臺灣高等法院90年度重上字第167號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院90年重上字第167號民事判決

裁判日期：民國90年10月09日

裁判案由：返還押租金

臺灣高等法院民事判決九十年度重上字第一六七號
上訴人甲○○
戊○○○丁○○丙○○庚○○己○○乙○○被上訴人家福股份有限公司法定代理人 林蒼生 送達代收人 黃慧萍 律師右當事人間返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十年二月七日臺灣臺北地方法院八十九年度重訴字第三四六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣貳仟萬元及自民國八十八年十一月十三日起至清償日止按年息百分之五計算利息部分及該部分假執行之宣告均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於八十六年十一月二十日向訴外人勝公貿易有限公司、勝光羽球企業有限公司、德昌五金股份有限公司、及上訴人乙○○承租台北市○○區○○段一○五之三地號土地，作為興建樓地板面積六九九七．四平方公尺之量販中心、綜合性商場等大型賣場之目的使用。因約定興建之樓地板面積超過三○○○平方公尺，依建築技術規則第一百二十九條規定，應面向二條以上之道路開設，而系爭土地位於基隆河畔河道整治地區區段徵收後所畫分之抵費地，僅單面面向道路，不能興建面積超過三○○○平方公尺之大型賣場，且依台北市都市計劃內容，僅能作為商業購物中心之單一用途使用，不得作為零售店等小型土地開發等用途，依系爭契約第十一條第三項約定，被上訴人得終止系爭契約。上訴人於八十六年十二月十二日取得系爭土地之所有權移轉登記，依約承受系爭租約原出租人之權利義務，伊於八十八年十月一日依系爭契約第十一條第三項約定通知上訴人終止系爭租約，上訴人應返還伊已付押租金二千萬元，爰依契約關係，求為判決上訴人給付二千萬元及自八十八年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語，並聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人辯稱：兩造並未約定大型賣場係樓地板面積達三○○○平方公尺以上，上訴人於簽約時亦不能預見大型賣場之面積應達三○○○平方公尺以上；且台北市政府都市計劃內容雖限定系爭土地僅能作為商業購物中心，但所謂商業購物中心，並未明定商場積需達三○○○平方公尺以上；而系爭合約所謂大型賣場與工商綜合區之購物中心不同，不得比附援引工商綜合區開發設置管理辦法第四條第五款之規定，系爭土地得興建三○○○平方公尺之商場使用，換算成坪數為九百餘坪，以該面積加計其他樓地板面積，租賃建物總面積可達數千坪以上，應已足稱『大型賣場』。系爭土地雖受建築技術規則第一百二十九條之限制不得興建三○○○平方公尺以上之建物，但仍得以變更都市計劃方式變更，故無因法令限制不得為大型賣場使用之情形，且系爭土地之都市計畫變更案，業經台北市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會分別審核通過，得排除建築技術規則第一百二十九條之適用。上開都市計畫變更案只要再經台北市政府予以公告，變更手續即告完成，被上訴人即得以三○○○平方公尺以上之商場使用面積申請建照；故被上訴人無權終止系爭租約，而系爭契約因被上訴人不依約興建房屋，已經上訴人終止，並沒收押租金作為違約金等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
三、被上訴人主張：伊於八十六年十一月二十日向訴外人勝公貿易有限公司、勝光羽球企業有限公司、德昌五金股份有限公司、及上訴人乙○○承租台北市○○區○○段一○五之三地號土地，作為興建量販中心、綜合性商場等大型賣場之目的使用，上訴人於八十六年十二月十二日取得系爭土地之所有權移轉登記，依約承受系爭租約原出租人之權利義務，伊已依約交付押租金二千萬元，嗣於八十八年十月一日依系爭契約第十一條第三項約定通知上訴人終止系爭租約等事實，業據提出不動產租賃契約書、土地登記簿謄本、支票、解約函等件為證（原審卷，一五至三六頁、四七至五一頁），且為上訴人所不爭，堪信為真實。
四、關於被上訴人解除契約是否合法問題，兩造間有爭執。被上訴人主張：兩造約定興建之樓地板面積超過三○○○平方公尺，依建築技術規則第一百二十九條規定，應面向二條以上之道路開設，而系爭土地位於基隆河畔河道整治地區區段徵收後所畫分之抵費地，僅單面面向道路，不能興建面積超過三○○○平方公尺之大型賣場，且依台北市都市計劃內容，僅能作為商業購物中心之單一用途使用，不得作為零售店等小型土地開發等用途，依系爭契約第十一條第三項約定，被上訴人得終止（解除）系爭契約等語，並提出台北市都市計劃說明書、內政部函、台北市都市計劃委員會會議決議等件為證（原審卷，三七至四六頁）。上訴人辯稱：兩造並未約定大型賣場係樓地板面積達三○○○平方公尺以上，上訴人於簽約時亦不能預見大型賣場之面積應達三○○○平方公尺以上，台北市政府都市計劃內容雖限定系爭土地僅能作為商業購物中心，但所謂商業購物中心，並未明定商場積需達三○○○平方公尺以上；而系爭合約所謂大型賣場與工商綜合區之購物中心不同，不得比附援引工商綜合區開發設置管理辦法第四條第五款之規定，系爭土地得興建三○○○平方公尺之商場使用，換算成坪數為九百餘坪，以該面積加計其他樓地板面積，租賃建物總面積可達數千坪以上，應已足稱『大型賣場』等語。經查：
㈠系爭契約第二條約定：「租賃物係供乙方在法令範圍內經營一般零售業、量販
中心、綜合性商場及其他乙方公司執照所載之相關營業使用。」第十一條第二項第三款約定：「如租賃建物因法令限制而無法作為大型賣場及本契約第二條之營業用者，乙方得聲明終止本契約。」依此約定，租賃建物係供被上訴人經營「大型賣場」及「一般零售業、量販中心、綜合性商場及其他乙方公司執照所載之相關營業使用」，如無法供此營業之用時，被上訴人得終止系爭契約。㈡系爭契約雖然並未對於「大型賣場、一般零售業、量販中心、綜合性商場及其
他乙方公司執照所載之相關之營業使用」加以定義，亦未明載大型賣場係樓地板面積須超過三○○○平方公尺，但兩造所約定之租賃建物面積究竟如何，應依其他證據認定之。查該契約第一條第三項規定，出租人即上訴人負有確認系爭租賃土地係位於都市計劃供商業購物中心使用之商業區，及依該地區之細部計劃將其所開發設計送都市發展局審議之義務，而依該條第四項及第三條規定，上訴人同意租賃建物之設計規劃均由被上訴人為之。再者，被上訴人主張：依台北市都市計劃內容，系爭土地僅能作為商業購物中心之單一用途使用之內容，不得作為零售店等小型土地開發用途等語，業據其提出台北市都市計劃說明書為證（原審卷，三九頁）。此外，被上訴人主張：系爭租賃建物依上開規定以上訴人名義提送台北市都市設計委員會審查之設計圖說中「都市設計審議申請計劃書」之面積計算表明載供商場用之樓地板面積為六九九七點四平方公尺，以上訴人名義申請之建照執照中供商場使用之樓地板面積亦為六九九七點四平方公尺、上訴人 吳易達 於八十八年九月間曾向台北市政府陳情並請求速予核發商業樓地板面積六九七七平方公尺之建照執照等語，並提出該申請計劃書、台北市政府協調會會議紀錄、陳情書等件為證（本院卷，一○九頁、一一○至一一八頁、一一九至一二五頁）。上訴人自承被上訴人曾以上訴人之名義以供商場使用之樓地板面積六九九七平方公尺之設計向台北市政府申請核發建照執照，嗣遭台北市政府工務局以與建築技術規則設計施工編地一百二十九條規定不符為由駁回後，兩造另擬補充協議書，雖未正式簽訂，但雙方達成共識，一方面先以三千平方公尺之商場面積申請建照，另一方面進行都市計劃變更解除建築技術規則限制問題等語，並提出補充協議書為證（原審卷，六二至六三頁、六九至七三頁），該協議書第三條明載：丙方即上訴人確知乙方即被上訴人唯有在「租賃建物」之商場樓地板面積為六千九百平方公尺且乙方得以完全合法使用租賃建物後，才會在租賃建物內營業。上訴人所舉證人 高何謙 到庭證稱：「甲○○說三千平方公尺的範圍先申請，以後可以變大，再變更，如果有問題，他要把整個投資吃下來。」（本院卷，二三五頁、二三六頁）。因此，兩造所約定之租賃建物，系爭契約雖未明載商場樓地板面積應達三○○○平方公尺以上，但上開證據顯示，兩造間就系爭租賃建物供商場使用之樓地板面積應達三千平方公尺以上乙節應已有合意。是被上訴人主張：兩造約定興建之樓地板面積應超過三○○○平方公尺等語，為可採信。上訴人辯稱：兩造並未約定大型賣場係樓地板面積達三○○○平方公尺以上，上訴人於簽約時亦不能預見大型賣場之面積應達三○○○平方公尺以上云云，並無可採。
㈢上訴人又辯稱：被上訴人以上訴人之名義以供商場使用之樓地板面積六九九七
平方公尺之設計向台北市政府申請核發建照執照，嗣遭台北市政府工務局以與建築技術規則設計施工編第一百二十九條規定不符為由駁回後，兩造另擬補充協議書，雖未正式簽訂，但雙方達成共識，一方面先以三千平方公尺之商場面積申請建照，另一方面進行都市計劃變更解除建築技術規則限制問題，協商成立後，被上訴人通知建築師修改設計，並於八十八年七月十九日核准建照執照，上訴人遲不繳費領照等語。被上訴人則主張：本件建築師於雙方尚未簽署「補充協議書」之前，先行向台北市工務局遞件申請三千平方公尺商業樓地板面積之建照執照，乃係為爭取時效之權宜之策，其事實係擬於雙方如簽署「補充協議書」後即可直接領取該建照執照，如未能簽署「補充協議書」即不領照，由於雙方因故未能簽署該「補充協議書」，故兩造及建築師均未領取三千平方公尺樓地板面積之建照執照，該執照早已失效等語。經查上開補充協議書並未經兩造簽署乙節，有該協議書附卷可稽（原審卷，七一至七四頁），且為兩造所不爭，可信為真實，故不能據該協議書而認定兩造間有變更系爭租賃建物之商場面積不必超過三千平方公尺之約定。上訴人所舉證人即設計師 林殊聖 、李祖源建築師事務所總經理 吳俊廷 雖到庭證稱：被上訴人為遷就法令規定，曾以三千平方公尺以下送件申請建照執照等語，惟吳俊廷證稱：「商場面積以三千平方公尺以下先申請，等法令解決後再變更，家樂福很擔心」等語，證人即甲○○友人高何謙亦到庭證稱：「甲○○說三千平方公尺的範圍先申請，以後可以變大，再變更，如果有問題，他要把整個投資吃下來。」（本院卷，二三二頁至二三六頁）。因此，被上訴人縱使有以商場面積未超過三千平方公尺申請建照執照之行為，應認係為遷就法令所採取之權宜措施，不能認為其已同意兩造間就系爭租賃建物之商場面積應超過三千平方公尺之約定變更為不必超過三千平方公尺。
㈣上訴人再辯稱：系爭土地雖受建築技術規則第一百二十九條之限制不得興建三
○○○平方公尺以上之建物，但仍得以變更都市計劃方式變更，故無因法令限制不得為大型賣場使用之情形，且系爭土地之都市計畫變更案，業經台北市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會分別審核通過，得排除建築技術規則第一百二十九條之適用。上開都市計畫變更案只要再經台北市政府予以公告，變更手續即告完成，被上訴人即得以三○○○平方公尺以上之商場使用面積申請建照，故被上訴人無權終止系爭租約等語，並提出內政部函及附件為證（本院卷，二○○至二○三頁）。惟上開內政部函二件均係八十九年發函，依該函文內容，系爭土地之都市計劃變更係於八十九年五月間始經台北市政府公告實施，而被上訴人係於八十八年十月一日以系爭土地不能供建築租賃建物商場使用面積三千平方公尺以上為由發函終止契約，顯然上訴人主張八十九年間系爭土地之都市計劃業經核准變更而得以三千平方公尺以上之商場面積申請建照，係在被上訴人發函終止契約之後，故上訴人以法令業已變更為由主張上訴人不得發函終止契約，委無足採。
㈤上訴人復辯稱：系爭土地上尚無租賃建物，故被上訴人不得依前開約定終止系
爭契約等語。惟查系爭契約第十一條第二項第三款約定：「如租賃建物因法令限制而無法作為大型賣場及本契約第二條之營業用者，乙方得聲明終止本契約。」系爭契約係約定由上訴人提供土地並由上訴人在其上出資興建房屋租予被上訴人供被上訴人經營大型賣場及契約第二條所定營業之用，上訴人如因法令限制而無法提供合乎契約使用目的之建物時，不論建物是否興建完成，均應認為已合於上開條款所定終止解約事由，被上訴人得據以解約。故上訴人辯稱：系爭土地上尚無租賃建物，故被上訴人不得依上開約定終止系爭契約云云，亦無足採。
㈥綜上所述，系爭土地既因法令限制而無法建造合乎契約使用目的之建物供被上
訴人使用，被上訴人於八十八年十月一日依據系爭契約第十一條第二項第三款約定法向上訴人發函終止契約（原審卷，四九至五一頁），應屬合法。
五、關於上訴人請求被上訴人返還押租金二千萬元及法定遲延利息是否應予准許問題，本院認定如下：
㈠上訴人辯稱：系爭契約因被上訴人不依約興建房屋，已經上訴人於八十九年一
月十四日發函終止，並沒收押租金作為違約金等語，並提出解約函為證（原審卷，一六四頁）。查上訴人之解約函係於被上訴人已合法終止系爭契約後所發出，對於已發生終止效力之契約不能再度為終止契約之意思表示，故上訴人之終止契約函依法不生終止契約之效力，其辯稱其已合法終止系爭契約並沒收押租金云云，並無可採。
㈡按系爭契約既經終止，依系爭契約第十一條第二項第三款約定，上訴人應於被
上訴人依契約第十條規定返還租賃物之同時，將所收之押租金無息返還被上訴人。經查系爭土地自訂約時起至解約時止均由上訴人占有中，從未交付被上訴人占有乙節，為兩造所不爭（本院卷，五三頁），系爭租賃建物既未興建，亦無交付問題，故被上訴人依約並不負返還租賃物之義務，亦即，其可請求上訴人返還押租金，不負同時履行返還租賃物之義務。被上訴人於八十八年十月一日通知上訴人終止系爭租約，並請求上訴人於文到十日內返還押租金二千萬元，上訴人於八十八年十一月二日函中表示其已收受該終止契約函（原審卷，一四五頁、一五八頁），此外，兩造均無法主張並提出任何證據上訴人確實收受該函件之日期（本院卷，二七六頁、二七七頁），應認則被上訴人收受該函之日期為八十八年十一月二日並於當日發生解約之效力，催告返還押租金之期間於上訴人收受該函件十日後即八十八年十一月十二日屆滿，上訴人自翌日即八十八年十一月十三日起負遲延給付責任，被上訴人得請求給付遲延利息。因此，被上訴人依系爭合約第十一條約定，請求上訴人返還押押金二千萬元及自八十八年十一月十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，即屬應予准許。其逾此部分之請求，則應予駁回。
㈢再者，系爭合約第十二條第一項規定，甲方即上訴人對於本契約之履行願負連
帶責任，其中任何一人有違約情事者，視為全體違約，故被上訴人得請求上訴人負連帶責任，亦應予准許。
六、從而被上訴人本於契約關係，請求上訴人連帶給付上訴人二千萬元及自八十八年十一月十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均應予准許。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行及免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，並無一一論述之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十年十月九日
民事第十二庭
審判長法官林丁寶
法官林恩山法官高鳳仙右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年十月十二日
書記官黃慶霽附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。