臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第250號
原 告 藍 洪久惠
陳洪 美容
洪素芬
洪素真
呂佩玲
呂佩君
呂佩鈺
呂志清
呂佩珍
呂佩玫
上十人共同
訴訟代理人 呂丹琪 律師
被 告 嚴培芬
訴訟代理人 嚴尊德
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國100年5月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
核定被告承租原告所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段第七六
之二地號土地應有部分七分之五，每年應付租金自一百年一月起
為壹拾貳萬陸仟柒佰貳拾元。
被告應給付原告各如附表二所示之金額，及自一百年二月十七日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告 藍洪久惠 、 陳洪美容 、洪素芬、洪素真各負擔百
分之六，由原告呂佩玲、呂佩君、呂佩鈺、呂志清、呂佩珍、呂
佩玫各負擔百分之一，由被告負擔百分之七十。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造為座落桃園縣桃園市○○段武陵小段76-2地
號土地（下稱系爭土地）之共有人，原告之應有部分合計為
7分之5，被告則於90年5月間因買賣取得系爭土地應有部分7
分之1及地上建物門牌號碼桃園縣桃園市○○街9之1號房屋
（下稱系爭房屋），兩造並約定由原告將其所有系爭土地應
有部分出租予被告。被告自取得前揭系爭土地應有部分及系
爭房屋後，自91年開始給付原告租金，每年給付之金額均有
不足，近年更逐年減少，原告用以繳納地價稅已有不足，經
以存證信函通知被告調整租金並給付欠租，均未獲置理。系
爭土地面積為126平方公尺，自89年至99年間公告地價均為
每平方公尺新臺幣（下同）1萬7,600元，依土地法第97條規
定，被告占有使用原告系爭土地應有部分，應按年給付租金
15萬8,400元（計算式：17,600×126×5/7×10%＝158,400
元）。被告於原告起訴前5年給付之租金分別為：95至97年
均為12萬1,600元、98年5萬9,340元、99年5萬8,340元，每
年均有不足，分別短少95至97年各3萬6,800元、98年9萬
9,060元、99年10萬零60元，5年共計短少30萬9,520元。依
各原告應有部分計算，被告應給付各原告不足之租金應如附
表一所示。爰依民法第442條及類推適用民法第425條之1規
定，請求被告給付租金，並聲明：㈠被告承租原告系爭土地
應有部分7分之5，自100年1月起應調整為每年租金15萬
8,400元。㈡被告應給付原告如附表一所示之金額及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
。
二、被告則以：㈠系爭房屋建成於60年2月13日，而原告於77年
間取得系爭土地所有權，可知系爭建物當初係因原所有權人
出具土地使用同意書而興建，則兩造間就系爭土地應有部分
使用之法律關係應為使用借貸而非租賃。㈡兩造就租金原本
即有約定，核定地租於核定後方生效力，乃形成之訴。原告
請求調整租金並追討自99年12月10日前短少之租金於法無據
。㈢系爭土地申報地價為每平方公尺1萬4,080元，原告主張
應以公告地價為計算標準，顯有違誤。㈣系爭房屋建於60年
間，屋齡已逾40年，外觀老舊，且位於鐵路邊，被告雖出租
予訴外人 袁國恕 ，每月收租2萬元，但扣除房屋修繕、水電
維護率43%、房屋稅與租賃所得稅，所受利益非高，反觀原
告經濟損失甚微。是原告請求以公告地價（應係申報地價之
誤）10%計算地租並非合理，應核減為5%方為適當。㈤並聲
明：駁回原告之訴。
三、原告主張其等為系爭土地之共有人，應有部分合計為7分之5
，被告則於90年5月間因買賣取得系爭土地應有部分7分之1
及系爭房屋，系爭土地面積為126平方公尺，系爭房屋座落
於系爭土地全部面積，兩造間就原告所有系爭土地應有部分
訂有租賃契約，被告自95至97年繳納租金均為12萬1,600元
、98年為5萬9,340元、99年為5萬8,340元，系爭土地自89年
迄今公告地價均為每平方公尺1萬7,600元，且迄今皆未曾申
報地價，被告現將系爭房屋出租訴外人袁國恕使用，每月租
金2萬元等情，有原告所提系爭土地第二類登記謄本、原告
洪素芬兆豐國際商業銀行往來明細查詢、客戶存款資料明細
表、被告訴訟代理人嚴尊德所開立面額12萬1,600元、5萬
8,340元支票各1紙、被告所提92至93、97至98年年度繳租收
據、被告與袁國恕租約等附卷可稽，復為兩造所不爭，自堪
信為真實。惟原告主張租金應予調整，且調整後租金應溯及
至租約成立時即有適用，則為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：
㈠被告辯稱其前手就系爭房屋使用系爭土地有使用借貸關係為
據，縱被告所辯為真，然依債之相對性原則，被告亦無從繼
受其前手之使用權源，原告亦無庸繼受其前手提供系爭土地
供他人無償使用之義務，故被告此部分所辯，顯不足採。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形其租金數
額
當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條定有明
文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人
，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解
，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續
使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬
租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之
人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合
法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所
有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，
然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當
得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合
法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅
將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所
有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦
可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房
屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字
第1328號判決意旨參照）。本件兩造已有租賃契約存在，僅
就租金數額不能協議，則為免原告以被告遲納或未給付租金
為由終止兩造租約，使系爭建物面臨遭拆除之命運，有悖於
民法第425條之1保存得利用原有建物社會經濟價值之立法意
旨，應認本件得類推適用民法第425條之1第2項規定。而兩
造於本院調解及審理程序，就租金數額之多寡向有歧見，可
認兩造間關於租金數額確有不能協議之情形，故本件自有民
法第425條之1第2項規定之類推適用，合先敘明。
㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土
地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而所謂申報總價
，係指申報地價，則原告主張以公告地價為計算基準，與法
有違，顯無足取。再所謂年息10%為限，乃指土地租金之最
高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟
酌土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經
濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，
並非必以申報總地價年息百分之10為據。是可知法律上就土
地租金之範圍既有最高限額之規定，自應受上開法律條文規
定限制，以定其租金之最高限額，同理法院核定租金亦同受
上開法律之限制。查系爭土地屬於城市地方，坐落於桃園火
車站附近，距離桃園火車站僅約200公尺，周圍有機車托運
行、旅館、遠東與新光三越百貨公司，前臨3.5米寬單行道
，周圍為商業區，交通便利、生活機能良好，且系爭建物出
租訴外人袁國恕從事外勞仲介使用，每月收取租金2萬元，
之前生意較好時，每月租金則為3萬元等情，有本院100年5
月3日勘驗筆錄在卷可稽。本院審酌系爭土地之坐落位置、
繁榮程度、經濟用途等因素，認所核定之租金，以按申報地
價年息10%計算，尚屬允當。再按舉辦規定地價或重新規定
地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地
價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有
明文。系爭土地既自89年迄今公告地價皆為每平方公尺1萬
7,600元，且迄今皆未曾申報地價，則系爭土地每平方公尺
申報地價應為1萬4,080元（計算式：17,600×0.8＝14,080
元）。而系爭土地面積為126平方公尺，被告占有原告土地
應有部分為7分之5，則被告應給付原告之年租金應為12萬
6,720元（計算式：126×14,080×5/7×10%＝126,720元）
。是原告請求本院核定自100年1月起被告承租原告所有系爭
土地應有部分7分之5之租金數額為每年12萬6,720元為有理
由，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
㈣末查，被告雖辯稱請求法院核定租金，其訴之性質，為形成
之訴，未經法院核定租金數額前，出租人並無直接請求承租
人給付租金之權利云云。然原告請求被告給付之依據應為兩
造租約與類推適用民法第425條之1第2項之法律規定，且於
兩造租約成立後，出租人即得依租賃契約請求承租人給付租
金，僅其租金之數額不能確定，須由法院嗣後以判決予以確
定而已。此與民法第442條係以法院增減租金之判決本身為
請求之依據並不相同，是被告此部分抗辯並無足取，本院核
定租金數額應自兩造契約成立時起即有其適用，原告自得請
求自兩造租約成立之日起迄今之租金，則原告僅請求95至
99年間租金差額，自應予准許。原告得請求95至98年間之租
金差額總額為15萬1,120元（計算式：126,720×5-12,1600
×3－59,340－58,340＝151,120元），再依原告個人之應有
部分分配，即為如附表二所示之金額。是原告請求被告給付
如附表二所示應付未付之租金，為有理由，逾此範圍，即乏
所據，亦應予駁回。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於100年2月16日付與被
告之同居人即其夫 陳明和 ，有送達證書1紙在卷可稽，是本
件原告請求利息之起算日為同年月17日，應堪認定。
㈥另原告同時主張民法第442條與類推適用民法第425條之1規
定為請求之依據，且並未排列先後順序，自屬訴之客觀合併
中之選擇合併，則本院僅擇對原告最有利之訴訟標的而為判
決即可，就原告其他請求權即無須審論，併此敘明。
四、從而，原告請求核定被告承租原告所有系爭土地應有部分7
分之5，自100年1月起每年租金為12萬6,720元，及請求被告
給付原告各如附表二所示，為有理由，應予准許。逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。又本判決主文第二項，係就
民事訴訟法第427條第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，爰依同法第389第1項第3款規定，依職權宣告假執行
。本判決主文第一項乃形成之訴而非給付之訴，無庸執行，
自無併予宣告假執行之必要，併予敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用
之證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第85條第1項但書、第389條第1項
第3款，判決如主文。
中華民國100年5月31日
桃園簡易庭法官王筆毅
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併預納上訴審裁判費。
中華民國100年5月31日
書記官辜伊琍
附表一：
┌──┬────┬────┬────┐
│編號│共有人│應有部分│欠收租金│
├──┼────┼────┼────┤
│1│藍洪久惠│1/7│61,904元│
├──┼────┼────┼────┤
│2│陳洪美容│1/7│61,904元│
├──┼────┼────┼────┤
│3│洪素芬│1/7│61,904元│
├──┼────┼────┼────┤
│4│洪素真│1/7│61,904元│
├──┼────┼────┼────┤
│5│呂佩玲│1/42│10,317元│
├──┼────┼────┼────┤
│6│呂佩君│1/42│10,317元│
├──┼────┼────┼────┤
│7│呂佩鈺│1/42│10,317元│
├──┼────┼────┼────┤
│8│呂志清│1/42│10,317元│
├──┼────┼────┼────┤
│9│呂佩珍│1/42│10,317元│
├──┼────┼────┼────┤
│10│呂佩玫│1/42│10,317元│
└──┴────┴────┴────┘
附表二：
┌──┬────┬────┬────┐
│編號│共有人│應有部分│欠收租金│
├──┼────┼────┼────┤
│1│藍洪久惠│1/7│30,223元│
├──┼────┼────┼────┤
│2│陳洪美容│1/7│30,223元│
├──┼────┼────┼────┤
│3│洪素芬│1/7│30,223元│
├──┼────┼────┼────┤
│4│洪素真│1/7│30,223元│
├──┼────┼────┼────┤
│5│呂佩玲│1/42│5,038元│
├──┼────┼────┼────┤
│6│呂佩君│1/42│5,038元│
├──┼────┼────┼────┤
│7│呂佩鈺│1/42│5,038元│
├──┼────┼────┼────┤
│8│呂志清│1/42│5,038元│
├──┼────┼────┼────┤
│9│呂佩珍│1/42│5,038元│
├──┼────┼────┼────┤
│10│呂佩玫│1/42│5,038元│
└──┴────┴────┴────┘