臺灣臺南地方法院98年度訴字第1204號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院98年訴字第1204號民事判決

裁判日期：民國99年04月28日

裁判案由：請求履行補簽買賣契約書

臺灣臺南地方法院民事判決98年度訴字第1204號原告乙○○訴訟代理人 蔡文斌 律師
王盛鐸 律師上一人複代理人 王建強 律師被告庚○○
寅○○己○○上三人訴訟代理人 盧俊誠 律師被告午○○法定代理人丁○○被告辰○○
戊○○上三人訴訟代理人己○○被告辛○○
壬○○子○○上三人訴訟代理人寅○○被告卯○○上一人訴訟代理人丑○○被告巳○○上一人訴訟代理人癸○○上列當事人間請求履行補簽買賣契約書事件，經本院於民國九十九年四月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁佰捌拾萬元，及自民國九十八年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣叁萬捌仟陸佰貳拾元由被告寅○○、己○○、午○○、辰○○、戊○○、辛○○、壬○○、子○○、卯○○、巳○○各負擔新臺幣叁仟伍佰壹拾元，餘由被告庚○○負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣叁佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告卯○○經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原訴之聲明請求被告等人應給付原告新臺幣（下同）3,800,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於訴訟中，原告減縮利息起算日自起訴狀繕本送達最後被告之翌日起算，核為減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
三、本件原告起訴主張：㈠按被告等人○○○鎮○○段106、107、216、219、224、225
、226、301、304、304-1、305、306、308等地號之土地（下稱系爭13筆土地）共有人，其等之應有部分合計達十二分之十一，是被告等人已逾土地法第34條之1所定之比例，自得合法為共有物之處分。嗣後，被告庚○○得被告辛○○、壬○○、子○○、寅○○之授權，而被告己○○得被告午○○、巳○○、辰○○、戊○○、卯○○之授權，委託訴外人誠富不動產 仲介 經紀有限公司（以下稱誠富不動產公司）銷售被告等人共有之上開地號土地。原告於98年4月l日簽立買賣議價委託書表示願以19,000,000元向被告購買上開土地中之301、304、305地號之土地（下稱系爭3筆土地），並於同日以支票支付議價保證金500,000元，委由誠富不動產代為議價。
㈡於議價成立後，原告於98年5月25日與誠富不動產公司簽立
買賣定金收款憑證，並交付定金1,900,000元，其中500,000元由議價保證金轉換，另以即期支票支付餘額1,400,000元，該金額均由誠富不動產公司代為收受，並約定原告與被告庚○○、己○○應於98年5月27日，於誠富不動產公司之營業處所補簽不動產買賣書面契約。惟於約定簽約當日，被告庚○○、 揚永敏 並未代表其餘被告到場，故臨時取消簽約。又誠富不動產公司曾多次溝通被告應履行簽約，惟被告屢屢藉故推託，拒絕簽約。於98年7月7日誠富不動產公司即以存證信函再次通知被告應於98年7月13日於誠富不動產公司之營業處所履行簽約，惟被告屆期仍未出面。最後，原告再委由律師於98年9月4日代發存證信函，要求被告應於98年9月9日至誠富不動產公司之營業處所履行簽約，惟被告仍未到場簽約。
㈢被告庚○○、己○○與誠富不動產公司所簽訂之專任委託銷
售契約書第3條第2項已明確勾選「同意」授權受託人代為收受買方支付之定金。今原告依約於簽署「買賣定金收款憑證」時，給付定金1,900,000元予誠富不動產公司代為收受，是買賣契約自屬有效成立。詎料於買賣契約成立後，屢經通知被告到場補簽不動產買賣書面契約，惟被告均無故未到場，此為可歸責於被告之事由，致無法完成買賣，依約被告自應加倍返還原告已支付之定金共3,800,000元。
㈣兩造就系爭3筆土地之買賣，業已達成價金及標的物之合致，是買賣契約業已成立：
⒈今被告庚○○、己○○既於委託銷售契約書內同意誠富不動
產公司以簽署買賣訂金收款憑證之方式，為不動產之交易，是原告透過誠富不動產公司簽署買賣訂金收款憑證，並交付定金，與被告達成買賣不動產之合意，則誠富不動產公司並無違反民法禁止雙方代理之規定，此一法律行為應屬有效。原告既已依約簽署買賣訂金收款憑證，並交付定金予被告所委託之誠富不動產公司，兩造就買賣標的物及價金已達成合意，契約自屬有效成立。
⒉又證人甲○○向被告買受同段106、107、224、225、226地
號土地（下稱系爭5筆土地），並向誠富不動產公司訴請返還定金支票一案（臺南地方法院98年度營簡字第374號），被告庚○○、己○○代理其他共有人於上開案件審理期間，當庭與甲○○合意解除系爭5筆土地之買賣契約。經查，原告與甲○○2人以總價92,000,000元分別向被告買○○○鎮○○段106、107、224、225、226、301、304、305地號土地（下稱系爭8筆土地），原告及甲○○出價合計已高於被告委託銷售之底價，且均簽署買賣定金收款憑證，將定金支票交付誠富不動產公司代理收受，依委託銷售契約之買賣定金收款憑證條款，兩造買賣契約業已成立。惟甲○○及被告因故未能完成補簽書面買賣契約，甲○○為取回由誠富不動產公司代收之定金支票，遂與被告庚○○、己○○於上開案件當庭合意解除買賣契約，同理，原告既已簽署買賣定金收款憑證，且交付定金支票予誠富不動產公司代收，原告與被告間之買賣契約當然亦合法成立。被告一再藉詞誠富不動產公司有暗盤云云，否認兩造契約之成立，顯無理由，並有違誠信原則及禁反言原則。
⒊再者，被告庚○○、己○○與誠富不動產公司簽署之專任委
託銷售契約有明確備註「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力」。契約上並未明文限制系爭8筆土地僅能售予同一人。況被告庚○○、己○○之訴訟代理人於98年12月2日當庭表示「當初我們的真意是8筆土地一起賣，對於買受人是一個人或多數人沒有意見」。今誠富不動產公司既已為被告求得高過被告所開總價2,000,000元之售價，並符合被告本意一併出售系爭8筆土地之意旨，被告自不得以系爭8筆土地未一併出售予同一人為由，主張意思表示不合致。
⒋又債權行為不以有處分權為必要，而土地法第34條之1規定
共有土地之處分，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意即得為之。兩造就系爭土地買賣之合意為債權行為，本即不需全體共有人之授權同意，況本件同意出售系爭8筆土地之共有人應有部分合計已達十二分之十一，亦得合法移轉登記為買受人所有，被告辯稱「授權不足」，致意思表示不合致，顯屬臨訟卸責之詞。
⒌被告不願履行買賣契約，無非因甲○○藉詞賣方授權不足而
拒絕簽約，致北面系爭5筆土地買賣不成，連帶影響被告出賣南面系爭3筆土地之意願。惟甲○○與被告之買賣契約業已於甲○○簽署買賣定金收款憑證時已成立生效，被告依法得請求甲○○履約後，再與原告補簽書面契約，即可確保系爭8筆土地一併出售之目的。被告捨此合法手段不為，反而拒絕與原告補簽書面契約，其違約至為顯然。
㈤綜上，被告與甲○○就系爭5筆土地之買賣契約，及被告與
原告就系爭土地之買賣契約，均已成立，並符合被告要求將
8筆土地委託銷售之授權內容。被告不能以因故與甲○○未能補簽書面契約，即拒絕與原告補簽書面契約。是被告拒絕履行補簽書面契約，並無正當理由，顯可歸責於被告，被告既堅不履約補簽書面契約，其自應依約加倍返還定金予原告等語。
㈥並聲明：⒈被告等人應給付原告3,800,000元，及自起訴狀
繕本送達最後被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告則辯以：㈠系爭13筆土地係由被告等人及訴外人 楊德仁 等 楊氏 家族成員
所共有。於97年8月間，誠富不動產公司人員曾向部份共有人遊說，願以較佳價格仲介出售上開13筆屬被告等家族所共有之土地，經與共有人聯繫後，共有人均有意願處理上閒祖產，因共有人分散於四處，故乃由被告己○○代理被告戊○○、午○○、辰○○、卯○○、巳○○等人，被告庚○○代理被告辛○○、壬○○、子○○、 楊祥弄 等人與誠富不動產公司洽談委託銷售事宜，並由誠富不動產公司事先交付制式之授權書由其他共有人簽立，惟另一共有人楊德仁則未參與。誠富不動產公司於97年10月8日與被告己○○、庚○○2人洽談後，即於當日分別簽立2份之「專任委託銷售契約書」，委託銷售期間為97年10月8日起至98年3月30日止，並以每坪81,500元，總計139,540,000餘元出售系爭13筆土地。
㈡惟於上開簽立委託銷售契約書之時，誠富不動產公司並未依
消費者保護法規定，酌定3日以上之契約審閱期間，即要求被告己○○、庚○○2人於專任委託銷售契約書之契約審閱權欄內簽名及蓋章，惟未載簽名之期日。於上開契約簽立後，誠富不動產公司於上開委託銷售期間內並未找到合適買受人，因此上開專任委託銷售契約，即因期間屆滿而失效。
㈢於第1份專任委託銷售契約書屆滿後，因無人購買，因此誠
富不動產公司人員，乃向被告己○○表示系爭13筆土地中之系爭5筆土地，因有非楊氏家族之共有人，故出售較困難，可否改為先出售系爭8筆土地，並由己○○所代理之共有人之持分（即約二分之一）以每坪81,500元一併出售。然己○○於上開委託出售期滿後，並未重新取得原所代理之共有人之授權書，於誠富不動產公司遊說下，即於98年3月31日簽立委託銷售契約內容變更同意書，將銷售期間延長至98年12月31日止。
㈣惟誠富不動產公司於延長銷售期間，仍無法就上開8筆土地
以每坪81,500元出售被告己○○所代理之共有人持分，因此該公司人員又於98年5月22日向被告己○○表示上開8筆土地由其代理之共有人持分，可否改為以總價46,000,000元一併出售，即其所代理共有人之持分約678.9坪，以總價46,000,
000元出售，惟此一變更同意書，被告己○○並未重新取得原所代理之其他共有人之授權。據此，被告己○○委託誠富不動產公司所出售之持分系爭8筆土地之應有部份十二分之五，金額計46,000,000元，並未同意單獨出售系爭3筆土地之持分，實屬明確。
㈤另就被告庚○○代理出售部份共有人應有部份，誠富不動產
公司於98年3月30日止之第1次委託銷售期滿後，無法出售由庚○○所代理共有人所持有之系爭13筆土地之應有部份。
因此誠富不動產公司於98年4月19日表示要延長銷售期間。
又被告庚○○已年近80歲，其相信誠富不動產公司人員僅係告知要延長銷售期間至98年10月30日，並不知該公司所提供之委託銷售內容變更同意書上所載為何，此可由該公司人員未於變更內容同意書上之「委託期間延長至中華民國…」欄內記載期日，而直接於第一份專任委託售契約書第4條「委託銷售期間」欄原97年10月8日起至98年3月30日止，改為97年10月8日起至98年10月30日止即得明瞭，故被告庚○○並不知其於98年4月19日所簽立之契約內容變更同意書上「變更內容」欄載有「原契約之東角段301、304、305地號之持分以總價新台幣捌佰捌拾萬元整銷售」，而被告庚○○於簽立之內容變更同意書亦未重新取得由其代理之共有人之授權書，伸介公司亦未給予3日以上之審閱期間。
㈥又庚○○於98年4月19日簽立內容變更同意書後，誠富不動
產公司仍無法銷售，該公司於98年5月13日即向被告庚○○表明與被告己○○同，願出售系爭8筆土地之應有部份，並以總價44,000,000元出售，被告庚○○即於第2次之內容變更同意書上簽名。惟被告庚○○同樣未取得其原所代理之共有人之授權書，惟依被告庚○○所簽立之98年5月13日內容變更同意書同樣欲將所代理之系爭8筆土地之共有人之持分一併出售，並未同意單獨出售系爭3筆土地之持分。
㈦兩造間之買賣意思表示從未合致，且原告自始即知土地須一併出售之條件：
⒈本件系爭買賣之標的即系爭3筆土地，位處道路南邊，面積
330.92坪，其公告現值1坪平均約44,000元；另有一併委託出售同段106、107、224、225、226等5筆地號，位處道路北邊，面積1629.53坪，其公告現值1坪平均僅33,000元。兩者公告價值價差即高達每坪11,000元。依此被告己○○、庚○○於庭審一再補充陳述「南北地塊一併出售」，其真意乃在於一併將南北土地出售，藉此使南北土地之單價產生截長補短之效果，以利全部銷售，故雖未強調僅得出售於單一人，惟若非銷售予單一人，如何南北土地之單價產生截長補短之效果？易言之，就被告而言，將南面地塊一併委託銷售之意義，無非以北面一併售出，並使價格產生截長補短效果為條件，若南北面一併出售予同一人，南北面係同一均價，固符被告出售之原意；若南北面係分別出售，而南面價格相近或反較北面為低，則與被告一併出售之真意相違。
⒉雖原告主張「一併出售」僅係南北地塊一併出售為條件，而
非必出售予同一人，惟仍須以北面地塊買賣成立為系爭買賣土地成立之停止條件。以「南北地塊一併出售」為條件，則系爭南面地塊之買賣需以北面地塊買賣成立為條件，於98年
5月25日誠富不動產公司固主張北面地塊因買賣成立，而收取甲○○之2,000,000元定金，惟於98年5月27日簽約時，甲○○明確表示誠富不動產公司聲稱有全部授權，惟賣方僅持有十二分之十一之應有部分，與其所欲購買全部產權不符，且無法接受依土地法第34條之1之規定取得土地，故兩造意思表示未完全合致，故買賣不成立。因北面地塊買賣不成立，「一併出售」之條件即不成就，被告自不負與原告簽約之義務。
⒊於98年4月1日至98年4月30日之委託期間，原告僅願承購南
面系爭3筆土地，因賣方並無單獨出售之意思，故買賣契約不成立。又原告主張自98年5月1日至98年5月25日，其仍有口頭表示承買，惟其成立與否需視北面地塊成交與否，此由誠富不動產公司安排其辦理簽約於北邊地塊之後，即可推知。原告未見賣方簽認議價委託書，其為確保其低價承買系爭土地之目的，不惜配合誠富不動產公司倒填議價日期並加碼給付定金，期以高額違約金逼迫原告出售。
⒋按原告簽立之「買賣議價委託書」之日期早於甲○○所簽立
之「買賣議價委託書」，惟原告簽立之「買賣議價委託書」之編號卻在甲○○簽立之「買賣議價委託書」之編號後，而非編號在前？唯一合理解釋，應係原告與誠富不動產合司知悉甲○○所欲委託購買之土地不包括系爭三筆土地在內，故原告與誠富不動產公司急迫下即簽立「買賣議價委託書」，並將簽立日提前倒填日期所致，卻忽略制式之「買賣議價委託書」上有流水編號管控乙節，且相關定金皆係以誠富不動產公司為受款人，而被告自始未收受定金，此不符合定金為要物契約之法律性質。以上皆足證明，原告早已知悉「南北地塊須一併出售」之條件。
㈧證人丙○○證稱「庚○○一房同意可以單獨出售系爭3筆地號土地（即原告請求履約之標的）」，與事實不符：
⒈被告等人委託誠富不動產公司出售之共有土地為系爭8筆土
地之全部及系爭5筆土地之被告持有應有部份，出售之價格係每坪81,500元一併出售。
⒉系爭5筆土地被告所持有之應有部份合計僅達百分之三十六
或百分之四十八，並非證人證稱所謂「產權不清」。又系爭
5筆土地位於道路北邊，共約1298.61坪；系爭3筆土地位於道路南邊，共約330.92坪，被告庚○○一房與被告己○○一房各持分二分之一，即便證人主張被告 揚石 在一房同意可分開銷售，而被告己○○一房不同意，如僅南邊地塊1/2持分產權願出售，此與原告所欲購買之「全部」產權，顯不合致。
⒊證人丙○○證稱被告庚○○一房同意可分開銷售，其主要依
據乃98年4月19日所簽立之契約內容變更同意書上「變更內容」欄載有「原契約之東角段301、304、305地號之持分以總價新台幣捌佰捌拾萬元整銷售」，然此變更同意書，係仲介業務人員以須延長委託期間為由，要求被告庚○○用印，被告庚○○並不清楚變更內容。
⒋被告等人要求一併出售南、北地塊之用意在於，南面地塊寬
約54米、臨路深度在15至18米，總面積僅330.92坪，可輕易規劃為透天店面住宅，且單價較高容易出售。反觀北面地塊臨路深度在60至75米，總面積高達1298.61坪，規劃較難，且總銷金額較大不易出售。若合併出售予同一開發商，較具開發彈性，亦可增加北面地塊之出售機會。
㈨證人丙○○指稱「被告庚○○委託銷售時間為97年10月8日
起，至98年10月30日止」、「已給被告庚○○、己○○專任委託銷售契約書1個月審月期間」，均與事實不符：
⒈被告庚○○與誠富不動產公司之委託銷售期與被告己○○同
樣至98年3月30日止，並非至98年10月30日。因二房各有二分之一產權，兩房皆同意出售，買方才能取得「全部」產權。惟誠富不動產公司人員未於變更內容同意書上之「委託期間延長至中華民國…」欄內記載期日，而直接於第1次專任委託銷售契約書之第四條「委託銷售期間」欄原97年10月8日起至98年3月30日止，改為97年10月8日起至98年10月30日止。
⒉按系爭專任委託銷售契約書頁首契約審閱權欄內，第1.點規
定僅簽訂契約前攜回詳閱3天（含）以上。證人證稱給予1個月審閱，卻無法提供被告庚○○、己○○攜回契約審閱之簽收證據，顯然悖於事理。事實上，被告庚○○、己○○皆在同一天簽約完成，即97年10月8日當天完成簽約。
㈩證人丙○○證稱「處理委託銷售事宜過程，皆有報告共有人，善盡報告義務」云云，亦與事實不符：
⒈證人丙○○證稱曾至高雄找被告辛○○，其實是要辛○○補
簽授權書；至台中找被告子○○、至高雄找楊德仁，其實是在委託銷售期間屆滿未能順利銷售以後，誘導渠等變更委託售價，凡此皆非善盡忠實報告義務。
⒉再者，誠富不動產公司早於98年4月1即與原告簽立「買賣議
價委託書」，並收取議價保證金500,000元，而原告欲以19,000,000元購買系爭3筆土地（即道路南邊地塊，單價約為每坪57,400元，約為被告委託之每坪81,500元之7折），直至本件起訴後，被告等始知此一情事。
⒊更有甚者，誠富不動產公司竟於98年4月19日藉口延長委託
銷售，而要求庚○○於契約內容變更同意書上「變更內容」欄載有「原契約之東角段301、304、305地號之持分以總價新台幣捌佰捌拾萬元整銷售」用印，藉此一方面做為取得庚○○一房同意單獨出售南面地塊之依據，一方面利用資訊不對稱之優勢，再次壓低售價達1,400,000元（計算式：19,000,000－8,800,000×2）。
⒋然於98年5月13日誠富不動產公司先與被告庚○○簽訂契約
內容變更同意書，出售系爭8筆土地其所代理之應有部份，並以總價44,000,000元出售；復於同年5月22日向被告己○○表示系爭8筆土地由被告己○○代理之共有人之土地持分，改為以總價46,000,000元一併出售，並與被告己○○於98年5月22日簽立「委託銷售契約內容變更同意書」。再一次利用資訊不對稱之優勢，壓低地主售價達5,080,000元（已收議價委託l9,000,000元＋76,080,000＝95,080,000，卻要求地主降價44,000,000元＋46,000,000元＝90,000,000元）。
⒌嗣後誠富不動產公司於98年5月25日與甲○○就北面地塊收
取定金，簽立「定金收據憑證」並收取定金2,000,000元，卻以73,000,000元收取定金，原買方出價76,080,000元，議價結果，不增反減，違反常理，直至與甲○○接觸後，乃知證人向其表示賣方以73,000,000元即可成交，要求給其餘額外差價1,500,000元（即差價3,080,000元之一半，取整數（76,080,000－73,000,000）×1/2）。同日誠富不動產公司並與原告就南面地塊，簽立「定金收據憑證」並收取定金1,900,000元，以19,000,000元成交（單價約為每坪57,400元）。惟上述買賣收款憑證雖並未經被告等人簽認。誠富不動產公司卻以有權代收定金、售價已達地主代表即被告庚○○、己○○委託價格，認為買賣已成交。
⒍被告辛○○、壬○○、子○○、寅○○接獲誠富不動產公司
通知要求於98年5月27日上午簽約，頗覺驚訝，因被告不知本件係於何時成交（誠富不動產公司並未轉告議價委託）？成交價為何？誠富不動產公司之營業員亦不知每坪賣多少？僅稱總價共92,000,000元，兩房皆為46,000,000元，尚超過被告庚○○要求之44,000,000元。其更要求被告於簽約當日不要再問，被告雖感到疑惑，惟擔心若不配合者，將造成被告庚○○背負違約責任，而遵照通知前往。
⒎於98年5月27日上午簽約時，證人看到來人不如預期，特別
是被告己○○一房，即向在場被告表示今天不簽約，要賠買方甲○○2,000,000元、證人之仲介費百分之四近3,680,000元，被告辛○○考量單價如此低，若不簽約即需賠仲介及買方錢，就算重賣較高價錢，等於也是賠給仲介，且若不配合簽約，又不忍心讓年邁之被告庚○○奔波法院。經繼續洽談後，因甲○○發現賣方態度猶豫，且被告己○○一房代表權不足，而所有人出面簽約將有落差，擔心自己受騙，便詢問被告己○○是否可代表該房其他所有共有人簽約，負擔全部責任，己○○回稱「沒辦法」。為此甲○○判斷賣方並未達成共識，即暫停議約。上午簽約不成後，下午誠富不動產公司即再通知南面地塊簽約，自然無人願意配合，因為被告等人認為南、北邊地塊必須一併處理。
⒏嗣後，誠富不動產公司一再催促被告補簽南邊地塊買賣契約
，並拒絕退還甲○○已繳之北邊地塊2,000,000元定金。被告等人認為當初委託銷售就是南、北地塊要一併買賣，並無單獨出售南邊地塊之意思，又北邊地塊買賣之不成立，應係誠富不動產公司未與所有共有人溝通清楚所致，且於買賣不成立後，其應返還買方之議價定金，不應強取利益。惟誠富不動產公司竟稱「南面地塊不補簽約，除須賠償買方（即原告）3,800,000元外，仍須給其委託銷售總價百分之六之違約罰金，即1,140,000元；北面地塊地主放棄沒收可以，因仲介已成交，買賣雙方合議解除，仍須給仲介百分之六之違約處罰，即4,380,000元；合計須賠償仲介5,520,000元、原告3,800,000元，總計高達9,320,000元。」。
原告主張補簽訂買賣合約或要求給付原告3,800,000元之違約金，當屬無據：
⒈兩造間就買賣標的物即土地、價金，並未有意思合致：
⑴依原告提出之被告庚○○、己○○二人簽立之委託銷售資
料所示，均無載明以「壹仟玖佰萬元」及單獨出售「東角段301、304、305等三筆地號土地」等字樣可證。
⑵再者，由原告與誠富不動產公司於98年4月1日簽立「買賣
議價委託書」所示，原告欲購買之標的為系爭3筆地號土地持分「全部」，縱認除庚○○、己○○以外之被告皆已授權出售，惟原告亦知共有人中之楊德仁自始即未授權出售，當無可能僅透過被告庚○○、己○○即可購得全部持分。
⑶依被告己○○於98年3月31日出具予誠富不動產公司之「
委託銷售內容變更同意書」上所載，其所委託出售之土地地號為「台南縣○○鎮○○段106、107、224、225、226、301、304、305等八筆土地之持分」，此一委託顯係將系爭8筆土地之持分一併出售，此與原告僅欲購買系爭3筆土地之持分不合，故誠富不動產公司方無法促成原告與被告己○○簽立契約，否則應會就系爭3筆土地簽立合約。
⑷由於被告己○○係欲一併出賣系爭8筆土地之持分，而原
告僅欲購買其中3筆土地，致雙方無法達成合意，故被告己○○另於98年5月22日出具「委託銷售內容變更同意書」予誠富不動產公司，將系爭8筆土地持分一併出售之總價調整為「肆仟陸佰萬元」，由此亦足證誠富不動產公司認為被告己○○與原告於98年4月30日前，雙方就買賣標的物並未達成合意，否則誠富不動產公司豈會於98年5月22日要求被告己○○出具「委託銷售內容變更同意書」將包括系爭3筆土地在內之系爭8筆土地持分售價調整為46,000,000元。
⑸此外，原告復主張可依土地法第34條之1所定之多數決進
行，亦非事實，蓋系爭專任委託銷售契約書第五條條文下方，註記有「一般買賣」，且原告自行提出之被告庚○○、己○○2人簽立委託銷售資料中，均無載明「本約土地須適用土地法第34條之1之規定處理」。
⒉原告所提之「買賣議價委託書」及「買賣定金收款憑證」，
係原告與誠富不動產公司所簽署，從未經被告任何成員簽認或收取。此外，縱「專任委託銷售契約」第3條第2項規定「契約成立後，委託人同意授權受託人代收定金」，是以同意代收定金，亦必須是契約成立後。本件當事人就買賣標的物之土地及價金並未有意思合致，此為原告所明知，自不能以原告與誠富不動產公司間存在「買賣定金收款憑證」，且賣方同意代收定金，即認為買賣成立，並要求被告履約。本件買賣自始未成立，而買賣是否成立，不能僅由仲介代理雙方決定。更遑論上開之委託仲介銷售資料文件，被告未依消費者保護法所定，酌定3日以上之契約審閱期間，故被告等人自得依法主張相關規定無效等語。
並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
五、兩造不爭執事項：㈠被告卯○○、午○○、戊○○、巳○○、辰○○於97年10月
6日簽署授權書，授權被告己○○出售系爭13筆土地，另被告辛○○、子○○、壬○○、寅○○亦於同日簽訂授權書，授權被告庚○○出售系爭13筆土地。
㈡被告己○○、庚○○於97年10月8日就系爭13筆土地之出售
事宜，分別與誠富不動產公司簽訂「專任委託銷售契約書」，委託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日，並約定：
⒈契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之價金。
⒉委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條
件而簽署「買賣定金收款憑據」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。
⒊買方簽訂「買賣議價委託書」，於委託人簽認同意出售，議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立。
⒋買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與買受人另簽訂「不動產買賣契約書」。
㈢被告庚○○嗣同意將委託期間延長至98年10月30日。
㈣被告己○○於98年3月31日與誠富不動產公司簽訂「委託銷
售/出租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭8筆土地；同年5月22日再同意將委託價格變更為46,000,000元。
㈤被告庚○○於98年4月19日與誠富不動產公司簽「委託銷售/
出租契約內容變更同意書」，內容變更為：301、304、305地號土地應有部分，以總價8,800,000元出售；嗣於同年5月
13日將上開8筆土地委託價格變更為總價44,000,000元。㈥原告於98年4月1日簽訂買賣議價委託書，以價金19,000,000
元委託誠富不動產公司議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與誠富不動產公司簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以19,000,000元買受301、304、305地號3筆土地，並交付定金1,900,000元。
㈦甲○○於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，同意以76,080,
000元委託誠富不動產公司就系爭5筆土地向地主議價；嗣於98年5月25日與誠富不動產公司簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以730,00,000元買受系爭5筆土地，並交付定金2,000,000元。
㈧誠富不動產公司代雙方約定於98年5月27日簽訂書面契約，
上午為甲○○與被告等；下午則為原告與被告。上午簽約時僅5位共有人到場，買賣書面契約因此未簽訂完成。
㈨被告庚○○（代表辛○○、子○○、壬○○、寅○○）、己
○○（代表卯○○、午○○、戊○○、巳○○、辰○○）於98年11月16日與甲○○返還支票案件審理時，合意解除委託銷售契約及買賣契約。
六、得心證之理由：原告主張被告等人為系爭13筆土地之共有人，其等之應有部分合計達十二分之十一，是被告等人已逾土地法第34條之1所定之比例，自得合法為共有物之處分。嗣後，被告庚○○得被告辛○○、壬○○、子○○、寅○○之授權，而被告己○○得被告午○○、巳○○、辰○○、戊○○、卯○○之授權，委託誠富不動產公司銷售被告等人共有之上開地號土地，被告庚○○、己○○與誠富不動產公司所簽訂之專任委託銷售契約書第3條第2項已明確勾選「同意」授權受託人代為收受買方支付之定金。今就系爭3筆土地，原告依約於簽署「買賣定金收款憑證」時，給付定金1,900,000元予誠富不動產公司代為收受，是依委託銷售契約之買賣定金收款憑證條款，買賣契約自屬有效成立，今被告拒絕履行補簽書面買賣契約，並無正當理由，顯可歸責於被告，被告既堅不履約補簽書面契約，其自應依約加倍返還定金予原告等語，被告則以前詞置辯。是本件之爭點為兩造就系爭3筆土地之買賣契約（下稱系爭不動產買賣契約）有無成立，原告得否請求被告依約加倍返還定金。析述如下：
㈠系爭不動產買賣契約成立：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文，而解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但意思表示之文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨該文字而更為曲解。復按，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，至其他非必要之點，兩造如無特別約定，自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。再按，不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立（最高法院20年上字第1207號判例意旨參照）。又當事人間除標的物及價金外，苟約定其他交易上之重要事項亦列為必要之點者，衡諸契約自由原則，固非法所不許，惟依舉證責任分配之原則，仍應由主張有此約定之一方，負舉證責任。
⒉經查：
⑴被告卯○○、午○○、戊○○、巳○○、辰○○於97年10月
6日簽署授權書，授權被告己○○出售系爭13筆土地，另被告辛○○、子○○、壬○○、寅○○亦於同日簽訂授權書，授權被告庚○○出售系爭13筆土地。被告己○○、庚○○於97年10月8日就系爭13筆土地之出售事宜，分別與誠富不動產公司簽訂「專任委託銷售契約書」，委託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日，並約定：契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之價金；委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑據」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立；買方簽訂「買賣議價委託書」，於委託人簽認同意出售，議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立；買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與買受人另簽訂「不動產買賣契約書」等語。被告庚○○嗣同意將委託期間延長至98年10月30日，另被告己○○於98年3月31日與誠富不動產公司簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭8筆土地；同年5月22日再同意將委託價格變更為46,000,000元。被告庚○○於98年4月19日與誠富不動產公司簽「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，內容變更為：系爭3筆土地應有部分，以總價8,800,000元出售；嗣於同年5月13日將系爭8筆土地委託價格變更為總價44,000,000元，又「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」民法第106條亦有明文，被告等既委託誠富不動產公司銷售系爭土地，並得其等許諾代收定金，自無違禁止雙方代理之規定。
⑵就系爭3筆土地之部分，原告於98年4月1日簽訂買賣議價委
託書，以價金19,000,000元委託誠富不動產公司議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與誠富不動產公司簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以19,000,000元買受系爭3筆土地，並交付定金19,000,000元。⑶而就系爭5筆土地之部分，甲○○於98年
5月21日簽訂買賣議價委託書，同意以76,080,000元委託誠富不動產公司向地主議價；嗣於98年5月25日與誠富不動產公司簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以73,000,000元買受系爭5筆土地，並交付定金2,000,000元，此有證人即誠富不動產公司麻豆分店之負責人丙○○於本院證稱：被告庚○○、己○○與誠富不動產公司之委託期間分別至98年10月30日、98年12月31日，並各自在簽訂變更書以總價44,000,000元、46,000,000元出售系爭8筆土地，故於98年5月22日被告已經同意以90,000,000元出售系爭8筆土地，而原告的價金19,000,000元再加上甲○○的出價金73,000,000元，就已經超過被告出價90,000,000元，所以認為就已經可以成交才收受買方的定金等語，並有授權書9份、專任委託銷售契約書2份、委託銷售/出租契約內容變更同意書4份、買賣定金收款憑證2份、買賣議價委託書1份在卷可稽（見本院卷第85頁背面至第86頁、第93至117頁、本院98年度補字第385號卷第42頁），且為兩造不爭執，自堪信為真實。
⒊次查，被告庚○○與己○○分別簽訂之專任委託銷售契約書
中，均記載被告等人原先出售之標的物為系爭13筆土地，而其各自代表出售之權利範圍均為二分之一，嗣後將出售之標的物變更為系爭8筆土地，但未變更權利範圍，故各自仍為二分之一，而其各自之權利範圍所出售之價金則分別變更為44,000,000元及46,000,000元，共計90,000,000元，原告與甲○○既係於被告與誠富不動產公司之委託期間內，分別出價19,000,000元及73,000,000元，共計92,000,000元，買受系爭3筆土地與系爭5筆土地，總價已逾被告所約定之價額，兩造就買賣契約之標的物即系爭3筆土地及其價金已意思合致，又依上開專任委託銷售契約書第8條第2項均約定：「委託人（即被告）同意受託人（即誠富不動產公司）代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑據，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」等語，被告庚○○與己○○亦均於第3條第2項同意契約成立後授權誠富不動產公司代為收受買方支付之定金，是原告於向誠富不動產公司表示願依被告出售之價金為應買之意思表示並給付定金19,000,000元予該公司時，縱兩造未尚未簽訂書面買賣契約，本件系爭不動產買賣契約仍已成立。
⒋再查，被告雖以該委託銷售期間早於98年3月30日屆滿而失
效，簽立委託銷售契約書之時，誠富不動產公司並未依消費者保護法規定，酌定3日以上之契約審閱期間，而被告己○○於98年5月22日簽立之委託銷售契約內容變更同意書，係以總價46,000,000元一併出售上開8筆土地，即其所代理共有人之持分約678.9坪，以總價46,000,000元出售，並未同意單獨出售系爭3筆土地之持分，且原告欲購買之標的為系爭3筆土地全部持分，縱認除被告庚○○、己○○以外之被告皆已授權出售，惟原告亦知共有人中之楊德仁自始即未授權出售，當無可能僅透過被告庚○○、己○○即可購得全部持分，在原告提出之被告庚○○、己○○2人簽立委託銷售資料中，均無載明「本約土地須適用土地法第34條之1之規定處理」，又於98年5月25日誠富不動產公司雖收取甲○○之2,000,000元定金，於98年5月27日簽約時，甲○○表示賣方僅持有十二分之十一之應有部分，與其所欲購買全部產權不符，故意思表示未完全合致，買賣不成立，因北面地塊買賣不成立，須以北面地塊買賣成立為系爭買賣土地成立之停止條件即不成就，被告自不負與原告簽約之義務云云置辯，然而：
⑴被告庚○○、己○○分別將委託銷售期間延長為98年10月
30日及98年12月31日，此外，除被告庚○○、己○○以外之其他被告，均已授權被告庚○○、己○○全權處理共有土地之買賣，且上開授權書內亦記載：「授權事項：有關右列標示房地之出賣、設定負擔、租賃、購買、貸款、其他處分等一切事務之委任代理。」並未有限制授權期間。
被告庚○○、己○○本於其他被告之授權，與誠富不動產公司延長委託銷售期間，其效力自及於其他被告。
⑵於上開專任委託銷售契約書「契約審閱權」一欄記載：委
託人簽訂本契約前，已確實攜回詳閱3天（含）以上並充分瞭解本契約之內容無誤等語，經被告庚○○、己○○簽名蓋章確認，且證人丙○○於本院證稱：契約有給被告1個月的審閱期間，在9月初已經提供契約給被告，10月才簽約等語（見本院第86頁背面），是渠等已有足夠時間詳細審閱該契約，並充分瞭解契約之內容無誤，被告空言抗辯審閱期間不足，自無可採。
⑶按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，且於公同共有準用之，土地法第34條之1第1項、第5項定有明文。而依土地法第34條之1所為之處分行為，為處分之共有人，對自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為。
即共有人依本條規定，同意就共有之土地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質（最高法院83年度台上字第1761號判決參照）。
查系爭3筆土地為被告等人與楊德仁因繼承取得所有權而公同共有，本件被告等人之潛在應有部分登記共計十二分之十一，有系爭3筆土地登記謄本3份在卷可查（見本院98年度補字第385號卷第10至18頁），故被告自得依據上揭規定有權處分楊德仁之部分，並處分系爭3筆土地之全部，況被告庚○○與己○○各自代表出售系爭8筆土地之權利範圍均為二分之一，已如上述，原告主張被告即有出售系爭8筆土地全部持分之權限及意思，應堪信實，是被告以本件被告庚○○及己○○及其代理其餘被告9人共11人，並無權出售系爭土地之所有權全部，所以認為買賣不合致云云置辯，並不足採。
⑷被告雖辯稱：甲○○之部分沒有有效成立，所以不符合一
併出售系爭8筆土地之委託條件，就算甲○○之契約有成立，當初委託條件也是限於一個買受人，故原告之買賣契約不成立云云，然查，甲○○於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，於98年5月25日與誠富不動產公司簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以73,000,000元買受系爭5筆土地，甲○○與被告就買賣契約之標的物即系爭5筆土地及其價金已意思合致，是甲○○於交付定金2,000,000元時，依照上開專任委託銷售契約書第8條第2項，甲○○與被告就系爭5筆土地之不動產買賣契約已成立。甲○○於本院中證稱：伊與被告約定於98年5月27日簽訂合約，但後來只看到5個地主來，訴外人即仲介 林鉦智 後來說已經有9個地主授權書，可以依照土地法第34條之1強制買賣，伊就說地主都是老實人，不可以用強制買賣等語（見本院卷第153頁背面至第154頁），嗣後甲○○與被告於98年11月16日本院另案98年度訴字第374號返還支票案件審理時，合意解除買賣契約，為兩造不爭執，並有合意解除買賣契約協議書1份在卷可憑（見本院卷第147頁），足認甲○○與被告係因是否依據土地法第34條之1買賣系爭5筆土地而有爭議，雙方因此合意解除契約，惟雙方既已就買賣之標的物及價金意思合致，仍無礙於系爭5筆土地買賣契約之成立。故原告與甲○○分別出價19,000,000元及73,000,000元，共計92,000,000元，已符合被告所約定之銷售條件共計90,000,000元，又被告就系爭8筆土地僅有1個總價而無個別價格，固可解釋賣方欲截長補短即一併出售，然本件雖買受人有2人，惟其等買受者為系爭8筆土地，總價金亦已達被告出售之價格，買賣雙方應認已達意思表示之一致，更何況被告簽署之專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書等文件，均無「須以系爭5筆土地買賣成立為系爭不動產買賣契約成立之停止條件」或「限於同一買受人」等文字，且被告庚○○與己○○分別就系爭8筆土地之出價44,000,000元及46,000,000元，僅能表示此為被告同意系爭8筆土地均出售後之價金總額，但尚不得解釋為被告有以系爭5筆土地買賣成立為停止條件或限於同一買受人之意思，是被告所辯並不可採。
⑸又甲○○與被告之買賣契約業已於甲○○簽署買賣定金收
款憑證時已成立生效，被告依法得請求甲○○履約後，再與原告補簽書面契約，即可確保系爭8筆土地一併出售之目的，自不能因被告與甲○○合意解除買賣契約，而影響同為買受人原告之權益，應可肯認。又同為買受人之甲○○與原告於契約成立斯時亦對被告等有支付價金履約之義務，被告空言原告與誠富不動產公司有串通欺騙之嫌，亦不合常情。
⑹另誠富不動產公司提出之確認書雖約定：「買賣議價委託
書」經賣方簽署承諾出售後，買賣契約已經成立等語，此有確認書1份在卷可查（見本院卷第125頁），此應係指經被告簽署承諾出售後，買賣契約當然已經成立，惟非不動產買賣契約成立之必要條件，本件系爭不動產買賣契約既成立，已如上述，故被告辯稱必須要賣方簽署承諾出售後，買賣契約才能成立云云，應不足採。
㈡上開專委託銷售契約書第8條第4項前段與第9條第2項約定：
買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金；買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」等語，本件系爭不動產買賣契約既已成立，於98年7月7日誠富不動產公司以存證信函通知被告應於98年7月13日於誠富不動產公司之營業處所履行簽約，惟被告屆期仍未出面，嗣原告再委由律師於98年9月4日代發存證信函，要求被告應於98年9月9日至誠富不動產公司之營業處所履行簽約，惟被告仍未到場簽約，有存證信函2份在卷可佐（見本院卷第44至47頁），被告不願補簽契約書面，此因係可歸責於被告之事由，致無法完成買賣，原告既已支付定金1,900,000元，故原告應得向被告請求加倍返還已支付之定金即3,800,000元。
七、綜上，被告所辯均無可採，從而原告依買賣契約請求被告等人應給付原告3,800,000元，及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日即98年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，本件訴訟費用為38,620元（即裁判費），爰依職權確定上開訴訟費用負擔如主文第2項所示。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論駁之必要，併此敘明。
十、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年4月28日
民事第三庭法官周素秋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月28日
書記官洪浩容