臺灣高等法院臺南分院89年度上易字第83號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院89年上易字第83號民事判決

裁判日期：民國89年08月22日

裁判案由：給付價金

臺灣高等法院臺南分院民事判決八十九年度上易字第八三號Ｋ
上訴人友聲建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○被上訴人丙○○右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月一日台灣嘉義地方法院八十七年度訴字第一八五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項請求暨假執行宣告並訴訟費用之裁判部分均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣壹拾壹萬貳仟壹佰元及自八十七年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人應於上訴人交付坐落嘉義縣朴子市鎮○段地號一八００、一七九九之一、一七九八土地上房屋（建號一二０三，門牌嘉義縣朴子市○○街○○○號）之同時，給付上訴人新台幣壹萬玖仟元。
上訴人其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決第二項及其訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人新台幣壹拾叁萬壹仟壹佰元及自八十七年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決記載相同者引用外，補稱：
（一）原審判決所指「實際竣工後，係以地下之消防蓄水池充游泳池」一節，已有誤會。因住宅大廈開放民間設置游泳池已經政府核准在案，此有行政院八十六三月三日台（八六）內第○八七五九號、內政部八十六年三月二十五日台（八六）內營字第八六○二四九三號函各一件可據。本件上訴人將系爭建物於八十六年十一月十七日辦妥建物所有權移轉登記，該住宅大廈設置游泳池，已經政府核准在先，是被上訴人辯指稱「係以地下之消防水池充當游泳池」等情，要屬誤會且與事實不合。蓋上訴人就游泳池之設置在營造初始即已規劃，此有檢附在住戶房屋土地預定買賣契約書上之該大樓全區平面配置圖可證。縱然該游泳池之設置，兼有消防蓄水池之功能，亦不容否認其為游泳池之設置。
（二）被上訴人所指前開房屋銷售之廣告內容不實，亦有誤會。蓋廣告文宣上「地面設有愛琴海溫水游泳地」「陽光溫水游泳池，皇家五星級休閒設施」「夏威夷池畔庭園：池畔有好風景，賞心悅目庭園景緻與游泳池相映成趣」等語，均屬上訴人興建系爭建物游泳池設備之介紹用語，「愛琴海、夏威夷」均屬地名，僅是對該游泳池介紹之容，有無廣告不實，應核對兩造買賣契約與廣告文宣「溫水游泳池」之記載，與竣工後之設施是否一致，以為判斷：
⑴兩造間就系爭房屋簽訂之預定買賣契約書第八條第四點詳載：「本大廈部份私
設道路：：：游泳池並未在建造圖說範圍內，為提昇本大樓居住水準，上述公共施甲方同意乙方全權規劃設計建造屬實。」，另於該契約書之建材設備說明公共設施部分㈠記載：「地下壹樓設置溫水游泳池乙座」，併該契約書之附件地下一樓全區平面配置圖，均詳確說明該游泳池確實設置於建物地下一樓，而該建物建造完成後，游泳池之設置設備均與預定買賣契約書之記載一致，並無任何不實之處。
⑵廣告文宣上之圖片所表之實景，有樑柱設置於游泳池中，一見即可知當然屬地
下室之設置，且該游泳池確實擁有溫水及循環過濾消毒設備，焉有不實情事？
（三）原審計算賠償金額，於法亦屬無據。蓋被上訴人所交付之壹佰叁拾壹萬壹仟元尚包含土地及房屋之價款，游泳池之設備應屬建物之一部分，而本件所指廣告文宣並未對土地作何廣告說明，原審竟將土地價金作為斟酌懲罰賠償之依據，於法更屬無據。事實乃被上訴人所交付之價金，包含土地款柒拾柒萬元，房屋款伍拾肆萬壹仟元，縱認廣告文宣與事實發生違誤，亦僅房屋部分，蓋土地部分併無廣告文宣不實之可言。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：內政部中華民國八十六年三月二十五日台內營字第八六○二四九三號函影本、地下一樓全區平面配置圖影本、付款明細表為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除引用原判決書記載相同者引用外，補稱：
（一）土地坪數不對，因車位重複計算坪數，車位還要另外買五十萬元。
（二）對造廣告不實，所謂視野陽光，游泳池應蓋在外面。簽約在八十五年五月，與建築核准日期有出入，簽約時還未蓋建。
（三）上訴人迄今尚未點交房屋給被上訴人，何來請求給付價金？
三、證據：引用原審所提之証據。理由
一、本件上訴人主張：被上訴人於八十五年五月十三日，以總價金四百四十一萬元，向伊購買坐落於嘉義縣朴子市鎮○段地號一八００、一七九九之一、一七九八等土地所推出之本棟大廈編號十樓乙戶（下稱系爭不動產），上訴人已依約於八十六年十一月十七日辦妥系爭不動產所有權移轉登記為被上訴人名義。詎被上訴人僅給付一百三十一萬一千元，尚欠價款三百零九萬九千元迄未給付，伊本於買賣契約自得請求被上訴人給付，求為判決命被上訴人如數給付並加付法定遲延利息等語。被上訴人則以：伊所購買之系爭建物面積短少，應減少價金，且上訴人廣告不實，主張懲罰性賠償金，總共應扣除二百六十五萬四千六百四十九元五角，並主張抵銷云云，資為抗辯。（原審判決命被上訴人給付二百九十六萬七千九百元並法定遲延利息，駁回上訴人其餘十三萬一千一百元請求，被上訴人就其敗訴部分並未不服，此部分已告確定,上訴人就其敗訴之十三萬一千一百元提起上訴）。
二、本件上訴人主張被上訴人於八十五年五月十三日，以總價金四百四十一萬元，向伊購買系爭不動產，上訴人已於八十六年十一月十七日辦妥系爭不動產所有權移轉登記為被上訴人名義，被上訴人僅給付一百三十一萬一千元，尚欠價款三百零九萬九千元未付之事實，業據上訴人提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、建築改良物所有權狀、土地所有權狀為證，且為被上訴人所不否認，自堪信為真實。茲兩造以前開情詞互辯，是本件應審究者，乃系爭建物面積短少，應否扣減價金？有無消費者保法第五十一條懲罰性賠償金之適用？上訴人是否已完成交付義務？
三、經查：㈠依兩造所不爭之系爭不動產之房屋預定買賣契約書第二條係約定：「房屋面積計
約肆柒點叄玖坪，上開房屋坪數係包括主建物、附屬建物、陽（平）台、樓梯間及門廳、通道、屋頂突出物、地下室等公共設施分擔之面積在內．．．」，有買賣契約書在卷可稽（原審卷第六頁）。本件被上訴人所買受之系爭不動產，其面積依建物所有權狀之記載為：⑴主建物及附屬建物部分為一一九．一五平方公尺（１０２．２７＋１６．８８）折合為三六．０四坪（每平方公尺換算０．三０二五坪）。⑵應分攤之公共設施部分面積三五．五九平方公尺（１０２．２７÷１７７９０．４１×６１６４．３７）折合為一０．七七坪。則主建物、附屬建物及公共設施合計為四六．八一坪（３６．０４＋１０．７７）。此有建築改良物所有權狀、建物改良物登記簿謄本為證，並有上訴人提出之計算式可憑（原審卷第五十二頁）。則上訴人所交付之房屋，其面積並未超出買賣契約第二條所約定百分之二之容許誤差範圍（４７．３９－４６．８１＝０．５８，０．５８÷
４７．３９＝０．０１２），是被上訴人抗辯系爭建物面積短少七．三一坪，應減少價金三十七萬三千二百八十九元五角，尚非可採。
㈡被上訴人另抗辯系爭土地應有部分面積短少二．八三坪，應減少價金一百三十二
萬一千三百六十元云云。按依買賣契約書第一條之約定，買賣土地之面積，應以「室內面積」與全棟大廈「主建物之總面積」依比例持分計算。查本件係屬預售屋之買賣，兩造訂約時，建物尚未完成，則就系爭建物面積，自僅能依契約而為合意，而兩造間之契約並未就「室內面積」之範圍加以約定，自應探求當事人之真意，而探求當事人之訂約之真意，自須參酌買賣當時之交易習慣，依中華民國消費者文教基金會建築委員會編著，消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」，載有：「有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內。至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積之分擔．．．」等敘述，可見在預售屋之買賣交易習慣上，「室內」並不包括「陽台」；而本件建物共同使用部分之登記方式，依當時施行之土地登記規則第六十九條、第七十二條之規定，可有二種登記方式，其一為原則上將共同使用部分測繪於各區分所有建物（即主建物）之內（同規則第六十九條），另一方式則為另編建號單獨登記（同規則第七十二條）。本件系爭建物之所有權第一次登記，係採土地登記規則第七十二條規定之登記方式，將所有共同使用部分另編建號單獨登記，是本件所指「主建物之總面積」應不包括公共設施面積在內，上訴人主張被上訴人買受之系爭不動產之土地部分應有部分面積應為一四．一八平方公尺，折合四．二九坪｛１０２．２７÷【２
４８６．２６－（６５２７．９０＋５４３．９５）】×２４６７．１×０．３０２５｝，與所有權狀上之登記誤差０．一二平方公尺，折合０．０四坪｛（２
４６７．１×５７÷00000－00．１８）×０．３０２５｝，此亦有各該權狀附卷可按，與契約之約定相符。是被上訴人抗辯土地面積短少二．八三坪，應減少價金一百三十二萬一千三百六十元，亦屬無據並足採。
㈢未按兩造之契約定付款方式為銀行貸款三百零八萬元（土地部分一百二十二萬元
，房屋部分一百八十六萬元），應於產權移轉及設定抵押完成時付清，若不辦貸款則應配合一次付清，此有付款明細表附卷可按（原審卷第十三頁、第二十五頁），茲被上訴人自承不願辦理貸款，願一次付清云云，則依約此部分價款，被上訴人有先為給付之義務，其抗辯上訴人未交屋，給付條件未成就云云，即非可採。至其餘尾款一萬九千元部分，契約約定係於交屋時付款，而上訴人自承尚未交屋，則被上訴人以此抗辯，則本院自應為同時履行之判決（最高法院二十九年上字第八九五號判例）。又被上訴人既自始即為此項抗辯，則就此項尾款部分自不生給付遲延之問題，上訴人一併請求就此部分價金（一萬九千元）加付法定遲延利息，即非可採。
㈣被上訴人又辯稱：系爭不動產之停車位有重複計算買賣一節，此為上訴人所否認
。查所有停車位地下一樓停車位尚餘十位，面積一四八．八平方公尺並未售出；地下二樓尚餘十位，面積五二．七一平方公尺未售出，此有上訴人提出之使用執照可按（原審卷第一八六頁以下），此未售出部分，上訴人亦巳將由管理委員會管理，是被上訴人此部分主張，亦非可採。
㈤末按消費者保護法第五十一條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意
所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。」：查此項立法設計乃特有之賠償類型，非屬損害補償性質之賠償，立法目的在於對具有邪惡動機（evilmotive）、非道德的（outrageaus）、有意圖的（intntional）或極惡的（flagrant）之行為人施以一定懲罰，阻嚇他人效尤之處罰性賠償，其性質及目的與刑事處罰無異。依本條規範意旨以觀，其請求權人係依消費者保護法規定提起訴訟之原告，且請求之訴訟標的係以損害賠償為限。而本件訴訟係由上訴人本於買賣契約提起給付價金之訴訟，被上訴人僅係消極地應訴而為防禦而已，其並非依本法提起損害賠償之訴之原告，亦未於本訴訟中提起反訴請求損害賠償，自無本條規定之適用。是其主張依本法請求上訴人賠償六十萬元云云，並一併主張以此金額抵銷其價金給付債務，即無足採。至本件上訴人之廣告是否不實，被上訴人是否受廣告之誤導，因而買受系爭不動產，核與本件判決之判斷無關，不再予以論述，併予敘明。
四、從而，上訴人本於買賣契約請求被上訴人給付三百零九萬九千元及其中三百零八萬元自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日（即八十七年三月二十日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應有理由。其餘請求則為無理由，應予駁回。又其中一萬九千元部分，被上訴人應於上訴人交屋之同時，給付之。乃原審僅命被上訴人給付二百九十六萬七千九百元並法定遲延利息，而駁回上訴人其餘之訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。又本件被上訴人應給付之款項其中一萬九千元部分，被上訴人既已為同時履行之抗辯，上訴人既無法証明其已為給付，則本院即應為同時履行之判決，爰判決如主文第三項所示。至上訴人請求不應准許部分（本金一萬九千元之遲延利息請求部分），原審予以駁回，並無不合，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件上訴所得受之利益為一十三萬一千一百元，未逾一百萬元，依民事訴訟法第四百六十六條第一項規定，屬不得上訴第三審案件，則本件一經判決，即屬確定，無宣告假執行之必要，上訴人陳明願供擔保以代釋明請准宣告假執行，核無必要，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年八月二十二日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官王惠一~B2法官張世展~B3法官吳上康右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國八十九年八月二十四日~B法院書記官洪雅美