裁判字號： 臺灣 高等法院臺南分院100年上更(一)字第26號民事判決
裁判日期：民國101年02月14日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院臺南分院民事判決100年度上更㈠字第26號上訴人 楊石 在
楊祥鑫 楊永敏 楊永田 楊德義 上一人法定代理人 陳阿 只上訴人 楊德炎
楊石松 楊石富 楊孟偉 楊德玉 楊德清 共同訴訟代理人 熊家興 律師
李國禎 律師被上訴人 柳進参 訴訟代理人 蔡文斌 律師
鄭植元 律師 王盛鐸 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人等對於中華民國99年4月28日台灣台南地方法院第一審判決（98年度訴字第1204號）提起上訴，判決後經最高法院第一次發回更審，本院於100年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人楊德義應給付被上訴人新臺幣叁佰捌拾萬元，及該部分假執行之宣告暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘之上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人 楊石在 、楊祥鑫、楊永敏、楊德炎、楊永田、楊石松、楊石富、楊孟偉、楊德玉、楊德清負擔十一分之十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件被上訴人於原審起訴主張：上訴人等為坐落台南縣○○鎮○○段106、107、216、219、224、225、226、301、304、304-1、305、306、308等地號土地（下稱系爭13筆土地）之共有人，上訴人等之應有部分合計達十二分之十一，已逾土地法第三十四條之一但書所定之三分之二比例，得合法為共有物之出售處分。又上訴人楊石在已得上訴人楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫之授權，而上訴人楊永敏亦得上訴人楊德義、楊德清、楊德炎、楊永田、楊德玉之授權，委託 誠富 不動產仲介經紀有限公司（下稱誠富仲介公司）銷售上訴人等共有之系爭十三筆土地。依楊石在、楊永敏與誠富仲介公司所簽訂之專任委託銷售契約書第三條第二項所載，已明確勾選「同意」授權受託人代為收受買方支付之定金，及楊石在、楊永敏分別於民國（下同）98年5月13日、同年月22日與誠富仲介公司所簽訂之變更同意書（編號V221315、V221305）約定，可知上訴人等已授權誠富仲介公司就系爭106、107、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地（下稱系爭106地號等8筆土地），變更得以總價新臺幣（下同）9,000萬元銷售及代收定金，並於代收定金時，買賣契約即生效；茲系爭106地號等8筆土地，其中前5筆土地（即系爭
106、107、224、225、226地號土地、下稱系爭106地號等5筆土地），訴外人 吳清發 於98年5月25日簽署買賣定金收款憑據，交付定金200萬元，表示願以7,300萬元買受；而其餘3筆土地（即系爭301、304、305地號土地，下稱系爭301地號等3筆土地），由被上訴人於同日亦簽署買賣定金收款憑據，交付定金190萬元（原50萬元支票保證金轉為定金，再開立140萬元支票1張），願以1,900萬元買受；準此，已符合上訴人等所委託成交之條件，買賣契約已成立生效，兩造並約定被上訴人與上訴人楊石在、楊永敏應於98年5月27日在誠富仲介公司之營業處所補簽不動產買賣書面契約。詎於約定簽約當日，上訴人楊石在、楊永敏並未代表其餘上訴人到場，而臨時取消簽約，嗣屢經被上訴人請求補簽契約書面，迄未履約，此為可歸責於上訴人等之事由，致無法完成買賣，依約上訴人等自應加倍返還被上訴人已支付之定金，共380萬元本息。爰本於買賣契約衍生之請求權法律關係，提起本件訴訟，求為判命：上訴人等應給付被上訴人380萬元，及自98年10月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（原審為被上訴人勝訴之判決，命上訴人等悉數給付被上訴人，嗣上訴人等聲明不服而提起上訴）。
貳、上訴人等於本院審理時之陳述除與原審及本院前審判決記載相同者予以引用外，並分別補以下列等語，資為抗辯：
一、上訴人等所擁有之系爭106地號等8筆土地，係委託訴外人誠富仲介公司出售，被上訴人經由誠富仲介公司，表示願以1,900萬元，購買系爭301地號等3筆土地，並交付2張票面金額總計190萬元之支票予誠富仲介公司所屬業務員以為定金，依約誠富仲介公司自應將上開支票交付予上訴人等。若認定系爭買賣契約成立，而為上訴人等敗訴之判決，上訴人等必然起訴請求誠富仲介公司交付上開2張支票，故本件訴訟之結果，對誠富仲介公司而言，自具有法律上之利害關係，請將本件訴訟告知誠富仲介公司，俾其有為訴訟參加之機會。
二、上訴人楊德義早於97年9月19日經臺灣臺南地方法院以97年度禁字第223號裁定，宣告為禁治產人，依修正前民法第15條之規定，為無行為能力人，故一切法律行為均須由監護人代行為之。然原審卻認定楊德義於97年10月6日簽署授權書，授權上訴人楊永敏出售系爭13筆土地云云，惟當時楊德義已遭宣告為禁治產人，喪失行為能力，不得為任何法律行為，縱然為之，亦屬無效。原審一時疏查，竟認前揭授權行為有效，楊德義應負違約責任，其見解顯然違背法令。又楊德義之法定監護人陳 阿只 於原審到庭，經法院提示授權書後，陳稱：這是我代為簽名的沒有錯等語，則其僅代楊德義為簽名，卻未表明其為楊德義之法定代理人，是否發生合法代理之效力？此外，楊德義之監護人 陳阿只 處分楊德義名下不動產之行為，是否係為楊德義之利益為之？是否依法事先經過親屬會議之同意？原審均未加以調查，判決理由亦無隻字片語之記載，自有證據調查未盡及判決理由不備之違誤。
三、上訴人楊永田、楊德義、楊德炎、楊德玉、楊德清等人授權上訴人楊永敏，上訴人楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫等人授權上訴人楊石在，代理處分上訴人等所共有之土地。嗣楊永敏、楊石在依據前開授權，與誠富仲介公司簽訂「專任委託銷售契約書」，委託銷售期間為97年10月8日起至98年3月30日止。然楊永田、楊德義、楊德炎、楊德玉、楊德清、楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫等九人（下稱楊永田等九人）所簽立之授權書，係由誠富仲介公司為接受委託銷售共有之土地而提供，故授權書係附屬於「專任委託銷售契約書」而存在，應屬無疑。故授權書雖未記載授權期間，然解釋上應與「專任委託銷售契約書」之委託銷售期間為同一之認定，始符當事人之真意。再者，上訴人楊永敏、楊石在所簽訂之「專任委託銷售契約書」，委託銷售期間為97年10月8日起至98年3月30日，待期間屆滿後，楊永敏、楊石在未另行取得其他上訴人授權之情形下，分別於98年3月31日、同年4月19日延長委託銷售期間，並變更委託銷售條件。是以，楊永田等九人之授權，既因委託銷售期間屆至而消滅，嗣後延長委託銷售期間、變更委託銷售條件等行為，應與楊永田等九人無關。又上訴人等之訴訟代理人於原審明確抗辯：授權期限到98年3月30日止，然觀諸原審判決，對於上訴人前開抗辯均未予審酌，逕以：楊石在嗣又同意將委託期間延長至98年10月30日、楊永敏於98年3月31日亦延長委託期間至98年12月31日云云，認定其餘上訴人應同負違約責任，實有判決理由不備之瑕疵。蓋若其餘上訴人之授權期限確實僅到98年3月30日止，且未另行授權楊石在、楊永敏得延長委託期限，則楊石在、楊永敏嗣後自行延長委託期限之效力，是否當然及於其餘上訴人？為何可及於其餘上訴人？即顯有疑問。事關除楊石在、楊永敏外之其餘上訴人，是否須負違約責任，原審對此卻漏為審酌，亦未於判決理由內詳為交代，自有判決不備理由之瑕疵。
四、又上訴人楊永敏於98年4月間明白拒絕系爭301地號等3筆土地以1,900萬元之價格出售，業經證人 郭峰誠 、 姜晨驛 證述明確，自為誠富仲介公司所屬業務人員及被上訴人所明知，故上訴人楊永敏及其所代表之共有人，顯已無意以前開價格出售前揭土地，嗣被上訴人再以相同之價格欲購買，買賣價格如何能達成合致？此亦為證人姜晨驛於前審清楚證稱：「（問:南邊土地4月30日到期，賣方不同意賣，5月25日同樣之價格1,900萬元，賣方怎麼會賣？）答：賣方當然不同意賣等語在卷。」故被上訴人所提1,900萬元之價格既已遭上訴人等拒絕在前，之後再以相同價格欲購買，兩造間關於買賣標的之價格自難認已合致。
五、被上訴人之出價1,900萬元，與訴外人吳清發之出價7,300萬元，兩者間應有緊密之依存關係，若有任一方無法成交，均將導致系爭土地買賣價格，無法達到上訴人之委託銷售底價，致無法成交。而訴外人吳清發就北邊5筆土地之買賣，因簽約當日系爭土地之所有權人未能全部到場，到場者亦無法代表全部所有權人，致吳清發拒絕簽約，迄今仍未能完成補簽，並已將定金支票退還吳清發收執。則現實上既然僅有被上訴人願出價1,900萬元，購買南邊3筆土地，此價格前已遭上訴人等明白拒絕，則買賣之標的及價格，是否仍可認為合致？實大有疑問！
六、綜上所述，除上訴人楊石在、楊永敏外之其餘上訴人之授權期限既因期限屆至而消減，兩造間就買賣價格亦未達成合致，分別出售復違反上訴人委託銷售之真意，在在顯示兩造間之買賣契約未臻成立，自無所謂違反契約，應加倍返還定金之問題。
七、依上，上訴聲明求為判決：原判決廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
參、兩造不爭執事項：
一、上訴人楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎於97年10月6日簽署授權書，授權上訴人楊永敏出售系爭13筆土地，另上訴人楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫亦於同日簽訂授權書，授權上訴人楊石在出售系爭13筆土地。
二、上訴人楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之出售事宜，分別與誠富仲介公司簽訂「專任委託銷售契約書」，委託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日，並約定：
⑴契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之價金。
⑵委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條
件而簽署「買賣定金收款憑據」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。
⑶買方簽訂「買賣議價委託書」，於委託人簽認同意出售，議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立。
⑷買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與買受人另簽訂「不動產買賣契約書」。
三、上訴人楊石在嗣後同意將委託期間延長至98年10月30日。
四、上訴人楊永敏於98年3月31日與誠富仲介公司簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭106地號等8筆土地；同年5月22日再同意將委託價格變更為4,600萬元。
五、上訴人楊石在於98年4月19日與誠富仲介公司簽「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，內容變更為：301、304、305地號3筆土地應有部分，以總價880萬元出售；嗣於同年5月13日將上開系爭106地號等8筆土地委託價格變更為總價4,400萬元。
六、被上訴人於98年4月1日簽訂買賣議價委託書，以價金1,900萬元委託誠富仲介公司議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與誠富仲介公司簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以1,900萬元買受系爭301地號等3筆土地，並交付定金190萬元。
七、訴外人吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，同意以7,608萬元委託誠富仲介公司就系爭106地號等5筆土地向地主議價；嗣於98年5月25日與誠富仲介公司簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以7,300萬元買受上開5筆土地，並交付定金200萬元。
八、誠富仲介公司代雙方約定於98年5月27日簽訂書面契約，上午為吳清發與上訴人等；下午則為被上訴人與上訴人等。上午簽約時僅5位共有人到場，買賣書面契約因此未簽訂完成。
九、上訴人楊石在（代表楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫）、楊永敏（代表楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎）於98年11月16日與吳清發在98年度訴字第374號返還支票案件審理時，合意解除委託銷售契約及買賣契約。
十、上訴人楊德義因罹患急性腦血管病變，致重度肢障，無法自理生活，經臺灣臺南地方法院於97年9月19日以97年度禁字第223號裁定，宣告楊德義為禁治產人，並指定其配偶 楊陳 阿只為其法定監護人。
十一、楊德義於97年10月6日所簽署授權楊永敏出售系爭13筆土地之授權書係 楊陳阿 只代為簽名。
肆、兩造爭執事項：
一、兩造間就系爭301、304、305地號3筆土地之買賣契約是否業已成立？
二、 楊陳阿只 代楊德義在上開授權書上簽名時有無表明其為楊德義之法定代理人？授權書是否發生合法代理之效力？楊陳阿只處分楊德義所有不動產之行為是否係為楊德義之利益為之？其事先有無經親屬會議之允許？楊陳阿只之處分行為是否發生效力？
三、被上訴人請求上訴人等加倍返還定金，是否有理由？
伍、本院之判斷：
甲、上訴駁回部分（即上訴人楊石在、楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫、楊永敏、楊德清、楊德炎、楊永田、楊德玉等10人部分）：
一、被上訴人主張上訴人等為系爭106地號等8筆土地之共有人，渠等之應有部分合計達12分之11（詳如附表所示， 楊德仁 除外），是上訴人已逾土地法第34條之1所定之比例，自得合法為共有物之處分。嗣上訴人楊石在得上訴人楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫之授權，而上訴人楊永敏得上訴人楊德清、楊德炎、楊永田、楊德玉之授權（上訴人楊德義部分詳後敘），委託誠富仲介公司銷售上訴人共有之上開地號土地，上訴人楊石在、楊永敏與誠富仲介公司所簽訂之專任委託銷售契約書第3條第2項已明確勾選「同意」授權受託人代為收受買方支付之定金。今就上開系爭301地號等3筆土地，被上訴人依約於簽署「買賣定金收款憑證」時，給付定金190萬元予誠富仲介公司代為收受，是依委託銷售契約之買賣定金收款憑證條款，買賣契約自屬有效成立，今上訴人等拒絕履行補簽書面買賣契約，並無正當理由，顯可歸責於上訴人等，上訴人等既堅不履約補簽書面契約，自應依約加倍返還定金予被上訴人等語，然為上訴人否認，並以前詞抗辯。經查：
㈠系爭不動產買賣契約是否成立部分：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文，而解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但意思表示之文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨該文字而更為曲解。復按，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，至其他非必要之點，兩造如無特別約定，自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。再按，不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立」（最高法院20年上字第1207號判例參照）。又當事人間除標的物及價金外，苟約定其他交易上之重要事項亦列為必要之點者，衡諸契約自由原則，固非法所不許，惟依舉證責任分配之原則，仍應由主張有此約定之一方，負舉證責任。
⒉查上訴人楊德玉、楊永田、楊德清、楊德炎於97年10月6日
簽署授權書，授權上訴人楊永敏出售系爭13筆土地；另上訴人楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫亦於同日簽訂授權書，授權上訴人楊石在出售系爭13筆土地(詳原審卷第30至第32頁，附表1、2、3)。上訴人楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之出售事宜，分別與誠富仲介公司簽訂「專任委託銷售契約書」，委託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日。上訴人楊石在嗣又同意將委託期間延長至98年10月30日。另上訴人楊永敏於98年3月31日亦與誠富仲介公司簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭106地號等8筆土地（其應有部分詳如附表所示；見原審卷㈠第31頁)；同年5月22日再同意將委託價格變更為46,000,000元。而上訴人楊石在於98年4月19日與誠富仲介公司簽「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，內容變更為：系爭東角段301、304、305地號等3筆土地應有部分，以總價8,800,000元出售；又於同年5月13日將系爭106地號等8筆土地委託價格變更為總價44,000,000元，此有被上訴人提出之專任委託銷售契約書2份、授權書8份、委託銷售-出租契約內容變更同意書4份（見原審卷㈡第26-42頁及原審卷㈠第19至第40頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實。
⒊次查，就系爭301地號等3筆土地部分，被上訴人於98年4月1
日簽訂買賣議價委託書，以價金1,900萬元委託誠富仲介公司議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與誠富仲介公司簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以1,900萬元買受系爭301地號等3筆土地，並交付定金190萬元。而就系爭106地號等5筆土地之部分，訴外人吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，同意以7,608萬元委託誠富仲介公司向地主議價，嗣於98年5月25日與誠富仲介公司簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以7,300萬元買受系爭5筆土地，並交付定金200萬元，已為兩造所不爭執，且經證人即誠富仲介公司麻豆分店之負責人郭峰誠在原審證稱：上訴人楊石在、楊永敏與誠富公司之委託期間分別至98年10月30日、98年12月31日，並各自在簽訂變更書以總價4,400萬元、4,600萬元出售系爭106地號等8筆土地，故於98年5月22日上訴人已經同意以9,000萬元出售系爭106地號等8筆土地，而被上訴人之價金1,900萬元，再加上吳清發的出價金7,300元，就已經超過上訴人出價9,000萬元（底價），所以認為就已經可以成交才收受買方的定金等語在卷，並有授權書8份、專任委託銷售契約書2份、委託銷售/出租契約內容變更同意書4份、買賣定金收款憑證2份、買賣議價委託書1份在卷可稽（見原審卷㈡第85頁背面至第86頁、第93至117頁、原審卷㈠第42頁），自亦堪信為真實。
⒋又查，上訴人楊石在與楊永敏分別簽訂之專任委託銷售契約
書中，均記載上訴人等原先出售之標的物為系爭13筆土地，而其各自代表出售之權利範圍，嗣後將出售之標的物變更為系爭106地號等8筆土地，但未變更權利範圍，而其各自之權利範圍所出售之價金則分別變更為4,400萬元及4,600萬元，共計9,000萬元，被上訴人與訴外人吳清發既係於上訴人與誠富仲介公司之委託期間內，分別出價1,900萬元及7,300萬元，共計9,200萬元，買受系爭301地號等3筆土地與系爭106地號等5筆土地，總價已逾上訴人所約定之價額，應認兩造就買賣契約之標的物即系爭301地號等3筆土地及其價金已意思表示合致。且被上訴人與訴外人吳清發分別出價1,900萬元及7,300萬元，共計9,200萬元，已符合上訴人與誠富仲介公司所約定委賣之銷售條件（共計9,000萬元），誠富仲介公司並已代理上開上訴人等於98年5月25日分別向被上訴人及訴外人吳清發收受定金190萬元、200萬元，而各簽立編號E828414、E828415之買賣定金收款憑證交由買方收執，此亦經證人郭峰誠在原審證稱：吳清發於98年5月21日委託出價為7,608萬元，同年月24日到我們公司表示又要降低為7,300萬元，因為當時地主還沒同意，所以就以7,300萬元向賣方說。楊石在、楊永敏與誠富公司之委託期間分別至98年10月30日、98年12月31日，並各自在簽訂變更書以總價4,400萬元、4,600萬元出售系爭106地號等8筆土地，故於98年5月22日上訴人等已經同意以9,000萬元出售系爭106地號等8筆土地，而被上訴人的價金1,900萬元再加上吳清發的出價金7,300萬元，就已經超過上訴人等出價9,000萬元，所以認為就已經可以成交才收受買方的定金等語無訛在卷（見原審卷㈡第86、87頁），而證人 姜晨駻 亦於本院前審到庭證稱：被上訴人議價金額為1,900萬元，在4月30日還沒完成；但買方還是要再議價，還要談另一邊北邊（指其餘系爭5筆土地部分）的事。被上訴人所出的南邊之系爭301地號等3筆土地的買賣價額，加上第三人買方吳清發所買北邊之系爭106地號等5筆土地所出價額，已超過賣方要出售的價額9,000萬元，賣方說要8塊土地一起賣才可以，現在已合乎條件等情（見本院前審卷第64頁），並有授權書8份、專任委託銷售契約書2份、委託銷售/出租契約內容變更同意書4份、買賣定金收款憑證2份、買賣議價委託書1份在卷可稽（見原審卷㈡第85頁背面至第86頁、第93至117頁、原審卷㈠第19至43頁），自屬真實。
⒌又依上開專任委託銷售契約書第8條第2項之約定：「委託人
（即上訴人）同意受託人（即誠富仲介公司）代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑據，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」上訴人楊石在與楊永敏亦均於第3條第2項同意契約成立後授權誠富仲介公司代為收受買方支付之定金，是被上訴人於向誠富仲介公司表示願依上訴人等出售之價金為應買之意思表示，並給付定金190萬元予該公司時，縱兩造尚未簽訂書面買賣契約，本件系爭不動產買賣契約仍已成立，同時有被上訴人所提出於第一銀行甲存帳戶持續保有140萬元存款及於華南銀行甲存帳戶持續保有50萬元以上存款供上開定金支票兌領，亦有被上訴人第一銀行、華南銀行甲存帳戶影本附卷可稽(見本院卷第106至115頁)；是上訴人等雖辯稱：尚未收到被上訴人給付之定金等語，尚與事實不符。從而，系爭106地號等8筆土地以9,000萬元委賣條件於98年5月25日已成就，並由受上訴人委任代收之誠富仲介公司職員姜晨駻、 林智 收受，依代理關係之效力，及於為本人之上訴人等。是由前述買受系爭301地號等3筆土地與系爭106地號等5筆土地，總價已逾上訴人等所約定之委賣價額，兩造就買賣契約之標的物（即系爭3筆土地）及其價金已意思合致，已如上述；又依上開專任委託銷售契約書第8條第2項約定，上訴人楊石在與楊永敏亦均於其契約書之第3條第2項同意契約成立後授權誠富仲介公司代為收受買方支付之定金，是被上訴人於向誠富仲介公司表示願依上訴人出售之價金為應買之意思表示並給付定金190萬元予受任人公司時，本件系爭不動產買賣契約仍已成立（縱兩造尚未簽訂書面買賣契約，亦不受影響）；且不因嗣後上訴人與訴外人吳清發雙方合意解除契約，而受影響。上訴人等雖辯稱：遍閱卷存資料，並無兩造就系爭3筆土地，雙方同意以1,900萬元達成買賣交易價金合意之憑證，誠富仲介公司逾越授權範圍，擅自向被上訴人收取未經委託出售土地之定金，則其收受定金依前開專任委託銷售契約書第8條第2項之反面推論，系爭買賣契約自不成立，且尚未收到被上訴人給付之定金云云，應無可採。
二、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。且於公同共有準用之，土地法第34條之1第1項、第5項定有明文。而依土地法第34條之1所為之處分行為，為處分之共有人，對自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為。即共有人依本條規定，同意就共有之土地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質（最高法院83年度台上字第1761號判決參照）。查系爭3筆土地為上訴人等人與楊德仁因繼承取得所有權而公同共有，本件上訴人楊石在等10人之潛在應有部分登記共計十二分之十，有系爭3筆土地登記謄本3份在卷可查（見原審卷㈠第10至18頁），故上訴人等10人自得依據上揭規定有權處分楊德仁之部分，並處分系爭3筆土地之全部，況上訴人楊石在與楊永敏各自代表出售系爭8筆土地之權利範圍均為二分之一，已如上述，被上訴人主張上訴人即有出售系爭8筆土地全部持分之權限及意思，應堪信實，是上訴人以本件上訴人楊石在及楊永敏及其代理其餘上訴人8人共10人，並無權出售系爭土地之所有權全部，所以認為買賣不合致云云置辯，並不足採。
三、又依上開專任委託銷售契約書第8條第4項前段與第9條第2項約定：「買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金」、「買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書．．」，有上開契約書附卷可憑（見原審卷㈡第28、94頁）。本件系爭不動產買賣契約既已成立生效，則誠富仲介公司於98年7月7日以存證信函通知上訴人應於98年7月13日至誠富仲介公司之營業處所履行簽約，即屬有據；惟上訴人等屆期仍未出面，嗣被上訴人再委由律師於98年9月4日代發存證信函，要求上訴人應於98年9月9日至誠富仲介公司之營業處所履行簽約，惟上訴人等仍未到場簽約，有存證信函2份在卷可佐（見原審9卷㈠第44至47頁），是被上訴人之主張上訴人等不願補簽書面契約，係可歸責於上訴人等之事由，致無法完成買賣等情，即無不合。而按當事人締結之契約一經合致成立，雙方均應受其拘束；按契約上所載之債權人，對於債務人當然得行使契約上之權利；另法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第111條定有明文。本件上訴人楊德義部分，就其債權部分雖應認係屬無效（另詳後述），惟究之並不影響本件授權書就上訴人楊石在等10人效力之認定；從而，被上訴人本於契約之約定，向上訴人楊石在等10人請求加倍返還已支付之定金計380萬元，於法自屬有據。
四、又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查本件被上訴人得請求上訴人賠償之前揭金額，並未據被上訴人主張定有給付之期限，則被上訴人請求自本民事起訴狀繕本送達最後上訴人之翌日（98年10月19日，見原審卷㈡第16頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合。
五、依上，上訴人楊石在等10人就此部分抗辯：系爭買賣契約尚未成立云云，並不足採；被上訴人之主張：兩造買賣契約已成立生效，上訴人楊石在等10人拒不依約補簽不動產買賣書面契約，已屬違約，應加倍返還買方定金380萬元（即已支付之定金190萬元2＝380萬元），及自98年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。
乙：原判決廢棄部分（即上訴人楊德義部分）：
一、按九十七年五月二十三日修正公布【自公布後一年六個月（九十八年十一月二十三日）施行】前民法第一千一百零一條規定未成年人之監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用或處分。為不動產之處分時，並應得親屬會議之允許。此規定，依同法第一千一百十三條第一項規定於成年人之監護，準用之。是成年人之監護人對於受監護人之財產，並無以自己名義處分之權，僅得基於法定代理人之地位，代為處分，且須符合為受監護人之利益之要件，始得為之。若涉及不動產之處分時，因對受監護人之利益影響重大，法律乃設有應經親屬會議允許之限制，如監護人未得親屬會議之允許，即行處分受監護人之不動產者，該處分行為不生效力。
二、本件上訴人楊德義因罹患急性腦血管病變，致重度肢障，無法自理生活，經台灣台南地方法院於97年9月19日以97年度禁字第223號裁定，宣告楊德義為禁治產人，並指定其配偶楊陳阿只為其法定監護人，已經陳阿只於原審 陳明 在卷（見原審卷㈡第18頁反面），並有上開裁定書附卷可稽（見本院卷第105頁)。是本件楊德義於97年10月所簽署之授權書，授權楊永敏出售系爭十三筆土地（含系爭八筆土地），因楊德義已遭宣告禁治產，喪失行為能力，不得為法律行為，所為授權行為顯不符上開法律規定。又楊德義之配偶即其法定代理人陳阿只於原審陳稱：授權書係 伊代 為簽名（見原審卷㈡第19頁），足見該授權書並非楊德義親自簽名。另證人楊永敏於本院證稱「問：陳阿只代表楊德義去簽約？楊永敏答：那是授權。問：那時候楊德義已經經法院裁定禁治產人，為何能夠授權？楊永敏答：那應該是代理人。」等語；而證人陳阿只於本院證稱「問：妳是否為楊德義的法定代理人？陳阿只答：是的。問：楊德義目前狀況如何？陳阿只答：他目前不會講話，完全沒有意識，我是他的法定代理人。問：這張授權書是否妳寫的（提示並告以要旨）？陳阿只答：是我寫的，楊德義的名字是我寫的，因為我根本就不知道法律，我不知道法律的規定」等情（見本院卷第70、71頁)；並有陳阿只於97年10月替楊德義簽署之授權書影本一份在卷可稽(見原審卷㈡第108頁)；依上開證人楊永敏、陳阿只之證述以觀，因楊德義已於97年9月19日經法院宣告楊德義為禁治產人，惟陳阿只以上訴人楊德義之名義在簽署授權書時，並未表明其為楊德義之法定代理人身份，該授權書並不發生合法代理之效力。又陳阿只所簽署之授權書係在處分楊德義所有不動產之行為，陳阿只亦無法證明係為楊德義之利益為之，其事先又未經親屬會議之允許，則陳阿只所為顯有違上開修正前民法第第一千一百零一條、第一千一百十三條第一項監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用或處分；為不動產之處分時，並應得親屬會議允許之規定，是本院認陳阿只於97年10月份以楊德義之名義所簽署之授權書應屬無效之法律行為。是被上訴人主張上訴人楊德義違約，請求上訴人楊德義加倍給付定金三百八十萬元，尚屬無據。
丙、綜上所述，被上訴人本於兩造間之專任委託銷售契約書第8條第4項前段之約定，請求上訴人楊石在等10人應加倍返還定金380萬元（即已支付之定金190萬元2＝380萬元），及自98年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分判命上訴人楊石在等10人應如數給付上開本息，並依兩造之聲請，分別命供擔保為准、免假執行之諭知，核無違誤；上訴人楊石在等10人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人向上訴人楊德義請求部分，因上訴人楊德義之授權書係屬無效之法律行為，已如上述，則被上訴人對上訴人楊德義之請求為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上揭不應准許部分，判命上訴人楊德義如數給付，並為准予假執行宣告，自有未洽。上訴人楊德義上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院就原判決關於此部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示。
陸、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國101年2月14日
民事第五庭審判長法官張世展
法官王明宏法官顏基典上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國101年2月15日
書記官劉岳文【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
一、土地座落：系爭8筆土地（見原審補字卷第10至18頁、本院調閱原審營簡字第374號卷第8至27頁），如附表所示之共有人編號1-5之人授權編號7之楊永敏代理出售其應有部分；而編號9-12之人授權編號8之楊石在代理出售其應有部分。編號6則未授權出售其應有部分。
┌─┬───┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐││共有人│106│107│224│225│226│301│304│305│││姓名│地號│地號│地號│地號│地號│地號│地號│地號││││││││││││├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1│楊德玉│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2│楊德義│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3│楊永田│1/12│1/12│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4│楊德清│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│5│ 揚德炎 │1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│6│楊德仁│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│7│楊永敏│1/12│1/12│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│8│楊石在│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│9│楊石松│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│10│楊石富│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│11│楊孟偉│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│12│楊祥鑫│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│└─┴───┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘