裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第3430號民事判決
裁判日期：民國90年03月05日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第三四三○號
原告甲○○訴訟代理人 邢俊文 律師被告乙○○訴訟代理人 蔡奉典 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台中市○區○○○段第五九一號、第五九八地號土地上，建物號碼為同上區段第一一七五二號、第一一六五五號、第一一七六一號、第一一七六二號，即門牌號碼台中市○區○村路○段○○○號八樓之一房屋，騰空遷讓返還原告及其他共有人。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰肆拾參萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行命供擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：
（一）原告及訴外人 王茂青 前於民國（下同）八十九年八月十八日經由鈞院八十八年度執十字第二六一五一號拍賣抵押物強制執行事件，共同買受訴外人 陳秀鳳 所有之坐落台中市○區○○○段第五九一號、第五九八地號土地上，建物號碼為同上區段第一一七五二號、第一一六五五號、第一一七六一號、第一一七六二號，即門牌號碼台中市○區○村路○段○○○號八樓之一房屋乙戶（下稱系爭房地），其中原告之所有權應有部分為百分之九十九，訴外人王茂青之所有權應有部分為百分之一，有鈞院出具之不動產權利移轉證書一件足憑。詎料，被告乙○○竟無權占用系爭房地迄今，迭經原告催促被告遷讓系爭房地，被告猶置之不理。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，提起本件訴訟。
（二）對於被告抗辯之陳述：被告辯稱其先向系爭房地之原所有權人陳秀鳳購買系爭房地，因陳秀鳳無法依約定期日辦理所有權移轉登記，故雙方於八十八年七月二十日就系爭房地訂立租賃契約，依民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之規定，上開租賃契約對於原告等仍繼續存在云云置辯，惟查：
１.被告與系爭房地原所有權人陳秀鳳前於八十七年十二月二十日就系爭房地簽訂
之「土地房屋買賣契約書」，係屬私文書，原告否認其真正，被告應證明其為真實。
２.又被告與陳秀鳳就系爭房地由原來之買賣契約更改為租賃契約，並約定租期由
八十七年十二月二十日起至九十二年七月二十日止，共計五十五個月一節，姑不論上開契約書由形式觀察為「土地房屋買賣契約書」，而非所謂之租賃契約，且由該契約書內容觀之，多係就房屋買賣之要素所為之約定，故上開契約書是否如被告所言係租賃之約定？尚非無疑。更有甚者，依被告所提出之契約書末頁，有關附註之部分及變更為租賃關係之文字記載，並未有原所有權人陳秀鳳之簽名及蓋章，是陳秀鳳是否真有同意將系爭房地之買賣契約更改為租賃契約，顯有可疑。
３.且拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，而查封時之狀態，則依
查封筆錄之內容證之。查本件系爭房地經鈞院民事執行處於八十八年十二月二十四日前往指封，查封時雖被告確係占有使用系爭房地，惟被告自承：「係向債務人（即原所有人陳秀鳳）購買，只是未辦理過戶，目前其係居住‧‧‧」等語，並未提及其與陳秀鳳間有租賃關係存在，且遍查鈞院八十八年度執字第二六一五一號執行卷內，亦未見被告有陳報買賣契約或租賃契約之情，是被告嗣後辯稱其與陳秀鳳間有租賃關係存在云云，應屬子虛。
三、證據：提出系爭房地不動產權利移轉證書、律師函及回執影本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；並 陳明 如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）按出租人於租賃物交付承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。查被告於八十七年十二月二十日與原告之前手陳秀鳳就系爭不動產簽訂「土地房屋買賣契約書」，被告向陳秀鳳購買系爭房地，買賣價金為四百二十萬元，簽約當日被告先給付六十萬元予陳秀鳳之代理人 洪宗侃 ，餘款約由被告代陳秀鳳繳納台新銀行之房屋貸款，陳秀鳳於簽約日即將房屋交由被告占有使用。雙方並約定出賣人陳秀鳳如未於簽約後三個月內完成過戶手續，出賣人應將房屋出租予被告，租金以每月二萬元計算，並由被告以已付之定金、代繳之銀行貸款、裝潢費用等扣抵。事後出賣人陳秀鳳未能將系爭房地移轉登記予被告，故雙方於八十八年七月二十日約定，被告已付之定金六十萬元，連同已代繳之銀行貸款二十七萬四千元及裝潢費用二十三萬元，以每月二萬元扣抵租金，租期自八十七年十二月二十日至九十二年七月二十日止。故被告已承租系爭不動產並占有使用中，從而原告雖經拍賣取得系爭房地之所有權，然依上開規定該租賃契約對於原告仍繼續存在，況系爭不動產於鈞院拍賣時即載明被告為承租人，原告買受時明知被告有承租權仍提起本件訴訟，並稱被告無權占有實無理由。
（二）原告稱被告與系爭不動產之原所有人陳秀鳳如有租賃關係，何以鈞院民事執行處執行人員於八十八年十二月廿四日前往查封時，被告未向執行人員表示與屋主訂有租賃契約，而僅提及買賣關係，故原告認為被告與其前手無租賃關係一節，經查，被告與原告之前手陳秀鳳間確實就系爭不動產訂有租賃契約，此經陳秀鳳之夫洪宗侃到庭作證屬實。而原告質疑洪宗侃提出之契約書與被告之契約書上蓋用印章之數目不同，故認為租賃關係不存在。然查，被告此點質疑業經洪宗侃解釋，係因雙方係先簽訂不動產買賣契約書，約定賣方應將不動產上之抵押權塗銷後辦理過戶，但事後出賣人無法塗銷抵押權，故未能辦理過戶手續，故洪宗侃代理陳秀鳳與被告之夫約定將被告已付之訂金、銀行貸款及裝潢費用改為租金，並以每月租金二萬元之方式折抵，而當時係由被告之夫出面與洪宗侃協議，雙方達成協議後即由被告之夫將該協議書寫在洪宗侃之契約書上，並蓋用印章，而被告之夫當時未攜帶被告之契約書，故被告之夫在洪宗侃之契約書上寫完協議事項之後，請洪宗侃稍候並即外出找被告拿契約書，但洪宗侃不耐久等故先行離去，所以被告之夫即將協議事項寫在被告之契約書上，待要連絡洪宗侃出面蓋章時，洪宗侃已避不見面，故被告之契約書上之附註條款，並無雙方蓋章。
（三）而被告因其契約書上之附註條款無雙方之簽章，致被告誤以為雙方之租賃關係尚未成立，故被告於鈞院執行處人員前往查封系爭不動產時，未提出該契約書並表示其有承租權，此乃被告之誤認，但事實上被告與陳秀鳳間之租賃關係，業經雙方之代理人（即雙方之夫）協議而成立，被告之契約書上之附註條款是否經雙方蓋章，並不影響已成立之租賃契約之效力。
三、證據：提出土地房屋買賣契約書一件、匯款單七張、有線電視收視契約書一件、本院民事執行處八十九年七月二十四日通知一件（以上均為影本）為證，並聲請訊問證人洪宗侃、 劉君 念。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度執字第二六一五一號拍賣抵押物執行卷宗。理由
一、原告主張其與訴外人王茂青共同買受由本院拍賣之訴外人陳秀鳳所有之坐落台中市○區○○○段第五九一號、第五九八地號土地上，建物號碼為同上區段第一一七五二號、第一一六五五號、第一一七六一號、第一一七六二號，即門牌號碼台中市○區○村路○段○○○號八樓之一房屋乙戶，詎料被告竟無權占有上開房地迄今，原告屢次催促被告遷讓，被告均置之不理，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定提起本件訴訟。被告則以：其於八十七年十二月二十日與訴外人陳秀鳳，就系爭房地簽訂土地房屋買賣契約書，約明陳秀鳳應於契約簽約後三個月內完成過戶手續，倘陳秀鳳未能按時履行，雙方同意就被告已支付之定金、被告代付之銀行貸款及裝潢費用，每月以二萬元抵扣租金。嗣陳秀鳳未能依約將系爭房地完成過戶，由被告及陳秀鳳之雙方代理人於八十八年七月二十日約定，就被告已付之定金六十萬元，連同已代繳之銀行貸款二十七萬四千元及裝潢費用二十三萬元，以每月二萬元扣抵租金，租期自八十七年十二月二十日至九十二年七月二十日止。是被告就系爭房地既與原所有權人陳秀鳳訂有租約，且系爭房地亦已交付被告占有使用中，依「買賣不破租賃」之規定，該租賃契約對於原告仍繼續存在，被告占有系爭房地顯非無權占有，原告請求被告遷讓房屋為無理由等語資為抗辯。
二、原告主張坐落台中市○區○○○段第五九一號、第五九八地號土地上，建物號碼為同上區段第一一七五二號、第一一六五五號、第一一七六一號、第一一七六二號，即門牌號碼台中市○區○村路○段○○○號八樓之一房屋，係其與訴外人王茂青於本院八十八年度執字第二六一五一號強制執行事件拍定取得所有權，其中原告之所有權應有部分為百分之九十九，訴外人王茂青之所有權應有部分為百分之一等情，業據原告提出本院核發之不動產權利移轉證書影本一件在卷可憑，復經本院依職權調閱上開執行卷宗查明屬實，且為被告所不爭執，是原告確係系爭房地之共有人，應可認定。
三、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第七百六十七條前段、第八百二十一條分別定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段亦有規定。查本件被告辯稱：其於八十七年十二月二十日與訴外人陳秀鳳，就系爭房地簽訂土地房屋買賣契約書，約明陳秀鳳應於契約簽訂後三個月內完成過戶手續，倘陳秀鳳未能按時履行，雙方同意就被告已支付之定金、代付之銀行貸款及裝潢費用，每月以二萬元抵扣租金。嗣陳秀鳳未能依約將系爭房地完成過戶，由被告及陳秀鳳之雙方代理人於八十八年七月二十日約定，就被告已付之定金六十萬元，連同已代繳之銀行貸款二十七萬四千元及裝潢費用二十三萬元，以每月二萬元扣抵租金，租期自八十七年十二月二十日至九十二年七月二十日止一節，固據被告提出土地房屋買賣契約書一件，並聲請本院訊問證人洪宗侃、 劉君念 為證。然查：
（一）依該土地房屋買賣契約書形式觀之，被告係以四百二十萬元之對價向訴外人陳秀鳳購買系爭房地，其中關於租賃之約定，計有第九條：「‧‧‧甲方（即出賣人）違約無條件租賃乙方（即被告）使用」、附註：「甲方須在三個月內完成過戶手續。如甲方違約，須連同訂金、代繳貸款、裝潢總金額，無條件租賃乙方，以每月新台幣貳萬元折抵一個月」等文句。惟依該契約書第一條、第二條所示，被告係以四百二十萬元之對價購買系爭房地，除被告於訂約時給付定金六十萬元以外，其餘款項由被告自八十七年十二月二十日起按月代繳台新國際商業銀行台中分行（下稱台新銀行）之貸款。然台新銀行之貸款餘額並未載明，依本院職權調取本院八十八年度執字第二六一五一號拍賣抵押物強制執行事件案卷查知，訴外人陳秀鳳自八十七年四月八日起即欠繳台新銀行貸款，尚有本金四百零七萬元未償，是核與上開兩造之約定，被告應繳納之款項，顯然逾系爭房地之買賣總價款。況且買賣不動產，金額動輒以數百萬元計算，買受人所關切者乃出買人能否辦理所有權移轉登記，標的物上所設定之負擔可否塗銷，在未加詳細查證以前（證人劉君念稱不知出賣人貸款總額，詳如下述），已無簽訂書面契約之理。且買受人為避免自己之損失，亦儘量減少己方之支出，若出賣人未能依約履行，要求出賣人返還已付之款項乃最有利於買受人。而本件被告與訴外人陳秀鳳於簽訂上開契約書時，被告既未查明陳秀鳳之貸款餘額，即與陳秀鳳簽訂上開買賣契約，並給付高額定金六十萬元（佔全部總價之七分之一），復於陳秀鳳尚未完成過戶手續前花費裝潢費用達二十三萬元許，且於簽訂買賣契約時即預慮陳秀鳳未能過戶時，則將支付之費用（已包括尚未代繳之銀行貸款及尚未支出之裝潢費用）抵扣租金，而不要求出賣人將支出之費用返還，要非無疑。
（二）再者，上開合約書末段記載：「因甲方違約無法達成買賣無條件租賃乙方，乙方共付甲方訂金新台幣陸拾萬元整，代繳貸款貳拾柒萬肆仟元整，裝潢費用新台幣貳拾參萬元整，共計新台幣壹佰壹拾萬肆仟元整，以每月貳萬元整折抵共五十五個月，自民國八十七年十二月二十日起至民國九十二年七月二十日止」等語，雖據證人劉君念證稱，此約定係陳秀鳳等無法於簽約後三個月內完成過戶手續，其在八十八年七月間找到陳秀鳳之夫洪宗侃，雙方所為之協議。其所述情節雖與證人洪宗侃所證大致相符。惟證人劉君念證稱：「洪宗侃當時說沒錢可以過戶，因為他沒錢還銀行，房子都被銀行查封，我們不知道洪宗侃貸款多少，我們是按照契約當時（約定）改為租期」等語，足見證人劉君念於八十八年七月二十日覓得洪宗侃時，已知出賣人方面係因債信不良無法塗銷抵押權之設定，以致無法將系爭房地在無負擔之情形下移轉登記予被告。換言之，縱然被告與訴外人陳秀鳳所簽訂之買賣契約真實，就被告方面而言，其繳納之定金及代繳之銀行貸款已然無法收回，自應將其損失減至最低。然依被告所提出之匯款單觀之，被告竟於八十八年七月三十日猶代陳秀鳳繳交台新銀行貸款三萬九千一百五十四元，並於八十八年七月二十日即預先加入代付之貸款總額，以增加二個月之租期，亦顯與常情不符。
（三）次就被告與訴外人陳秀鳳約定之裝潢費用而言，此係買受人即被告因個人需要所發生之費用，要與房地買賣之價金無涉，而該裝潢費用並無於契約中記載明確，出賣人方面竟同意任由被告將此尚無確定數額之個人費用加計以折抵租金，即有疑問。且本件被告與證人洪宗侃所提之「土地房屋買賣契約」，就前項附記部分蓋用之印文個數不符，已經本院勘驗明確。而證人洪宗侃證稱：「因為乙○○（先生）約我出來，但契約未帶，我有帶，所以在我的契約上蓋章，他的一份由他自己寫，所以有印章數量不同之情形。」雖與證人劉君念所證相符。姑不論被告一方急於找尋出賣人更改契約，竟然對方攜帶契約，己方卻未備齊相關文件，已難想像。且綜觀本件「土地房屋買賣契約」除前項附註部分未有雙方用印外，其餘（土地、建物標示、價金、定金、付款方式、違約處罰、附註）手寫部分均無雙方用印確認。而證人洪宗侃證稱：「（除了定金六十萬元，餘三百六十萬元乙○○如何給付？）乙○○稱於辦理塗銷，過戶完成後一次給付。」，另證人劉君念稱：「我們不知道洪宗侃貸款多少」，核與契約所載已有不符。又依前所述，系爭房地買賣契約簽訂時，出賣人尚欠台新銀行貸款本金四百零七萬元，而查證人洪宗侃於訂約後八十七年十二月三十日，邀同陳秀鳳為連帶保證人向彰化銀行借款三百萬元（見本院八十八年度執字第二六一五一號執行卷所附八十八年度裁全字第七七六六號聲請假扣押卷），是連同被告交付之定金六十萬元，雖不足清償台新銀行之貸款餘額，但雙方如約定由被告先行給付四十七萬元，即足以塗銷台新銀行之抵押權，出賣人自得完成過戶手續。惟被告與訴外人陳秀鳳不為此圖，竟約定由被告代繳台新銀行貸款，並預慮訴外人無法辦理過戶手續時加計被告之裝潢費用折抵租金（按依被告主張之代繳貸款二十七萬四千元及裝潢費二十三萬元，合計五十萬四千元），準此上情以觀，在在顯示本件所謂「土地房屋買賣契約」之約定內容與常情不符。
（四）此外，系爭不動產經本院民事執行處於八十八年十二月二十四日前往指封，係由被告占有使用系爭房地，惟被告自承：「係向債務人（即原所有人陳秀鳳）購買，只是未辦理過戶，目前其係居住‧‧‧」等語，並未提及其與陳秀鳳間有租賃關係存在，而遍查本院八十八年度執字第二六一五一號執行卷內，亦未見被告有陳報買賣契約或租賃契約之情。果被告與陳秀鳳間訂有上開買賣契約，雙方亦於八十八年七月二十日已更改買賣為租賃關係，何以被告自斯時起受本院執行處四次拍賣（含特別拍賣後減價拍賣一次）通知（前三次以第三人名義通知，最後一次雖以『承租人』通知，核與拍賣公告記載應屬誤載），均未主張有此事實，而其泛稱：「因不知法律，認為契約未蓋章就無效，所以法院查封才沒有告知」云云，自不足採。
四、綜合前述，本件被告辯稱其與原出賣人陳秀鳳間有合法之租賃關係，尚難採信，其依民法第四百二十五條第一項「買賣不破租賃」之抗辯，即不可採。從而，原告依民法第七百六十七條前段、第八百二十一條規定，請求被告遷讓交還系爭房屋予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第二百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年三月五日
臺灣臺中地方法院民事第五庭~B法官王邁揚右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年三月五日~B法院書記官