臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度中簡字第二六九號
原 告 乙○○
訴訟代理人 楊玉珍 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 黃英傑 律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應將門牌號碼臺中市○○街○○○號一至二樓之建物，遷讓返
還原告。並應自民國九十年一月一日起至交還前開建物之日止，按月給付原告新
臺幣（下同）四萬五千元。
二、事實摘要：
原告主張其將其所有門牌號碼臺中市○○街○○○號一至二樓之建物（下稱系爭
房屋）出租予被告使用，租賃期限自八十九年一月一日起至九十九年一月一日止
，租金為第一年每月三萬五千元，第二年每月四萬五千元，第三年後依物價指數
逐年調整。詎被告自八十九年十一月份起即未支付租金，經催告後仍拒不給付，
依兩造租賃契約第十四條規定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違
背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。
」原告得解除租賃契約，遂於八十九年十二月十二日以存證信函通知解約，然被
告拒不搬離仍繼續使用迄今，爰本於民法第四百五十五條、七百六十七條第一項
，請求被告遷讓上開房屋予原告。另被告於解約後仍占用系爭房屋，為無法律上
之原因獲有相當於租金四萬五千元之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，
爰依不當得利之法律關係請求被告自九十年一月一日起至返還上開房屋之日止，
按月給付原告四萬五千元之損害金。並提出房屋租賃契約書、建築改良物所有權
狀、房屋稅繳款書、存證信函（均為影本）等件為證。被告則以其雖於八十九年
十一月份遲延給付租金，然其先後於十一月十九日及十二月二十日提出票面金額
為七萬元之支票及匯票，以為支付十一月份及十二月份之租金，然均為原告所拒
絕受領，原告不得以此解除契約等語置辯，並提出存證信函、支票、匯票（均為
影本）等件為證。
三、法院之判斷：
（一）原告主張欠繳租金之等情，業據其提出房屋租賃契約書、建築改良物所有權狀
、房屋稅繳款書、存證信函（均為影本）等件為證，復為被告所不爭執，堪信
原告之主張為真實。
（二）惟按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金
，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付
租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四
百四十條第一項、第二項定有明文。該規定之立法意旨係基於無害於出租人之
利益範圍內，為保護承租人之利益而設，若欲排除其適用，應由雙方合意以明
示方式為之，以達立法目的之要求，不得以默示、概括規定之方式規避該條文
之適用而違背立法本旨。又出租人依民法第四百四十條第一項規定，對於支付
租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，
固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本旨提出支付之租
金，而因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚
難謂與上開條項所定情形相當，出租人自不得執是為終止契約之理由。而承租
人如於其終止租約之聲明到達前，已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不
生終止之效力。最高法院四十三年度台上字第一一四三號、四十四年度台上字
第一三四五號、四十四年度台上字第二三九號著有判例可資參照。經查，兩造
之租賃契約第十四條雖規定，原告得於被告違背任何條件時隨時解約，然並未
明示排除民法第四百四十條之適用，依前開說明，兩造間之租賃關係仍有民法
第四百四十條規定之適用，原告雖主張被告並非弱勢、善意之承租人，不應受
民法第四百四十條之保護等語，惟查該條立法意旨乃在於平衡出租人與承租人
雙方之利益，於無礙於出租人之利益之下，兼顧及承租人之利益，而雙方是否
為強弱勢、善意否，此一非法律明文除外規定之判斷標準，不影響承租人於該
條之適用，是則原告僅得於遲付租金總額達二個月之租額，始得終止租約。又
查被告先後於八十九年十二月二日及十二月二十日提出票面金額七萬元（即十
一月及十二月份租金）之支票及匯票以為租金之給付，而遭原告拒絕受領等情
，有被告提出之存證信函、支票、匯票等件為證，並經原告於本院審理時所自
承（見本院九十年三月八日言詞辯論筆錄），縱認為支票部分不符合原告現金
支付之要求，然就郵政匯票部分而言，被告將租金存入郵局帳戶，原告業處於
隨時得受領之狀態，該匯票業已於期限內生依債務本旨而提出給付之效力，被
告遲付之租金並未達二個月之總額，且嗣後業由原告領取無誤（見前揭筆錄）
，原告雖謂前因被告履約態度不佳而拒絕受領等語，然此並非得為拒絕受領之
法律上正當理由，而誠實信用原則誠為法律原理原則運作之上位概念之一，然
此僅係為抽象解釋或補充法律之準則之一，於有具體明文規範時，仍應優先適
用該具體明文之法律規範，審酌本案適用民法四百四十條規定後，並無害於兩
造當事人之利益，且得維繫契約之存續，難認有何違反誠實信用原則之情事發
生。準此，揆諸前揭判例意旨之說明，原告於八十九年十二月十二日以存證信
函通知被告解約不生解除或終止租約之效力，被告之抗辯，洵為可採。原告解
除契約既不生效力，雙方之租賃契約仍合法有效存在，原告請被告遷讓系爭房
屋為洵屬無據，而被告使用系爭房屋，並非無法律上之原因，是原告依不當得
利之法律關係請求相當租金之損害金亦無理由，應予駁回。
（三）據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十二 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳崇道
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十二 日
書記官