臺灣高等法院90年度上字第169號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院90年上字第169號民事判決

裁判日期：民國90年10月09日

裁判案由：履行契約

臺灣高等法院民事判決九十年度上字第一六九號
上訴人龍聯建設股份有限公司兼法定代理人乙○○被上訴人甲○○右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國九十年一月九日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第一九二九號第一審提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣玖拾陸萬參仟參佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨該訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：其於民國七十七年十二月十日與上訴人龍聯建設股份有限公司（下稱龍聯公司）訂立合建契約，約定被上訴人提供坐落台北市○○區○○段一小段第八八地號土地應有部分四分之一，供龍聯公司興建地上十二層、地下二層之辦公、住宅多用途大樓，建築完成後，被上訴人可分得Ｇ棟一、二樓及Ｄ棟八樓共三戶房屋，而該三戶房屋實有部分面積共為四十九‧八坪（含平陽台及私用樓梯空間設施）、屬公眾使用部分面積為六坪（含大樓一切公共設施），合計共五十五‧八坪，並由上訴人乙○○任龍聯公司履約之連帶保證人。惟建築完成後，被上訴人分得之門牌號碼台北市○○路○○○號一樓、二樓及八樓三戶房屋之實有部分面積僅為四六‧七一坪，公共設施部分（即二七八五建號）面積為三‧四八坪，實有部分面積短少三‧○九坪，公共設施部分面積短少二‧五二坪，共計短少五．六一坪，龍聯公司顯未依債之本旨給付，爰依不完全給付之規定，請求龍聯公司賠償短少部分相當於價金之損失，而該部分價值以龍聯公司當初出售房屋每坪之平均單價（二樓及八樓每坪新台幣（下同）三十八萬元，一樓每坪一百十四萬元）六十三萬元計算，共計三百五十三萬元。又乙○○為龍聯公司履約之保證人，依合建契約第三十一條連帶保證之約定，其應與龍聯公司連帶賠償被上訴人上開損失等情。並答辯聲明駁回上訴人之上訴（原審判決上訴人應連帶給付被上訴人二百八十二萬八千七百元本息，而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未據聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：兩造間簽訂之合建契約第六條固約定：「‧‧‧地下壹層、貳層全部面積歸乙方（即龍聯公司）所有」，惟該合建契約第二條亦約定：「甲方（即被上訴人）分得Ｇ棟壹樓、貳樓及Ｄ棟捌樓，面積經雙方同意，屬本參層樓實有部分共為肆拾玖點捌坪（以上面積含平陽台及私用樓梯空間設施），屬公眾使用部分為陸坪（以上面積含本大樓一切公共設施），合計為伍拾伍點捌坪」。是龍聯公司所建大樓之公共設施位於地下一、二層部分，被上訴人依合建契約第二條約定亦應按比例分攤，計入前述公眾使用部分坪數之範圍，而非全由龍聯公司取得。又區分所有建物之共同使用部分，應以登記為各區分所有權人共有為原則，不需使用該共同使用部分者，始例外得不登記為其共有人。而系爭大樓之地下二層分屬二七八五、二七八四兩筆建號，其中屬二七八五建號者為大樓之蓄水池、機電房及電、樓梯間，被上訴人對其房屋分攤二七八五建號之持分面積並無意見，足見被上訴人亦不否認公共設施縱位於地下一、二層，其仍應依合建契約第二條約定分攤，計入其合建分配坪數。至地下二層屬二七八四建號者，為防空避難室兼停車場，該處不僅作為停車場使用，當戰爭空襲時，亦為全體住戶掩護避難之必要場所，被上訴人不可能不需使用，是該部分核其性質仍係大樓之公共設施、住戶之共同使用部分，被上訴人依合建契約約定及法律規定均應分攤該部分公共設施之面積，而加計二七八四建號之持分面積，被上訴人所獲分配坪數，僅短少一‧一坪，尚在合建契約第二十三條所約定不作任何補貼之範圍內，故被上訴人請求上訴人連帶賠償三百五十三萬元，顯無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭之事實：本件被上訴人主張其於七十七年十二月十日與上訴人龍聯公司訂立合建契約，並由上訴人乙○○任履約之連帶保證人，由被上訴人提供坐落台北市○○區○○段一小段八十八地號應有部分供上訴人龍聯公司興建地上十二層、地下二層之辦公、住宅多用途大樓，約定建築完成後由被上訴人分得Ｇ棟一、二樓及Ｄ棟八樓共三戶房屋（不含停車位），並約定該三戶房屋之實有部分面積共為四十九．八坪（含平陽台及私用面樓梯空間設施），屬公眾使用部分面積共為六坪（含大樓一切公共設施），合計共五十五．八坪。嗣建築完成後，被上訴人分得台北市○○路○○○號一樓、二十六號二樓及二十六號八樓三戶房屋，其中松德路二十六號一樓、二樓房屋之實有部分（含平陽台）各為五○．五三平方公尺，松德路二十六號八樓房屋之實有部分（含私用電、樓梯間、平陽台）為五三．三八平方公尺，合計一五四．四四平方公尺，相當於四六．七二坪；公共設施建號二七八五部分松德路二十六號一樓、二樓應有部分為一萬分之九十五、八樓應有部分為一萬分之六十五，合計十一．五二平方公尺，相當於三．四八坪；另防空避難室兼停車場之建號二七八四應有部分一萬分之一三五，一四．八五平方公尺，相當於四．四九坪，亦登記於被上訴人名下，此有兩造合建契約書及建物登記簿謄本四份，在卷可稽，並為上訴人所是認，被上訴人此部分之主張，自堪信為真實。
四、兩造爭執要旨：（一）被上訴人應否分攤地下二層二八七四建號之公共設施。（二）實際分得之坪數於百分之二範圍內者，是否應予找補。（三）有無找補之情形？其金額若干？茲分述之。
（一）按民法第七百九十九條前項規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有」。又區分所有建物之共同使用部分，若未能測繪於各區分所有建物之內者，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有；但部分區分所有權不需使用該共同使用部分者，得予除外，為舊土地登記規則第六十九條、第七十二條第一款定有明文。是以區分所有建物之共同使用部分，應以登記為各區分所有權人共有為原則，不需使用該共同使用部分者，始例外得不登記為其共有人。故各區分所有權人對於防空避難室、屋頂水箱、地上地下各層樓梯間、電梯間走道、門廳、變電室、機械房、蓄水池等公共設施，原則上自均應分擔之，始符合公平原則。此既是權利，亦為義務，否則將產生實際上使用此等公共設施，卻不分擔公共設施面積之現象，則其他區分所有權人是否得禁止其使用此等公共設施之問題，將徒增不必要之紛擾。查系爭大樓之地下二層係分屬二七八五、二七八四兩筆建號，其中屬二七八五建號者為大樓之蓄水池、機電房、電、樓梯間，有二七八五建號之測量成果圖附卷可稽（本院卷第二一九頁），而被上訴人之房屋與其他七十多筆建號房屋一樣，均共同分攤二七八五建號之持分面積，有建築改良物登記簿謄本可查（見同上卷第四一頁），被上訴人對此並無異議，顯見被上訴人亦不否認：公共設施縱位於地下壹、貳層，其亦應依合建契約第二條約定分攤，計入其合建分配坪數。至於地下二層其中屬二七八四建號者，為防空避難室兼停車場，亦有建物登記簿謄本（見原審卷第二三頁）及建物測量成果圖（見本院卷第四五頁）可考。復經本院勘驗現場無訛，有勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷第一六九─一七一頁），故該處不僅作為停車場使用，當戰爭空襲時，亦為全體住戶掩護避難之必要場所，被上訴人不可能不需使用。況防空避難室既為興建公寓大廈必備之設施，則大廈住戶分擔該公共設施面積乃屬理所當然。是依其性質，該部分仍為大樓之公共設施，為全體住戶之共同使用部分。依前述合建契約約定及法律規定，被上訴人亦應分攤該公共設施面積。惟其應分擔之面積與二九八五號之公共設施約合計不得超過六坪（含誤差則為六‧一二坪），今上訴人龍聯公司共分配被上訴人七‧九八坪，多出一‧八六坪（7.98－6.12），被上訴人多獲得面積應予找補（計算式如附表）。故被上訴人主張系爭房屋不須分擔防空避難室之公共設施面積，實無可採。
（二）依兩造合建契約第二十三條第二項約定：「所分得之房屋精確坪數以地政機關之複丈產權登記為準，如有出入雙方同意在增減百分之二之範圍內不做任何補貼。」，是依兩造合約，被上訴人實際分得之坪數於誤差百分之二，即約定面積之百分之九十八至百分之一百零二，亦即五四，六八坪至五六．九二坪之範圍內，雙方不做任何補貼，逾此範圍，兩造即應依短少或超過此範圍之坪數為補貼。被上訴人固主張合約第二十三條第二項解釋上，必限於雙方僅就此百分之二範圍內之面積為唯一之爭議時，始有適用之餘地，如就「超出百分之二範圍之面積」或「應否登記持分」或其他事項之爭議，即無適用之餘地，並提出內政部公布之預售房屋買賣契約書範本第五條影本為證，惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之辭句，但契約文字業已表示當事人真意，無須另事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例，本件兩造合建契約第二十三條第二項約定被上訴人所分得之房屋精確坪數以地政機關之複丈產權登記為準，如有出入雙方同意在增減百分之二之範圍內不做任何補貼。就給付義務，給予雙方百分之二之彈性，由其約定之文字，實無從認為兩造立約時，有於增減超過百分之二時即應全數找補而排除此項約定適用之真意。是故內政部公佈之預售房屋買賣契約書範本第五條後段，乃明文約定：「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三部分為限（即至多找補不過百分之二）．．．」，就買方及賣方之找補義務，為不同之約定。本件兩造合約契約第二十三條第二項既稱在增減百分之二之範圍內不做何補貼，而未有如內政部公佈之預售房屋買賣契約範本第五條後段之特別約定，雙方自僅就超出百分之二範圍之部分，方互為找補。被上訴人以短少之坪數超過百分之二，主張上訴人應就短少之全部坪數為補貼，尚非可採。
（三）查本件系爭合建契約簽訂於七十七年間，建物完成並登記係八十年間，被上訴人請求依上訴人於給付當時出售房屋之平均單價為找補地上一、二、八樓差額之依據，自屬有據，是以其損害賠償之計算地上一、二、八樓部分，應以平均單價六十三萬元為可採，地下一、二樓公設之找補，兩造均同意選任大華不動產鑑定股份有限公司為鑑定人，就系爭建物為估價，本院依其鑑定地下一、二樓實用價值應為地上二、八樓平均價之半數之價格做為本件地下
一、二樓差額找補之參考。本件地上一、二、八樓室內面積短少二‧○九坪，應由上訴人補足差額。地下一、二樓公共設施部分之面積，被上訴人多登記取得一‧八六坪，亦應予以找補（計算式詳如附表一、二）。
五、綜上所述，本件確有彌補差額之情形，被上訴人依履行契約之法律關係求為判命上訴人給付在九十六萬三千三百元本息範圍內應予准許，上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判為無理由，應予駁回上訴。至於逾上開金額本息部分，被上訴人之請求，尚乏依據，原審亦判予准許，尚有未洽，上訴論旨，執以前詞指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，應廢棄改判。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與判決結果不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十年十月九日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官王淇梓法官郭松濤右正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年十月十一日
書記官方素珍附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。