裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第688號民事判決
裁判日期：民國99年09月23日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第688號原告丁○訴訟代理人 林松虎 律師
吳淑芬 律師被告庚○○
辛○○癸○○壬○○戊○○己○○兼共同訴訟代理人子○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國99年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告庚○○、辛○○、癸○○、壬○○、己○○、子○○應分別將坐落彰化縣○○鄉○○○段二之一○八五地號土地所有權如附表所示之應有部分移轉登記予原告。
被告戊○○應將坐落彰化縣○○鄉○○○段二之一○八六地號土地所有權應有部分四○五分之四十八及坐落彰化縣○○鄉○○○段二之一○七五地號土地所有權應有部分六九六分之一八五移轉登記予原告。
被告庚○○應將坐落彰化縣○○鄉○○○段二之一○八四地號土地所有權應有部分三二九分之三一八移轉登記予原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國67年間與被告庚○○、辛○○、癸○○、壬○○、己○○、子○○、戊○○（下稱被告等7人）之父即訴外人 陳諸音 就其所有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（按：此為分割前地號，下稱分割前2-217地號土地）成立買賣契約（該土地當時編定使用種類為一般農業區農牧用地），約定買賣標的物之範圍為以分割前2-217地號土地南側地籍線為基準，向北延伸26公尺之寬度，其中面積為0.2公頃（即2000平方公尺）部分之土地（下稱系爭標的物），總價款為新台幣（下同）12萬元，原告並已依約給付前開價款，惟陳諸音受限於當時農業發展條例耕地不得分割、不得移轉為共有之規定，無法將原告所買受之系爭標的物分割並移轉登記予原告，雙方乃合意陳諸音應先將系爭標的物點交予原告使用，待嗣後相關法令變更或有其他得為分割登記之情形後，陳諸音即應將系爭標的物所有權移轉登記予原告。原告乃於系爭標的物中面積570平方公尺之範圍搭蓋建物，嗣於72年10月18日彰化縣○○鄉○○○段之土地經主管機關為地號調整，原告所搭建之建物坐落系爭標的物之範圍即因有建物存在，而另由分割前2-217地號土地分割為彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（下稱2-556地號土地），並變更地目為建地，故2-556地號土地之移轉登記即不受農業發展條例之限制，陳諸音乃於72年12月7日將2-556地號面積570平方公尺之土地所有權移轉登記予原告，雙方並於72年12月29日再書立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），將兩造於67年間之買賣內容、價金給付及點交情形均書立於契約書內，並載明陳諸音已先將其中570平方公尺之建地（即2-556地號土地部分）移轉登記為原告所有，尚餘1430平方公尺之土地，因受法令限制無法分割，俟法令許可後，陳諸音（含後代子孫）應將系爭標的物所餘尚未移轉登記部分移轉登記予原告。嗣後，2-556地號土地復分割出彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（面積84平方公尺，嗣遭徵收，下稱2-732地號土地）、上開2-217地號土地復陸續分割出彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號、2-1075地號等土地（以下各簡稱2-733地號土地、2-1075地號土地），其中2-733地號土地遭徵收，2-1075地號土地又分割為彰化縣○○鄉○○○段2-1075、2-1083、2-1084、2-1085、2-1086等地號土地（以下各簡稱2-1075、2-1083、2-1084、2-1085、2-1086土地、2-1075地號土地），陳諸音於95年11月14日死亡，2-1085地號土地由被告庚○○、辛○○、癸○○、壬○○、己○○、子○○等6人繼承，並分割為分別共有，其等所有權應有部分如附表所示，2-1075及2-1086地號土地登記為被告戊○○所有，2-1084地號土地則登記為被告庚○○所有。原告所買受之系爭標的物範圍遂包括2-1075地號土地如附圖所示編號1面積185平方公尺部分、2-1084地號土地如附圖所示編號3面積318平方公尺部分、2-1086地號土地如附圖所示編號5面積48平方公尺部分、2-733地號土地如附圖所示編號8面積42平方公尺部分、2-556地號土地面積486平方公尺部分及2-732地號土地面積84平方公尺部分，總計面積為2000平方公尺。則原告既已履行交付買賣價金之義務，陳諸音基於出賣人之地位，負有將原告所買受之系爭標的物所有權移轉登記予原告之義務，陳諸音前因相關法令之限制，僅將上開2-556地號土地之所有權移轉登記予原告，然就系爭標的物其餘未移轉登記之部分，仍應履行出賣人之義務，而被告等7人為陳諸音之繼承人，承受被繼承人陳諸音財產上一切權利、義務，爰依買賣及繼承之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如主文所示。
二、被告等7人則以：此係原告與其等之父陳諸音土地買賣之事，其等均不清楚，原告稱其已給付12萬元之買賣價金，並無證據，並否認系爭買賣契約書之真正，因該契約書之內容字跡均為同一人所寫，且非其父之字跡，又無其父之親筆簽名，無法確認係其父所簽立，且原告經過2、30年之時間，並等其父過世後才提告，如同死無對證等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：查2-556地號土地係陳諸音以買賣為原因移轉登記予原告所有，其上蓋有原告之建物，該2-556地號土地分割自陳諸音所有之分割前2-217地號土地，嗣2-556地號土地另分割出2-732地號面積84平方公尺土地，分割後之2-556地號土地面積則變為486平方公尺，另上開2-217地號土地復分割出2-733地號、2-1075地號土地，其中2-1075地號土地又分割出2-10
83、2-1084、2-1085、2-1086等地號土地。嗣陳諸音於95年11月14日死亡，繼承人為被告等7人，2-1085地號土地由被告庚○○、辛○○、癸○○、壬○○、己○○、子○○等6人繼承，並分割為分別共有，其等所有權應有部分如附表所示，2-1075及2-1086地號土地登記為被告戊○○所有，2-1084地號土地則登記為被告庚○○所有等情，有臺灣省彰化縣土地登記簿、土地登記謄本、土地移轉登記申請書、異動索引、地籍圖謄本等件在卷可考（見本院卷第15頁至第26頁、第28頁至第39頁、第42頁至第63頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）原告主張其曾於67年間與被告等7人之父陳諸音就陳諸音所有分割前2-217地號土地成立買賣契約，約定買賣標的物之範圍為以分割前2-217地號土地南側地籍線為基準，向北延伸26公尺之寬度，其中面積為0.2公頃（即2000平方公尺）部分之土地，總價款為12萬元，原告已依約給付前開價款，原告並有於系爭標的物中面積570平方公尺之範圍搭蓋建物，且原告所搭建之建物坐落系爭標的物之範圍，即因有建物存在而另由2-217地號土地分割為2-556地號土地，並變更地目為建地，故2-556地號土地之移轉登記即不受農業發展條例之限制，陳諸音乃於72年12月7日將2-556地號面積570平方公尺之土地所有權移轉登記予原告，雙方並於72年12月29日再書立系爭買賣契約書，將兩造於67年間之買賣內容、價金給付及點交情形均書立於契約書內，並載明陳諸音已先將其中570平方公尺之建地（即2-556地號土地部分）移轉登記為原告所有，尚餘1430平方公尺之土地，因受法令限制無法分割，俟法令許可後，陳諸音（含後代子孫）應將系爭土地所餘尚未移轉登記部分移轉登記予原告等情，業據其提出記載「第一條：乙方（按即出賣人陳諸音，下同）前將自己所有彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號中之0.2公頃，經雙方議定價款為新台幣壹拾貳萬元正，乙方確實親收，並丈量南北向26公尺，東西向以0.2公頃請計算標的物，點交甲方（按即買受人原告，下同）受業。第二條：乙方於民國92年12月9日將由該地號分割570平方公尺之建地移轉登記為甲方所有，尚有1430平方公尺因受法令限制無法分割，俟法令許可乙方（含後代子孫）應將本件不動產辦理分割，並將產權移轉登記給甲方，聲請登記。」之不動產買賣契約書為證（見本院卷第27頁）。被告等7人雖辯稱不知該契約真偽等語，惟原告主張之上情，業據證人丙○○具結證述：原告與陳諸音間有買賣土地，係乙○及 蔡炎清 當中間人，乙○去牽線，其那時開肥料店，原告與陳諸音會去店裡坐，系爭買賣契約書是其妻子 謝秀治 （按：已歿）所寫，原告及陳諸音均在場，系爭買賣契約書上之印章是當事人所蓋，不可能是其妻所蓋，係陳諸音將土地賣給原告，其在住處聽原告、陳諸音提及是買賣兩分地，原告向陳諸音買地之後就在該地蓋房子，其妻與原告、陳諸音在其住處寫系爭買賣契約書時，其均在場，當天乙○、蔡炎清都有到場，其有目睹原告在其住處拿買賣價金給陳諸音等語明確（見本院卷第123頁反面），核與證人 林由 到庭證稱：原告向陳諸音買土地是其夫乙○（按：因現罹患器質性腦病無法正常言語）介紹，是買原告現在居住之那一塊土地，原告之前住在大蔟寮，向陳諸音買地建屋才搬過來，因其夫係系爭標的物買賣之仲介，其始知原告及陳諸音間買賣土地之事，其夫僅介紹原告向陳諸音購買原告現在居住之那塊土地，並未介紹原告向陳諸音購買其他土地，原告是購買兩分地等語相符（見本院卷第103頁及反面），參酌證人甲○○到庭證述：「（你的職業？）代書。」、「（是否認識丁○、陳諸音？）72年時他們有委託我辦理土地登記時認識。」、「（他們當時因何原因委託你？）陳諸音○○○鄉○○○段○○○○○○號中之2000平方公尺賣給丁○，因為是農地不能分割，但因該土地上有房屋符合申辦地目變更為建的條件，地政事務所核准建築面積為570平方公尺，所以分割出2-556地號土地，地目變更為建，因為這部分土地可以移轉登記所以就只有移轉登記這部分給丁○，其餘1430平方公尺農地留在陳諸音名下，當時是約定如果以後可以辦理移轉登記再處理。至於辦理地目變更及後來分割出2-556地號土地移轉登記給丁○是丁○及陳諸音委託我辦理，雙方也都同意這樣處理。」、「（他們雙方當時來找你時有無提出任何證件或資料？）陳諸音跟丁○一起來找我，陳諸音表示他出賣2000平方公尺土地給丁○，至於陳諸音有無提出買賣契約我不記得，原告所提出之買賣契約並不是我寫的。雙方是直接來找我辦理地目變更及將分割之2-556地號土地過戶事宜」、「（72年當時是否只有分割2-556地號土地？）是。我是辦理地目變更及把這筆2-556地號土地過戶給丁○，當時因為72年時有規定農地分割出來的土地，每筆要0.5公頃以上，因為丁○買的農地只有0.2公頃，所以也就不能全部辦理過戶。
」等語（見本院卷第100頁反面至第101頁反面），且觀諸原告所提出臺灣省彰化縣土地登記簿及土地登記謄本（見本院卷第25頁、第28頁），足見2-556地號土地確係分割自陳諸音所有之分割前2-217地號土地，且由陳諸音以買賣為原因移轉登記予原告所有，堪認原告主張其有向陳諸音購買2000平方公尺土地，且已給付12萬元買賣價金，嗣原告於其所購買之2000平方公尺土地中之570平方公尺範圍內搭蓋建物，該建物坐落土地即分割為2-556地號土地，地目變更為建地，由陳諸音先行移轉登記予原告等情屬實。被告等7人雖另提出抵押權設定契約書、借據為憑（見本院卷第147頁至第148頁），抗辯稱其父陳諸音均係於該等文件上簽名，而系爭買賣契約書並無其父之親筆簽名，應係偽造等語，惟僅憑被告等7人所提之2份文件，尚無法遽認陳諸音在所有文件上均為親筆簽名而全無以印章代簽名之情形，況觀諸證人丙○○之證述及系爭買賣契約書之內容，則系爭買賣契約書之文字（包括契約當事人姓名欄）既均由謝秀治代寫，陳諸音直接在謝秀治已寫妥之姓名上蓋章，與常情並無悖離，且如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力，此參照民法第3條第2項規定即明，是陳諸音在系爭買賣契約書雖無簽名，然有印文蓋於其上，自不因陳諸音未親自簽名影響效力，被告等7人徒以系爭買賣契約書僅有蓋章而無其父親自簽名，辯稱系爭買賣契約書係偽造云云，委無足取。
（二）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第348條第1項及第1148條前段分別定有明文。原告既與陳諸音簽立買賣契約，向陳諸音購買系爭標的物，嗣陳諸音死亡後，被告等7人為繼承人，均如前述，揆諸前揭法條，被告等7人自負有移轉系爭標的物所有權予原告之義務。觀諸系爭買賣契約書之記載，足認系爭標的物係陳諸音所有分割前2-217地號土地中之0.2公頃即2000平方公尺部分（含陳諸音已移轉登記予原告之2-556地號面積570平方公尺土地【包括嗣分割出之2-732地號面積84平方公尺土地】），且該2000平方公尺土地之範圍係以南北向26公尺為準，則以此界定本件買賣標的物之範圍即包括2-1075地號土地如附圖所示編號1面積185平方公尺部分、2-1084地號土地如附圖所示編號3面積318平方公尺部分、2-1086地號土地如附圖所示編號5面積48平方公尺部分、2-733地號土地如附圖所示編號8面積42平方公尺部分、2-556地號土地面積486平方公尺部分及2-732地號土地面積84平方公尺部分，總計面積為2000平方公尺，此經本院會同兩造到場履勘並囑託彰化縣二林地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第132頁至第135頁）。準此，原告依買賣及繼承之法律關係，請求被告庚○○、辛○○、癸○○、壬○○、己○○、子○○應分別將2-1085地號土地所有權如附表所示之應有部分移轉登記予原告，並主張因2-1086、2-1075、2-1084地號土地均為一般農業區之農牧用地，而屬農業發展條例第3條第11款之耕地（此有上開土地登記謄本在卷可稽），因受限於同條例第16條前段之規定不能分割而取得特定部分，然非不能維持共有，故請求被告戊○○應將2-1086地號土地所有權應有部分405分之48及2-1075地號土地所有權應有部分696分之185移轉登記予原告、被告庚○○應將2-1084地號土地所有權應有部分329分之318移轉登記予原告，為有理由，應予准許。另被告等7人雖稱原告經過2、30年之時間，並等其父過世後才提告等語，而提出時效之抗辯，惟按「請求權，因15年間不行使而消滅」、「消滅時效，自請求權可行使時起算」，民法第125條前段、第128條前段分別定有明文。原告就系爭標的物之移轉登記請求權，其性質屬於「債權之請求權」，故為消滅時效之客體，依民法第125條規定，固因15年間不行使而消滅，惟土地法第30條於64年7月24日修正時，增訂私有農地不得移轉為共有之限制，當時之農業發展條例第30條亦有每宗耕地不得移轉為共有之規定，揆諸前揭說明，已致原告之移轉登記請求權無從行使，迨至土地法第30條於89年1月26日廢止及農業發展條例於89年1月4日修正施行刪除每宗耕地不得移轉為共有之規定後，該因法令限制而無從行使移轉登記請求權之狀態始行消失，參諸前開民法第128條前段規定意旨，應認原告之請求權應自斯時起算消滅時效，準此以觀，原告於98年8月18日起訴請求被告等7人將系爭標的物所有權移轉登記予原告，並未罹於消滅時效，被告等7人之時效抗辯尚不足採。
五、綜上所述，原告依買賣契約及繼承之法律關係，請求被告庚○○、辛○○、癸○○、壬○○、己○○、子○○應分別將2-1085地號土地所有權如附表所示之應有部分移轉登記予原告；被告戊○○應將2-1086地號土地所有權應有部分405分之48及2-1075地號土地所有權應有部分696分之185移轉登記予原告；被告庚○○應將2-1084地號土地所有權應有部分329分之318移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國99年9月23日
民事第三庭法官尚安雅以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月29日
書記官陳文俊附表：
┌─┬────┬────┐│編│共有人│應有部分││號│姓名│比例│├─┼────┼────┤│01│子○○│144/837│├─┼────┼────┤│02│己○○│128/837│├─┼────┼────┤│03│庚○○│176/837│├─┼────┼────┤│04│辛○○│135/837│├─┼────┼────┤│05│癸○○│97/837│├─┼────┼────┤│06│壬○○│157/837│└─┴────┴────┘附圖：