臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 106年度新簡字第31號
原 告 朱清郎
訴訟代理人 許世烜 律師
楊家明 律師
陳玄儒 律師
被 告 朱清義
朱清裕
朱献堂
朱素惠
羅登進
羅乃慧
朱通茂
王秋茂
上 一 人
訴訟代理人 李文峯 住高雄市○○區○○○路○○號
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年11月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地，地目建，面
積二百八十六點三三平方公尺土地應按如附圖一所示之方法分割
，即：如附圖一所示編號甲部分，面積二百一十四點七五平方公
尺，分歸原告與被告朱清義、朱清裕、朱素惠、朱献堂、朱通茂
按附表二所示比例保持共有；如附圖一所示編號乙部分，面積七
十一點五八平方公尺，分歸被告羅登進、羅乃慧按應有部分各二
分之一之比例，保持共有。
原告及被告朱清義、朱清裕、朱素惠、朱献堂、朱通茂應分別按
如附表三所示之金額補償被告羅登進、羅乃慧、王秋茂。
訴訟費用由兩造按如附表一所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟
法第168條至第172條、第174條所定之承受訴訟人，於得為
承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴
訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本件原
告訴請分割之坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱
系爭土地）之共有人即被告 朱再信 於訴訟繫屬中之民國106
年4月4日死亡，其繼承人朱通茂業於106年7月24日登記為系
爭土地共有人，有系爭土地登記第一類謄本及朱再信除戶謄
本、朱通茂戶籍謄本等在卷可稽（見本院卷㈡第16至18、30
至31頁），經原告於106年10月18日提出民事聲明承受訴訟
狀聲明由朱通茂承受本件訴訟，核與上開規定相符，應予准
許。
二、本件被告朱清義、朱清裕、朱素惠、羅登進、羅乃慧、朱献
堂、朱通茂經合法通知，均無正當理由而未於言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之
聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一
所示。而兩造間並無不為分割之約定，亦無因使用目的不能
分割之情形，為發揮系爭土地之經濟效益，並參酌地上建物
使用現況、兩造（除被告王秋茂外）就系爭土地之分管之位
置，及被告羅登進、羅乃慧請求分割後分配在系爭土地東側
，且願繼續保持共有之意見，爰依民法第823條、第824條規
定請求裁判分割如附圖一（即臺南市玉井地政事務所106年3
月2日所測量字0000000000號函所附複丈成果圖）所示，並
依長信不動產估價師聯合事務所106年6月26日長信00000000
號函所附估價報告書之鑑價結果補償差額如附表三所示。並
聲明：(一)兩造共有之系爭土地（面積286.33平方公尺），
應予分割如附圖一所示，編號甲部分（面積214.75平方公尺
）分歸原告及被告朱清義、朱清裕、朱献堂、朱素惠、朱通
茂取得，並按附表二所示應有部分比例保持共有；編號乙部
分（面積71.58平方公尺）分歸被告羅登進、羅乃慧取得按
應有部分各2分之1保持共有。(二)原告及被告朱清義、朱清
裕、朱献堂、朱素惠、朱通茂應按附表三所示金額，分別補
償被告羅登進、羅乃慧、王秋茂。
二、被告之答辯：
㈠被告朱清義、朱清裕、朱献堂、朱素惠、羅登進、羅乃慧、
朱通茂雖未於言詞辯論到場，惟均以書狀 陳明 ：同意原告之
分割方案等語。
㈡被告王秋茂則辯以：伊同意原告以每坪新臺幣（下同）4萬
元以上向伊購買伊之應有部分；若其未能按每坪4萬元受補
償，則請求裁判分割如附圖二（即臺南市玉井地政事務所10
6年8月1日所測量字0000000000號函所附複丈成果圖）所示
，即將附圖二編號Ｄ部分（面積71.58平方公尺）分歸被告
羅登進、羅乃慧共有；編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分（面積分別為71
.58、71.58、71.59平方公尺），分別分歸原告與被告朱清
義、朱清裕、朱献堂、朱通茂共有一部份，另由被告朱素惠
及其各取得一部分，位置則以抽籤決定。蓋因原告及被告朱
素惠所有坐落於系爭土地上門牌號碼臺南市○○區○○里○
○00號、27號房屋並無使用執照，係屬違章建築，本必須拆
除，無庸考量該建物。故請求將系爭土地分割如附圖二所示
。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之
方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分
配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分
配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配
顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以
原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於
各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不
能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配
時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分
仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1至4項定有明
文。經查：
㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分比例各如附表一所示，地
目：建、使用地類別：乙種建築用地，面積286.33平方公尺
等情，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院
卷㈠第29至31頁、卷㈡第16至18頁）。又原告主張兩造間就
系爭土地並無不分割之約定，且依系爭土地之使用目的，亦
無不能分割情事等情，被告對於原告主張之事實，已於相當
時期受法院合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出
準備書狀爭執，堪予信實。且兩造前經調解後，就分割之方
法仍不能為一致之協議，此有本院調解程序筆錄卷可憑（見
本院卷㈠第56頁），從而，原告起訴請求分割系爭土地，洵
屬有據，應予准許。
㈡復按定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關
係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與
其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當
而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決意旨參照）。
經查：
1.系爭土地呈現長條型，呈西南東北向，西側臨約4.7公尺寬
巷道，土地上西側建有門牌號碼臺南市楠西區油車26、27號
未保存登記建物（RC造、三層樓、屋齡約20年），依序分別
由原告、被告朱素惠使用，另有一鐵皮車庫由朱再信使用。
系爭土地東側、南側、北側部分，現需經由同段386、387地
號土地，經由他人屋簷下通道進入，並未直接臨路；系爭土
地東側現有屋頂塌陷之磚造建物，據稱為被告羅乃慧之祖先
所遺；另東西兩側建物中間，亦有原告祖先所遺留現屋頂已
塌毀之磚造建物；另系爭土地東側之同段357至360地號土地
為被告王秋茂、羅乃慧、羅登進三人所共有，與系爭土地相
鄰之同段360地號土地係由被告羅乃慧分管、同段358、359
地號土地由被告羅登進分管、同段357地號土地則由被告王
秋茂分管等情，業經本院會同臺南市玉井地政事務所人員履
勘現場查明，並有系爭土地地籍圖、勘驗筆錄各1份、空照
圖1張、現場照片8張、同段357至360地號土地登記謄本各1
份在卷可稽（見本院卷㈠第62至66頁、第70至71、101至104
頁），堪予認定。
2.是依上段所認定之系爭土地使用現況，系爭土地西側為原告
及被告朱素惠、朱再信（繼承人為被告朱通茂）等人占用、
系爭土地東側則為被告羅登進、羅乃慧所占用，而原告所提
之分割方案即附圖一與被告所提之分割方案即附圖二，均將
系爭土地東側面積71.58平方公尺分歸被告羅乃慧、羅登進
共有，而參照其等二人均以書狀陳明同意原告所提分割方案
乙節（見本院卷㈠第182頁）觀之，足認其等對於分得該部
分土地，並保持共有並無爭執，佐以系爭土地東側尚有被告
羅乃慧、羅登進分管之土地可通往相鄰之同段387地號土地
（道路），故將該部分土地分歸被告羅乃慧、羅登進共有，
合於系爭土地全體共有人之意願，且客觀上亦符合系爭土地
占用狀況，亦無不臨路無法通行之狀況，是本院認將系爭土
地東側部分分歸被告羅乃慧、羅登進保持共有，應屬適當。
3.觀之附圖一、附圖二所示分割方案，足認該二方案最大區別
在於系爭土地西側部分究竟應如何分配，本院審酌：
①系爭土地西側門牌號碼臺南市楠西區油車26、27號未保存登
記建物，屋況尚稱良好，如按附圖一所示分割方案將系爭土
地西側分歸為原告及其等親戚即被告朱清義、朱清裕、朱素
惠、朱献堂、朱通茂保持共有，不僅地形成較為方正之長方
形，可供整體規劃有利於建築使用外，亦可使上開房屋所有
權與坐落土地同屬原告或其親屬所有，而將使該部分土地與
其上建物可繼續長久使用。兼以附圖二所示分割方案，將系
爭土地西側分歸編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分三細長條型土地，依比
例尺計算Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地各臨路面寬約僅2.5公尺至3.5
公尺間，Ｃ部分土地後段則約僅寬2公尺，勢必使系爭土地
上現有之上開房屋無法完整保留，且縱使不保留現有建物，
則以系爭土地為乙種建築用地之性質觀之，如此細長型之土
地其寬度將難以建築房屋，而使分割後之土地不利於利用。
承上因素考量，本院認以附圖一所示方案分割系爭土地，較
能發揮之系爭土地與其上建物之經濟效用。至被告王秋茂雖
辯稱上述房屋為未領有使用執照之違建，應予拆除等情，然
房屋是否為違建乃係法令上之行政管理事項，並不妨礙該房
屋仍有所有權存在，且該屋之屋況經本院現場勘查，保存良
好，應認有相當之財產價值，是當不能單以該房屋是否為違
章建築乙事，遽認該房屋無保存必要，進而無庸考量該屋占
用系爭土地部分之使用情況。
②佐以被告朱清義、朱清裕、朱素惠、朱献堂、朱通茂均陳明
同意原告所提如附圖一所示分割方案，並願與原告保持共有
等語（見本院卷㈠第25頁、卷㈡第45頁）；被告羅乃慧、羅
登進亦均贊同附圖一所示分割方案（見本院卷㈠第182頁）
，較之於被告王秋茂所提之如附圖二所示分割方案，顯然附
圖一之分割方案得到較為多數、應有部分達4分之3之共有人
支持，故考量系爭土地現共有人之意願部分，亦認以附圖一
所示分割方案較佳。
③被告王秋茂陳明願將系爭土地應有部分以每坪4萬元出售或
受領補償等語（見本院卷㈠第126頁），佐以其於系爭土地
上確實未占用任何部分，其所分管之同段357地號土地亦與
系爭土地不相鄰（見本院卷㈠第66頁地籍圖謄本），顯見被
告王秋茂就系爭土地並無定需受原物分配之意。且若未由其
取得系爭土地之部分亦對於系爭土地使用現況，並無妨礙，
不至於使系爭土地現有經濟效用降低。相較於附圖二所示之
分割方案，勉強將系爭土地西側部分以原物細分與除被告羅
乃慧、羅登進以外之共有人，違反被告朱素惠陳明願與原告
及朱清義、被告朱清裕、朱献堂、朱通茂共有土地之意願，
且不問被告王秋茂所主張抽籤決定各自分配土地位置之結果
如何，各筆分得土地者均不便利單獨利用其中一份土地，是
本院認仍以附圖一所示分割方案較為妥當。
④又如按附圖一所示方案分割，而將附圖一編號乙部分71.58
平方公尺部分分配與被告羅乃慧、羅登進所共有，雖合於依
其等二人按原應有部分比例換算可分得之面積【計算式：28
6.33×（1/8+1/8）＝71.58，小數點二位以下四捨五入】
，但因該部分土地價值較低，其等仍須受補償乙節，有本院
囑託長信不動產估價師聯合事務所所鑑定之估價報告書1份
可證，足認系爭土地西側臨路部分價值較高，東側較低。而
被告王秋茂所提如附圖二所示分割方案將同部分土地分配與
被告羅乃慧、羅登進所共有，卻未提出該部分土地是否於其
他土地等值之證據或找補方案，故如採附圖二所示方案加以
分割系爭土地，將使被告羅乃慧、羅登進取得價值較低之土
地，對其等二人未盡公平。而如附圖一所示分割方案，則經
原告及其他同意此方案之共有人陳明願意按鑑定後之價格進
行補償，而本院將該方案送請鑑定後，認分配之土地價值確
實不一，而應按如附表三所示之數額由原告、被告朱清義、
朱清裕、朱素惠、朱献堂、朱通茂補償被告王秋茂、羅乃慧
、羅登進。而該估價報告係由領有不動產估價師證書之劉生
泉所製作，以系爭土地為乙種建築用地採比較法及土地開發
分析法評估，再依加權方式推估設定比準土地之價值，並調
整各分配宗地之差異綜合評估所為之估價結果，係具有不動
產估價專業之人所為之估價報告，應屬可信。是本院認如採
附圖一所示之分割方案分割系爭土地，並以附表三之價格找
補，對於系爭土地各共有人應屬公平。
⑤至被告王秋茂雖辯稱系爭土地找補價值應高達每坪4萬元，
上開估價報告顯有低估云云，惟其所提之實價登錄資料（見
本院卷㈠第198頁）為甲種建築用地，與系爭土地係屬乙種
建築用地性質不同。且不動產之價格決定因素甚多，地形、
位置、所臨道路、區段等均可能影響價格，故本院難單以此
認上述估價報告所估系爭土地有何價值過低之情況。況且，
上述估價報告中亦有以鄰近系爭土地之其他乙種建築用地之
實價登錄價格為比較法評估（見上開估價報告書第53至63頁
），顯見鄰近同類型土地之交易價格已於上述估價過程中列
為考量因素。又本院將被告王秋茂所提出之上開資料送請估
價機關參考，經該估價單位依不動產估價技術規則第12條規
定蒐集比較案例進行分析後，因被告王秋茂所提供之成交土
地案件與其他比較案例兩兩價格差異分別為0.6％、90.43％
、90.91％，如上比較案例價格結果經檢討後試算價格差距
仍達百分之二十以上，因未符合同規則第26條規定，應排除
該試算價格等語（見上開估價報告第59頁），亦已說明被告
王秋茂所提之案例不能作為參考之理由，是在被告王秋茂並
未具體指明該估價報告書有何疏漏、錯誤或所使用之估價方
式有何違法、不當之情況下，當不能認定該估價報告所為之
估價有誤，而應以被告王秋茂所辯每坪4萬元作為系爭土地
分割找補之依據。至於被告王秋茂另陳稱其於20餘年前購買
系爭土地時價格為每坪2萬5千元云云，並未提出任何證據以
實其說，縱認為真，然買賣囿於當時條件、買賣雙方意願、
對不動產市場之評估等，在不同時空、背景買賣價格自非相
同，故本院亦認不能單憑被告王秋茂所陳上詞，而認系爭土
地客觀價值為每坪4萬元。從而，本院參考上開估價報告書
之估價結果，認系爭土地應按以每平方公尺4,000元為適當
。
四、綜上所述，本院斟酌系爭土地目前之使用現狀、客觀情狀、
對外通行問題、經濟效用之發揮、兩造應有部分比例及對分
割方案之意願等情，認原告所主張如附圖一所示分割方案，
應較被告王秋茂所提之如附圖二所示分割方案為適當，且如
附圖一所示分割方案因分配後各共有人所分得之價值有異，
應與找補如附表三所示，爰依此將系爭土地判決分割如主文
第1、2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部；共同訴訟人，按其人數，平均分
擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，
法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第
80條之1、第85條第1項分別定有明文。本件係因分割共有物
事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張
或防禦權利所必要，故應由兩造按其應有部分比例分擔訴訟
費用，較為公允，爰判決如主文第三項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項
。
中華民國106年11月28日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官李音儀
附表一：系爭土地各共有人應有部分比例
┌─┬────┬──────┬┬─┬────┬──────┐
││共有人│應有部分比例│││共有人│應有部分比例│
├─┼────┼──────┼┼─┼────┼──────┤
│1│朱通茂│8分之1││6│朱清郎│20分之1│
├─┼────┼──────┼┼─┼────┼──────┤
│2│朱献堂│40分之1││7│羅登進│8分之1│
├─┼────┼──────┼┼─┼────┼──────┤
│3│朱清義│40分之1││8│羅乃慧│8分之1│
├─┼────┼──────┼┼─┼────┼──────┤
│4│朱清裕│40分之1││9│王秋茂│4分之1│
├─┼────┼──────┼┼─┴────┴──────┤
│5│朱素惠│4分之1││總計：1分之1│
└─┴────┴──────┴┴─────────────┘
附表二：附圖一編號甲部分（面積214.75平方公尺）分歸由下列
共有人以下列應有部分比例保持共有。
┌─────┬───────┐
│共有人│應有部分比例│
├─────┼───────┤
│朱清郎│10分之1│
├─────┼───────┤
│朱通茂│4分之1│
├─────┼───────┤
│朱清義│20分之1│
├─────┼───────┤
│朱清裕│20分之1│
├─────┼───────┤
│朱献堂│20分之1│
├─────┼───────┤
│朱素惠│2分之1│
└─────┴───────┘
附表三：共有人應受、付補償分配金額（金額新臺幣：元）
┌─┬─────┬────┬────┬────┬────┐
│補└─┐受補償│羅登進│羅乃慧│王秋茂│合計│
│償人└─┐人│││││
├─────┴─┼────┼────┼────┼────┤
│朱清郎應補償│2,310│2,310│28,632│33,252│
├───────┼────┼────┼────┼────┤
│朱通茂應補償│5,773│5,773│71,584│83,130│
├───────┼────┼────┼────┼────┤
│朱献堂應補償│1,155│1,155│14,316│16,626│
├───────┼────┼────┼────┼────┤
│朱清義應補償│1,155│1,155│14,316│16,626│
├───────┼────┼────┼────┼────┤
│朱清裕應補償│1,155│1,155│14,316│16,626│
├───────┼────┼────┼────┼────┤
│朱素惠應補償│11,547│11,547│143,166│166,260│
├───────┼────┼────┼────┼────┤
│總計│23,095│23,095│286,330│332,520│
└───────┴────┴────┴────┴────┘
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月28日
書記官蘇豐展