福建金門地方法院簡易民事判決 98年度城簡字第18號
原 告 戊○○
被 告 群力建設開發有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間98年度城簡字第18號返還價金事件，於中華民國
98年11月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
原告主張：
㈠原告於民國94年10月17日與被告簽訂買賣契約，購買被告在坐
落金門縣金城鎮城段2748-13地號土地上建築之臻鑽公寓區編
號2樓之房地乙戶（下稱系爭房屋），交屋後之97年11月間，
系爭房屋地磚即因被告施工不良（地磚與地磚間鋪設時未保留
足夠伸縮縫、黏著劑調配不當，未黏實地磚，導致空心情形）
、偷工減料（使用劣質地磚、水泥用量不足、拌合不均勻且水
泥沙漿孔隙比差異太大）產生隆起脫落情形，被告收到通知後
派員到場查看，雖亦發現確有瑕疵，卻拒絕負責處理。雙方於
97年12月1日洽談和解事宜，未能達成協議，原告乃於97年12
月10日以金門郵局第00291號存證信函，就預估之修理費用向
被告請求減少價金新臺幣（下同）12萬元，惟未獲被告置理。
原告遂自行委請第三人修復系爭房屋地磚，共支出86,770元。
計算方法如下：原告委請第三人重行鋪設系爭房屋地磚所使用
者為80X80拋光石英地磚，單價每塊650元，共使用90塊，施工
費用每坪1,200元，重行鋪設花費材料加計施工費用為109,570
元；被告原來所鋪設地磚為60X60拋光石英地磚，單價每塊240
元，以原告重行鋪設共使用90塊80X80拋光石英地磚計算，相
同面積須使用60X60拋光石英地磚160塊，其單價每塊240元，
施工費用每坪1,000元，其間材料及施工費用價差計為22,800
元，扣除後原告應得向被告請求減少相當於修補費用合計
86,770元之價金。又原告於自行僱工修補前述瑕疵期間無法
居住於系爭房屋內而須至旅館投宿，支出住宿費用4,200元。
爰依民法第354條第1項、第359條、第360條向被告請求減少相
當於修補必要費用86,770元之價金及損害賠償，並依民法第
227條向被告請求住宿費用4,200元部分之加害給付，另同時以
消費者保護法第7條作為前開2筆金額之請求權基礎，提起本訴
，聲明求為判命被告給付共90,970元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並提出買賣契
約書、存證信函、統一發票及工程請款單、免用統一發票收據
、被告同業背書內容影本各1件，網頁資料9件、估價單4張、
同大樓其他住戶受災情形連署書1份、錄影光碟1片及照片31張
為證。
㈡對被告抗辯之陳述：兩造簽署如卷附之交屋協議書，約定交屋
後原告不得藉任何理由向被告提出任何要求或主張顯失公平，
依民法第247條之1、消費者保護法第11條為無效，原告自不受
拘束。
被告答辯如下，聲明請求駁回原告之訴，並提出交屋協議書、
建材選色表、房屋平面圖、簡訊內容、地坪鋪磁磚說明、地籍
圖謄本、系爭房屋位置圖說影本各1紙，著作內容2紙、估價單
4張、網頁資料3份、舖貼標準流程及土地預定買賣契約書影本
各1件、照片20張為證，並請求傳喚己○○、丙○○、 王豐誌
（原名甲○○）作證：
㈠原告向被告買受者為門牌號碼金門縣○○鎮○○路○○○巷○號2
樓房屋，於96年2月14日交屋，兩造房屋買賣契約第11條已定
明交屋後保固期間為1年，被告自97年3月14日起無須負擔保固
維修之責。
㈡原告於簽訂買賣契約時稱其與夫婿均做過營建工程，交屋時係
以最高標準驗收，因有一塊地磚為空心，原告要求更換，經協
調後被告承諾該塊地磚日後若有損壞，雖保固期間經過被告亦
願修補，並贈送採光罩一塊，原告始同意交屋，兩造並簽署如
卷附交屋協議書，約定被告業已履行契約義務，並經原告驗收
後認為滿意，交屋後原告不得藉任何理由向被告提出任何要求
或主張，該交屋協議書並非被告預定用於同類契約之條款而訂
定之契約或定型化契約，原告應受拘束。
㈢被告係以成本最高品質最好之大理石施工法鋪貼系爭房屋地磚
，並無任何施工不良、偷工減料情形；且系爭房屋地磚係因季
節交換造成溫差效應，導致地磚與水泥沙收縮比例不同所產生
冷熱傳導不平均所發生熱漲冷縮自然現象，只須原磚舖貼即可
正常使用，被告本擬重新舖貼，原告不同意，堅持要打掉全屋
地磚重新舖貼其他型號款式地磚，被告始未同意修補；何況原
告所提出原證二編號5至8號照片且均為其僱工破壞原來舖設地
磚後所拍攝，不可採信。
㈣依職訓局發佈之技術規範，磁磚四角及中心共五點，三點以上
空心或磁磚空心部分超過一半才算施工不良；且磁磚舖貼不可
能完全沒有空心，原告主張系爭房屋於交屋時已有瑕疵自應由
專業鑑定機關認定。
㈤被告公司人員於98年11月24至26日間曾至系爭房屋勘查，所見
情形與原告於98年5月7日開庭時提出光碟及照片內容完全不同
；且光碟中並無系爭房屋客廳遭原告僱工重新舖設地磚破壞原
來地磚前之影像，有關主臥室情形之7個影片檔中，有5個可證
明拍攝當時主臥室地磚並無脹裂情形；光碟檔案DSCF5602影片
內容中原告親口陳述地磚於拍攝時才剛剛裂開，可見原本地磚
並未脹裂，原告所拍攝係其事後僱工以破壞機破壞系爭房屋地
磚後之情形，該證據顯有瑕疵，另外原告所提出兒童房2影片
檔及照片2張均顯示兒童房地磚無脹裂行情。
㈥縱認確有瑕疵，地磚隆起亦無關重要，而不能認為瑕疵；被告
與原告締約過程並無故意不告知瑕疵情形，且系爭房屋原來鋪
設地磚型號款式為原告所選擇，其嗣後隆起自不能歸責於被告
；何況原告丈夫曾經從事營建工程作業員，地磚隆起非其不能
即知之瑕疵，其於交屋後6個月內未起訴請求減少價金及損害
賠償，自已罹於時效。
㈦原證二顯示系爭房屋客廳地磚僅8片隆起，依原來鋪設地磚為
60X60拋光石英地磚計算，面積僅2.88平方公尺，不足1台坪，
依被告營建包商所計算，因系爭房屋原鋪設地磚（每片單價
100元）仍可繼續使用，重新鋪設需花費水泥、沙等材料400
元，敲除、清潔、貼工2,500元，合計修補費用為2,900元，原
告其餘請求均屬無稽。況依房屋平面圖，系爭房屋室內施工面
積僅40.8平方公尺（12.34台坪），原告主張重新鋪設地磚面
積44.628平方公尺（13.5台坪）並無理由。且地磚重新鋪設若
當天完工即無須外宿，自無支出4,200元住宿費之必要。
兩造依民事訴訟法第268條之1規定，於本件98年6月1日審理時
協議簡化之不爭執事項如下，按同法第270條之1第3項規定應
受拘束：
㈠原告於94年10月17日與被告簽訂如原證一之「房屋預定買賣契
約書」，買賣標的為被告預定建築在金門縣金城鎮城段
2748-13地號土地上之「臻鑽公寓」區編號2樓房屋1戶，買賣
價款為87萬元。
㈡買賣價金已經交付。
㈢買賣契約條款第11條約定，被告於通知交屋日起就系爭房屋對
原告保固一年。
㈣被告於96年2月14日交屋予原告。
㈤交屋當日雙方簽訂如卷附交屋協議書，依協議書第1條：「本
房屋同土地業經乙方（即被告）依照雙方買賣契約書履行完竣
，並無任何違約情形或損害甲方（即原告）權益情形，其室內
建材設備亦已完備，並經甲方驗收無誤，且認為滿意，交屋後
甲方不得藉任何理由向乙方提出任何要求或主張。」
㈥系爭房屋於97年11月間出現地磚隆起脫落情形。
㈦被證二建材選色表上之簽名為原告本人所簽。
原告主張系爭房屋室內舖設之地磚有瑕疵，既經被告抗辯如前
述，則本件爭點厥為：
㈠卷附交屋協議書是否為被告預定用於同類契約之條款而訂定之
契約或定型化契約？
㈡系爭房屋之地磚舖設是否有瑕疵？
㈢系爭房屋地磚之瑕疵程度是否須打掉全屋重舖，或僅就隆起部
分使用原地磚重新舖黏即可？
㈣系爭房屋原來舖設地磚每塊單價為何？
㈤系爭房屋原來舖設地磚每坪舖設施工費用為何？
得心證之理由：
㈠消費者保護法第7條規定從事設計、生產、製造商品或提供服
務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，
應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之
安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產
之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企
業經營者違反前揭規定，致生損害於消費者或第三人時，應負
連帶賠償責任。企業經營者依此規定所負擔者為侵權行為責任
，在與契約責任競合之情形，應適用契約責任之特別規定，而
無消費者保護法第7條之適用，本件原告主張系爭房屋有地磚
隆起之瑕疵，為兩造間買賣契約標的物是否有瑕疵，或被告是
否有債務不履行情形之爭議，性質上為被告之契約責任問題，
原告自不得依消費者保護法第7條規定請求被告因施工不良、
偷工減料導致系爭房屋地磚隆起暨僱工修補地磚期間不能使用
原屋等債務不履行之損害賠償。
㈡次按除權利能力、行為能力、自由、時效利益及保證人之權利
（不包含先訴抗辯權）不得預先拋棄外，民法並未規定不得依
雙方約定預先拋棄契約上之權利，依契約自由原則，自應肯認
此等約定之效力。又民法第247條之1第3款雖規定依照當事人
一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，使他方當事人拋
棄權利或限制其行使權利，按其情形顯失公平者，該部分約定
無效；消費者保護法第12條亦規定定型化契約中之條款違反誠
信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款違
反平等互惠原則、與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨
顯相矛盾或契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約
之目的難以達成者，推定顯失公平。然當事人欲主張爭議之契
約條款顯失公平而無效，仍應以該契約條款經證明為他方預定
用於同類契約之條款而訂定之契約或定型化契約（依消費者保
護法第2條第7款之定義，指企業經營者為與不特定多數消費者
訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款），非謂契約
之一方當事人為企業經營者，另一方為消費者時，即得援引前
開條文而主張不受契約條款拘束。又按當事人主張有利於己之
事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情
形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明定。
㈢被告係企業經營之建商，與原告就其所建築之系爭房屋簽定買
賣契約，交屋後客廳之8片地磚隆起之事實，為被告所自認，
復有卷附買賣契約書、存證信函、錄影光碟及照片等為證，堪
認真實。惟卷附經原告自認為其所簽署之交屋協議書上已載明
「本房屋同土地業經乙方（即被告）依照雙方買賣契約書履行
完竣，並無任何違約情形或損害甲方（即原告）權益情形，其
室內建材設備亦已完備，並經甲方驗收無誤，且認為滿意，交
屋後甲方不得藉任何理由向乙方提出任何要求或主張。」（本
院卷第42頁），原告業已承認受領之系爭房屋，並預先拋棄其
依系爭房屋買賣契約嗣後得主張之瑕疵擔保等權利。其雖主張
前開條款依民法第247條之1、消費者保護法第12條為定型化契
約，應屬無效，惟此2法規適用之前提以爭議之契約經證明為
被告預定用於同類契約之條款而訂定之契約或定型化契約為前
提，已如前述，又此一事實對原告有利，自應由原告負舉證責
任，且以原告得提出同棟大樓其餘三戶住戶具名表示有同樣地
磚脫落情形連署書（本院卷第221至222頁），由其證明至少有
三名同樣向被告購買房屋者均曾簽署同樣交屋協議書並無顯失
公平之情形，亦無轉換舉證責任由被告證明系爭房屋買賣契約
非被告預定用於同類契約之條款而訂定之契約或定型化契約之
必要。然原告並未能提出任何足以證明該交屋協議書為被告預
定用於同類契約之條款而訂定之契約或定型化契約之證據，自
不得援引前開民法第247條之1、消費者保護法第12條主張不受
交屋協議書約定之拘束，而再以系爭房屋交屋後出現地磚脫落
之瑕疵，依系爭房屋買賣契約及民法第354條第1項、第359條
、第227條向被告主張減少價金、加害給付之損害賠償等契約
權利。本件原告之訴為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後
，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
福建金門地方法院金城簡易庭
法官 許嘉容
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官徐振玉
中 華 民 國 98 年 11 月 25 日