臺灣士林地方法院小額民事判決
104年度湖小字第687號
原 告 林華介
訴訟代理人 林麗娟
被 告 陳裕章
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年11月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前向原告承租臺北市○○區○○路○○號3樓
房屋（下稱系爭房屋）使用，兩造並簽訂租賃契約（下稱系
爭契約），約定租金為每月新臺幣（下同）20,000元，押租
金則為42,000元。嗣系爭契約於民國104年5月31日因期限
屆至而終止，被告當應將系爭房屋清空並回復使用功能後返
還原告。惟原告於104年6月1日至系爭房屋點交時，發現
系爭房屋有多處已遭被告毀損且未回復原狀，包含大門、流
理台、主臥室門版、紗窗、抽油煙機及各牆壁上之釘孔等設
備，致原告需另支付80,016元回復原狀費用。又被告前亦積
欠系爭房屋水電瓦斯費2,811元未清償，故上揭回復原狀費
用與水電瓦斯費相加後，減去被告前支付之押租金，尚有40
,827元之差額，爰依系爭契約法律關係，請求被告給付上開
差額，並加給法定遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告
40,827元，及自支付命令繕本送達翌日即104年7月7日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：原告請求之回復原狀金額過高，大門部分僅需更
換門鎖即可，無須更換整片門版；流理台部分，被告僅係於
檯面右上角裝設濾水器，無須更換整個流理台；紗窗部分亦
非被告所造成；抽油煙機則為正常使用所致。且原告請求之
修復費用，均應按年份折舊等語，資為抗辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、原告主張被告向原告承租系爭房屋使用，租期已於104年5
月31日屆至，被告尚積欠2,811元之水電瓦斯費未清償等情
，業據原告提出系爭契約書、臺北市自來水事業處用戶繳費
收據、台灣電力公司收據、瓦斯費度數明細等件為證（見本
院卷第8頁至第11頁、第20頁至第21頁），且為被告所不爭
執，自應堪信為真實。
四、原告另主張被告毀損系爭房屋內設備、物品，應負損害賠償
責任等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌
者厥為：（一）原告得否請求被告賠償系爭房屋毀損所生損
害？（二）原告得請求被告損害賠償之數額為何？茲分述如
下：
㈠原告得否請求被告賠償系爭房屋毀損所生損害？
1.承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物
毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或物之性
質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限
。民法第432條定有明文。又房屋有改裝設施之必要時，乙
方（即承租人）取得甲方（即出租人）之同意後得自行裝設
，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應回復原狀。
乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可
抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之
責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。系
爭契約第9條、第11條亦約定甚明（見本院卷第9頁）。
2.原告主張系爭房屋於兩造104年6月1日點交時，系爭房屋
之大門門鎖遭被告以拉釘安裝而無法完整拆卸、流理台檯面
遭被告鑽孔、廚房油煙機有油垢存在、陽台紗窗破孔、客廳
、走道及主臥室牆壁面有釘痕存在、主臥室門版片遭被告鑽
孔安裝衣架、主臥室廁所流理台下方排水管遭被告更換、次
臥室冷氣機插座毀損等節，業據原告提出交屋現況照片、宸
霖工程有限公司室內裝修設計報價單、請款單為證（見本院
卷第12頁至第15頁、第40頁至第41頁），並通知證人即出具
上揭報價單、請款單之裝潢人員 陳致嘉 到庭證述。證人陳致
嘉於本院104年11月17日言詞辯論程序到庭具結證稱：我從
事裝修工程約有12年經驗，是成功大學建築所碩士畢業，本
件原告當時請我去維修系爭房屋，我就在104年6月1日當
天陪同原告至系爭房屋估價，當時我看到系爭房屋的現場狀
況，抽油煙機馬達上有很多油垢，我本來建議原告直接更換
，但原告認為清洗即可，故我就用藥劑清洗抽油煙機；紗窗
部分是紗網處有一個如一般智慧型手機大小的孔，窗檯部分
也有很多油垢，所以我就把紗網換新並清洗窗檯；客廳、走
道及主臥室牆面部分是有很多釘孔，客廳約有10多處、走道
及房間則各為6、7處，我用先上坯土再油漆的方式修補；
主臥室流理台部分，當時看到排水管處是用洗衣機的排水軟
管來連接，而非一般通用型水管，所以我也把水管更換為一
般正常水管；冷氣機插座部分是只剩插孔而無面蓋，我們就
加作面蓋等部分，以上是我們已經施作完成部分。而僅估價
而未施作者，是系爭房屋之大門、流理台與主臥室門片等處
，就大門部分，因為系爭房屋大門門鎖當時是用拉釘形式固
定，整個鎖死在上面，要用破壞型機具才能卸下，沒有辦法
用螺絲鎖回去，如果只用鐵片修補釘孔，會改變門的厚度，
也會影響鎖頭位置，所以我報價給原告的金額是整片門版更
換的價格；流理台孔洞部分，是被告在上面鑽1個約0.5公
分的小孔，用來裝檯面型濾水器，這部分可以只修補檯面，
方法是用金屬片焊接於孔洞處，周遭再重複打磨，這樣做大
概要6,000元至9,000元，不過因為工程比較繁瑣，而且流
理台使用多年，所以我建議且報價的是整個流理台換新；最
後臥室門片更新，是因為當時門片上有釘東西使用，把釘子
拿下後，有一個0.5公分的孔，若只用補孔，則色澤會不一
樣，且只能修復表面，中間空心無法修補，若是加木片在門
片上面則不美觀，所以我們建議並報價的是整片門版更換，
而我陳述的上揭情況，都是人為造成的，報價單、請款單上
的金額則都是連工帶料等語明確（見本院卷第48頁背面至第
50頁），核與原告所提出之上開照片所示系爭房屋交屋現況
一致，且證人陳致嘉其所陳述系爭房屋之交屋現況、修復方
式等節，應堪以採信。
3.就上述系爭房屋物品、設施之毀壞變更情事，是否皆為被告
所肇致乙節，被告於本院言詞辯論程序陳稱：牆壁釘痕是我
釘的沒錯，門鎖部分我是把原本門鎖拿掉換個新的，是用錨
釘，但不是什麼破壞，我也的確有在流理台面裝1個濾水器
，但也不是什麼破壞，另外我是在流理台下方裝了1個水龍
頭，不是什麼P管，至於冷氣插座、主臥室門片我記不得了
，但紗窗不是我用的，我認為是老鼠咬的，抽油煙機使用久
了本來就會有油垢等語（見本院卷第50頁），足見就原告主
張之門鎖更換、牆壁釘痕、流理台檯面鑽孔、抽油煙機油垢
部分，確皆為被告所為。而冷氣插座、主臥室門片、流理台
排水管及紗窗部分，被告雖陳稱其無法記憶或非其所為，然
被告已自陳其自96年起即向原告租賃系爭房屋（見本院卷第
34頁），而上揭系爭房屋毀壞情事則為104年6月1日兩造
點交時即已存在，故系爭房屋毀壞情形當無可能為原告點交
取得系爭房屋後方產生。又依系爭契約書所示，兩造於102
年換約時，亦未特別註記系爭房屋有何毀壞情形，衡諸常情
，若被告於承租系爭房屋時，即有上揭毀壞情形，當應註記
於系爭契約書中，故顯見被告向原告承租系爭房屋時，並無
原告所稱毀壞狀態。復徵諸證人陳致嘉上揭關於系爭房屋毀
壞狀態是否為人為肇致之證述，應可推斷就原告所主張之冷
氣插座、主臥室門片、流理台排水管及紗窗部分之毀壞變更
，應亦確為被告所為。
4.而就上揭本院認定系爭房屋設施、物品之毀壞變更情事，是
否應由被告負損害賠償責任部分。依民法第432條、系爭契
約第9條、第11條規範意旨，應以上揭設施、物品之毀壞變
更，是否為依系爭房屋一般使用方法皆會發生之結果為判斷
基準，若依系爭房屋一般使用方法，皆會自然產生上揭毀損
變更結果，則此部分當不應由被告負損害賠償責任。故本件
就原告主張抽油煙機油垢部分，因一般抽油煙機長久使用後
皆會產生油垢堆積之狀態，縱被告正常使用，亦無法避免此
結果之發生，故依前說明，被告抗辯此部分其無須負損害賠
償責任等語，確有理由。惟就原告主張之大門門鎖更換、流
理台檯面鑽孔、紗窗破損、牆壁釘痕、臥室門片釘痕、洗手
台下方排水管更換部分，皆已涉及系爭房屋之原有設施、結
構之更換或破壞，已非一般正常使用皆會發生之結果，被告
既未提出其為變更門鎖、排水管、安裝濾水器及於系爭房屋
各處釘孔使用等行為前，已得原告同意之相關證據，則原告
請求被告就上揭部分之毀壞變更負損害賠償責任，應有理由
。被告另抗辯依一般社會交易實態，承租房屋多會於房屋牆
壁上釘孔使用，係正常使用方法等語，然租賃房屋使用，應
係就房屋之原有狀態進行使用，倘承租人欲變更房屋之構造
、狀態，皆應得出租人之同意或契約另有約定狀態下，方可
進行，是被告上揭抗辯，尚難認為可採。
㈡原告得請求被告之損害賠償數額為何？
1.負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所
必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項
分別定有明文。復依民法第196條請求賠償物被毀損所減少
之價額，固得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（
如修理材料以新品換舊品，應予折舊），被害人如能證明其
物因毀損所減少之價額，超過必要之修復費用時，就其差額
，仍得請求賠償，最高法院77年度第9次民事庭會議決議（
一）可資參照。
2.本件原告主張本件系爭房屋回復原狀費用中，係以其所提出
之報價單、估價單所載修繕費用為依據（見本院卷第40頁至
第41頁）。而上揭報價單、估價單中所記載之不銹鋼大門含
門鎖更換費用為20,500元、主臥室門片更新費用為4,000元
、廚房外陽台紗窗費用為950元、客廳壁面釘痕修補費用為
1,800元、主臥室壁面釘痕修補費用為500元、走道壁面釘
痕修補費用為500元、主臥室洗手台下方P管費用為1,200
元、次臥室冷氣機插座更新費用為800元，合計共30,250元
等節，業經上揭報價單、請款單製作者即證人陳致嘉到庭具
結證述明確，堪認原告主張前揭修繕費用，確有所據。至被
告抗辯大門維修無須更換大門整體，僅需更換門鎖即可等語
，核與證人陳致嘉上揭證述有異，且被告亦未提出相關證據
資料供本院參酌，故當難依被告單方陳述，即為有利被告之
認定。
3.惟就原告主張廚房下桶身流理台更換費用48,266元部分，依
證人陳致嘉前開證述，該流理台之毀損，既得僅以修補檯面
方式即可回復原狀，當無更換流理台整體之必要，是原告就
流理台毀損部分，主張以更換整體流理台之費用48,266元為
回復原狀必要費用，應無理由，應係以證人陳致嘉所證述之
檯面修繕工程費用7,500元為準（證人陳致嘉陳述工程費用
為6,000元至9,000元，本院依民事訴訟法第222條第2項
規定，取其中數即7,500元）。
4.而被告抗辯原告主張修繕費用應予折舊等情，依證人陳致嘉
前揭證述，原告主張之修繕費用，確皆包含需折舊之材料部
分，惟就其數額無法與工資明確區分，故依民事訴訟法第22
2條第2項規定，本院審酌一切情狀，認此部分之材料與工
資比例應以各半計算方為合理，亦即上揭不銹鋼大門含門鎖
更換、主臥室門片更新、廚房外陽台紗窗費用、客廳壁面釘
痕修補、主臥室壁面釘痕修補、走道壁面釘痕修補、主臥室
洗手台下方P管更換、次臥室冷氣機插座更新、流理台檯面
施作等費用合計37,750元（計算式為：20,500元＋4,000元
＋950元＋1,800元＋500元＋500元＋1,200元＋800元
＋7,500元＝37,750元）中，材料、工資費用各為18,875元
。則揆之首揭說明，原告請求修繕費用中材料部分，皆當應
予折舊。又原告雖稱其於出租系爭房屋予被告前，皆已將系
爭房屋內全數設備更新等語，惟此已為被告所否認，且原告
亦未提出相關證據以資佐證，是此部分相關設備、物品應仍
有折舊必要，且應以系爭房屋屋齡為折舊依據。而依行政院
頒訂固定資產耐用年數表說明第4項規定：「本表所列固定
資產，係指全新者而言。固定性之附屬設備無單獨使用價值
者，其耐用年數隨其主要設備」故本件上揭大門、壁面、紗
窗、冷氣機插座等房屋附屬設施之修復，耐用年數應隨其主
要設備即系爭房屋定之。而依上揭固定資產耐用年數表，系
爭房屋之耐用年數為鋼筋混擬土房屋之50年，依平均折舊法
每年折舊率為50分之1。並參酌營利事業所得稅查核準則第
95條第6項規定「固定資產提列折舊採用平均法者，以1年
為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相
當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」而系爭房
屋屋齡自成屋日87年5月6日起至系爭契約終止時，為17年
1月（未滿1月者，以1月計），故上揭大門、壁面、紗窗
、冷氣機插座等房屋附屬設施之材料部分費用14,525元【計
算式為：（20,500元＋4,000元＋950元＋1,800元＋500
元＋500元＋800元）2＝14,525元】，折舊後數額應為
9,660元【計算方式為：1.殘價＝取得成本（耐用年數＋
1），即14,525元（50＋1）＝285元（小數點以下四捨
五入）；2.折舊額＝（取得成本－殘價）1/50使用年數
，即（14,525元－285元）1/50（17＋1/12）＝4,86
5元（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值為新品取
得成本即14,525元－折舊額即4,865元＝9,660元】。另洗
手台P管更換、流理台檯面施作材料費用4,350元部分【計
算式為：（1,200元＋7,500元）2＝4,350元】，據固
定資產耐用年數表所載，給水、排水設備之耐用年限為10年
，依平均折舊法每年折舊率為10分之1，則上揭洗手台P管
、流理台檯面已逾耐用年限，原告此部分材料費用得請求者
，應即為殘價395元（計算式為：4,350元/（10＋1）＝
395元）。故原告依系爭契約及民法第432條第2項規定，
得請求被告賠償之修繕費用，應係上開折舊後之材料費用10
,055元（計算式為9,660元＋395元＝10,055元），加計不
必折舊之工資費用18,875元，合計為28,930元。
5.押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履
行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院83
年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可
資參照）。本件被告應依系爭契約約定，賠償原告之損害賠
償數額為28,930元，已如前述，而加計被告所積欠原告之水
電瓦斯費用2,811元後，被告因系爭契約對原告所生債務數
額應為31,741元。惟被告前既已給付原告押租金42,000元，
揆諸前開說明，以押租金抵充上開債務數額後，就系爭契約
，被告對原告已無積欠債務，則原告自不得再向被告請求損
害賠償及積欠之水電瓦斯費用。
五、綜上所述，被告雖應就系爭房屋之流理台檯面、大門門鎖、
牆面釘孔、主臥室門版釘孔、洗手台水管、紗窗等設施、物
品之毀損變更，負損害賠償責任，但以被告所支付之押租金
抵充上開損害賠償債務及積欠之水電瓦斯費用後，被告對原
告已無積欠債務情事，從而，原告依系爭契約法律關係，請
求被告給付40,827元，及自支付命令繕本送達翌日即104年
7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436
條之19第1項規定，依職權確定本件原告應負擔之訴訟費用
額為2,800元（即第一審裁判費1,000元＋證人日旅費1,80
0元）。
中華民國104年12月1日
內湖簡易庭法官李昭然
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中華民國104年12月1日
書記官王美韻