，惟系爭房屋有如下之重大瑕疵或不合債之本旨之情事：⒈系爭房屋之二樓樑柱歪斜，⒉系爭房屋應有後院而未建後院，⒊系爭房屋之一、二、三樓地板顯然不平，⒋系爭房屋一至四樓之牆壁均有嚴重龜裂，⒌系爭房屋之地板會無端地滲出黑色黏稠液體，⒍系爭房屋屋頂未依約定貼磨石子磚，⒎牆面有白華現象，防盜線路使用明管而喪失防盜效果，浴室之衛浴設備殘缺不全，玻璃業已破碎不堪，屋外照明設備亦已損壞等等，均係不合於債之本旨之情形，在被上訴人尚未將系爭房屋之瑕疵補正前，上訴人自得依民法第二百六十四條規定拒絕全部價金之給付。再者，被上訴人並未履行以書面通知上訴人繳款之義務，此項書面通知為停止條件，停止條件尚未成就，上訴人支付價金之義務尚未發生，且系爭買賣契約亦經上訴人依瑕疵擔保請求權之規定，民法第二百五十五條規定，及履行拒絕之法律關係，不待催告逕行解除，故被上訴人自不得請求上訴人給付系爭買賣價金。又被上訴人因行政上完工之給付遲延及私契上完工之給付遲延，各應給付上訴人二十二萬四千元、八百二十七萬二千元之違約金，上訴人並據以主張與被上訴人之六百三十萬元債權相抵銷，而經抵銷後，被上訴人之債權額已無餘額可資主張，故被上訴人之訴為無理由等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人於八十二年三月間向被上訴人統將建設公司及被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海分別訂購坐落台南市○區○○段○○○○號土地上興建之（八二）南工造字第０八一三號建照編號Ｆ３房屋一戶（門牌號碼：台南市○○路○○○巷○○弄○○號）及其坐落之基地（地號：台南市○區○○段五五之四七地號），約定房屋及土地總價各為一百三十萬元及九百萬元，上訴人僅繳納房屋價款四十七萬元及土地價款三百五十三萬元，即未再給付，尚欠房屋價款八十三萬元（包括內飾完成、貸款及交屋各應給付之二萬元、七十八萬元、三萬元）及土地價款五百四十七萬元（包括內飾完成、貸款及交屋各應給付之五萬元、五百四十萬元、二萬元），又上訴人已取得系爭房地所有權之事實，業據提出房屋、土地預定買賣合約書、戶籍謄本、繼承系統表、土地及建物登記謄本為證，且為上訴人所不爭，應堪信為真實。上訴人辯稱：系爭房屋有二樓樑柱歪斜，應有後院而未建後院，一、二、三樓地板顯然不平，一至四樓之牆壁均有嚴重龜裂，地板會無端地滲出黑色黏稠液體，屋頂未依約定貼磨石子磚，牆面有白華現象，防盜線路使用明管而喪失防盜效果，浴室之衛浴設備殘缺不全，玻璃業已破碎不堪，屋外照明設備已損壞等等之瑕疵等語，經被上訴人自承系爭房屋有二樓樑柱歪斜，未建後院，屋頂未貼磨石子磚，牆壁有龜裂，地板會滲出黑色黏稠液體，牆面有白華現象，防盜線路使用明管，浴室之衛浴設備不齊，玻璃有破碎，及屋外照明設備有損壞等情，惟執陳：系爭房屋二樓樑柱雖歪斜，但不影響結構安全；屋後係利用「防火間隔」作為車道供車庫使用，於簽訂契約時已明載於買賣契約書附件㈡房屋配置示意圖；一至四樓部分壁面有細微裂紋，又地板磁磚冒出黏稠液體，均可修補，與結構安全無關；而屋頂地板改貼磁磚，係應被告要求；再系爭房屋完工迄今已逾三年有餘，由於被告拒不履行付款交屋之義務，致閒置未能使用，因通風不良，壁面有白華現象，在所難免，另玻璃破碎、衛浴設備不全、屋外照明損壞，或係被竊、或係年久失修所致，原告於被告同意接管房屋時當可予以補充或補修，至於防盜線路使用明管乃依工程慣例施工，不影響防盜效果等語；經查：
（一）系爭房屋二樓餐廳與鄰房之共同壁上之樑柱有傾斜之事實，為兩造所不爭，且經原審法院履勘現場，製有勘驗筆錄附於原審卷（第一四八至第一五一頁）足憑，而該瑕疵經國立成功大學鑑定結果，以其傾斜是因模板施工不良，因此可以修護，沒有結構安全虞慮，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號函附於原審卷（第一二０頁至第一二一頁）可稽，是以被上訴人主張系爭房屋雖有二樓樑柱歪斜之瑕疵，但不影響結構安全之事實，堪予採信。
（二）系爭房屋一樓後面為空地，現作為車道，未建有庭院之事實，為兩造所不爭，且經原審法院履勘現場，製有勘驗筆錄附於原審卷（頁數同上）足憑。上訴人辯稱：系爭房屋依約應建有後院等語，雖為被上訴人所否認，然查：依上訴人提出被上訴人銷售書面之住宅部平面圖所示，系爭房屋一樓後方確應建有後院無訛，有該住宅部平面圖附於原審卷（第五十六頁）可按，被上訴人雖以兩造簽訂之房屋買賣契約所附配置圖明示屋後係利用「防火間隔」作為車道供車庫使用，並提出配置圖（原審卷第六十六頁）為證，惟被上訴人就系爭房屋買賣既以上開住宅部平面圖為洽談買賣之依據，則前開圖面應為系爭買賣契約之一部分，足堪認定（最高法院八十七年度台上字第一一九０號判決參照）。準此，上訴人辯稱：系爭房屋有應建後院卻未建後院之瑕疵等語，洵屬有據。
（三）上訴人辯稱：系爭房屋之一、二、三樓地板顯然不平乙節，雖經國立成功大學鑑定：系爭房屋之一、二、三樓地板不平，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號函附於原審卷（第一二０頁至第一二一頁）可稽，故上訴人此部份之辯稱，固堪採信，惟經原審法院履勘現場，以目測結果未見系爭房屋之地板有明顯之不平，則有上開同一勘驗筆錄附於原審卷足憑。查原審依勘驗結果既認該地板未有明顯不平之瑕疵，且上訴人亦未再爭執，則此部份之瑕疵尚無斟酌餘地。
（四）上訴人辯稱：系爭房屋一至四樓之牆壁均有嚴重龜裂之瑕疵乙節，經原審法院履勘現場，察知系爭房屋二樓牆面有細微龜裂，二樓前面房間牆壁有龜裂修補過痕跡及細微龜裂現象，二樓後面房間牆壁有細微龜裂，二樓通往三樓梯間牆壁有較明顯之龜裂，三樓前面房間牆壁有多處細微龜裂現象，後面房間牆壁有多處細微龜裂現象，三樓後面陽台牆壁有明顯龜裂現象，另三樓通往頂樓樓梯間牆壁有二處明顯細微裂縫，有同上勘驗筆錄附於原審卷足憑，而該瑕疵經國立成功大學鑑定結果，系爭房屋一至四樓之牆面雖有龜裂，但不影響結構安全，可以環氧樹脂修護，結構性裂縫之修護費用為每公尺一千二百元，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號同上函附於原審卷可稽，是以被上訴人主張系爭房屋之上開瑕疵可以修補，不影響結構安全之事實，堪予採信。
（五）上訴人辯稱：系爭房屋之地板會滲出黑色黏稠液體等語，經原審法院履勘現場，察知系爭房屋一樓有挑高設計，前面作為客餐廳使用，後面作為車庫，（客廳部分）為花崗石，並無黑色黏稠液體滲出之現象，餐廳部分地板磁磚有三處滲出黑色黏稠之現象，系爭房屋二樓前面房間地板有多處滲出黏稠液體，後面房間地板無滲出黏稠液體，三樓前面房間地板無滲出黏稠液體，後面房間地板有多處滲出黏稠液體，三樓樓梯走道間地板有多處滲出黏稠液體，有同上勘驗筆錄附於原審卷足憑，而該瑕疵經國立成功大學鑑定結果，以系爭房屋一、二、三樓地板滲出黑色黏稠液體，是因地磚打底用之細砂原產地之河川已遭污染，施工者未經水洗，而且施工技術粗糙，因此需拆除重做，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號同上函附於原審卷可稽，因之可徵系爭房屋雖有上開瑕疵，惟該瑕疵既可修補除去，堪認非屬重大瑕疵。
（六）上訴人辯稱：兩造原約定系爭房屋屋頂地板應貼磨石子磚云云，固為被上訴人所不爭，惟執陳：該地板後來改貼磁磚，係應上訴人要求所致等情，已據證人 邱輝泉 證述：伊是系爭房屋興建時之工地主任，系爭房屋頂樓地板原先設計是磨石子地磚，之後應上訴人之要求，才更換為磁磚等語綦詳，上訴人於本院就此未再爭執，應堪採信。準此，上訴人此部份所辯，要非足取。
（七）上訴人辯稱：系爭房屋牆面有白華現象乙節，經原審法院履勘現場，察知系爭房屋二樓樓梯間靠窗牆壁有白華現象及滲水痕跡，三樓後面房間後面靠窗牆壁下方有些微白華現象，三樓樓梯走道間靠窗牆壁下方有些微白華現象，三樓通往頂樓樓梯間靠窗牆壁邊有白華現象，有同上勘驗筆錄附於原審卷足憑，而該瑕疵經國立成功大學鑑定結果，認系爭房屋部分牆面有白華現象，係由於水泥粉刷所採用之細砂含有鹽類雜質，需將該處水泥粉刷敲除重做，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號函附於原審卷可稽，準此，系爭房屋雖有上述瑕疵，惟該瑕疵既可修補除去，足認非重大瑕疵。
（八）上訴人辯稱：防盜線路使用明管，浴室之衛浴設備不齊，玻璃已破碎，屋外照明設備亦已損壞等語，固為被上訴人所不爭，惟參之上開情事，要與房屋結構安全無關，而上訴人亦未舉證證明兩造有約定防盜線路應使用暗管乙節，是以防盜線路應使用明管或暗管，或與施工維修難易抑或建物外觀美觀與否有關，惟尚難據此遽認使用明管會喪失防盜效果。因之被上訴人主張系爭房屋縱有前揭瑕疵（除防盜線路使用明管外），亦可修補等情，足堪採信。
（九）按物之出賣人，對買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別有明文規定。綜上所述，系爭房屋雖有二樓樑柱歪斜，未建後院，一、二、三樓地板不平，一至四樓之牆壁有部分龜裂，地板有部分會滲出黏稠液體，部分牆面有白華現象，浴室衛浴設備不齊，玻璃破碎，屋外照明設備已損壞等等之瑕疵，而該瑕疵對系爭房屋之價值難謂無減少，惟依其情形，其瑕疵要與房屋之結構安全無涉，且可經由修補之方式解決，蓋房屋之結構無安全之虞，足以遮風避雨，已可達到居住之基本效用，嗣增加衛浴、水電設備及貼磁磚，乃僅在增加其效用及美觀，因此系爭房屋之瑕疵實僅附加價值及美觀度不足，堪認上揭瑕疵非屬重大，此與上訴人所舉稱：房屋未具化糞池、無排水設備、房屋四壁無窗戶無法遮風避雨等舒適度不足致影響通常效用不同，矧即令係上揭有關舒適度之瑕疵，因與結構無關，且此一小部份瑕疵之修復費用與建造整棟房屋之價值究難相比，依衡平原則，仍不能令購屋者任意解除契約，則於本件情形，如使上訴人得據以解除契約，顯更有失公平。因之，上訴人依物之瑕疵擔保之法律關係，應僅得請求減少價金，而無契約解除權。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，既非依債之本旨為之，除其情形拒絕自己之給付有違誠實信用之方法者外，在未補正前非不得拒絕自己之給付，最高法院八十八年度台上字第六九二號判決參照。然該判決例示之情形為建設公司未完工，且先設定最高限額抵押權再移轉登記與買受人，又再另行設定抵押貸款，以為剩餘價金之支付，亦無特別約定銀行貸款之買賣價金應先於交屋前給付，與本件情形不盡相同，尚不能完全比附援引。在本件房屋已完工，僅有些許瑕疵，瑕疵又可補正，依誠實信用原則，上訴人僅能拒絕該瑕疵部份價金之給付，而不能拒絕給付全部價金，此與民法瑕疵擔保規定中買受人得以減少價金性質相同，揆諸前揭說明，仍不能解除契約拒絕全部價金之給付。準此，上訴人雖於八十七年五月二十六日以答辯狀對於被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，有上訴人之答辯狀附於原審卷足憑，惟仍不生契約解除之效力，上訴人辯稱：民法第三百五十九條規定係僅以「依情形解除契約顯失公平者買受人僅得請求減少價金而不得解除契約」做為判斷標準，該條從未規定以影響結構安全否、瑕疵可以修補否做為買受人得否解除契約之判斷標準，以此觀之，益見原判決所採之判斷標準確有重大之謬誤云云，顯有誤認，而難憑採。
四、上訴人又辯稱：兩造在辦理系爭房地所有權移轉登記之同時，並未依約辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續，從而兩造無異係以上開現實行為合意解免「上訴人必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分價金」之義務，則上訴人交付貸款價金之義務自應依民法第三百六十九條之規定決之，惟系爭房屋既有上述瑕疵，上訴人自得依民法第二百五十五條規定，及履行拒絕之法律關係，逕行解除云云；惟查：
（一）按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之，民法第三百六十九條有明文規定。茲依兩造簽訂之房屋、土地預定買賣合約書之約定，⑴房屋部分：房屋款給付辦法：．．甲方（上訴人）應於接到乙方（被上訴人統將建設公司）繳款通知七日內．．繳付房屋價款予乙方或乙方所指定之金融機構帳戶內．．（房屋預定買賣契約書第四條）；貸款事項：本戶預定代辦貸款金額七十八萬元，係房屋買賣總價款期款之一部份。甲方應於乙方完成房屋產權總登記後交付，．．若甲方拒絕辦理銀行貸款時，應於乙通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次向乙方付清（前揭契約書第五條）；本房屋竣工後於甲方依約繳清各期款，並辦妥有關貸款之各項手續或繳清貸款金額經乙方同意後，使得由乙方點交與甲方遷入（前揭契約書第十一條）；甲乙雙方相互間所為之洽商、徵詢或通知辦理事項，均以書面按本契約所載之住址掛號郵寄為準。如因拒收或無法送達遭致退回者，均以郵局第一次投遞日視為送達日期（前揭契約書第十九條）。⑵土地部分：土地款給付辦法：．．甲方（上訴人）應於接到乙方（被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海）繳款通知七日內．．繳付土地價款予乙方或乙方所指定之金融機構帳戶內．．（土地預定買賣契約書第三條）；貸款事項：本戶預定代辦貸款金額五百四十萬元，係土地買賣總價款期款之一部份。甲方應於乙方辦理產權移轉之前繳付，．．若甲方拒絕辦理銀行貸款時，應於乙方通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次向乙方付清（前揭契約書第四條）。是依兩造前揭約定，上訴人於被上訴人統將建設公司完成房屋產權總登記後，即負有交付同貸款金額七十八萬元之價金義務，若上訴人拒絕辦理銀行貸款時，應於被上訴人統將建設公司通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次付清；又同土地貸款金額五百四十萬元之土地價款部分，上訴人負有於被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海辦理產權移轉之前繳付之義務，若上訴人拒絕辦理銀行貸款時，應於通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次付清。查上訴人已分別於八十四年十月十六日、八十四年十一月十七日取得系爭土地、房屋之所有權，有被上訴人提出之土地及建物登記謄本附於原審卷（第三十三至第三十五頁）足憑，又據證人吳明昌證述：系爭房地由伊代辦過戶及貸款手續，因上訴人指定要向六信貸款，但六信規定要過戶才能辦理貸款，故伊代辦過戶手續後，聯絡到上訴人要辦理貸款手續，但上訴人拒不出面，被上訴人公司小姐再聯絡亦同，故最後無法辦理貸款，而一直拖延迄今等語甚明（見原審卷第七十四頁），上訴人雖以證人吳明昌係被上訴人所委請之人，證詞難免偏頗，且一般金融機構於向之遞出房貸申請書時，不會要求房屋業已過戶至承買人名下，故知證人吳明昌所證不實云云置辯，然經本院函詢台南市第六信用合作社，由該社以八十九年五月二十六日南六信字第六七五號函函覆本院略謂：本社辦理貸款申請所供抵押擔保設定之不動產，得為借、保人所提供之房地產；另本社房貸須辦妥為借、保人之名下及抵押權設定後，再撥款轉入借款人之帳戶，有該函在卷足按，核與證人吳明昌所證相符，堪認渠證詞堪予採信，上訴人此部份之抗辯洵非可採。則被上訴人依約既已履行其辦理系爭房地所有權移轉登記與上訴人之義務，上訴人且已知之，顯見上訴人自負有給付房屋價款七十八萬元及土地價款五百四十萬元之義務。上訴人雖又辯稱：被上訴人未依前揭房屋預定買賣契約書第十九條規定，以書面通知上訴人繳款，此項書面通知為停止條件，停止條件尚未成就，上訴人支付價金之義務尚未發生，上訴人自得拒絕付款云云；然查，上訴人依約於被上訴人統將建設公司完成房屋產權總登記後，於被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海辦理產權移轉之際，即分別負有支付房屋、土地價款之義務，被上訴人並曾一再通知上訴人辦理貸款手續，上訴人均置之不理，已如前述，縱認兩造間有約定被上訴人應以書面通知上訴人繳款，被上訴人亦曾於八十七年三月十三日以台南三支郵局第一零九號存證信函通知上訴人，並催其於函到七日內辦理銀行貸款手續及繳清房地價款，為上訴人所不爭執，並有上揭存證信函附於原審卷（第八十七頁至第八十九頁）可憑，且依前揭契約內容，該約定應係為使兩造之法律關係趨於單純及舉證之便所設，要難認被上訴人之書面通知係上訴人給付價款義務之停止條件，蓋以兩造之契約前已就上訴人支付價金之時間詳予約定，再者系爭契約第十九條詳細載明：．．．．如因拒收或無法送達至遭退回者，均以郵局第一次投遞日視為送達日期。如係課以被上訴人通知義務上訴人始有相對義務時，該條約款之內容應要求被上訴人必極盡通知之能事，而非載明僅生送達之效力而已，上訴人此部份之抗辯亦有誤認，而難遽採。從而，上訴人執以拒卻，要非可採。上訴人雖再辯稱：兩造在辦理系爭房地所有權移轉登記之同時，並未依約辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續，從而兩造無異係以上開現實行為合意解免「上訴人必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分價金」之義務云云，然為被上訴人所否認；參之證人吳明昌所證，渠於代辦過戶手續後，曾聯絡上訴人辦理貸款手續，被上訴人所僱用之小姐亦曾通知上訴人，但上訴人拒不出面，故最後無法辦理貸款致拖延迄今乙節，亦如前述，要難認被上訴人有解免上訴人依約支付貸款部分價金之義務。矧依上訴人提出被上訴人寄予上訴人催告上訴人繳款之存證信函，有存證信函附於原審卷可稽，再者，被上訴人既係為建屋牟利，而貸款金額高達總價款之六成，在商言商，被上訴人豈肯任意解免或延遲上訴人依約支付貸款部分之義務，致其損失貸款金額併大筆利息，更徵上訴人前揭所辯，尚屬無據，自難謂被上訴人有解免上訴人依約支付貸款部分價金之義務，而上訴人復未另舉其他事證以實其說，則其前揭辯詞，要難遽採。
（二）次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。是民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院八十八年度台上字第六九二號民事判決參照）。查系爭房屋存有上述瑕疵，已如前述，則被上訴人統將建設公司依法固負有不完全給付之債務不履行責任，惟該瑕疵既屬可補正之瑕疵，本件自應類推適用給付遲延之法則，依民法第二百五十四條規定，定相當期限催告被上訴人補正，如被上訴人逾期未補正，始得解除契約，並有民法第二百六十四條規定之適用。上訴人雖辯稱：本件依系爭房屋預定買賣契約書第七條約定，被上訴人應自八十二年七月二十二日開工日起之三百五十個工作天將系爭房屋完成交付予上訴人，可見本件係定期給付之契約甚明，然被上訴人之系爭房屋不但並未依上開所述之期限完工交付，尚且迄今猶未完工如前開所述，從而被上訴人顯然係不按照時期給付，上訴人自得依民法第二百五十五條規定，逕行解除系爭買賣契約云云；惟查：依兩造簽訂系爭房屋預定買賣契約書第七條固約定，系爭房屋建築工程預定於自開工日即八十二年七月二十二日起三百五十個實工作天完成，有被上訴人提出之前揭契約書及台南市政府八三南工使字第二七四０號使用執照影本在原審卷足憑。惟參其房屋建築完工期限，僅為通常約定完成工程之期限，尚與民法第二百五十五條所謂非於一定時期為給付不能達其目的者有間，且依兩造訂立前揭買賣契約之內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，自無適用該條逕行解除契約之餘地。準此，上訴人辯稱：其得依民法第二百五十五條規定逕行解除系爭買賣契約云云，於法未合，要非可採。上訴人雖又辯稱：本件上訴人在八十三年八月十六日工程進行至「鷹架拆除完成」階段即已發現系爭房屋之瑕疵並告知被上訴人，然被上訴人迄今並未改善，則本件自屬所為給付之行為明顯有欠缺並已經債權人通知其瑕疵者，則催告為不必要之情形。又被上訴人自己並未完成房屋，即於八十七年三月十三日以存證信函指摘上訴人未付價金而解除系爭契約，自屬履行拒絕之情形，上訴人即得依履行拒絕之法律關係逕行解除系爭買賣契約云云；惟查：依證人邱輝泉證述：渠是系爭房屋興建時之工地主任，系爭房屋蓋好後，約三年前，被告（即上訴人）發現二樓樑柱傾斜，並表示希望自尾款扣除三萬元改定作天花板，渠即向公司反應，公司有說要考慮等語（見原審卷第八十五頁）觀之，固堪認上訴人前揭辯稱：其在系爭房屋工程進行至「鷹架拆除完成」階段即已發現系爭房屋之瑕疵並告知被上訴人等語，為足採信。惟依前開證人之證言，尚難認被上訴人拒絕就彼時上訴人所發現之二樓樑柱歪斜之瑕疵為補正，上訴人其時亦不認該瑕疵為重大，致有要求減少價金之舉。再者，被上訴人仍繼續完成其應負之建造責任，如內飾，水電，防盜管線等增加系爭房屋效用之行為，八十七年三月十三日被上訴人以存證信函催告上訴人辦理貸款及繳清房地價款，否則解除契約，其意在催告繳款，亦非即予解除契約，與上訴人所舉債務人將應給付之標的物，為其他之處分；或將應於某日以前送達於某地之物品，送往其反對方向之地點；或告債權人以未曾訂約；或無何等理由而為毀約或解除契約之通知等，可推斷其有履行拒絕之意思等俱是就契約整個標的物為拒絕履行，本件與上揭情況俱不類同，被上訴人亦非無何等理由而為毀約或解除契約之通知，則本件尚難以履行拒絕規範，上訴人不能未經催告即逕行解除契約。揆諸上揭說明，上訴人應定相當期限催告被上訴人為上開瑕疵之修補，而上訴人並未能舉證證明其有定相當期限催告被上訴人修補上開瑕疵之事實，復參之本件被上訴人未補正上述瑕疵及交付系爭土地、房屋予上訴人，係因上訴人尚有價金未付及行使同時履行抗辯權之故。是被上訴人縱有履行拒絕之情形，亦僅為其應否負給付遲延之責之問題，上訴人辯稱：依誠信原則，伊得不經催告逕行解約云云，洵屬無據（最高法院八十八年度台上字第二六九三號民事判決參照）。
（三）再者，依兩造簽訂之系爭房屋預定買賣契約書第十七條「．．該契約（土地預定買賣契約書）與本契約應同時簽署，且兩契約各自獨立，但互為解除契約之條件．．」，及土地預定買賣契約書第九條「．．該契約（房屋預定買賣契約書）與本契約應同時簽署（且兩契約各自獨立，但互為解除契約之條件．．）」之約定，有前揭土地及房屋預定買賣契約書附於原審卷足參，足徵系爭房屋及土地買賣契約有相互依存，而不可割裂之關係。是以系爭房屋既有上述瑕疵，上訴人依民法第二百六十四條規定，自得拒絕給付相當之價金。又上訴人於取得系爭房地所有權後，依約固負有給付前述同貸款金額部分價金之義務，惟此義務之履行仍與被上訴人應提出合於債務本旨即給付無瑕疵物之義務互為對待給付之關係。是上訴人於被上訴人未將系爭房屋之上述瑕疵補正前，雖得據以行使同時履行抗辯權，惟其得拒絕給付之價金，應與修補上述瑕疵所需費用相當，方屬合理。上訴人雖於原審卷拒絕將上述瑕疵送鑑定以明修補費用應為若干（見原審卷八十八年八月十二日言詞辯論筆錄），於本院仍不表明送鑑定，僅欲解除契約，惟審之系爭房屋上述瑕疵之情形，及依兩造簽訂系爭房屋、土地預定買賣契約書所附付款明細表，約定上訴人應於單層樓模板完成給付房屋價金三萬元，內飾完成給付房屋價金二萬元、土地價金五萬元，交屋給付房屋價金三萬元、土地價金二萬元，復參之系爭房屋及土地買賣契約有相互依存、不可割裂之關係，因認上訴人就房屋之上述瑕疵，依法得拒絕給付被上訴人統降建設公司相當於八萬元之房屋價金，拒絕給付被上訴人 陳誠吉 、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○相當於七萬元之土地價金。至逾此部分之同時履行抗辯，即非有理。
五、上訴人再辯稱：被上訴人因行政上完工之給付遲延及私契上完工之給付遲延，各應給付上訴人二十二萬四千元、八百二十七萬二千元之違約金，上訴人據以主張與被上訴人系爭六百三十萬元之債權相抵銷，則系爭債權已無餘額可資主張，被上訴人之請求自非有理云云；惟查：依兩造簽訂系爭房屋預定買賣契約書第七條約定，系爭房屋建築工程預定於自開工日（即八十二年七月二十二日）起三百五十個實工作天完成，．．以上所謂完工係指本大廈工程向主管機關提出申報完工之日（即八十三年九月一日）而言，有被上訴人提出之前揭契約書及台南市政府八三南工使字第二七四０號使用執照影本在卷足憑。又參之系爭房屋建築工程所約定之完工日期係以三百五十個實工作天為計算之依據，自應將日曆天扣除無法工作或國定例假日及星期例假日不工作之天數。則系爭房屋自前揭開工日起至向台南市政府申報完工日止，共計四百零七天日曆天，扣除八十二年七月二十二日起至八十三年九月一日止期間之星期日計五十八日，已徵被上訴人依約完工之日期係在兩造約定三百五十個實工作天內，兩造契約既已將完工之定義訂明，即無再有所謂私契完工日期。矧上訴人所謂私契上之完工係指被上訴人應完成符合買賣契約所約定之內容之建物，以交付上訴人，然被上訴人迄今尚未完成私契完工業經一審鑑定勘驗屬實乙節，依上訴人自認付款明細表載明「使用執造取得、內飾完成、貸款、交屋」係被上訴人次第完成，其即應付款項，因此被上訴人通知貸款時，應已完成系爭房屋之內飾，再依兩造買賣契約第十四條約定「乙方應於取得貸款後六十日內完成甲方承購戶之室內裝修及設備並完成外線水電申請繳費後通知甲方辦理交屋手續，然上訴人於接獲被上訴人多次通知，迄今均未辦理貸款，已如前述，被上訴人本無為之完成室內裝修及設備並完成外線水電之義務，而依上訴人所指稱之原審勘驗筆錄記明系爭房屋鋪有花岡石、磁磚、牆面粉刷、屋外有照明設備、並設有防盜線路等情，（參理由二）被上訴人實已完成兩造買賣契約所約定之應施作內容，所爭執者僅係瑕疵應修補之問題而已。準此，被上訴人既無違反前揭買賣契約第七條之約定，則上訴人據以抗辯：被上訴人依該條約定，應給付上訴人因行政上完工之給付遲延及私契上完工之給付遲延各二十二萬四千元、八百二十七萬二千元之違約金云云，顯屬無據。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人應負買受人支付價金之義務為可採，上訴人所辯除就與系爭房屋上述瑕疵部分，上訴人得行使同時履行抗辯權，拒絕給付相當之價金外，其餘均為無可取。從而，被上訴人本於買賣之法律關係，請求上訴人給付被上訴人統將建設公司七十五萬元，另給付被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○五百四十萬元，及均自八十七年四月二十九日即起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人應於被上訴人將如附表所示之瑕疵修護後交付門牌台南市○○路○○○巷○○弄○○號房屋及其坐落台南市○區○○段五五之四七地號基地之同時，給付被上訴人統將建設公司八萬元，另給付被上訴人丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○七萬元，為有理由，應予准許（原判決主文第二項命上訴人應於被上訴人交付無瑕疵之系爭房屋及基地時給付被上訴人上開款項之文義尚欠明確，爰更正如主文第三項所示）。是則原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請酌定擔保金額，宣告准免假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年八月二十二日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官黃崑宗~B2法官胡景彬~B3法官袁靜文右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中華民國八十九年八月二十八日
法院書記官黃文生附表：
１、系爭房屋二樓餐廳與鄰房共同壁上之樑柱傾斜應予修護。
２、系爭房屋一樓後面空地應建庭院。
３、二樓牆面、二樓樓梯間通三樓牆面、三樓牆面（包括三樓後面陽台）、三樓通往頂樓樓梯間牆面龜裂應修護。
４、一樓餐廳地板磁磚、二樓前面房間地板、三樓房間及樓梯走道間地板滲出黑色黏稠液體應拆除重做。
５、二樓樓梯間靠窗牆壁、三樓後面房間後面靠窗牆壁下方、三樓樓梯走道間靠窗牆壁下方、三樓通往頂樓樓梯間靠窗牆壁邊之白華部分之水泥敲除重做。
６、浴室衛浴設備補齊、修補玻璃及屋外照明設備。