臺灣臺中地方法院民事判決 99年度豐簡字第111號
原 告 黃許寶 珠
陳素娥
上列一人
訴訟代理人 蔡春木 住同上
共 同
訴訟代理人 楊俊樂 律師
複代理人 薛宇婷 律師
被 告 王焰 鉦 住臺中市○○區○○村○○鄰○○街○○○
號
王黃秀琴 住同上
共 同
訴訟代理人 吳瑞堯 律師
複代理人 周思傑 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年10月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告 黃許寶珠 負擔十分之八，餘由原告陳素娥負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告黃許寶珠前與訴外人 張朝興 、蔡春木共同向原所有權人
鐘東桂 購買門牌號碼臺中縣大雅鄉（現已改制為臺中市大雅
區，以下有關行政區域均以新制稱之）學府路337號之未保
存登記建物（稅籍號碼為000000000000號，下稱系爭337號
建物），當時並約定由原告黃許寶珠出面登記為納稅義務人
。其中共有人蔡春木當初之所以購買系爭337號建物之ㄧ角
之事實上處分權，乃因為其配偶即原告陳素娥早在民國75年
2月21日向訴外人 蔡川流 及 蔡增男 父子購買臺中市○○區○
○里○○路○巷○○號土造平房壹棟等房屋，欲將兩部分共同
利用之故。嗣蔡春木所購買之系爭337號建物之ㄧ角，因故
遭拆除，目前僅餘臺中市雅潭地政事務所（下稱雅潭地政事
務所）99年7月22日複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖
）編號A、面積5.67平方公尺及編號G、面積0.62平方公尺之
未保存登記建物（下稱系爭A、G建物），原告陳素娥並將此
系爭A、G建物出租予訴外人 張榮文 經營控肉飯生意，因此共
有人3人就系爭337號建物之未保存登記建物約定各自分管部
分。其後原告黃許寶珠於97年1月間將所有坐落臺中市○○
區○○段○○○○號土地（下稱系爭115地號土地）應有部分及
系爭337號建物坐落於系爭115號之分管部分出售予被告王焰
鉦，張朝興始要求登記為稅籍資料之持分人。雖原告黃許寶
珠與被告 王焰鉦 於97年1月3日之買賣契約上載「權利範圍1/
2」，惟實際上原告黃許寶珠所移轉予被告王焰鉦者，僅其
現實使用系爭115地號土地上未保存登記建物之事實上處分
部分，並不包括坐落於同段116地號土地（下稱系爭116地號
土地）上如附圖編號B、C所示，合計面積約26.23平方公尺
之未辦保存登記建物（下稱系爭B、C建物），亦不包括坐落
於系爭116地號土地之系爭A建物，及坐落於同段158地號土
地上（下稱系爭158地號土地）之系爭G建物。縱被告王焰鉦
及 廖誼溪 聲請拍賣原告黃許寶珠之財產時，有可能連原告陳
素娥之系爭A、G建物均指封在內，但此為錯誤之指封，並無
確定私權之效力。詎被告王焰鉦竟擅自拆除系爭115地號土
地上建物之隔間木板，未經原告之同意，被告王焰鉦及其配
偶即被告 王徐秀琴 無權占有原告黃許寶珠所有系爭B、C建物
，及無權占有原告陳素娥所有系爭A、G建物。又系爭B、C、
A、G建物，與原告黃許寶珠出售予被告王焰鉦系爭115地號
土地上之未辦保存登記建物，本係分管使用，並非屬不可分
之附屬物。是以，雖該等未辦保存登記之建物因法律之規定
無從為法律上之處分，然原告仍得就該物行使占有、使用、
收益及事實上處分之權利，被告將原有隔間拆除，不影響事
實上處分權人之權利，亦無添附之問題，被告應負責回復原
狀，原告自得類推適用民法第767條物上請求權之規定，請
求被告返還上開經被告無權占有之建物等語。
二、並聲明：
（一）被告應將原告黃許寶珠所有系爭B、C建物全部遷讓返還予
原告黃許寶珠。
（二）被告應將原告陳素娥所有系爭A、G建物全部遷讓返還予原
告陳素娥。
貳、被告則以：
一、系爭337號未經保存登記之建物所有權人為被告王焰鉦、張
朝興及 詹志忠 3人共有，此有臺中縣地方稅務局99年12月3日
中縣稅密房字第0992089677號函所附房屋稅籍資料可證，是
原告黃許寶珠、陳素娥應先證明其分別為系爭B、C、A、G建
物之所有權人或事實上處分權人。又自被告王焰鉦與原告黃
許寶珠於97年1月3日所訂立之「不動產買賣契約書」（下稱
系爭買賣契約書）及證人即本件買賣之代書 張明正 之證言，
顯見原告黃許寶珠所出賣者為系爭337號未經保存登記建物
之應有部分全部，非分管部分，故原告黃許寶珠非系爭B、C
建物之所有權人或事實上處分權人。再者，租賃契約本不以
有處分權為必要，自不得作為原告陳素娥有事實上處分權之
證明，故原告陳素娥以出租系爭A、G建物之行為，作為其有
事實上處分權，尚屬無稽。從而，原告自不得援引或類推適
用民法第767條規定請求排除占有。況系爭B、C、A、G建物
，乃系爭337號未經保存登記之建物之一部分，不具構造上
及使用上之獨立性，自不得為單獨之所有權客體，原告援引
民法第767條規定請求被告遷讓系爭B、C、A、G建物，顯無
理由。此外，被告王焰鉦向黃許寶珠購買系爭337號建物後
，已將原來建物拆除，改建為現今之鐵架鐵皮構造；內部木
板隔間已拆除，系爭A、G建物亦非原告陳素娥購買民生路6
巷72號房屋之殘餘土造結構建物，而係鋼架鐵皮屋，是目前
之系爭B、C、A、G建物係被告王焰鉦所興建，原告請求遷讓
房屋，因客體已經不存在，自無理由等語等語，資為抗辯。
二、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
叁、得心證之理由：
一、查被告王焰鉦及證人廖誼溪於96年7月間聲請本院執行查封
拍賣原告黃許寶珠所有名下系爭115地號土地應有部分13440
0分之47070及系爭337號未保存登記建物，經本院96年度執
字第44574號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）
受理後，依法進行查封、囑託地政機關測量（經系爭執行事
件囑託雅潭地政事務所測量後，系爭337號建物坐落於系爭
115、116、158及同段114、157、159地號土地上）、鑑價等
程序後，定於96年12月13日行第一次拍賣程序，嗣原告黃許
寶珠與被告王焰鉦、廖誼溪於系爭執行事件前揭第一次拍賣
前夕之96年12月12日簽訂「和解買賣協議書」（下稱系爭和
解協議），約定以新臺幣（下同）600萬元和解，即被告王
焰鉦、廖誼溪須撤回系爭爭執行事件，原告黃許寶珠則需96
年12月25日中午12點以前給付600萬元，若原告黃許寶珠未
履行，同意將系爭115地號土地及系爭337號建物以系爭執行
事件所定拍賣價金745萬元出售予被告王焰鉦；其後原告王
焰鉦及廖誼溪依系爭和解協議書之約定於96年12月12日撤回
系爭執行事件強制執行之聲請，因原告黃許寶珠無法依系爭
和解協議之約定給付600萬元，乃依系爭和解協議之約定進
而於97年1月3日與被告王焰鉦簽訂系爭買賣契約書，將所有
系爭115地號土地權利範圍應有部分134400分之47070及系爭
337號建物合計283.6平方公尺之未保存登記建物權利範圍2
分之1出售予被告王焰鉦等情，此有證人廖誼溪提出之系爭
和解協議書、被告提出之系爭買賣契約書附卷可憑（見本院
卷二第176、177頁，卷一第139至142頁），並經證人廖誼溪
到庭具結證述在卷（見本院卷二第167至172頁）、經本院調
閱系爭執行事件卷查核屬實，復為兩造所不爭執，堪信屬實
。又經本院會同雅潭地政事務所人員到場勘驗測量結果，系
爭B、C、A、G建物之位置面積分別如附圖所示，目前由被告
開設當歸鴨麵店，內部與坐落於系爭115地號上之未保存登
記建物均已打通，系爭B、C、A建物內亦無法看出有隔間，
系爭C建物並有蓋二樓建物，系爭B、C建物與坐落於系爭115
地號土地上之外牆係以仿之烤漆浪板搭建，系爭A、G建物前
方臨學府路大門漆藍色油漆之烤漆浪板等情，有勘驗筆錄、
雅潭地政事務所函文暨檢送之99年1月11日、99年7月22日複
丈成果圖（後者即判決附圖）在卷可憑（見本院卷一第35至
39、77至79、86、87頁）。
二、惟原告主張：原告黃許寶珠與被告王焰鉦於97年1月3日之不
動產買賣契約上載「權利範圍1/2」，惟實際上原告黃許寶
珠所移轉予被告王焰鉦者，僅其現實使用系爭115地號土地
上未保存登記建物之事實上處分部分，並不包括坐落系爭11
6地號土地上之系爭B、C建物，亦不包括坐落於系爭116地號
土地之系爭A建物，及坐落於同段158地號土地上之系爭G建
物，詎被告王焰鉦竟擅自拆除系爭115地號土地上建物之隔
間木板，未經原告之同意，被告王焰鉦及其配偶即被告王徐
秀琴無權占有系爭B、C、A、G建物等情，則為被告所否認；
被告並以：原告無法證明其等就系爭B、C、A、G建物有所有
權或事實上處分權，且被告王焰鉦向黃許寶珠購買系爭337
號建物後，已將原來建物拆除，目前的系爭B、C、A、G建物
係被告王焰鉦所興建，原告請求遷讓房屋，因客體已經不存
在，自無理由等語置辯。兩造主要爭執在於：原告王焰鉦買
受系爭337號建物，是否已將原來建物拆除，興建成目前之
系爭B、C、A、G建物？原告就系爭B、C、A、G建物是否有事
實上之處分權？得否類推適用民法第767條之規定，請求被
告遷讓返還？
三、經查：
（一）證人張榮文到庭結證稱：「（法官：你是否認識陳素娥？
）我有跟他租過房屋所以認識，約在民國77年開始租到83
、84左右間租過，現在沒有承租。」、「（法官：你承租
何處房屋？）我當時販賣爌肉飯，沒有門牌號碼，有臨馬
路，臨大雅學府路。」、「（法官：你跟陳素娥承租房屋
做生意的房屋情形如何？）面積大約一坪多，鄰學府路，
一樓，當時上面有石棉瓦，旁邊是水泥板，水泥板在過去
是小巷子，另一邊是土角厝，土角厝也就是泥牆，就是用
泥土做的牆，土角厝再過去就是鐘東桂的房子，因為我跟
陳素娥承租的不夠用，所以另外跟鐘東桂承租大約三十多
坪，我是承租院子而已，沒有搭建房屋，土角厝當時我承
租的期間也都一直在那邊，沒有打掉。」、「（法官：你
向陳素娥承租的房屋一坪多房屋直接鄰學府路？）是的。
」、「（法官：後面有無通路？）後面就是巷子，我站在
店面面向學府路來看，左邊是土角厝，右邊是水泥板，後
面是巷子，我承租的部分後面並沒有門路可以通到巷子。
」、「（法官：你向鐘東桂承租房屋做何用？）放一些生
財器具、材料。」、「（法官：當時向陳素娥承租臨學府
路的房子有無門？）當時承租有個簡單的門，用塑膠布遮
掩而已。」、「（法官：提示卷二第7頁照片，是否是你
承租的房子？）照片不是我當時承租的情形。」、「（法
官：上面照片最左邊藍色的鐵捲門上面有石棉瓦的部分是
不是你當初承租的樣子？（提示卷二第7頁上面照片）這
個看起來好像不是石棉瓦。」、「（原告訴訟代理人：84
年8月左右，鐘東桂把房子賣給黃許寶珠，你後面有無繼
續承租？）我當時有向黃許寶珠繳納租金，繼續承租空地
。」、「（原告訴訟代理人：你當時承租時房子是否還沒
有蓋？）（請庭上提示不動產估價附卷四）當時我承租時
是空地，當歸鴨招牌當時是空地。」等語。
（二）證人廖誼溪到庭結證稱：「（法官：是否認識黃許寶珠？
）認識。」、「（法官：有無聲請拍賣過黃許寶珠名下財
產，詳細情形為何？）約在96年間，庭呈拍賣公告，這是
拍賣公告上所記載的不動產，門牌號碼○○○鄉○○路○○
○號等不動產。」、「（法官：當時聲請拍賣337號建物，
有無去測量？）聲請拍賣後，在拍賣前有跟執行處與地政
人員去測量。」、「（法官：能否陳述當時去現場測量33
7號建物，該建物的面積、狀況？）房屋臨學府路，是一
樓房屋，類似鐵皮屋，上面有烤漆板覆蓋，是很舊的建物
，如果站在學府路往裡面看右邊的牆壁是土角厝，左邊有
一條巷子，不是很方正，構造看得不是很清楚，應該是磚
造，後面看不到，大部分是土角厝，是很老舊的房子。」
、「（法官：當時你去看現場做何用？）做生意，是賣飲
料，站在學府路面對店面右邊比較大，出租給杯樂飲料店
，左邊是鮮味控肉飯，左邊大約有二片鐵門寬度，控肉飯
與飲料店中間不是用牆壁隔起來，可能是鐵架、木板去隔
起來，我並不是很瞭解。」、「（法官：杯樂飲料店與鮮
味控肉飯房子都是黃許寶珠的？）是他出租的。」、「（
法官：控肉飯的左手邊，有無其他店面？）沒有。就是巷
子了。」、「（法官：這部分你是否確定？）我確定。」
、「（法官：是否還記得與執行處與地政人員去測量黃許
寶珠的房子時，控肉飯與杯樂飲料店是坐落在何地號土地
上？）當初測量時就發現有部分坐落在115，有部分坐落
在116地號上。」、「（法官：後來就沒有拍賣？）黃許
寶珠找我們，希望我們延緩期限，後來就撤回執行。」、
「（法官：後來黃許寶珠把房子出售的事情你是否知悉？
）知道。」、「（法官：賣給何人、出售的範圍等情形可
否陳述？）他是根據跟我們和解協議出售，根據和解買賣
協議書付款，寫那一張的意思是她要求我們再寬限十幾天
，她說如果時間到了沒有還錢，就照這份和解協議書約定
，後來她還是沒有辦法還款，所以就依照和解協議書約定
出售115地號土地他的持分及上面的建物給王焰鉦。」、
「（法官：當時聲請執行後地政去測量的結果有部分坐落
在115有部分坐落在116地號上，當時115與116界線上面的
建物是否有牆壁隔開？）沒有，因為當時無法知道115的
建物到那裡，116的建物到那裡。」、「（法官：當時測
量的結果，杯樂飲料店的建物是否坐落在115地號土地上
，控肉飯所屬的建物是否坐落在116地號土地上？）當時
是這樣，差不多。」、「（法官：當時坐落在116地號土
地上的面積大約多少？）當時有請不動產估價師去估價，
他有分別就坐落115地號土地上的建物與115土地去估價。
當初黃許寶珠占有使用的範圍都有拍賣。」、「（法官：
當時為何沒有含116建物一起聲請拍賣？）當時因為馬路
有擴寬，很多地號都含蓋在內。」、「（法官：提示卷二
第7頁當時拍賣建物的情形是否如卷附所示？）不一樣，
以不動產鑑價報告的照片為準。」、「（原告訴訟代理人
：黃許寶珠出賣之後有無要你去向王焰鉦爭取什麼樣的權
利？）王焰鉦不是經過法院拍賣取得，是經過和解協議書
跟黃許寶珠購買，購買的金額也是依照拍賣公告的價格。
王焰鉦付了145萬元的錢給黃許寶珠後，付了300萬元支票
給我，是依和解協議書，付了之後就等於買賣完成，這是
經由 張代書 辦理的，後來王焰鉦整理房子就把所有硬體就
是當時的隔間都拆掉，就是把杯樂與控肉飯中間的隔間拆
掉。」、「（法官：屋頂是否都有拆掉重蓋？）都拆，面
對房子的左邊是磚牆，就是鄰巷子的部分，他有拆掉一部
分，杯樂與控肉飯中間的隔間起初並沒有全部拆掉，後來
黃許寶珠跟我說這件事情都是我與張代書聯絡處理，黃許
寶珠拜託我去向王焰鉦說控肉飯的建物讓他去收租金，電
、水讓她接一下，讓他可以收租金，後來王焰鉦就說全部
的房子他都購買了，他不同意，就全部打掉，包括全部的
屋頂，還將地基加高，房子重蓋也加高，面對房子的最右
手邊因為跟隔壁共用，所以沒有拆，現在的情形跟當初情
形不一樣，審判長可以到現場去看。」、「（原告訴訟代
理人：當初黃許寶珠為何主張控肉飯部分還要收租金？）
因為116地號土地上的建物他沒有賣。」、「（原告訴訟
代理人：請提示鑑價報告附卷，第一張照片藍色的部分，
能否詳述那個位置是控肉飯，那個位置是杯樂？）藍色鐵
捲門是以前控肉飯，進去以後是一個斜斜的空間，他們門
面跟之前已經有所出入了，不一樣了，這應該是王焰鉦打
掉重蓋的。」、「（原告訴訟代理人：當時去測量藍色鐵
捲門是否存在？）測量當時有人做生意，鐵捲門捲起來沒
有看到。」、「（原告訴訟代理人：拍賣過程中陳素娥等
人是否主張權利？）沒有。」、「（被告訴訟代理人：黃
許寶珠就337號房屋的權利持分多少？是否知道？）建物
黃許寶珠有二分之一的權利，我們拍賣也是拍賣二分之一
。」、「（被告訴訟代理人：證人剛剛所述337建物占用
115、116地號土地， 黃徐寶珠 是否知悉？）他知道。」、
「（被告訴訟代理人：剛才說杯樂的建物部分坐落在115
地號土地上，控肉飯坐落在116地號土地上是如何確定的
？）無法確定，我的意思也不是十分準確。」等語。
（三）查證人張榮文固證述於77年至83、84年左右向原告陳素娥
承租鄰大雅學府路一樓約一坪多之建物販賣爌肉飯，當時
該建物上為石棉瓦，旁邊是水泥板，水泥板在過去是小巷
子，另一邊是土角厝即泥牆，臨學府路的房子有個簡單的
門，用塑膠布遮掩而已等情；惟經提示系爭B、C、A、G建
物目前之外觀照片（見本院卷二第7頁上面）供證人張榮
文辨識，其證述照片並非其當時承租之情形。參以證人廖
誼溪亦證述（經提示卷二第7頁照片）當時聲請系爭執行
事件拍賣系爭337號建物之情形與卷附照片所示不一樣，
原告黃許寶珠出售系爭337號建物予被告王焰鉦後，整理
房子時把所有硬體即當時的隔間都拆掉，就是把杯樂與控
肉飯中間的隔間拆掉，屋頂也都拆掉重蓋，包括面對房子
左邊鄰巷子的磚牆也有拆掉一部分，杯樂與控肉飯中間的
隔間起初並沒有全部拆掉，後來有全部打掉，包括全部的
屋頂，還將地基加高，房子重蓋也加高，面對房子的最右
手邊因為跟隔壁共用，所以沒有拆，現在的情形跟當初情
形不一樣；（提示系爭執行事件卷鑑價報告第一張照片）
藍色鐵捲門是以前控肉飯，進去以後是一個斜斜的空間，
他們門面跟之前已經有所出入了，不一樣了，這應該是王
焰鉦打掉重蓋的等情。原告對於上開證人之證述陳明不爭
執，再參諸系爭執行事件卷鑑價報告所附照片就整體建物
之外觀與形狀確實與目前系爭B、C、A、G建物之外觀有所
出入，是被告抗辯：被告王焰鉦向原告黃許寶珠購買系爭
337號建物後，已將系爭B、C、A、G建物所在位置上之原
來建物拆除重建，目前的系爭B、C、A、G建物係被告王焰
鉦所興建等情，應可採信。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權
，準用之，民法第767條定有明文。惟對未登記之不動產
肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上
處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之
規定，並非無疑（最高法院95年度臺上字第94號判決參照
）。縱認就物有事實上處分權者，對於無權占有或侵奪其
物者，得類推適用所有權之物上請求權之規定請求返還之
，其前提須以就請返還之物有事實上處分權者，始足當之
。查現時之系爭B、C、A、G建物係被告王焰鉦所出資興建
，已如前述，則該原有建物既拆除不復存在，原建物所有
權人或事實上處分權人就原有建物之所有權或事實上處分
權即隨之喪失，嗣後被告王焰鉦出資重新建築系爭B、C、
A、G等建物，該新建之系爭B、C、A、G等建物，即應由被
告王焰鉦原始取得，原告自不得再就新建之系爭B、C、A
、G等建物主張有事實上之處分權，縱認被告王焰鉦拆除
原有建物之隔間、屋頂、牆壁及地基等，係損壞他人房屋
需負損害賠償責任，惟核其情形該原有房屋已被全部拆除
，其回復原狀即顯有重大困難，原告即不得請求回復原狀
（按：本件原告並未依侵權行為之法律關係請求），若新
建系爭B、C、A、G等建物中一部分材料（如鐵捲門）係取
自原有建物，原告得就喪失材料部分向被告王焰鉦請求賠
償損害或返還不當得利｛最高法院26年上字第515號判例
、48年6月9日48年度第2次民、刑庭總會會議決議（一）
參照｝，惟此係另一問題。
（五）綜上所述，系爭B、C、A、G等建物係由被告王焰鉦於97年
1月3日向原告黃許寶珠購買系爭337號建物後，將原有建
物拆除後，出資重新建築，是被告王焰鉦原始取得系爭B
、C、A、G等建物之所有權，原告已非系爭B、C、A、G等
建物之事實上處分權人。從而，原告主張類推適用所有權
之物上請求權之規定，請求被告應將原告黃許寶珠所有系
爭B、C建物全部遷讓返還予原告黃許寶珠，並請求被告應
將原告陳素娥所有系爭A、G建物全部遷讓返還予原告陳素
娥，均無理由，應予駁回。原告之訴之既經駁回，其假執
行之聲請即失所依附，應併駁回之。
四、本件事證已臻明確，已無再行訊問證人鐘東桂之必要。又兩
造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決
結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但
書。
中華民國100年11月1日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官黃渙文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月1日
書記官廖曉鐘