臺灣高雄地方法院93年度訴字第412號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第412號民事判決

裁判日期：民國93年12月30日

裁判案由：給付地租

臺灣高雄地方法院民事判決九十三年訴字第四一二號
原告甲○○訴訟代理人乙○○被告戊○○訴訟代理人 利美利 律師被告丁○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求給付地租事件，本院於民國九十三年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告均經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，核先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者、及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款及第七款分別定有明文。原告原基於不當得利之法律關係，起訴請求被告戊○○應給付相當於不當得利之租金損害新台幣（下同）六十萬元，被告丁○○則應給付一百十五萬二千元。嗣追加起訴被告戊○○應將坐落在高雄縣○○鄉○○○段九八三之一九號土地（下稱系爭甲土地）上門牌號碼為高雄縣○○鄉○○街○○○巷○號房屋及圍牆（下稱甲房屋），被告丁○○應將坐落在高雄縣○○鄉○○○段九八三之二○號土地（下稱乙土地）上門牌號碼為高雄縣○○鄉○○街○○○號房屋及圍牆（下稱系爭乙房屋）拆除，將土地交還原告；另分別將對被告戊○○及丁○○之請求，各減縮為七萬八千零八元及十萬一千八百八十八元。經查，原告之主張，均係基於被告無權占有系爭甲、乙土地之同一原因事實起訴，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，其分別為原訴之變更及追加，於法尚無不合，應予准許。
三、原告主張：原告於民國六十五年十二月十二日與訴外人即建商 盧清達 、 盧有智 訂立房屋合建契約，約定由原告提供名下之高雄縣○○鄉○○○段○○○號（下稱系爭土地）土地予其二人出資在其上建築房屋，每分地原告可分得樓房二幢。惟盧清達、盧有智在未申請建築執照之情形下，即貿然興建房屋，致完工後之房屋並未辦理保存登記，既無法取得房屋所有權，故迄今原告與建商間之合建契約尚未完成，原告亦無從依契約取得每分地二幢樓房之權利。嗣於六十九年一月十日由訴外人盧有智及己○○○出面與原告訂立買賣契約，向原告購買系爭土地面積二千三百零四平方公尺部分，但因其二人並未繳納土地增值稅，致使得請求被告移轉系爭土地之請求權罹於時效而消滅，故迄今土地登記簿仍登載原告為系爭土地之所有權人。後來系爭土地分割出含系爭甲、乙土地之多筆地號，另建商於所興建之房屋完成後，未依合建契約之內容履行，即擅自將占有系爭甲土地之甲房屋（如附圖所示一部分九十八平方公尺）及占有系爭乙土地之乙房屋（如附圖所示二部分一百二十八平方公尺）陸續出賣與他人，再輾轉由被告戊○○、丁○○購得。被告所購得之房屋，無法律上之權源而占有原告所有之系爭甲、乙土地，爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，聲明：㈠被告戊○○應將坐落在系爭甲土地上如附圖所示一部分之甲房屋及圍牆拆除，將土地返還原告；並給付原告自九十三年三月一日（本起訴狀繕本送達日起）前五年之不當得利七萬八千零八元，及自九十三年三月二日起至拆屋還地日止，按每年給付依該年申報地價年息百分之十計算之損害金。㈡被告丁○○應將坐落在系爭乙土地上如附圖所示二部分之乙房屋及圍牆拆除，將土地返還原告；並給付原告自九十三年三月一日（本起訴狀繕本送達日起）前五年之不當得利十萬一千八百八十八元正，及自九十三年三月二日起至拆屋返地日止，按每年給付依該年申報地價年息百分之十計算之損害金。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其等先前到場所為之言詞及書狀，則以右述內容置辯：
㈠、被告戊○○部分：緣訴外人即建商盧清達及盧有智二人於六十五年十二月十二日與原告訂立合建契約，並經原告同意在其所有之系爭甲土地上興建甲房屋，嗣因無法完成合建契約，盧清達等人復推由己○○○及盧有智合夥向原告購買系爭甲土地後輾轉先售予訴外人李 盧錦絲 ，再售予訴外人 楊樹根 ，又售予訴外人 吳榮財 ，最後伊再購得上開座落在系爭甲土地之房屋，而系爭甲土地業經鈞院八十四年度重訴字第八號判決應移轉登記予己○○○及盧清達二人公同共有，嗣因己○○○等人並未辦理該筆土地之移轉登記，迄今地仍屬原告所有，但因房屋性質上原即不能與土地使用權分離而存在，依最高法院四十八年台上字第一四五號判例見解及修正後民法四百二十五條之一規定，解釋上應得推斷土地承買人默許房屋繼受承買人得支付相當代價而繼續使用土地，則伊占用系爭甲土地自非無法律上之原因及無權占有，故請求駁回原告之訴等語置辯。
㈡、被告丁○○部分：原告於六十五年十二月十二日提供系爭土地與建商合建，建商興建房屋完成後，再將系爭土地分割為數筆地號，其中乙房屋係位在另行分割之系爭乙土地上。嗣原告將系爭土地面積二千三百零四平方公尺部分之土地，出售予己○○○及 盧金達 ，但因其二人無力繳納土地增值稅，故系爭土地仍登記在原告名下。後來乙房屋經建商售予訴外人 莊秀蝶 ，再出售予 呂見智 後始由伊購得，於歷次買賣契約中均無約定不得移轉或賣屋即拋棄基使用權之特約，又依鈞院八十四年度重訴字第八號判決，原告應將其所有權移轉登記與訴外人己○○○及盧有智，但因訴外人等無力代繳土地增值稅及辦理移轉登記，故系爭乙土地仍登記為原告所有，原告明知土地已非其所有，仍要求被告拆屋還地及給付租金，顯已違反誠信原則。再者，原告於出售系爭土地上開部分後，另行出具土地使用權同意書予建商，則盧有智等人於上開房屋興建完成而原始取得房屋所有權時，就系爭乙土地自有正當使用權源，伊支付相當之價金自有權利之前手受讓取得房屋及系爭土地之占有使用權，並非無權占有，故請求駁回原告之訴等語，資為抗辯。
三、原告主張於六十五年十二月十二日提供其所有之系爭甲、乙土地（當時尚未另行與系爭土地分割）予訴外人盧清達訂立合建房屋契約，約定由原告提供土地，盧清達出資建築房屋，盧清達並應於六十七年十二月十二日以前完成全部工程，房屋完成後，原告依上開合約第六條之約定，每一分地可分取二間樓房。而訴外人盧清達及盧有智於六十六年整地期間即另與訴外人 李盧錦絲 及莊秀蝶訂定委建房屋合約，並將興建完成之甲、乙房屋分別出售交付 李盧絲錦 及莊秀蝶，由被告戊○○及被告丁○○輾轉購得。而上開房屋，確分別位於系爭甲、乙土地上，各占有九十八平方公尺及一百二十八平方公尺（詳如附圖所示一、二部分）等事實，業據提出土地登記謄本二紙、合建契約一份為憑，且為被告戊○○及丁○○不爭執，並經本院督同地政人員前往系爭甲、乙土地處勘驗，製有勘驗筆錄及複丈成果圖各一份附卷可憑，自堪信為真實。原告主張被告戊○○及丁○○所有之上開房屋分別以其所有之甲、乙土地為基地，然被告於購買上開房屋時並未包括系爭
甲、乙土地在內，故屬無權占有之情形。被告則皆抗辯原告已於六十九年間將其所有之系爭甲、乙土地售予訴外人己○○○及盧有智，己○○○及盧有智本有請求原告移轉上開二筆土地所有權之權利，僅因己○○○及盧有智無力繳交土地增值稅，故遲未向原告請求辦理土地所有權移轉登記，原告既已取得出售土地之價款，並出具土地使用權同意書予己○○○等人，其等自有權利人處受讓房屋而使用系爭甲、乙土地，自屬有權占有等語置辯。故本件應審究者厥為，被告所有之上開房屋分別占有原告所有之系爭甲、乙土地是否為無權占有？原告得否依不當得利之法律關係請求被告分別給付相當於租金之不當得利？茲分述如下：
１、系爭土地原係於六十五年十二月十二日由原告與盧清達成立合建契約，約定由原告提供土地，盧清達出資建築房屋，但盧清達及盧有智分別於六十六年間將坐落在系爭甲土地上之甲房屋出售予李盧錦絲；將坐落在系爭乙土地上之乙房屋出售予莊秀蝶。嗣於六十八年一月二十一日原告與盧清達、盧有智達成延期交付房屋之合意，另己○○○、盧有智於六十九年一月十日向原告購買系爭土地面積二千三百零四平方公尺部分，原告並提供土地使用同意書，供盧清達及盧有智在系爭土地上建築房屋之事實，此有合建契約、同意書、土地使用同意書各一份及買賣契約書三份（均屬影本）在卷可稽，堪予認定。本件與原告訂立合建契約、同意延長合建契約交屋期限及出售房屋者，均有不同，從而盧清達、盧有智及己○○○間，是否同屬一人？則待究明。而其三人之法律關係，業據證人己○○○到庭證陳：我曾與原告合建，在合建過程中原告表示要將土地賣給我，所以才有購買土地的過程，因為有客戶要向我買房子，再加上我沒錢繳納土地增值稅，所以一直沒有辦理過戶，盧清達是我先生，盧有智是合夥人等語（詳見本院卷第一百九十八頁及第一百九十九頁），參以前開原告與其三人訂定合建契約、展延及買賣契約之全部過程，足證盧清達、盧有智及己○○○就本件合建事宜屬同一合夥團體，且係共同對外與原告執行合夥事務（民法第六百七十一條第二項參照），在法律上應視為具有同一性之人格自明。故原告主張土地使用權人及原始之房屋所有權人，並非同一人云云，自非可採。
２、次查，原告於六十九年一月十日乃與人己○○○、盧有智就含如附圖所示一、二部分土地訂立買賣契約，並提供土地使用權同意書供興建房屋使用，而訴外人己○○○、盧有智於合建房屋興築完成後，乃將甲房屋出售予訴外人李盧絲錦，李盧錦絲再售予訴外人楊樹根，楊樹根再轉售予訴外人吳榮財，最後被告戊○○再自吳榮財處購得；另乙房屋則由盧清達、盧有智共同出售予莊秀蝶，莊秀蝶再出售予呂見智，最後始由被告丁○○所購得。本件被告所購得之房屋均未包含原告所有之系爭甲、乙土地，且上開土地目前均屬原告所有之事實，復有土地登記謄本二份在卷可稽，因此本件系爭甲、乙土地及其上所坐落之房屋，均非屬同一人所有之情，已然明確。
３、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年度台上字第一四五七號著有判例。另土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，最高法院七十三年度第五次民事庭會議亦著有決議。是房屋性質上原即不能與土地使用權分離而存在，在土地及房屋原同屬一人而嗣各異其所有時，基於其原有之使用權關係及買受人原為可預見之範圍，為解決此一占有權源之問題，解釋上除有特別情事可認當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人得支付相當之代價而繼續使用土地，且再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，土地原所有權人或其承受人，亦應推斷對之默許其繼續承租而繼續其原來之法律關係，此觀新修正民法第四百二十五條之一規定即明（該條規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」）。同理，在房屋及土地原非同一人所有，而房屋所有權人就該土地原有使用權之情況，其房屋或土地再行移轉時，基於同一之法理，解釋上除有特別情事可認當事人之真意限於賣屋即拋棄其基地之使用權外，亦應推斷土地所有人默許房屋承買人得支付相當之代價而繼續使用土地，且再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，亦應推斷對之默許其繼續承租而繼續其原來之法律關係，此由新修正民法第四百二十六條之一之規定亦得推之（該條規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」）。
４、原告就系爭甲、乙土地原即同意提供予己○○○、盧有智興建房屋使用，己○○○、盧有智於系爭房屋興建完成而原始取得其所有權時，其就該部分之土地亦因此而有正當之使用權源，後系爭房屋因買賣而輾轉由被告承買而異其所有後，原所有人即己○○○、盧有智與原告之合建契約中既無約定不得移轉或賣屋即拋棄其基地使用權之反對特約，則依前揭說明，土地所有人之原告自已默許房屋承買人之被告得繼續支付相當之代價而繼續其原來之法律關係。因此被告就系爭甲、乙土地自因繼續原建商即己○○○、盧有智、盧清達之原有使用權源而為有權占有，原告於此自不得再行本於所有權之作用而請求其應予拆除返還，且被告既係有權占有，其就系爭土地之使用自非無法律上之原因，原告就此自不得對之請求應支付相當於租金之不當利得（本件原告係否認被告之占有權源而認其係無權占有，其並非主張被告應就其屬租賃之有權占有而請求支付租金，或更請求法院裁判決定其租金數額），從而原告主張被告係無權占有應分別將如附圖所示一、二部分之甲、乙房屋及圍牆拆除，將該部分土地返還予原告，且應給付相當於租金之不當得利云云，自無足採。至被告戊○○、丁○○就如附圖所示一、二部分土地雖係有權占有，惟依上述之其等使用系爭土地之法律關係之性質乃屬租賃，原告自得另行起訴請求其應給付租金，或訴請法院裁判決定其租金數額，附此敘明。
５、至於原告另主張被告戊○○、丁○○向訴外人盧清達、盧有智所購買之建物土地面積僅有七十二點七三平方公尺，但經實測後其等所有之系爭房屋分別占有九十八平方公尺及一百二十八平方公尺面積，因此就超出買賣契約範圍外所占有之土地面積部分，應屬無權處分云云。惟查，被告房屋所占有之系爭甲、乙土地均位在原告同意訴外人己○○○及盧有智建築使用之土地範圍內，此為兩造所不爭，揆諸前開說明，縱被告所占有使用系爭甲、乙土地之面積與訴外人盧清達、盧有智原始出售予李盧錦絲、莊秀蝶之面積有所不同，亦難據此認定被告就逾越契約約定面積之範圍，係屬無權占有之情形，附此敘明。
四、綜上所述，被告戊○○、丁○○就系爭甲、乙土地如附圖所示一、二部分乃因繼續原建商即訴外人己○○○、盧有智、盧清達之原有使用權源而為有權占有，原告就此本不得請求其予以返還或請求支付相當於「地租」之不當利得，從而本件原告基於物上請求權及不當得利之法律關係，分別請求：㈠、被告戊○○應將坐落在系爭甲土地上如附圖所示一部分九十八平方公尺之甲房屋及圍牆拆除，將土地返還原告；並給付自九十三年三月一日前五年之不當得利七萬八千零八元，及自九十三年三月二日起至拆屋還地日止，按每年給付依該年申報地價年息百分之十計算之損害金。㈡、被告丁○○應將坐落系爭乙土地上之如附圖所示二部分一百二十八平方尺之乙房屋及圍牆拆除，將土地返還原告；並給付自九十三年三月一日前五年之不當得利十萬一千八百八十八元正，及自九十三年三月二日起至拆屋返地日止，按每年給付依該年申報地價年息百分之十計算之損害金，依法洵無理由，自應予以駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附，亦應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十二月三十日
臺灣高雄地方法院民事第鳳山庭
法官李代昌正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十二月三十日
法院書記官鍾錦祥