裁判字號：臺灣宜蘭地方法院101年重訴字第40號民事判決
裁判日期：民國101年10月31日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣宜蘭地方法院民事判決101年度重訴字第40號原告黃 陳金英 即 黃金發 .
黃秀慧 即黃金發之. 黃珀朱 即黃金發之. 黃秀芬 即黃金發之. 黃秋欽 即黃金發之.上五人共同訴訟代理人 黃憲男 律師被告 陳明德 訴訟代理人 李後政 律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告連帶給付新臺幣捌佰壹拾陸萬柒仟元之同時，將宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地所有權移轉登記予原告公同共有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條所定之承受訴訟人， 於得為 承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本件原告黃金發提起本件訴訟後，於本院審理中之民國101年8月28日死亡， 黃陳金英 、黃秀慧、黃珀朱、黃秀芬、黃秋欽為其法定繼承人，有戶籍謄本附卷可稽。黃陳金英、黃秀慧、黃珀朱、黃秀芬、黃秋欽依民事訴訟法第175條第1項、第176條規定具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告主張：
㈠宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地為被告所有，其上則存在有原告之被繼承人黃金發所有之門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○號房屋，系爭房屋與系爭土地間有不定期之租賃關係。被告前於101年4月9日以存證信函通知黃金發，稱已於101年4月6日與訴外人 林國永 簽立買賣契約書，將系爭土地以總價新臺幣（下同）816萬7,000元之價格出售予林國永。黃金發於收受存證信函後，即於10日內以存證信函通知被告願就被告與林國永前揭買賣行使優先購買權。被告收受原告之存證信函後即委由 林正欣 律師與黃金發洽談系爭土地間之買賣事宜，黃金發亦委由子女與林正欣律師進行洽談。惟洽談進行過程，被告要求黃金發須就宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地一併購買，因雙方就該1353地號土地之價金無法議定，被告藉詞拒絕與黃金發就系爭土地補辦理買賣契約之簽訂暨履約事宜，雖經黃金發以2次存證信函催促被告辦理，並備妥契約書及第1、2期款共160萬元，然被告亦拒不履行，並拒絕受領價金。被告雖未與黃金發就系爭土地補訂買賣契約書，惟優先購買權人一經表示以同一條件優先承購，則該基地之買賣契約，即當然於出賣之基地所有權人與優先購買之承租人間成立，而依民法第348條第1項規定，物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，黃金發已依民法第348條第1項規定，訴請被告移轉登記系爭土地。
黃金發死亡後，原告等人為黃金發之繼承人，自有權續對被告請求移轉系爭土地，而繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，又繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，為此爰依繼承之法律關係及民法第348條第1項規定提起本訴，聲明求為判決被告應於原告連帶給付816萬7,000元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告公同共有。
㈡被告之抗辯均非有據：⒈被告雖執最高法院44年臺上字第76號判例，辯稱黃金發之優
先承買權僅係締約請求權，而非形成權，惟土地法第104條第2項於64年7月24日新增，自修正後該優先購買權具有物權之效力，且有形成權之性質。
⒉被告雖又謂黃金發並未一併交付定金80萬元，與本件被告與
訴外人林國永間之買賣契約內容未符。然被告迄今並未出面與原告補訂書面買賣契約，且又爭執雙方就系爭土地買賣契約是否成立，更未依被告與林國永間就系爭土地買賣契約書第5條之約定於簽約日將所有權狀交付，原告自尚無交付定金80萬元之義務。更言之，系爭土地買賣契約書之簽訂暨簽定買賣契約書應交付之定金，均乃係契約成立前之行為，非契約成立後之履約行為，並無民法第314條規定之適用。且買賣契約之出賣人有移轉買賣標的所有權予買受人（或其指定人）之義務，而被告須備齊系爭土地所有權移轉登記之文件及用印完成，原告始需給付用印款，是就此黃金發約被告於黃憲男律師事務所簽訂買賣契約書、收受定金、給付所有權移轉登記之文件及用印、交付用印款，並無違反民法第314條或被告與林國永間就系爭土地買賣契約書第11條第4項之約定。
⒊被告稱原告就定金之給付已給付遲延，主張解除契約云云，
惟被告訴訟代理人僅於101年8月16日言詞辯論期日陳稱「如果有必要的話，我們今天當庭再做一次催告」，被告本身就是否為催告，既以「如果必要」為前提，顯然其就是否為催告之意思尚未確定，且又只單稱催告，亦無催告內容，故其催告並未成立，自不生催告之效力，則被告未經合法催告，自不得解除契約。況原告訴訟代理人於101年8月16日言詞辯論時已抗辯被告未交付系爭土地之所有權狀，主張同時履行抗辯，故不生遲延給付之問題。是縱認被告之催告成立有效，其對原告主張解除契約亦不合法。
⒋被告雖謂與訴外人林國永間就系爭買賣契約業已合意解除，
系爭優先承買權業已失其存在云云，惟被告於黃金發通知行使購買權後，隨即委託林正欣律師與黃金發洽辦系爭土地買賣事宜，足見被告所述不實。況土地法第104條第1項優先購買權非單純之請求權，而具物權之效力，且有形成權之性質。故黃金發行使優先購買權之後，被告與訴外人林國永間亦不能任意解除契約。
二、被告則答辯以：
㈠依最高法院44年臺上字第76號判例，優先承買權係一種締約請求權，而非形成權。被告並未承諾，故兩造間之買賣為契約未成立。
㈡所謂優先承買權係指優先承買權人得以同樣條件請求與出賣人訂立買賣契約而言。黃金發於行使優先承買權時，未依被告與訴外人林國永所簽訂之買賣契約約定，一併繳交定金80萬元，且被告與第三人林國永簽訂之買賣契約並未約定清償地，依據民法第314條規定，即以被告之住所為清償地，黃金發竟要求被告至原告訴訟代理人律師事務所簽訂買賣契約及收受定金、簽約金各80萬元，已與原買賣契約條件未符，尚不生優先承買權行使之效力。
㈢縱黃金發與被告間因黃金發行使優先承買權，而成立買賣契約，則應以被告與訴外人林國永簽訂之買賣契約為買賣契約之內容，不待另訂書面之買賣契約。而買賣契約約定價金應按期給付，在性質上自應按約定之期限為之，屬民法第255條「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的」之情形，黃金發迄未給付定金、用印款，即已給付遲延，被告自得不另為催告即解除買賣契約。縱須經催告始能解除契約，被告亦已於鈞院言詞辯論時以言詞催告，黃金發雖為同時履行抗辯，但此一抗辯應不生效力，系爭買賣契約仍因被告為解約之意思表示而失其效力。
㈣被告與訴外人林國永之買賣契約業已合意解除，並通知黃金發，是黃金發即不得再行使優先承買權。
三、經本院協同兩造整理爭點，兩造間爭執與不爭執事項如次：
㈠不爭執事項：⒈原告被繼承人黃金發所有之系爭房屋坐落於被告所有系爭土地上，且存有不定期限租賃關係。
⒉被告於101年4月6日與訴外人林國永就系爭土地簽定買賣契約，約定買賣價金816萬7,000元之事實。
⒊被告於101年4月9日寄發存證信函告知黃金發前揭買賣事實
，黃金發於同月18日寄發存證信函予被告表示行使優先承買權，於同月19日送達被告之事實。
⒋被告於101年6月15日寄發存證信函告知黃金發前與訴外人林國永之買賣契約已無條件解除之事實。
㈡爭執事項：⒈原告之優先承買權是否存在？被告抗辯：
⑴黃金發之優先承買權僅為締約請求權，被告並未承諾，故兩造間之買賣為契約未成立。
⑵黃金發行使優先承買權之通知時，未一併交付定金及簽約
金，且要求被告至原告訴訟代理人律師事務所簽約及收受定金、簽約金，與原來的買賣條件不符，尚不生優先承買權之行使之效力。
⑶縱使被告與黃金發間的買賣契約成立，黃金發已給付遲延
，被告已為解約之意思表示，並通知黃金發，兩造買賣契約業已解除。
⑷縱使黃金發有優先承買權，其行使優先承買權後，亦因被告與訴外人林國永解除買賣契約，而使優先承買權消滅。
⒉原告本件請求是否有據？
四、茲就上開爭點，說明本院心證如次：
㈠按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄，民法第426條之2第1項前段、第2項前段定有明文。又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，亦為土地法第104條第1項前段、第2項前段所明定。經查，原告之被繼承人黃金發所有之系爭房屋與被告所有之系爭土地存有不定期限租賃關係，而被告於101年4月6日與訴外人林國永就系爭土地簽定買賣契約，並於101年4月9日寄發存證信函告知黃金發前揭買賣事實，黃金發則於同月18日寄發存證信函予原告表示行使優先承買權，於同月19日送達被告等情，俱為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、本院74年度訴字第531號民事判決影本、存證信函暨送達回執、買賣契約書存卷可佐，足資認定。則依前揭規定，足認黃金發基於基地承租人之地位，對於系爭土地具有優先承買權，且已於接受被告之出賣通知後，於法定之10日期間內對被告為優先購買系爭土地之意思表示。
㈡被告雖抗辯優先承買權並非形成權，僅為締約請求權，黃金發優先承買之意思表示，被告並未承諾，故黃金發與被告間之買賣契約並未成立云云。惟按民法第426條之2及土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院95年度臺上字第2214號、100年度臺上字第432號判決意旨參照）。本件黃金發既已就系爭土地之買賣行使優先購買權，其與被告間就系爭土地應認已成立買賣契約，被告抗辯黃金發之優先承買權僅為請求權，因被告不予承諾，而不發生成立契約之效力云云，尚屬無據。
㈢被告另抗辯黃金發行使優先承買權之通知時，未一併交付定金，且要求於原告訴訟代理人律師事務所簽訂買賣契約及收受定金、用印款各80萬元，與被告與訴外人林國永簽訂買賣契約、交付定金均在被告住所不符，故原告優先承買權之通知不發生效力云云，惟民法第426條之2、土地法第104條規定之優先承買權，係基地承租人對基地出買人之先買特權之形成權，即承買人行使以同一條件優先購買之權利，該優先購買之意思表示，依民法第95條第1項前段之規定，於意思表示達到被告時，即發生效力。至原告是否依約給付定金，乃兩造間因原告行使優先承買權而成立買賣契約後，原告對於買賣契約之債務履行問題，又民法第314條規定「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。其他之債，於債權人之住所地為之」，亦係就債權債務關係成立後之清償地之規定，尚不能以黃金發並未履行價金提出義務或對於清償地為前述要求，即謂黃金發優先承買之通知不生效力，被告此部分所辯亦無理由。
㈣被告復抗辯黃金發已給付遲延，被告已為解約之意思表示，並通知原告，兩造買賣契約業已解除云云。然查：⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。即債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。本件依卷附兩造均不爭執其內容真正之被告與林國永之買賣契約書以觀（見本院卷第16頁反面、第17頁），契約書第3條付款約定及條件固記載「除於本契約成立先付定金新臺幣捌拾萬元整」、「用印款：民國101年4月23日再付新臺幣捌拾萬元」等語。惟第8條違約責任亦載明：「乙方（即買受人）如違約不買或不依第3條規定按期交付價款時，經甲方（出賣人）催告通知後，仍不履行時，甲方得逕行解除本契約」等語。是黃金發行使優先承買權後，依被告與林國永系爭買賣契約前述約定，黃金發雖負有依買賣契約書第3條給付定金、用印款之契約義務，惟其未按約給付時，被告依買賣契約書第11條之約定，仍須定相當期間催告黃金發履行，黃金發逾期未履行，被告始得解除契約。被告抗辯本件定金、用印款之給付係屬民法第255條所定「非於一定時期為給付不能達其契約之目的」之情形，得不為催告逕行解除其契約云云，顯然與前揭買賣契約約定內容相悖，自不足採。⒉被告於本院審理中，另謂已於本院101年8月16日言詞辯論時為催告之意思表示云云。惟民法第254條所謂催告，其催告之內容，須表明債務人應為給付之意旨，若其催告之內容並未表明債務人應為給付之意旨，或非依債務本旨之催告，則不生催告之效力，亦不得據以解除契約。經查，依被告於上開言詞辯論期日所稱：「我們主張定金及簽約金是民法第255條的情形，即一定要一定時期的給付，否則不能達契約的目的，無須催告就可以認為給付遲延，以今日的書狀作為解約通知，如果有必要的話，我們今天當庭再做一次催告」等語（見本院卷第94頁），其僅稱「如果有必要的話，我們今天當庭再做一次催告」，難謂已定一定期限，催告黃金發為一定內容之給付，自難認前揭催告已生催告之效力，被告辯稱已合法催告黃金發履行等情，亦屬無據。綜上所述，黃金發雖尚未提出買賣定金、用印款，然被告並未合法催告黃金發應於相當期限給付，不生催告之效力，自難認黃金發就系爭買賣價金之給付業已給付遲延，被告以黃金發給付遲延為由主張解除契約，自不足採。
㈤被告抗辯黃金發行使優先承買權後，因被告與訴外人林國永解除買賣契約，而使優先承買權消滅云云。惟依前所述，被告與林國永存在買賣契約後，因黃金發行使優先承買權，而使黃金發與被告間就系爭土地之買賣契約因此合法成立，被告與林國永嗣後合意解除其等間之買賣契約，基於債之相對性原則，自無從影響黃金發與被告間成立之買賣契約，被告此部分抗辯亦嫌無據。
五、綜上所述，黃金發與被告間就系爭土地，因黃金發行使優先購買權而成立買賣契約，其買賣條件與被告與訴外人林國永之買賣契約條件相同，則被告依民法第348條第1項規定，自負有於黃金發給付價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記與原告之義務。又黃金發死亡後，原告等人為黃金發之繼承人，而繼受黃金發之權利、義務，且依民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；依民法第1153條第1項規定，繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，是原告依繼承之法律關係及民法第348條第1項之規定，請求被告於原告連帶給付價金之同時，應將系爭土地移轉登記予原告公同共有，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年10月31日
民事庭法官鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中華民國101年10月31日
書記官林怡君