臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第991號
原 告 林文光
訴訟代理人 許嘉娣
被 告 吳靜宜
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102年12月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號房屋（含房
屋鑰匙、大門遙控器）遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟貳佰壹拾伍元，及自民國一
百零二年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
被告應自民國一百零二年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告訴之聲明第二項原為：「
被告應給付原告新臺幣（下同）155,115元，及自民國102
年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」、
第三項原為：「被告應自102年8月1日起至遷讓返還上開
房屋之日止，按月給付原告8,300元」。嗣於本院審理中，
變更上開訴之聲明第二項為：「被告應給付原告123,515元
，及自102年11月22日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息」、第三項為：「被告應自102年8月1日起至遷讓
返還上開房屋之日止，按月給付原告8,000元」（見本院10
2年11月21日調解程序筆錄），核其所為係減縮訴之聲明，
依上開規定，自應准許。
二、原告起訴主張：
㈠、被告於99年3月1日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○
路○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）開設花店，兩造約定被
告給付原告押租金16,000元，且應於每月1日前按月應給付
原告租金8,000元及水費300元，租期則自99年3月1日起
至100年2月28日止，並簽訂房屋租賃契約書（下稱第1次
租約）。兩造第1次租約屆期後，再簽訂租期自100年3月
1日起至101年2月28日止之房屋租賃契約書（下稱第2次
租約）。第2次租約屆滿時，被告來電表示希望續約，兩造
口頭約定續租，但未定期限，相關租金條件與第2次租約相
同（下稱系爭租約）。惟被告承租系爭房屋，除第1次租約
之租金支付正常外，其餘租期常未按時支付租金及水費，原
告當時同情被告創業不易，並未催促，然近2年來被告拖欠
租金情況變本加厲，原告多次催討，被告卻以各種理由拖欠
租金，原告發函催繳，被告仍不給付，經以押租金扣抵後，
被告欠繳之租金逾2個月之租金總額，原告乃於102年7月
間發函通知被告自102年8月1日起終止系爭租約。
㈡、原告核算自100年3月1日第2次租約簽訂日起至102年7
月31日系爭租約終止時止，共計29個月，被告應給付原告之
費用為：①租金與水費合計240,700元（計算式：《租金80
00＋水費300》×29＝240700）。②100年原告為被告代墊
之電費5,315元，總計246,015元。惟被告於上開期間僅給
付58,300元（含100年3月給付8,300元、100年7月11日
給付2萬元、100年10月24日給付2萬元、102年2月15日
給付1萬元。）。系爭租約終止後，被告則於102年8月15
日、9月15日、10月15日、11月15日及12月16日各給付8,30
0元，及於同年10月28日給付15,000元，用以清償先前積欠
之款項。
㈢、系爭租約終止後，被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金
之利益，並致原告受有損害，其應按月給付原告相當於租金
8,000元之不當得利，爰依系爭租約及不當得利之法律關係
提起本訴。
㈣、對被告答辯之陳述：
原告未曾應允被告可積欠租金。
㈤、原告聲明：①被告應將系爭房屋（含房屋鑰匙、大門遙控器
）遷讓返還予原告。②被告應給付原告123,515元，及自10
2年11月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
③被告應自102年8月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告8,000元。④原告願供擔保，請准宣告假執行
。⑤訴訟費用由被告負擔。
三、被告主張：
㈠、被告曾於100年底或101年5、6月時，口頭告知原告要衝
刺工作，這段期間的租金先欠著，有多少就交多少，經原告
同意後，被告始積欠租金，期間被告亦曾繳納部分租金。
㈡、被告對原告主張欠租之金額及計算方式均無意見，但被告於
102年7月31日以後每次交付8,300元部分，係給付當月之
租金，僅102年10月28日交付之15,000元係還舊帳。
㈢、被告聲明：請求駁回原告之訴。
四、本院的判斷：
㈠、原告主張被告於99年3月1日向原告承租系爭房屋開設花店
，兩造先後簽訂第1次租約及第2次租約，均約定被告應於
每月1日前，按月給付原告租金8,000元及水費300元，被
告並給付原告押租金16,000元。嗣第2次租約於101年2月
28日屆滿後，兩造另成立與第2次租約租賃條件相同之不定
期租賃契約。又被告自100年3月1日起至102年7月31日
止，應依兩造租賃契約關係，給付原告租金、水費及電費等
費用合計246,015元，惟上開期間被告僅於100年3月給付
8,300元、100年7月11日給付2萬元、100年10月24日給
付2萬元、102年2月15日給付1萬元。另原告先於102年
7月8日發函通知被告應於文到7日內清償欠租，否則將終
止租約。再於同年月25日以被告積欠租金為由，通知被告應
於同年月31日前清償欠款，逾期則以函文為終止系爭租約之
意思表示，該函文於同年月26日送達被告收受，被告則迄未
清償上開期間之款項等情，業據提出新北市政府稅捐稽徵處
102年房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、催告信函暨掛號回
執、 智謙 律師事務所函暨掛號回執及欠租計算表等件為證，
且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。被告主張其經原告應允始積
欠租金一節，為原告否認，被告就此迄未提出證據證明，其
此部分主張自難信為真實。
㈢、系爭租約於102年7月31日終止：
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1項、第2項定有明文。又出租人非因承租
人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收
回房屋，土地法第100條第3款亦有規定。再押租金之主要
目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承
租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發
生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號判決意
旨參照。
２、查被告因系爭租約曾給付原告押租金16,000元，兩造並約定
被告於系爭租約（即101年3月1日起之不定期租約）期間
，應按月給付租金8,000元，然被告僅於102年2月15日給
付1萬元，原告為此於102年7月8日、26日，先後函知被
告清償欠租，惟被告未遵期繳付等情，業如上述，可認被告
於101年3月1日起至102年7月31日止17個月之租賃期間
，僅於102年2月15日繳交租金1萬元，扣除所交付之押租
金16,000元後，仍積欠原告租金110,000元（計算式：8000
×00－00000－00000＝110000），其積欠租金之數額，已
達2個月以上，合於土地法第100條第3款規定得收回房屋
之要件。又原告既於上開102年7月26日函文中表明終止系
爭租約之意思，該函文且由被告收悉無誤，則原告主張系爭
租約已於102年7月31日終止，應可採信。
㈣、被告應將系爭房屋（含房屋鑰匙、大門遙控器）遷讓返還予
原告，並給付系爭租約終止前積欠之款項及系爭租約終止後
相當於租金之不當得利：
１、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終止
後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條分別定有
明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條亦有規定。
２、原告主張被告因系爭租約收受其交付之房屋鑰匙及遙控器等
情，為被告所不爭執，而系爭租約既於102年7月31日終止
，被告依法負有將系爭房屋（含房屋鑰匙、大門遙控器）遷
讓返還予原告之義務，並應清償系爭租約終止前之款項。又
被告於系爭租約終止後，無其他法律上之原因繼續占有使用
系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，該「使用利益」
依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於
租金之利益為社會通常之觀念，則原告請求被告給付系爭租
約終止起至遷讓返還系爭房屋止，相當於租金之不當得利，
亦有理由。
㈤、被告應給付原告系爭租約終止前之欠款115,215元：
１、按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人
所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，
指定其應抵充之債務；清償人不為前條之指定者，依左列之
規定，定其應抵充之債務：①、債務已屆清償期者，儘先抵
充。②、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔
保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益
最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵
充。③、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部，
民法第321條、第322條分別定有明文。
２、本件扣除被告於系爭租約終止前交付之租金58,300元、押租
金16,000元後，被告於系爭租約終止前尚積欠原告171,715
元（計算式：000000－00000－00000＝171715）。又被告
於系爭租約終止後之102年8月15日、9月15日、10月15日
、11月15日及12月16日各給付原告8,300元，及於同年10月
28日給付原告15,000元等情，為兩造所不爭執，堪信為真實
。被告雖主張其給付之上開款項除15,000元部分係清償舊帳
外，其餘款項均係繳付付款日之當期租金云云。惟系爭租約
於102年7月31日終止後，兩造間已無租約存在，被告於10
2年8月15日以後交付之款項，難認係清償租金。又被告於
系爭租約終止前，對原告負有171,715元之債務；於系爭租
約終止後，對原告負有使用系爭房屋不當得利之債務，均如
前述，而其於系爭租約終止後給付原告之上開款項合計56,5
00元（計算式：8300＋8300＋8300＋15000＋8300＋8300＝
56500），既不足清償全部債務，復無證據證明被告於清償
時指定抵充何債務，而以該款項清償系爭租約終止前之債務
，可減少被告應給付之遲延利息，對其獲益最多，是依上開
規定，應認該款項係用以抵充系爭租約終止前之債務，則於
抵充上開171,715元欠款後，原告得向被告請求系爭租約終
止前積欠之債務為115,215元（計算式：000000－00000＝
115215）。
㈥、綜上，原告依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，請求
被告遷讓返還系爭房屋（含房屋鑰匙、大門遙控器），並給
付原告115,215元，及自102年11月22日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息，暨自102年8月1日起至遷讓返
還上開房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應
予准許，逾此部分請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定
，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，至原告敗訴部分，
其所為假執行之聲請，失所附麗，應予駁回，並依職權確定
訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國103年1月10日
士林簡易庭法官林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年1月10日
書記官羅以佳