臺灣士林地方法院簡易民事判決 102年度士簡字第781號
原 告 逸安大廈管理委員會
法定代理人 袁珩
訴訟代理人 翁祖立 律師
複代理人 李姿璇 律師
葉文祥 律師
被 告 林桂英
上列當事人間102年度士簡字第781號返還不當得利事件，於中
華民國102年11月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文：
被告應給付逸安大廈全體區分所有權人新台幣貳拾貳萬零伍拾元
及自民國一０二年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決主文第一項得假執行。但被告如以新台幣貳拾貳萬零伍拾
元供擔保，得免為假執行。
事實及理由：
甲、程序部分：原告起訴後變更聲明，核屬擴張應受判決事項之
聲明，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：被告為坐落臺北市○○區○○段0○段000地號
土地（下稱系爭土地）上建物逸安大廈其中門牌號碼為臺北
市○○區○○路○○巷○號12樓及同址19號12樓房屋（下稱系
爭9號12樓房屋及系爭19號12樓房屋）之所有權人，為逸安
大廈區分所有權人之一，竟未經逸安大廈全體區分所有權人
之同意，將逸安大廈全體區分所有權人共有之系爭9號12樓
房屋頂樓平台增建如附圖所示甲部分增建物面積38.85平方
公尺、乙部分雨棚面積51.48平方公尺及系爭19號12樓房屋
頂樓平台增建如附圖所示丙部分增建物面積32.94平方公尺
、丁部分雨棚面積24.32平方公尺及戊部分雨棚面積13.11
平方公尺，上開原告擅自增建使用部分，業經原告於96年起
訴請求被告拆除，經臺灣高等法院以97年度上易字第945號
判決確定，復經原告於101年4月15日經依向法院聲請民事
強制執行程序執行完畢，原告爰另依公寓大廈管理條例第9
條第4項、民法第179條，請求被告給付逸安大廈全體區分
所有權人自97年6月19日起至100年11月18日執行完畢止期
間（共3年5個月）占用上開頂樓平台之相當於租金之不當
得利。依土地法第97條、第105條，無權占用土地應返還之
年租金最高數額，應得依該土地申報地價之10％計算之，系
爭土地申報地價為每平方公尺104,920元，而伊系爭土地坐
落地點為臺北市信義區，附近有捷運市政府站、交通便利發
達、商業繁榮、生活機能良好，故租金應以系爭土地申報價
額之年息10％計算為適當。以茲計算被告應給付之不當得利
之數額如下：
（一）系爭9號12樓房屋頂樓占用部分：被告占用上開甲部分
加乙部分面積共計90.33平方公尺，被告占用系爭土地
受有相當租金之不當得利數額每年即為78,979元（即系
爭土地申報地價104,920元×占用面積90.33平方公尺
×年息10％÷12樓層＝78,979元）。
（二）系爭19號12樓房屋頂樓占用部分：被告占用上開丙部分
加丁部分加戊部分面積共計70.37平方公尺，被告占用
系爭土地受有相當租金之不當得利數額每年即為61,527
元（即系爭土地申報地價104,920×占用面積70.37平
方公尺×年息10％÷12樓層＝61,527元）
（三）故被告每年受有相當租金之不當得利共140,506元，每月
為11,709元（即140,506÷12＝11,709，小數點以下四
捨五入）
（四）本件原告請求被告自97年6月19日起至100年11月18日
執行完畢止期間3年5個月之不當得利金額480,069元
（即41月×11,709元＝480,069元）。
（五）又被告為系爭9號12樓、19號12樓之區分所有權人，其
就頂樓平台本得享有12分之1之使用收益，故其受不得
得利數額應為12分之11，即440,063元，為此，原告爰
依公寓大廈管理條例第9條第4項、民法第179條之規
定，提起本件訴訟，請求被告給付逸安大廈全體區分所
有權人440,063元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保聲請准予
假執行。
對被告答辯之陳述：被告所為答辯理由，均業於兩造另案
排除侵害民事案件中主張，該案業經臺灣高等法院97年度
上易字第945號判決被告敗訴確定，並於理由就被告主張
其有系爭頂樓平台使用權之爭點進行調查及判斷，依據民
事爭點效理論，被告不得據以主張其使用權。
二、被告則以：伊就系爭9號12樓房屋及19號12樓房屋頂樓平台
，與其他區分所有權人間存有分管契約，屬有權使用。系爭
房屋之原始出賣人大陸工程股份有限公司（下稱大陸工程公
司）於65、67年間，將房屋以預售方式出售予訴外人 郭貞祥
及 龔顯耀 時，業與該2人分別約定由彼等分別取得系爭9號
、19號屋頂平台之使用權，原告主張伊占用之上開屋頂平台
增建物係其等分別於74年、76年間就上開平台向台北市政府
報備所搭建，伊分別於95年、77年間取得系爭9號12樓及19
號12樓房屋之所有權而繼續使用上開屋頂平台增建物，伊之
前手郭貞祥及 龔駿和 在系爭9號12樓及19號12樓房屋頂樓平
台搭建構造物及設置花園造景，係因當時台北市政府鼓勵屋
頂設置空中花園。依台北市政府72年10月1日72府工建字
第33998號公告之台北市拆除違章建築認定基準第2條第4
款規定，合法房屋平型屋頂上搭建之建造物，簷高未超過
2.5公尺，面積小於每棟屋頂平台1／3，且未大於30平方
公尺，並經建築師鑑定安全及無妨礙屋頂平台防火逃生避難
者，不在依法拆除之列，伊之前手委託建築師鑑定上開平台
上之構造物之結構安全及逃生避難設備符合規定。況伊之前
手郭貞祥、龔駿和於74年、76年間曾分別向台北市政府報備
所搭建之如原判決附圖所示之空中花園即本件增建物及雨棚
，上開增建物及雨棚早於84年間公寓大廈管理條例公布施行
及92年間逸安大廈規約訂定前已經存在，本於法律不溯及既
往原則，郭貞祥、龔駿和自無違法或違規之情事，伊繼受取
得前手使用屋頂平台之權利，並無違法，上開系爭9號12樓
及19號12樓房屋頂樓平台甲乙丙丁戊部分拆除後，另需重新
施作屋頂防水工程，伊損失很大等語，資為抗辯。並聲明駁
回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
（一）經查，原告上開主張被告未經逸安大廈全體區分所有權人
之同意，占用系爭9號12樓房屋頂樓平台增建如附圖所示
甲、乙系爭部分及系爭19號12樓房屋平台增建如附圖所示
丙、丁及戊部分之範圍，業經原告於96年起訴請求被告拆
除，經臺灣高等法院以97年度上易字第945號判決確定，
復經原告於101年4月15日經依向法院聲請民事強制執行
程序執行完畢等情，除經原告提出系爭9號12樓房屋、19
號12樓房屋建物及系爭土地登記謄本、臺北市松山地政務
物所土地複丈成果圖、臺灣高等法院97年度上易字第945
號民事確定判決、臺北地方法院民事執行處100年10月18
日北院木100司執戊字第13595號函文等件為證外，並經
本院依職權上揭排除侵害事件歷審卷宗（含臺北地方法院
96年度訴字第8161號、臺灣高等法院97年度上易字第945
號）核閱無誤，堪認原告上開主張為真實。
（二）被告雖以上情置辯，主張伊就系爭9號12樓及19號12樓房
屋頂樓平台有使用權，不構成不當得利抗辯，並提出大陸
逸安大廈預購合約書2份、鑑定證明書2份、臺北市拆除
違章建築認定基準簡介1份、臺北市政府72年10.1七十二
府工建字第33998號公告等資料為據；惟按法院於確定判
決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭
點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背
法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外
，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得
再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟
上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發
生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力
），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院
96年度台上字第2569號判決要旨參照）。查：
（1）上開兩造間排除侵害之前案民事判決，有關被告抗辯其有
權使用系爭19號12樓、9號12樓房屋屋頂平台部分，為該
前案之爭點，且經上開確定之臺灣高等法院97年度上易字
第945號判決理由「五、關於原告抗辯其有權使用系爭
19號12樓、9號12樓房屋屋頂平台部分」部分載明：「（
一）上訴（即本案被告）抗辯其就系爭9號、19號屋頂平
台，與其他區分所有權人間有分管契約存在云云；經查上
訴人為此抗辯，無非以系爭9號12樓、19號12樓房屋之原
始出賣人大陸工程公司於65年、67年間，將系爭房屋以預
售方式出售予伊之前手郭貞祥及 龔耀顯 時，與郭貞祥在預
購合約註記：「本樓屋頂本公司同意歸甲方（即郭貞祥）
使用種植花草」，與龔耀顯在預購合約第7條約定將屋頂
讓與龔耀顯云云為據，並提出郭貞祥及龔耀顯與大陸工程
公司簽訂之預購合約各1件為證（見原審卷47-50頁）；經
復證人郭貞祥到場證稱伊購屋時，與大陸約定系爭9號屋
頂平台歸伊使用等語（見原審卷211-212頁）。（二）惟
查縱大陸工程公司與郭貞祥間之上開約定屬實，然此僅為
債之約定，其效力僅及於訂約之當事人間；況上開約定亦
僅係大陸工程公司同意郭貞祥使用種植花草，並不及於搭
蓋增建物等，未能認原告有在系爭9號12樓屋頂平台上搭
蓋如原判決附圖所示甲部分增建物及乙部分雨棚之權利。
另原告所提出龔耀顯與大陸工程公司之預購合約在第7條
係約定：「甲方（即購屋人）承諾乙方（即大陸工程公司
）所建大廈除甲方所承購住宅部分以外，如屋頂或地下室
等，甲方不主張任何權利，均由乙方全權處理，並得由乙
方讓與甲方（按合約印就之文字原為『第三者』，更改為
『甲方』）使用，甲方絕無異議…」，姑不論該更改是否
屬實，經查該約定為「屋頂或地下室等，…『得』由乙方
讓與甲方」，則是否已為讓與文意不明，原告抗辯大陸工
程公司已將屋頂使用權讓與龔耀顯云云，既為上訴人所否
認，且依合約約定，亦未能認有此讓與，原告所為抗辯即
不足取。原告抗辯伊自前手郭貞祥、龔耀顯取得系爭9號
12樓、19號12樓屋頂平台之使用權利，既不足取，原告聲
請向大陸工程公司函查該公司於65年間銷售逸安大廈之所
有預售合約，是否均有上述第7條之約定云云，即無調查
之必要，附此說明。（三）按數人區分一建築物，而各有
其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所
有人之共有，民法第799條定有明文。又依公寓大廈管理
條例第9條第1項前段規定，各區分所有權人按其共有之
應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益
之權；同法條第2項前段規定，住戶對共用部分之使用應
依其設置目的及通常使用方法為之。準此，原告僅得按其
應有部分之比例，對於系爭屋頂平台，依其設置目的及通
常使用方法而為使用收益。另被原告之社區規約第2條亦
規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應
供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所
有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」（見原審
卷118頁），原告抗辯其就系爭9號、19號屋頂平台，與
其他區分所有權人間有分管契約存在，為不足取，有如前
述，系爭屋頂平台應屬共用部分，上訴人對之並無專用權
限。」（參見上揭民事判決正本第5頁至第7頁）。
（2）上開前案排除侵害訴訟之兩造當事人與本件兩造當事人完
全相同，且兩造於前案訴訟中，就關於被告抗辯其就系爭9
號12樓、19號12樓房屋屋頂平台有使用權部分乙情，為該
案訴訟標的法律關係有無理由之重要攻防方法，屬於前案
訴訟事件之重要爭點；嗣經民事法院本於兩造辯論之結果
而為被告就系爭9號12樓、19號12樓房屋屋頂平台無使用
權之判斷，且其判斷並無顯然違背法令情形；被告並未提
出足以推翻原判斷情形之新訴訟資料，揆諸上開最高法院
判決意旨說明，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之
他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷
。被告於本件訴訟仍執前詞抗辯，即無足採。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文；共有人如逾越其應有
部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收
益，其所受超過利益，要難謂非不當得利，有最高法院55
年台上字第1949號判例可稽。又無權占有他人之房地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院
61年台上字第1695號判例參照）。是故原告依不當得利之
法律關係，請求被告給付逸安大廈全體區分所有權人自97
年6月19日起至100年11月18日執行完畢止期間被告占用
系爭9號12樓房屋頂樓平台增建如附圖所示甲、乙系爭部
分及系爭19號12樓房屋平台增建如附圖所示丙、丁及戊部
分之範圍相當於不當得利之租金，尚非無據。至原告請求
被告給付相當於租金之不當得利金額是否適當，關於相當
於租金之利益之計算標準，因系爭房屋頂樓平臺並非房屋
，雖亦非單純之土地，惟宜參酌土地法第105條、第97條
第1項之規定，予以計算較為客觀公允。再按城市地方房
屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%
為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基
地建築房屋準用之，同法第105條亦有明定。其次，所謂
土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報
之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價
者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土
地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16
條前段亦定有明文。而系爭違建坐落之系○○○區○○段
○○段○○○○號土地，102年1月申報地價為每平方公尺
104,920元，此有原告提出系爭土地登記謄本可參，本
院審酌系爭建物距臺北市議會步行約3至5分鐘距離、至
國父紀念館步行約10分鐘距離、距最近捷運站步行約10分
鐘，附近交通便捷，可認上開被告占用房屋頂樓增建物
所在交通便利，及上開增建物建材為鐵皮磚造，與12樓房
屋均有內梯（見本院調閱之前案即臺灣臺北地方法院96年
度訴字第8161號卷第70頁勘驗筆錄），另參以被告自陳系
爭9號12樓號12樓屋頂平台增建範圍，分別自用及出租他
人使用，斟酌基地位置、工商繁榮程度、被告利用系爭頂
樓平臺之經濟價值、所受利益，及原告就頂樓平台為正常
使用所得受之利益等情事，又被告占用之部分乃為系爭建
物頂樓平臺，與占用土地而完全排除其他共有人使用之情
形究有不同，即使用相當於12層樓建物之其中1層，認以
其占用土地部分之價額年息百分之5，乘以6分之1之計
算為當，故原告所得請求之不當得利計算方式如下【小數
點以下均四捨五入】：
（1）系爭9號12樓房屋頂樓占用部分：被告占用上開甲部分加
乙部分面積共計90.33平方公尺，被告占用系爭土地受有
相當租金之不當得利數額每年即為39,490元（即系爭土地
申報地價104,920元×占用面積90.33平方公尺×年息5
％÷12樓層＝39,490元）。
（2）系爭19號12樓房屋頂樓占用部分：被告占用上開丙部分加
丁部分加戊部分面積共計70.37平方公尺，被告占用系爭
土地受有相當租金之不當得利數額每年即為30,764元（即
系爭土地申報地價104,920×占用面積70.37平方公尺×
年息5％÷12樓層＝30,764元）
（3）故被告每年受有相當租金之不當得利共70,254元（即
39,490+30,764＝70,254），每月為5,855元（即70,254
÷12＝5,855）
（4）本件原告請求被告自97年6月19日起至100年11月18日執
行完畢止期間3年5個月之不當得利金額240,055元（即41
月×5,855元＝240,055元）。
（5）又被告為系爭9號12樓、19號12樓之區分所有權人，其就
頂樓平台本得享有12分之1之使用收益，故其受不得得利
數額應為12分之11即220,050元（240,055×11÷12＝
220,050）。
（6）綜上，原告請求被告給付逸安大廈全體區分所有權人不當
得利之金額於上開220,050元，並自起訴狀繕本送達翌日
（即102年7月17日）起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息之範圍內為有理由，超過部分則無理由。
（四）綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9條第4項、民法
第179條不當得利之法律關係，請求被告應給付逸安大廈
全體區分所有權人自97年6月19日起至100年11月18日止
期間相當於租金之不當得利220,050元及自起訴狀送達之
翌日即102年7月17日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息部分為有理由，應予准許，逾此部分之請求及
假執行之聲請，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結
果不生影響，爰不一一論述。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
六、結論：
原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79
條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年1月10日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法官張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段○號）
提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年1月10日
書記官張葵衢