臺灣臺中地方法院民事判決 107年度中簡字第1566號
原 告 廖本志
即反訴被告
訴訟代理人 廖宜寬
被 告 鄭佩芬
兼上一被告
訴訟代理人
即反訴原告 陳永釧
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年7月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
一、本訴部分：
被告應連帶給付原告新臺幣225,000元，及自民國106年12
月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告連帶負擔百分之77，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣225,000
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
二、反訴部分：
反訴被告應給付反訴原告新臺幣9,000元，及自民國106年
9月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之6，餘由反訴原告負擔
。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣
9,000元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意
者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲
明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被
告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為
同意變更或追加；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴
訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第7款、第
2項、第436條第2項分別定有明文。又所謂請求之基礎事
實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性
，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就
原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍
內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，
俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而
為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁
定參照）。經查：本件原告起訴時原係依租賃契約終止後之
法律關係，以陳永釧為被告，請求被告陳永釧返還租屋並給
付回復原狀所需費用，而聲明：「被告應返還所有座落臺
中市○區○○路○○號之房屋及恢復原狀。被告應給付原告
新臺幣（下同）119,000元」（見本院106年度沙司補字第
1196號卷第3至4頁），嗣於訴狀繕本送達被告後，又於
民國106年12月13日具狀追加以租賃契約之連帶保證人鄭佩
芬為為被告，並依租賃契約之法律關係，追加請求被告給付
積欠之租金及違約金，且另依民法第962條規定，請求被告
陳永釧拆除坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○○○號土地上
搭建之大型木屋，而變更聲明為：「被告應連帶給付原告
294,000元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息。被告陳永釧應將坐落臺中市○區
○○○段○○○○○○○○號土地上如證物3所示之大型木屋拆除
，並將占用之土地返還予原告（實際面積以地政機關測量為
準）」（見本院卷第57至72頁）；復於107年1月10日具狀
追加請求確認兩造間之租賃關係不存存，而變更聲明為：「
確認被告陳永釧與原告間就門牌號碼臺中市○區○○路○○
號之房屋之租賃契約關係不存在。被告應連帶給付原告29
4,000元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。被告陳永釧應將坐落臺中市○區○
○○段○○○○○○○○號土地上如證物3所示之大型木屋拆除，
並將占用之土地返還予原告（實際面積以地政機關測量為準
）」（見本院卷第96至97頁）；嗣於本院107年3月14日言
詞辯論期日當庭以言詞撤回前開變更後之訴之聲明第1項及
第3項之請求（見本院卷第112頁背面至第113頁）；再於
本院107年7月18日言詞辯論期日當庭減縮前開變更後之訴
之聲明關於法定遲延利息起算日為自106年12月18日民事變
更之聲明暨反訴答辯狀繕本送達被告鄭佩芬翌日起算（見本
院卷第141頁背面）。經核原告所為上開訴之變更、追加之
基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告亦
無異議而為本案言詞辯論，參諸前揭說明，自應予准許。
二、次按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不
得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所
稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反
訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，
審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係
或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係
同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，
或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係
發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係
（參見最高法院91年度台抗字第440號民事裁判意旨）。本
件反訴原告即被告陳永釧利用本訴訴訟程序提起反訴，主張
兩造間之租賃契約因反訴被告債務不履行，業經反訴原告合
法終止（解除），而依民法第259條、第260條及第179條
規定，請求反訴被告即原告給付反訴原告裝潢之損失125,50
0元，並返還押租金20,000元，及反訴原告已先行給付之租
金18,000元，共計163,500元等情，此與本訴主張之原因事
實乃兩造間之房屋租賃關係存續期間被告已積欠租金達2個
月以上，而經原告依法終止租約，請求被告給付積欠之租金
、違約金及回復原狀所需費用共計294,000元等情，均係基
於兩造間之系爭房屋租賃契約而發生，兩者事實關係密切，
審判資料亦具有共通性，依前揭最高法院91年度台抗字第44
0號民事裁判意旨，應認反訴之標的與本訴之標的具有牽連
關係，故反訴原告提起本件反訴，即無不合，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告陳永釧於106年5月28日簽訂
房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告陳永釧向原
告承租門牌號碼為臺中市○區○○路○○號房屋（下稱系爭房
屋），租賃期間自106年7月1日起至108年6月30日止，
押租保證金為20,000元，每月租金為20,000元，第一年優待
每月租金減2,000元，租金每個月預付1次，即被告陳永釧
應於106年7月5日及往後每隔1個月之相對日給付，被告
陳永釧並邀同被告鄭佩芬擔任系爭租約之連帶保證人。而被
告陳永釧已於106年6月15日帶同工人先行進入系爭房屋裝
潢，詎被告竟拒絕繳納自106年8月起至11月止之租金，合
計共72,000元，經以押租金20,000元扣抵後，尚欠租金52,0
00元。原告乃以106年11月28日台中力行路郵局第112號存
證信函催告被告陳永釧應於函到7日內給付租金，屆期如未
付清租金，租約生終止效力，不另通知，而被告陳永釧已於
同年月29日收受該存證信函，迄仍未為給付，依民法第440
條第1、2項規定，系爭租約已於同年12月7日發生終止效
力。是以，原告自得依系爭租約第3條第1項規定，請求被
告陳永釧給付積欠之租金52,000元。㈡又依系爭租約第3條
第2項約定：「乙方若逾期不預付租金時，應自每次應預付
租金之日起至實際給付日止，每逾壹日加付壹仟元之逾期違
約金給甲方，乙方不得異議」，被告陳永釧自106年8月5
日起即遲延給付租金，至106年12月7日系爭租約終止時，
已逾123日，原告自得依上開約定，請求被告陳永釧給付12
3,000元之違約金。㈢另系爭租約第5條第5款約定：「若
乙方需要改裝房屋設施時，應事先徵得甲方之書面同意後，
始得自費裝設，但不得損壞原有建築。日後乙方交還房屋時
，並應負責回復原狀，否則甲方得逕行僱工回復原狀，其費
用悉由乙方負責賠償之責」，然被告陳永釧非但未事前徵得
原告之書面同意即逕為改裝房屋設施，甚至損壞原有建築，
包括系爭租約一樓之鋁門、檜木窗戶拆除以及將後方之牆璧
磚塊打掉，且拒絕回復原狀，而原告僱工回復原狀所需費用
為119,000元，是以原告自得依上開約定，請求被告陳永釧
賠償119,000元。㈣綜上，原告自得請求被告給付294,000
元，而被告鄭佩芬為系爭租約之連帶保證人，原告自得依系
爭租約第18條約定，請求被告鄭佩芬與被告陳永釧連帶給付
上開294,000元等語。並聲明：⒈被告應連帶給付294,000
元，及自民事變更訴之聲明暨反訴答辯狀繕本送達被告鄭佩
芬翌日即106年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：原告於106年6月30日，以被告陳永釧未給付
租金為由，拒絕交付系爭房屋之鑰匙予被告陳永釧，而未交
系爭房屋移轉予被告陳永釧占有、使用、收益。被告陳永釧
認為縱未屆至系爭租約約定之7月5日給付租金時間，仍願
配合原告，提前於106年7月1日將租金18,000元給付予原
告，並再次請求原告交付系爭房屋之鑰匙，並移轉系爭房屋
供被告陳永釧占有、使用、收益，但原告卻仍未將系爭房屋
之鑰匙交付予被告陳永釧，致使被告陳永釧無法就系爭房屋
為占有、使用、收益。且被告陳永釧雖自106年6月16日起
即開始裝潢系爭房屋，但迄至106年7月1日被告陳永釧給
付租金前，原告均全程配合裝潢整修，每日開啟、關閉系爭
房屋大門，全程監工，被告每施作一處，均詢問原告同意後
，始請工人開始施作。足見原告直接知悉被告陳永釧就系爭
房屋之裝潢行為並已默示承認而無異議。則原告拒不交付系
爭房屋予被告陳永釧，或以裝潢未經其同意，應回復原狀為
由，使被告陳永釧無法就系爭房屋占有使用而順利開店營業
，直至106年7月26日兩造調解日，被告陳永釧已依民法第
226條、第256條、第258條規定，以原告未交付系爭房屋
鑰匙之可歸責於原告之債務不履行事由，向原告為終止系爭
租約之意思表示，此為原告所自認。被告陳永釧自得依民法
第260條、第259條規定，請求原告賠償被告陳永釧裝潢之
損失125,500元，並返還押租金20,000元，及被告陳永釧已
先行給付之租金18,000元，共計163,500元。故原告主張以
押租金扣抵租金，並要求被告陳永釧給付回復原狀所需費用
119,000元，自無理由等語。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回
。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告陳永釧主張：反訴原告與反訴被告於106年5月28
日簽訂系爭租約，約定由反訴原告向反訴被告承租系爭房屋
，租賃期間自106年7月1日起至108年6月30日止，押租
保證金為20,000元，每月租金為20,000元，第一年優待每月
租金減2,000元，租金每個月預付1次，應於106年7月5
日及往後每隔1個月之相對日給付，故首期租金應於106年
7月5日給付，爾後每期租金均為相對日，即每月5日給付
予反訴被告。惟反訴被告於106年6月30日，以反訴原告未
給付租金為由，拒絕交付系爭房屋之鑰匙予反訴原告，而未
交系爭房屋移轉予反訴原告占有、使用、收益。反訴原告認
為縱未屆至系爭租約約定之7月5日給付租金時間，仍願配
合反訴被告，提前於106年7月1日將租金18,000元給付予
反訴被告，並再次請求反訴被告交付系爭房屋之鑰匙，並移
轉系爭房屋供反訴原告占有、使用、收益，但反訴被告卻仍
未將系爭房屋之鑰匙交付予反訴原告，致使被告無法就系爭
房屋為占有、使用、收益。且反訴被告復以反訴原告未經反
訴被告書面同意就系爭房屋重新裝潢之行為非難相繩，但系
爭租約並無就系爭房屋之裝潢並無應以書面定之約定，況反
訴原告雖自106年6月16日起即開始裝潢系爭房屋，但迄至
106年7月1日反訴原告給付租金前，反訴被告均全程配合
裝潢整修，每日開啟、關閉系爭房屋大門，全程監工，反訴
原告每施作一處，均詢問反訴被告同意後，始請工人開始施
作。足見反訴被告直接知悉反訴原告就系爭房屋之裝潢行為
並已默示承認而無異議。又反訴被告拒不交付系爭房屋予反
訴原告，或以裝潢未經其同意，應回復原狀為由，使反訴原
告無法就系爭房屋占有使用而順利開店營業，且反訴被告於
106年7月1日當眾直言拒絕將系爭房屋交付反訴原告，並
表明將油漆與裝潢弄好，會給錢等語，故反訴被告知悉油漆
、裝潢均有利於系爭房屋之經濟價值，而非經毀損不能分離
，屬系爭房屋之重要成份而受有利益，反訴被告對該等裝潢
等資材之動產，因經與不動產附合，依民法第811條規定，
由反訴被告取得裝潢等資材之所有權。嗣於106年7月26日
兩造調解日，反訴原告已依民法第226條、第256條、第25
8條規定，以反訴被告債務不履行係可歸責於反訴被告之事
由，向反訴被告為終止系爭租約之意思表示，反訴原告自得
依民法第260條、第259條規定，及依民法第179條規定（
請求法院擇一為有利反訴原告之判決），請求反訴被告給付
反訴原告裝潢之損失125,500元，並返還押租金20,000元，
及反訴原告已先行給付之租金18,000元，共計163,500元等
語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告163,500元，及自
106年9月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告於106年7月1日即將系爭房屋鑰
匙交付予反訴原告，詎反訴原告竟於同年月2日上午至反訴
被告住處交還系爭房屋鑰匙，反訴被告乃於同日下午委請其
配偶及兒子至反訴原告位於臺中市○區○○街○號住處，欲
將系爭房屋之鑰匙交付反訴原告，惟遭反訴原告拒絕受領，
並稱如欲繼承租賃，需重談合約云云，反訴被告遂於當日晚
間將系爭房屋鑰匙交付合作里里長 曾建成 ，委請曾建成將系
爭房屋鑰匙交付予反訴原告，然仍因反訴被告拒絕反訴要求
之將系爭房屋租賃期限由2年延長為4年，而為反訴原告拒
絕受領，故反訴原告業已依系爭租約交付系爭房屋予反訴原
告，惟反訴原告拒絕受領，反訴被告自無債務不履行情事，
反訴原告自不得依民法第226條、第256條、第258條規定
終止系爭租約並依同法第260條、第259條及第179條規定
，請求反訴被告給付裝潢損失125,500元及已支付之押租金
20,000元、租金18,000元。又對於反訴被告提出之單據之真
正有爭執，且棋穩廣告社請款單核與系爭房屋之裝潢無關，
反訴原告僅於反訴被告裝潢過程中表示願支付油漆之費用，
至其他裝潢項目及費用，實為反訴原告承租系爭房屋作為早
餐店營業之成本，本應由反訴原告負擔，況系爭租約已明確
約定應由反訴原告自費裝設，難謂反訴原告受有損害，且系
爭租約亦明定反訴原告交還系爭房屋時，應負責回復原狀，
足認反訴原告之裝潢並非符合反訴被告使用系爭房屋之主觀
意思，自屬「強迫得利」，亦即反訴被告並無因財貨變動而
享有任何實益可言，應認反訴被告所受之利益不存在，而免
負返還或償還價額之責任，故反訴原告主張反訴被告因附合
而受有不當得利，反訴被告應償還其所受利益云云，為無理
由。縱認反訴被告因反訴原告就系爭房屋所為之裝潢而受有
不當得利，惟反訴原告亦須證明其於反訴被告有給付之關係
存在，並受有損害，且反訴被告因其給付而受有利益及反訴
被告之受益為無法律上之原因。反訴原告既未舉證證明其裝
修所增加之系爭房屋客觀價值若干，逕以其包含工資之裝修
費用請求償還，自亦於法未合等語，資為抗辯。並聲明：㈠
反訴原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，反訴被告願供擔保
，請准宣告免為假執行。
丙、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠原告主張原告與被告陳永釧於106年5月28日簽訂系爭租約
，約定由被告陳永釧向原告承租系爭房屋，租賃期間自106
年7月1日起至108年6月30日止，押租保證金為20,000元
，每月租金為20,000元，第一年優待每月租金減2,000元，
租金每個月預付1次，即被告陳永釧應於106年7月5日及
往後每隔1個月之相對日給付，被告陳永釧並邀同被告鄭佩
芬擔任系爭租約之連帶保證人等情，業據其提出系爭租約為
證，並為被告所不爭執，是原告上開主張，自堪信為真正。
㈡原告主張被告陳永釧積欠自106年8月起至106年11月止之
系爭房屋租金，經扣抵押租金後，尚欠租金52,000元，且系
爭租約已因原告於106年11月28日定期催告被告陳永釧給付
租金，惟被告陳永釧屆期仍未給付，而已於106年12月7日
發生終止之效力，原告自得依系爭租約第8條規定，請求被
告陳永釧給付違約金123,000元，及依系爭租約第5條規定
，請求被告陳永釧給付系爭房屋回復原狀所須費用119,000
元，共計294,000元，並請被告鄭佩芬負連帶給付責任等語
，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。查系爭房屋第1年租金為每月18,000元，應按月於每
月5日前繳納，而被告陳永釧自106年8月份起即未繳納系
爭房屋租金等情，為被告所不爭執，惟被告抗辯系爭房屋租
約業已因原告拒絕交付系爭房屋鑰匙，而經被告陳永釧於10
6年7月26日兩造調解時予以終止等語，則為原告所否認。
是本件首應審究者，即為系爭租約係經被告陳永釧於106年
7月26日合終，抑或係經原告於106年12月7日合法終止。
⒉另按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自
提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付
者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給
付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知
債權人，以代提出；有交付不動產義務之債務人，於債權人
遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但
不能通知者，不在此限，民法第234條、第235條、第241
條分別定有明文。又民法第441條規定：「承租人因自己之
事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免
其支付租金之義務。」，而出租人應以合於所約定使用、收
益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合
於約定使用、收益之狀態，民法第423條亦有明文。被告抗
辯原告於106年6月30日以被告陳永釧尚未交付106年7月
份租金為由，拒絕交付系爭房屋之鑰匙與被告陳永釧乙節，
固為原告所不爭執（見本院卷131頁），惟陳稱其於106年
7月1日被告陳永釧給付7月份租金後已將系爭房屋鑰匙交
付予被告陳永釧等語，雖被告否認原告已於106年7月1日
交付系爭房屋鑰匙，而原告就此有利於己之主張亦無法舉證
以實其說，尚難認原告此部分主張為可採。然原告嗣已於10
6年7月2日先透過其配偶及兒子欲交付系爭房屋鑰匙予被
告陳永釧，而遭被告陳永釧拒絕後，復再委請當地里長曾建
成轉交系爭房屋鑰匙予被告陳永釧，但仍遭被告陳永釧拒絕
受領等情，業據證人曾建成於本院結證：「（是否為臺中市
東區合作里的里長？）是，從95年到現在」、「（﹝提示本
院卷第13頁﹞，這是否是你所出具的證明書？）所載屬實，
是我本人簽名的」、「（106年7月2日，原告有無拿力行
街53號的鑰匙給你，請你轉交給被告？）有，我隔天有聯絡
被告，有跟他談了一下，但被告不收鑰匙，因為被告他有三
個要求」、「（有無轉達被告開出的三個條件給原告？）有
，原告說他只接受前兩個條件，租期要延長到4年，原告不
能接受，我有轉達意見給被告知道。被告說如果是這樣子他
就沒有辦法就不繼續承租，重點是第三點，無法租賃期間延
長4年，過幾天我碰到原告，說沒辦法人家不接受，後來就
把鑰匙還給原告」等語，及證人 黃瓊雲 於本院證稱：「（對
於力行路53號房屋出租給被告的事情是否清楚？）都是我先
生在做主，不是很清楚」、「（去年7月2日原告是否請你
跟你兒子一起拿力行路53號的鑰匙去被告的家中拿鑰匙給被
告？）是，當天下午，因為早上他們有談但沒有談好，就請
我們去看能不能說動他而租給他」、「（被告有無收鑰匙？
）我們有拿鑰匙過去，但被告不收，我們是拿到到自強街7
號他住的地方，當時他太太也在」、「（被告有無說他不收
鑰匙的原因？）當時我在旁邊，他是跟我兒子談說合約要重
談」、「（雙方後來沒有達成共識？）是，因為他們說要再
說」等語明確（見本院卷第121頁、第123頁正、反面），
並有證人曾建成於106年9月18日出具之證明書附卷 可佐 （
見本院106年度沙司補字第1196號卷第56頁）。則原告於10
6年7月2日始提出系爭房屋鑰匙欲交付予被告陳永釧，雖
已遲延1日，然原告於106年7月2日時既已依系爭租約約
定提出給付，欲交付系爭房屋鑰匙予被告陳永釧以為租賃標
的物之給付，惟被告陳永釧拒絕受領並執意要求需重行商議
租賃條件，將租賃期間由2年延長為4年始願繼續租賃等情
，亦據證人曾建成、黃瓊雲證述綦詳，足認原告已提出給付
之準備，並曾通知被告陳永釧。而被告陳永釧迄至本院言詞
辯論終結前，仍堅稱系爭租約業經其於106年7月26日合法
終止云云，則被告陳永釧顯已明示拒絕原告交付系爭房屋。
依上說明，堪認原告就交付租賃標的物即交付系爭房屋，已
合法提出給付。是被告抗辯原告拒絕交付系爭房屋鑰匙以為
租賃標的物之給付云云，自非可採。從而，被告陳永釧於10
6年7月26日兩造調解日時，依民法第226條、第256條、
第258條規定，以原告未交付系爭房屋鑰匙之可歸責於原告
之債務不履行事由，向原告為終止系爭租約之意思表示，自
非合法，而不生終止之效力。
⒊又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月
之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期
開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約
，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條亦有明文
。而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台
上字第1631號判決意旨可參）。本件被告陳永釧自106年8
月份起即未繳納系爭房屋租金等情，已如前述，而被告陳永
釧自106年8月起至11月止，共積欠原告4個月之租金計72
,000元（18,000×4=72,000），經以被告陳永釧前繳付之押
金20,000元抵充後，被告陳永釧仍積欠原告逾2個月之租金
數額計52,000元（72,000-20,000=52,000），而原告於106
年11月28日以台中力行路郵局第112號存證信函催告被告陳
永釧應於函到7日內給付租金，屆期如未付清租金，租約生
終止效力，不另通知等語，而被告陳永釧已於同年月29日收
受該存證信函，有該存證信函及收件回執附卷可稽（見本院
卷第73至75頁），惟被告陳永釧迄仍未為給付，依民法第44
0條第1、2項規定，系爭租約已於同年12月7日發生終止
效力。則被告陳永釧既係因其拒絕原告提出之給付，致未為
系爭房屋之使用、收益，依民法第441條規定，自不能免其
給付租金之義務，是原告依系爭租賃契約之法律關係，請求
被告陳永釧給付積欠之租金52,000元，自屬有據。
⒋另系爭租約第5條第5款約定：「若乙方（即被告陳永釧）
需要改裝房屋設施時，應事先徵得甲方（即原告）之書面同
意後，始得自費裝設，但不得損壞原有建築。日後乙方交還
房屋時，並應負責回復原狀，否則甲方得逕行僱工回復原狀
，其費用悉由乙方負責賠償之責」。原告主張被告陳永釧未
經其書面同意即進行系爭房屋之改裝等情，為被告所否認，
且證人 陳振瑋 亦於本院證述：「（從事何工作？）木工裝潢
，從16、17歲做到現在」、「（是否認識被告陳先生？）是
，他是我們委託去裝潢的業主」、「（被告是在什麼時間委
託你、在哪裡進行裝潢？在力行路那邊，去年的時候」、「
（﹝提示本院卷76-79頁﹞你所說被告委託裝潢的地點是否
如照片所示的這個位置？）沒錯」、「（這個房子是力行路
53號，當初裝潢的時候，這間力行路53號的房子有上鎖嗎？
）沒有，是屋主早上幫我們開門，我們去的時候他就在那邊
等我們了，會知道他是屋主因為我們去的時候我們有問，去
的時候業主陳先生說幫我們開門的是屋主，之前與屋主沒有
見過面，第一天去看工作的時候屋主有在現場，業主說這是
屋主的，每天都是屋主幫我們開門，做完工事屋主幫我們鎖
門，屋主整天都在現場，坐在現場看我們工作、聊天」、「
（你所說的屋主是今日在場的原告廖先生嗎？）對」、「（
這間力行路53號是否是裝潢到去年的7月1日？）大概是，
但不太確定」、「（房子為何沒有繼續裝潢？）因為6月30
日晚上業主跟我們通過電話，說他跟屋主有一些問題，請我
們先停工，隔天早上我們還是有過去，因為工具都在那邊」
、「（到現場去有無看見原告或被告？）當時去時門有開，
但沒有看到人。去的時候還沒有拿工具，在那邊等，後來業
主跟我們說他們有說當天早上會來，叫我們在那邊等，等屋
主跟業主到場講清楚。屋主跟業主他們談論一些工程的費用
問題，及鑰匙的問題，細節我知道工程的部分，屋主一開始
說他願意付三分之二的工程款給業主，後來有請問業主是否
再讓我們復工全部弄好再付三分之二的工程款給我們業主，
屋主同意，我們當天7月1日才在現場復工，6月30日有跟
我們通過電話請我們先停工。當天開工完又做了油漆，還有
玻璃跟電動門，但那是別的廠商，用了一兩天的時間，是7
月1日以後的事，而我們的部分做到7月1日。廠商到場後
有跟我們聯絡，我們跟業主要屋主的電話，請屋主幫我們開
門，把電動門跟玻璃裝好，那些廠商也是我找的」、「（7
月2日以後玻璃跟電動門廠商進場施作都是由屋主開門讓他
們開門施工的？）是」等語（見本院卷第121頁背面至第12
2頁反面），足見被告陳永釧裝修系爭房屋，乃係原告所明
知並同意。故原告主張被告陳永釧未經其同意即進行系爭房
屋之裝修云云，尚非可採。惟系爭租約既已經原告合法終止
，依前揭系爭租約第5條5款約定，被告陳永釧自負將系爭
房屋就其裝修部分予以回復原狀之義務。而回復原狀所需費
用為119,000元等情，亦據原告提出估價單為證（見本院10
6年度沙司補字第1196號卷第12頁），惟被告陳永釧自系爭
租約經原告合法終止後，迄仍未將系爭房屋回復原狀，是以
，原告主張依系爭租約第5條第5款約定，請求被告陳永釧
賠償系爭房屋回復原狀所需費用119,000元，亦屬有據。
⒌再系爭租約第3條第2項約定：「乙方若逾期不預付租金時
，應自每次應預付租金之日起至實際給付日止，每逾壹日加
付壹仟元之逾期違約金給甲方，乙方不得異議」，本件被告
陳永釧自106年8月起份即未再給付租金，迄至106年12月
7日系爭租約終止時，尚仍積欠租金52,000元，已如前述，
是原告自得依系爭租約第3條約定，請求被告給付逾期違約
金。第按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實
，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。
又違約金之核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法
院核減（最高法院79年臺上字第1915號、79年臺上字第1612
號判例同此意旨）。故如衡量一般客觀之事實、社會經濟狀
況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，
債權人可享受之一切利益等因素，而認契約當事人約定之違
約金過高時，法院得逕依職權酌減之，無待債務人抗辯。而
系爭租約第3條關於違約金之性質，並未特別約定，依民法
第250條第2項規定應屬損害賠償總額預定性之違約金。本
院審酌系爭租約之租賃期間為自106年7月1日起2年，第
1年每月租金為18,000元，第2年每月租金20,000元，被告
陳永釧自106年8月起未依約按時給付租金，原告於106年
12月7日終止系爭租約，被告陳永釧迄今仍未給付積欠之租
金及將系爭房屋回復原狀，惟原告已得請求被告給付回復原
狀所需費用11,900元，此亦屬被告陳永釧違約之賠償等情，
並斟酌目前社會經濟狀況等，認原告請求違約金123,000元
實屬過高，應予酌減為54,000元（相當3個月租金）為適當
。
⒍綜上所述，原告請求被告陳永釧給付積欠之租金52,000元、
回復原狀所需費用119,000元及違約金54,000元，共計225,
000元，自屬有據。而被告鄭佩芬為系爭租約之連帶保證人
，則對承租人之被告陳永釧所負上開給付租金、回復原狀所
需費用及違約金等義務，自應負連帶責任。故原告本於租賃
契約之法律關係，請求被告連帶給付225,000元，即屬有據
，應予准許。其餘逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
㈢從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告連帶給付225,
000元，及自民事變更訴之聲明暨反訴答辯狀繕本送達被告
鄭佩芬翌日即106年12月19日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，為有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求
，則無理由，應予駁回。
㈣原告雖 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，然因本件原告勝訴
部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序
，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行，原告此部分所為宣告假執
行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘
束，仍應逕依職權宣告假執行，惟既已依職權宣告，無再命
原告提供擔保之必要，並不另為准駁之諭知。被告陳明願供
擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保
金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附
麗，應併予駁回之。
二、反訴部分：
㈠承前所述，反訴被告就交付租賃標的物即交付系爭房屋，已
合法提出給付，惟遭反訴原告明示拒絕原告交付系爭房屋，
則反訴原告既係因其拒絕反訴被告提出之給付，致未為系爭
房屋之使用、收益，依民法第441條規定，自不能免其給付
租金之義務；而反訴原告自106年8月起至11月止，共積欠
反訴被告4個月之租金計72,000元（18,000×4=72,000）
，經以反訴原告前繳付之押金20,000元抵充後，反訴原告仍
積欠原告逾2個月之租金數額計52,000元（72,000-20,000=
52,000），經反訴被告於106年11月28日以台中力行路郵局
第112號存證信函催告反訴原告應於函到7日內給付租金，
屆期如未付清租金，租約生終止效力，不另通知等語，而反
訴原告已於同年月29日收受該存證信函，惟迄仍未為給付，
依民法第440條第1、2項規定，系爭租約已於同年12月7
日發生終止效力。至反訴原告主張其於106年7月26日兩造
調解日時，依民法第226條、第256條、第258條規定，以
反訴被告未交付系爭房屋鑰匙之可歸責於反訴被告之債務不
履行事由，向反訴被告為終止系爭租約之意思表示，則非合
法，而不生終止之效力。故反訴原告主張依民法第259條、
第260條及第179條規定，請求反訴被告返還其已給付之10
6年7月份租金18,000元及已付押租金20,000元，自屬無據
，不應准許。
㈡反訴原告另主張反訴被告知悉油漆、裝潢均有利於系爭房屋
之經濟價值，而非經毀損不能分離，屬系爭房屋之重要成份
而受有利益，反訴被告對該等裝潢等資材之動產，因經與不
動產附合，依民法第811條規定，由反訴被告取得裝潢等資
材之所有權。故反訴原告自得依民法第259條、第260條及
第179條規定，請求反訴被告返還裝潢費用125,500元等語
，而反訴被告除自認除油漆部分為其所需而可視為附合外，
餘均否認有因而受有不當得利，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段有明文規定；再按因前五條之規定而
受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額，民法
第816條有明文規定，而民法第816條係一闡釋性之條文，
旨在揭櫫依同法第811條至第815條規定因添附喪失權利而
受損害者，仍得依不當得利之法則向受利益者請求償金，故
該條所謂「依不當得利之規定，請求償金」，係指法律構成
要件之準用。易言之，此項償金請求權之成立，除因添附而
受利益致他人受損害外，尚須具備不當得利之一般構成要件
始有其適用。經查，反訴原告主張其曾於系爭房屋內裝潢而
支出125,500元等情，業據其提出免用統一發票收據、估價
單、請款單、統一發票等件為證，雖反訴被告否認該等單據
形式上之真正，惟106年6月24日之估價單（即本院106年
度沙司補字第1196號卷第40頁，下稱系爭估價單）為證人陳
振瑋所出具，其上所載工項業已經其施作完畢等情，亦據證
人陳振瑋於本院證述明確（見本院卷第121頁背面至第122
頁），堪認系爭估價單應為真正。至其餘單據部分，既未經
反訴原告舉證證明其等之真正，尚難認屬真正。是以反訴原
告以該等無法證明其真正之單據，據以主張單據上所載二樓
塑膠板部分已附合成為系爭房屋之重要成分云云，尚難採信
。
⒉又按財貨之移轉係出於受損人之不法行為時，受損人是否仍
能基於不當得利之規定，而向受益人主張不當得利請求權即
有疑問，此稱之為「強迫得利」，即表面上受益人雖增加其
所有之部分，看似有利，然實質上確係違背受益人之意思，
並無增益所有權之效能，甚或有害其所有權之行使，因此在
法律適用上應趨向限制受損人之不當得利請求權。「強迫得
利」在學說上之理論基礎固有不法原因給付說、惡意當事人
不受保護原則說、損害賠償回復請求權說、所受利益之主觀
化或利益不存在理論之區別，第一說謂：受損人成立不當得
利，乃不法原因之給付，屬民法第184條第4款之因不法原
因而為給付者，因而不得請求返還；第二說謂：基於民法第
148條第2項規定之誠實信用原則而建立之惡意抗辯權為依
據，認為受損人因為惡意當事人而無不當得利請求權；第三
說謂：利益人（即侵權行為被害人）可請求受損人（即侵權
行為中之加害人）除去添附之物，利益人因此未受有利益，
即可不負不當得利之返還義務；第四說謂：侵權行為人因添
附而使他方受利益，客觀言之，雖亦增加其財產，惟違反其
意思，就受益人而言，並無利益可言。或認為雖受益人仍受
有利益，惟若屬善意，可主張所受利益不存在，不負返還責
任。就妥善解決受益人及受損人間之利益平衡而言，似以所
受利益之主觀化或利益不存在理論較能獲致實質正義，法律
適用上則可類推適用民法第182條第1項，主張所受利益不
存在，而不負返還義務；惟無論係何說均否認強迫得利之受
損人可對受益人主張不當得利。反訴原告雖另主張系爭估價
單所載一樓油漆、門面自動門、自動門、自動門隔間、玻離
門片、門斗ㄇ字型架、玻璃、置物櫃、入口大門造型、鐵門
框包板等已附合成為系爭房屋之重要成分，反訴被告自應返
還此部分之不當得利云云，惟反訴被告除自認油漆部分可視
為附合外，餘均否認為其所需，並陳稱應回復原狀等語（見
本院卷第142頁），足見上開裝潢除油漆部分外乃係反訴原
告為遂行其開店營業之目的，而對系爭房屋進行裝潢而支出
費用，難謂反訴原告受有損害。又就整體觀之，反訴原告縱
因修繕支出費用，亦難謂反訴被告因此受有利益。且反訴被
告亦於106年11月28日以台中力行路郵局第112號存證信函
催告反訴原告應於函到7日內給付租金，屆期如未付清租金
，租約生終止效力，不另通知，並請反訴原告回復原狀等語
，嗣並訴請反訴原告拆除該等裝潢，已如前述。是由此觀之
，亦足認反訴原告所為上開裝潢除油漆部分外亦非符合反訴
被告使用系爭房屋之主觀意思。又按不當得利之機能在於矯
正欠缺法律關係之財貨移轉，並保護財貨的歸屬，而判斷於
當事人間之財產變動是否應予維持，且不當得利雖與侵權行
為經常併存，然非謂不當得利之成立須以具備侵權行為為必
要，是強迫得利應不以受損人有侵權行為為前提，而須視個
案上財貨之歸屬是否合乎當事人間之平衡變動。縱認反訴被
告終止系爭租約時，上開裝潢仍存放於系爭房屋內，然反訴
原告並未舉證證明反訴被告因而受有何等利益，且上開裝潢
亦非反訴被告所需，足認上開裝潢並無增益所有權之效能，
該財貨之歸屬即難謂有因兩造間平衡之變動而致反訴被告受
有利益，揆諸前揭意旨，應屬強迫得利，是以反訴被告並無
因財貨變動而享有任何實益可言，應認反訴被告所受之利益
並不存在，而免負返還或償還價額之責任。是反訴原告主張
反訴被告因附合而受有前揭門面自動門、自動門、自動門隔
間、玻離門片、門斗ㄇ字型架、玻璃、置物櫃、入口大門造
型、鐵門框包板之不當得利，反訴被告應償還其所受此部分
之利益云云，自屬無據。至油漆部分，反訴被告既不否認對
其為有利益，此部分應可認係屬反訴原告就租賃物支出之有
益費用，則反訴原告依不當得利法則，請求反訴被告償還此
部分油漆費用9,000元，自屬有據，應予准許。
⒊反訴原告雖另本於民法第259條、第260條規定，請求反訴
被告返還裝潢費用125,500元，然反訴原告於106年7月26
日兩造調解日時，依民法第226條、第256條、第258條規
定，以反訴被告未交付系爭房屋鑰匙之可歸責於反訴被告之
債務不履行事由，向反訴被告為終止系爭租約之意思表示，
並非合法，而不生終止之效力；系爭租約係因反訴原告積欠
租金達2期以上，經反訴被告定期催告後仍未給付，而經反
訴被告於同年12月7日合法終止，業如前述，則反訴原告另
本於民法第259條、第260條規定，請求反訴被告賠償其裝
潢費用125,500元，亦屬無據，不應准許。
⒋另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。為民法第229條第1
項、第2項所明定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，
債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高
者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、
第203條亦有明文。查就反訴原告支出之油漆部分有益費用
，既經反訴原告於106年9月1日以漢口路郵局425號存證
信函催告反訴被告於函到翌日10內給付，經反訴被告於同年
月4日收受（見本院卷第49至55頁），反訴被告迄未給付，
自應負遲延責任。則反訴原告併請求反訴被告給付自106年
9月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利
息，核無不合，亦應准許。
㈢綜上所述，反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告給
付9,000元，及自106年9月15日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之
請求，則無理由，應予駁回。
㈣反訴原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，然因本件反訴
原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易
訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條
第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，反訴原告此部分
所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本
院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟既已依職權
宣告，無再命反訴原告提供擔保之必要，並不另為准駁之諭
知。反訴被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不
合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於反訴原告敗訴部分
，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回之。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決
結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
肆、據上論結：本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴
原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79
條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文
。
中華民國107年8月31日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月31日
書記官吳欣叡