臺灣高等法院臺南分院99年度上字第127號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院99年上字第127號民事判決

裁判日期：民國99年11月30日

裁判案由：請求履行補簽買賣契約書

臺灣高等法院臺南分院民事判決99年度上字第127號上訴人 楊石 在
楊祥鑫 楊永敏 楊德義 上一人法定代理人 陳阿只 上訴人 楊德炎
楊永田 楊石松 楊石富 楊孟偉 楊德玉 楊德清 上11人共同訴訟代理人 盧俊誠 律師被上訴人 柳進参 訴訟代理人 蔡文斌 律師
王盛鐸 律師 王建強 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國99年4月28日台灣台南地方法院第一審判決（98年度訴字第1204號）提起上訴，本院於99年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人共同負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人為系爭坐落台南縣○○鎮○○段106、107、216、219、224、225、226、301、304、304-1、305、306、308等地號土地（下稱系爭13筆土地）共有人，伊等之應有部分合計達11/12，已逾土地法第34條之1但書所定之2/3比例，得合法為共有物之出售處分。又上訴人 楊石在 已得上訴人楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫之授權，而上訴人楊永敏亦得上訴人楊德義、楊德清、楊德炎、楊永田、楊德玉之授權，委託 誠富 不動產仲介經紀有限公司（下稱誠富公司）銷售上訴人等共有之上開地號土地。依楊石在、楊永敏與誠富公司所簽訂之專任委託銷售契約書第3條第2項已明確勾選「同意」授權受託人代為收受買方支付之定金，及楊石在、楊永敏嗣分別於民國（下同）98年5月13日、同年月22日與誠富公司所簽訂之變更同意書編號V221315、編號V221305約定，可知上訴人已授權誠富公司就上開系爭106、107、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地（下稱系爭106號等8筆土地），變更得以總價新台幣（下同）9,000萬元銷售及代收定金，並於代收定金時，買賣契約即生效，茲上開系爭106號等8筆土地，其中前5筆土地（下稱系爭106號等5筆土地），訴外人 吳清發 於98年5月25日簽署買賣定金收款憑據，交付定金200萬元，願以7,300萬元買受，而其餘3筆土地（即系爭301、304、305地號土地，下稱系爭301號等3筆土地），同日被上訴人亦簽署買賣定金收款憑據，交付定金190萬元（原50萬元支票保證金轉為定金，再開立140萬元支票1張），願以1,900萬元買受，已符合上訴人所委託成交之條件，買賣契約已成立生效，兩造並約定被上訴人與上訴人楊石在、楊永敏應於98年5月27日，於誠富公司之營業處所補簽不動產買賣書面契約。詎於約定簽約當日，上訴人楊石在、楊永敏並未代表其餘上訴人到場，而臨時取消簽約，嗣屢經被上訴人請求補簽契約書面，迄未履約，此為可歸責於上訴人之事由，致無法完成買賣，依約上訴人自應加倍返還伊已支付之定金，共380萬元本息，被上訴人爰依買賣契約，求為判決聲明：命上訴人應給付伊380萬元及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（經原判決為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服提起上訴）。被上訴人對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：否認其等有授權誠富公司以1,900萬元出售系爭土地，且遍閱卷存資料，並無兩造就系爭301號等3筆土地同意以1,900萬元達成買賣交易合意之憑證。誠富公司逾越授權範圍，擅自向被上訴人收取未經委託出售土地之定金，則其收受定金依前開專任委託銷售契約書第8條第2項之反面推論，系爭買賣契約自不成立，何來依約加倍返還定金賠償，被上訴人本件請求，洵屬無據等語，資為抗辯（上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回）。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎於97年10
月6日簽署授權書，授權上訴人楊永敏出售系爭13筆土地，另上訴人楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫亦於同日簽訂授權書，授權上訴人楊石在出售系爭13筆土地。
㈡上訴人楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之出
售事宜，分別與誠富公司簽訂「專任委託銷售契約書」，委託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日，並約定：
⒈契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之價金。
⒉委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條
件而簽署「買賣定金收款憑據」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。
⒊買方簽訂「買賣議價委託書」，於委託人簽認同意出售，議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立。
⒋買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與買受人另簽訂「不動產買賣契約書」。
㈢上訴人楊石在嗣同意將委託期間延長至98年10月30日。㈣上訴人楊永敏於98年3月31日與誠富公司簽訂「委託銷售/出
租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭106號等8筆土地；同年5月22日再同意將委託價格變更為4,600萬元。
㈤上訴人楊石在於98年4月19日與誠富公司簽「委託銷售/出租
契約內容變更同意書」，內容變更為：系爭3筆土地應有部分，以總價880萬元出售；嗣於同年5月13日將上開8筆土地委託價格變更為總價4,400萬元。
㈥被上訴人於98年4月1日簽訂買賣議價委託書，以價金1,900
萬元委託誠富公司議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與誠富不動產公司簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以1,900萬元買受系爭301號等3筆土地，並交付定金190萬元。
㈦訴外人吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，同意以7
,608萬元委託誠富公司就系爭106號等5筆土地向地主議價；嗣於98年5月25日與誠富公司簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以7,300萬元買受系爭106號等5筆土地，並交付定金200萬元。
㈧誠富公司代雙方約定於98年5月27日簽訂書面契約，上午為
吳清發與上訴人等；下午則為被上訴人與上訴人。上午簽約時僅5位共有人到場，買賣書面契約因此未簽訂完成。
㈨上訴人楊石在（代表楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫）、
楊永敏（代表楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎）於98年11月16日與吳清發間返還支票之案件（原審98年度營簡字第374號）審理時，合意解除委託銷售契約及買賣契約（見本院卷第47頁背面）。
四、得心證之理由：被上訴人主張：上訴人為系爭106號等8筆土地之共有人，其等之應有部分合計達12分之11（詳如附表所示， 楊德仁 除外），是上訴人已逾土地法第34條之1所定之比例，自得合法為共有物之處分。嗣上訴人楊石在得上訴人楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫之授權，而上訴人楊永敏得上訴人楊德義、楊德清、楊德炎、楊永田、楊德玉之授權，委託誠富公司銷售上訴人共有之上開地號土地，上訴人楊石在、楊永敏與誠富公司所簽訂之專任委託銷售契約書第3條第2項已明確勾選「同意」授權受託人代為收受買方支付之定金。今就上開系爭301號等3筆土地，被上訴人依約於簽署「買賣定金收款憑證」時，給付定金190萬元予誠富公司代為收受，是依委託銷售契約之買賣定金收款憑證條款，買賣契約自屬有效成立，今上訴人拒絕履行補簽書面買賣契約，並無正當理由，顯可歸責於上訴人，上訴人既堅不履約補簽書面契約，自應依約加倍返還定金予被上訴人等語，然為上訴人否認，並以前詞抗辯。經查：
㈠系爭不動產買賣契約是否成立部分：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文，而解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但意思表示之文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨該文字而更為曲解。復按，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，至其他非必要之點，兩造如無特別約定，自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。再按，不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立」（最高法院20年上字第1207號判例參照）。又當事人間除標的物及價金外，苟約定其他交易上之重要事項亦列為必要之點者，衡諸契約自由原則，固非法所不許，惟依舉證責任分配之原則，仍應由主張有此約定之一方，負舉證責任。
⒉查上訴人楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎於97年
10月6日簽署授權書，授權上訴人楊永敏出售系爭13筆土地；另上訴人楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫亦於同日簽訂授權書，授權上訴人楊石在出售系爭13筆土地。上訴人楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之出售事宜，分別與誠富公司簽訂「專任委託銷售契約書」，委託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日。上訴人楊石在嗣又同意將委託期間延長至98年10月30日。另上訴人楊永敏於98年3月31日亦與誠富公司簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭106號等8筆土地（其應有部分詳如附表所示）；同年5月22日再同意將委託價格變更為46,000,000元。而上訴人楊石在於98年4月19日與誠富公司簽「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，內容變更為：系爭3筆土地應有部分，以總價8,800,000元出售；又於同年5月13日將系爭106號等8筆土地委託價格變更為總價44,000,000元，此有被上訴人提出之專任委託銷售契約書2份、授權書9份、委託銷售-出租契約內容變更同意書4份（見原審卷第26-42頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實。
⒊次查，就系爭301號等筆3土地部分，被上訴人於98年4月1日
簽訂買賣議價委託書，以價金1,900萬元委託誠富公司議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與誠富公司簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以1,900萬元買受系爭301號等3筆土地，並交付定金190萬元。而就系爭106號等5筆土地之部分，吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，同意以7,608萬元委託誠富公司向地主議價，嗣於98年5月25日與誠富公司簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以7,300萬元買受系爭5筆土地，並交付定金200萬元，此並有證人即誠富公司麻豆分店之負責人 郭峰誠 於原審證稱：上訴人楊石在、楊永敏與誠富公司之委託期間分別至98年10月30日、98年12月31日，並各自在簽訂變更書以總價4,400萬元、4,600萬元出售系爭106號等8筆土地，故於98年5月22日上訴人已經同意以9,000萬元出售系爭106號等8筆土地，而被上訴人之價金1,900萬元，再加上吳清發的出價金7,300元，就已經超過上訴人出價9,000萬元（底價），所以認為就已經可以成交才收受買方的定金等語，並有授權書9份、專任委託銷售契約書2份、委託銷售/出租契約內容變更同意書4份、買賣定金收款憑證2份、買賣議價委託書1份在卷可稽（見原審卷第85頁背面至第86頁、第93至117頁、原審98年度補字第385號卷第42頁），且為兩造不爭執，自堪信為真實。
⒋又查，上訴人楊石在與楊永敏分別簽訂之專任委託銷售契約
書中，均記載上訴人原先出售之標的物為系爭13筆土地，而其各自代表出售之權利範圍，嗣後將出售之標的物變更為系爭106號等8筆土地，但未變更權利範圍，而其各自之權利範圍所出售之價金則分別變更為4,400萬元及4,600萬元，共計9,000萬元，被上訴人與吳清發既係於上訴人與誠富公司之委託期間內，分別出價1,900萬元及7,300萬元，共計9,200萬元，買受系爭301號等3筆土地與系爭106號等5筆土地，總價已逾上訴人所約定之價額，兩造就買賣契約之標的物即系爭301號等3筆土地及其價金已意思表示合致。被上訴人與吳清發分別出價1,900萬元及7,300萬元，共計9,200萬元，已符合上訴人與誠富公司所約定委賣之銷售條件（共計9,000萬元），誠富公司並已代理上訴人於98年5月25日分別向被上訴人及吳清發收受定金190萬元、200萬元，而各簽立編號E828414、828415之買賣定金收款憑證交由買方收執，此亦經證人郭峰誠於原審證稱：吳清發於98年5月21日委託出價為7,608萬元，同年月24日到我們公司表示又要降低為7,300萬元，因為當時地主還沒同意，所以就以7,300萬元向賣方說。楊石在、楊永敏與誠富公司之委託期間分別至98年10月30日、98年12月31日，並各自在簽訂變更書以總價4,400萬元、4,600萬元出售系爭106號等8筆土地，故於98年5月22日上訴人已經同意以9,000萬元出售系爭106號等8筆土地，而被上訴人的價金1,900萬元再加上吳清發的出價金7,300萬元，就已經超過上訴人出價9,000萬元，所以認為就已經可以成交才收受買方的定金等語（見原審卷第86、87頁）、證人 姜晨駻 亦於本院到庭證稱：被上訴人議價金額為1,900萬元，在4月30日還沒完成；但買方還是要再議價，還要談另一邊北邊（指其餘系爭5筆土地部分）的事。被上訴人所出的南邊之系爭301號等3筆土地的買賣價額，加上第三人買方吳清發所買北邊之系爭106號等5筆土地所出價額，已超過賣方要出售的價額9,000萬元，賣方說要8塊土地一起賣才可以，現在已合乎條件等語（見本院卷第64頁），並有授權書9份、專任委託銷售契約書2份、委託銷售/出租契約內容變更同意書4份、買賣定金收款憑證2份、買賣議價委託書1份在卷可稽（見原審卷第85頁背面至第86頁、第93至117頁、原審98年度補字第385號卷第42頁），自堪信為真實。
⒌又依上開專任委託銷售契約書第8條第2項之約定：「委託人
（即上訴人）同意受託人（即誠富公司）代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑據，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，上訴人楊石在與楊永敏亦均於第3條第2項同意契約成立後授權誠富公司代為收受買方支付之定金，是被上訴人於向誠富公司表示願依上訴人出售之價金為應買之意思表示，並給付定金190萬元予該公司時（縱兩造尚未簽訂書面買賣契約），本件系爭不動產買賣契約仍已成立。上訴人雖辯稱尚未受到被上訴人給付之定金等語，並不足採。從而，系爭106號等8筆土地以9,000萬元委賣條件於98年5月25日已成就，並由受上訴人委任代收之誠富公司職員姜晨駻、 林智 收受，依代理關係之效力，及於為本人之上訴人。是由前述買受系爭301號等3筆土地與系爭106號等5筆土地，總價已逾上訴人所約定之委賣價額，兩造就買賣契約之標的物（即系爭3筆土地）及其價金已意思合致，已如上述；又依上開專任委託銷售契約書第8條第2項約定，上訴人楊石在與楊永敏亦均於其契約書之第3條第2項同意契約成立後授權誠富公司代為收受買方支付之定金，是被上訴人於向誠富公司表示願依上訴人出售之價金為應買之意思表示並給付定金190萬元予受任人公司時，本件系爭不動產買賣契約仍已成立（縱兩造尚未簽訂書面買賣契約，亦不受影響）；且不因嗣後上訴人與訴外人吳清發雙方合意解除契約，而受影響。上訴人雖辯稱：遍閱卷存資料，並無兩造就系爭3筆土地，雙方同意以1,900萬元達成買賣交易價金合意之憑證，誠富公司逾越授權範圍，擅自向被上訴人收取未經委託出售土地之定金，則其收受定金依前開專任委託銷售契約書第8條第2項之反面推論，系爭買賣契約自不成立，且尚未收到被上訴人給付之定金云云，應無可採。
㈡上開專任委託銷售契約書第8條第4項前段與第9條第2項約定
：「買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金」、「買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書．．」，有上開契約書附卷可憑（見原審卷第28、94頁）。查本件系爭不動產買賣契約既已成立生效，則誠富公司於98年7月7日以存證信函通知上訴人應於98年7月13日至誠富公司之營業處所履行簽約，即屬有據；惟上訴人屆期仍未出面，嗣被上訴人再委由律師於98年9月4日代發存證信函，要求上訴人應於98年9月9日至誠富公司之營業處所履行簽約，惟上訴人仍未到場簽約，有存證信函2份在卷可佐（見原審卷第44至47頁），是被上訴人之主張上訴人不願補簽書面契約，且此係可歸責於上訴人之事由，致無法完成買賣等情，即無不合；從而，被上訴人本於契約之約定，自得向上訴人請求加倍返還已支付之定金計380萬元，洵屬有據。
五、又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查本件被上訴人得請求上訴人賠償之前揭金額，並未據被上訴人主張定有給付之期限，則被上訴人請求自本附帶民事起訴狀繕本送達最後上訴人之翌日（98年10月19日，見原審卷第16頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合。
六、綜上所述，上訴人抗辯：系爭買賣契約尚未成立云云，並不足採；被上訴人之主張：兩造買賣契約已成立生效，上訴人拒不依約補簽不動產買賣書面契約，已屬違約，應加倍返還買方已支付之定金380萬元，即無不合；從而，被上訴人本於兩造間之專任委託銷售契約書第8條第4項前段之約定，請求上訴人應加倍返還已支付之定金380萬元，及自98年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人應如數給付上開本息，並依兩造之聲請，分別命供擔保為准免假執行之諭知，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰毋庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國99年11月30日
民事第二庭審判長法官陳光秀
法官李文賢法官莊俊華上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月2日
書記官吳銘添【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
一、土地座落：系爭8筆土地（見原審補字卷第10至18頁、本院調閱原審營簡字第374號卷第8至27頁），如附表所示之共有人編號1-5之人授權編號7之楊永敏代理出售其應有部分；而編號9-12之人授權編號8之楊石在代理出售其應有部分。編號6則未授權出售其應有部分。
┌─┬───┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐││共有人│106│107│224│225│226│301│304│305│││姓名│地號│地號│地號│地號│地號│地號│地號│地號││││││││││││├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1│楊德玉│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2│楊德義│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3│楊永田│1/12│1/12│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4│楊德清│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│5│ 揚德炎 │1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│6│楊德仁│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│7│楊永敏│1/12│1/12│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│8│楊石在│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│9│楊石松│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│10│楊石富│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│11│楊孟偉│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│12│楊祥鑫│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│└─┴───┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘