裁判字號：臺灣高等法院臺中分院89年上字第92號民事判決
裁判日期：民國89年08月22日
裁判案由：履行契約
臺灣高等法院臺中分院民事判決八十九年度上字第九二號
上訴人戊○○訴訟代理人 許桂挺 律師複代理人甲○○送達代收人乙○○被上訴人丁○○兼訴訟代理人丙○○右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月八日臺灣彰化地方法院八十八年訴字第六八一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百二十萬元，及自民國八十八年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠本件係上訴人向被上訴人請求返還簽約之訂金，因此本件之關鍵乃在雙方之不動
產買賣契約是否已解除，若不動產買賣契約既經解除而不存在，被上訴人自不可依據不存在之買賣契約催告上訴人履行，更無表示沒收系爭簽約金之理由。
㈡兩造八十七年八月二十六日所訂協議之第三點，即：「前述不動產再行出售，再
行出售之期限自協議之日起兩個月為限，若期限屆至仍未出售，則雙方無條件依原契約再行協議後履行權利義務。」，究對雙方原買賣契約產生何等法律效果，查：系爭房地確有被上訴人應否在八十七年六月底前具備水、電及使用執照等事項之爭議，關於此點事實，証人 王傳焱 與 李國才 二人在原審八十八年十月二十五日証稱：「在簽約時沒有提到，是事後才到」。惟即使並未訂之立於書面契約中，然雙方曾口頭協意，則此口頭協議自亦成為雙方買賣契約之一部分，是被上訴人自應依約履行，否則對上訴人言，該房地之交付，屬期限利益之給付，於被上訴人遲延給付後，依民法第二五五條，上訴人自得解除契約。上訴人之所以解除契約，並拒付第二期用印款，雙方始於八十七年八月二十六日立下協議，由被上訴人再行出售，而被上訴人於二個月內仍未售出，則上訴人仍願買受，惟買受之條件仍需雙方協議，嗣後被上訴人雖未於二個月內更行出售，惟其僅得要求上訴人與其更行協議，而非要求上訴人履行原買賣契約，否則八十七年八月二十六日雙方所簽者，非為依原契約再行協議後履行權利義務，而係依原契約履行權利義務。被上訴人於第一次協議不成後，即要求上訴人履行原契約，依雙方於八十七年八月二十六日協議，實難謂有理，其於八十七年十一月四日催告上訴人依原定契約，其並未取得解除權，是其催告解除原定契約之意思表示，僅可視為解除契約之要約意思表示而已，於上訴人於八十七年十一月十三日以存證信函回覆要求返還訂金，則上訴人亦為解除契約之意思表示後，雙方買賣契約自此應告合意解除，則被上訴人依民法第二百五十九條規定自有回復原狀之義務，而應返還其所收受之訂金一百二十萬元。
三、證據：引用原審立證方法外。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文
字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十七年度上字第一一一八號、十九年度上字第二八號）。又兩造雖曾於八十七年八月二十六日就系爭房地之買賣事宜進行協議，並達成「前述不動產再行出售．．．期限自協議之日起兩個月為限，如期限屆至仍未出售，則雙方無條件依原契約再行協議後履行權利義務。」之合意，但此乃屬附有停止條件之協議約定，即兩造間合意於協議條件成就（即系爭房地自八十七年八月二十六日起兩個月內順利再次出售予第三人）之同時，兩造於八十七年四月三十日就系爭房地所簽立之買賣契約亦同告解除，否則，如期限屆至而雙方約定之停止條件仍未成就，則雙方必須無條件依原買賣契約協商後繼續履行權利義務，系爭房地在雙方約定之期間內並未順利轉售予第三人，而使約定之停止條件確定不成就。故被上訴人乃在同年十月三十日協同北區房屋仲介公司所屬之人員王傳焱、李國才等人，至上訴人家中進行協商，惟上訴人並無協商之誠意，其始終未達成協議，被上訴人則於同年十一月四日以存證信函催告上訴人依原買賣合約第三條第二項之約定，至主辦代書處用印並繳納用印款一百二十萬元予被上訴人收受，否則，被上訴人即依買賣合約第十條第一款約定，解除本件買賣契約並沒收已付一百二十萬元訂金，然上訴人在收受前開存證信函後，並未在通知之期限內繳納用印款予被上訴人，系爭契約業已因上訴人之違約行為而告解除，從而上訴人前繳納之訂金為被上訴人依約沒收乃有法律上之依據。
㈡關於被上訴人是否曾經允諾在八十七年六月底前就出售之建物申辦完畢水電及使
用執照乙事部份：查兩造就系爭房地訂立買賣契約時，上訴人並未告知被上訴人其買受系爭房地係為申請「ＩＳ０９００１」品質保證認證之用，且兩造在買賣合約中亦未約定系爭房地必須在八十七年六月底前具備水、電及使用執照等事項，此由兩造買賣合約書中並無前述條款之約定即可得知；又上訴人在簽約後雖曾口頭向被上訴人要求系爭建物應於八十七年六月底前具備水、電及使用執照等事項，惟因前開事項必須依法向主管機關申請取得，故而在時間上被上訴人並無法確切的加以掌控，因是被上訴人並未敢加以應允，關於此點事實，本案証人王傳焱與李國才二人在原審八十八年十月二十五日的証人筆錄中業已証述纂詳，設若上訴人仍堅稱其主張為真，則按依民事訴訟法第二百七十七條舉証責任分配原則之規定，上訴人自應就此一部分負舉証之責。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：建物登記謄本一件為証。理由
一、本件上訴人起訴主張：其與被上訴人於八十七年四月三十日就坐落桃園縣八德市○○○段六五五之三四地號土地、及其上門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○巷○○○號廠房乙棟簽訂買賣契約後，上訴人交付一百二十萬元簽約金，並告知購買系爭廠房為用作申請ＩＳ０９００１品質保證認證之用，該廠房必於八十七年六月底前具備水、電及使用執照等條件，上訴人購買始有意義，經上訴人催告被上訴人仍無法於期限內具備上述條件，其後雖具備，但已逾期間對上訴人已無意義，事後雙方並於同年八月二十六日協議使上開買賣契約於同日合意解除，被上訴人自應負回復原狀之義務，將收取之一百二十萬元簽約金返還上訴人，經上訴人屢發存證信函向被上訴人等催告，均置之不理，爰依解除契約法律關係，訴請被上訴人應給付上訴人已給付之簽約金一百二十萬元，及自八十八年六月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語；被上訴人則以：兩造就系爭房地訂立買賣契約時，上訴人並未告知其買受系爭房地係為申請ＩＳ０９００１品質認證之用，且兩造在買賣合約中亦未約定系爭房地必須在八十七年六月底前具備水、電及使用執照等事項，又兩造雖曾於八十七年八月二十六日就系爭房地之買賣事宜進行協議，雙方僅達成附停止條件約定，如該停止條件未成就，雙方則須依原契約再行協議後履行權利義務，嗣後系爭房地未如期售出，停止條件確定不成就，雙方並未就契約內容再行達成協議，自應依據原契約履行雙方權利義務關係，被上訴人於八十七年十一月四日已催告上訴人應至主辦代書處用印並繳納用印款，否則將解除契約，而上訴人並未在該期限內繳納用印款予被上訴人，系爭契約已因上訴人之違約行為而告解除，被上訴人自得沒收該簽約金抵作違約金等語置辯。
二、上訴人起訴主張兩造於八十七年四月三十日就系爭土地、廠房簽訂買賣契約，其交付一百二十萬元簽約金予被上訴人，嗣後兩造又於同年八月二十六日簽訂協議書，協議系爭廠房再行出售，再行出售之期限自協議之日起兩個月為限，若期限屆至仍未出售，則雙方無條件依原契約再行協議後履行權利義務等情，業據上訴人提出系爭不動產買賣契約書、及八十七年八月二十六日協議書各一件為證，復為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。惟被上訴人就上訴人主張之系爭廠房係作為申請ＩＳ０９００１品質保證認證之用，必須於八十七年六月底前具備水、電及使用執照等條件、及兩造於同年八月二十六日協議書內所約定之事項，係兩造合意解除原買賣契約之意思，被上訴人應負回復原狀云云，則為被上訴人所否認，並以上詞置辯，經查：
㈠關於本件爭買賣契約是否約定系爭廠房要作為申請ＩＳ０９００１品質保證認證
之用，必須於八十七年六月底前具備水、電及使用執照部分：依系爭不動產買賣契約書所載，上訴人主張之上開事項並未列入該契約書內容中，又經證人即系爭房地買賣仲介人王傳焱、李國才於原審一致結證稱：當初簽約時並沒有提到，但事後有提過這個問題，而當時這些問題也都在辦理中，只是無法確定水電完工的時間，因此沒有訂在契約中等語甚詳，足見；兩造對上開事項雖於訂約後口頭曾提及，惟因無法確定完工日期，屬不確定事項，並未列入兩造所簽訂之系爭買賣契約書中，上訴人以兩造既口頭有協議，應成為系爭買賣契約之一部分云云，惟為被上訴人所否認，上開証人所証述，亦未能証明兩造對上開事項曾於口頭上達成合意，而為契約之要素，上訴人對此有利於己之事實，並未能再積極舉証上訴人於訂約時有告知系爭廠房購買之目的、及兩造曾達成合意須於八十七年六月底前系爭廠房應具備水電及使用執照等條件，則系爭廠房雖於該期間前未具備上開條件，因該條件並非兩造合意之契約內容，自難認定被上訴人有違約情事，上訴人上開片面主張，自不足取。
㈡關於兩造於八十七年八月二十六日協議書內約定之事項，是否有合意解除原買賣
契約之意思部分：依該協議書內容係：「．．．雙方同意再行出售該廠房，再行出售之期限自協議之日起兩個月為限，若期限屆至仍未出售，則雙方無條件依原契約再行協議後履行權利義務。」等語，兩造於簽訂上開協議書後，即由被上訴人委託仲介公司負責再行出售事宜，兩造約定再行出售之價格為一千零四十萬元，如能成交，則由上訴人（即買方）取回一百二十萬元簽約金，若多賣買賣雙方各二分之一，但上訴人最多取回一百五十萬元，多出部分歸被上訴人（即賣方）所有，若有差額則雙方各二分之一，惟嗣後系爭廠房並未能於上開協議書簽訂後兩個月內出售等情，為兩造所不爭執，並有房地銷售授權書附於本院卷可稽，並經證人李國才、王傳焱於原審結證屬實，系爭廠房既無法依約定於二個月內出售，依上開協議內容，兩造即應無條件依原契約再行協議後履行本件買賣權利義務，而所謂該「再行協議」事項，上訴人主張係另行協議系爭買賣價金、被上訴人則主張係再行協議繳交用印款時間等語，此經兩造於本院言詞辯論中陳述甚明在卷，依兩造協議書簽訂後即再委託仲介公司出售，約定再出售之最低價格一千零四十萬元（原契約為一千零八十萬元），成交則取回一百二十萬元簽約金，多則平分，但上訴人最多取回一百五十萬元，屆期仍未出售則「雙方無條件依原契約再行協議後履行權利義務」，兩相對照，在再出售期間內價金已作變動，無法售出時既稱「無條件」依原契約再行協議，則所得協議仍指價金以外其他事項，以達成原約定買賣契約目的甚明，並無如上訴人所主張兩造於同年八月二十六日之協議，係使系爭買賣契約於同日合意解除之意思，要堪認定，因之；上訴人此部分主張，洵無足取。又兩造於系爭廠房未能出售後，曾於八十八年十月三十日就原買賣契約書再度協商，但並未達成共識一節，亦為兩造所不爭執之事實，被上訴人雖以：於八十八年十月三十日協議不成後，其於同年十一月四日以存證信函催告上訴人依約繳納用印款，因上訴人未在通知期限內繳納，依買賣合約第十條第一款約定，其可解除本件買賣契約，並沒收上訴人已付之一百二十萬元訂金等語，並提出八十八年十一月四日該郵局存証信函一紙為証，惟核該存証信函意旨係催告履約性質，尚未具解除契約意思表示之効力，被上訴人主張系爭買賣契約已經解除云云，尚有未洽。然上訴人主張於協商不成時，其即告訴被上訴人系爭不動產買賣已解除，被上訴人可以將房子出賣，而請求返還定金云云（見原審卷第七十八頁），惟兩造於同年八月二十六日之協議，既非合意解除系爭買賣契約之意思，已如上述，上訴人於當時又無符合系爭買賣契約得解除契約之事由，則其縱向被上訴人表示買賣契約已解除，亦不生解除契約之效力，又上訴人既於當時同意被上訴人將系爭廠房出賣予他人，即表明其已不願承買，而系爭廠房嗣後確經被上訴人以九百六十萬元出賣予第三人，則依系爭買賣契約第十條第一項約定：「本約簽約後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方（即被上訴人）無條件沒收，抵作違約金外，經乙方催告通知後仍不履行，乙方得逕行解除本契約．．．」，上訴人既已向被上訴人表明不願承買之意，則被上訴人依上開約定，自得沒收上訴人已付之一百二十萬元定金，應無疑義，該定金既已被被上訴人依約沒收，則上訴人自無請求返還之餘地。
三、綜上所述；上訴人主張系爭買賣契約業經兩造於八十八年八月二十六日合意解除，而依解除契約回復原狀法律關係，請求被上訴人應返還其給付之定金一百二十萬元，及自八十八年六月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，應為無理由，其假執行之聲請亦失所依附，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回假執行之聲請，並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予發棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中華民國八十九年八月二十二日~B1民事第四庭審判長法官黃斐君~B2法官陳蘇宗~B3法官張浴美右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官郭振祥中華民國八十九年八月二十四日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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