裁判字號：臺灣嘉義地方法院99年訴字第662號民事判決
裁判日期：民國100年01月18日
裁判案由：給付報酬
臺灣嘉義地方法院民事判決99年度訴字第662號原告 林建武 被告 林建生 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國100年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零肆佰元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）緣被告林建生於民國00年0月0日簽定委託書2份，分別係委託原告出售被告所有坐落嘉義市○○段○○段○○○○○號土地持分三分之一及坐落該土地上未保存登記木造建物，以及同小段19-9地號土地持分三分之一及坐落該土地上未保存登記木造建物（下簡稱系爭房地），並約定被告於收取價款後（過戶前），同意均各給付新臺幣（下同）50萬元予原告。嗣原告於99年5月4日依 上開 約定，將前揭兩筆系爭房地出售予訴外人 林淑滿 ，並於同年5月25日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記，則被告自應各給付50萬元，共計100萬元予原告，詎迭經催討，被告均不置理，爰提起本訴。
（二）爰聲明求為判決：1、被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列等語，資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3、如受不利判決，請准供擔保，免予假執行。
（一）查被告固曾委託原告出售系爭房地，並約定系爭房地與另1筆嘉義市○○段○○段○○○○○○號同時賣掉，且出售價格為每坪70萬元時，給付予原告每筆50萬元，共計100萬元之報酬。上開三筆土地雖均由訴外人林淑滿買受，然系爭房地買賣過程原告均無參與，參與者為訴外人即兩造兄弟 林建文 ，買受人林淑滿及訴外人即林淑滿委託之代書 李國禎 ，是上開被告持有之系爭房地雖經出售，惟並非由原告完成委託任務，故原告主張，並無理由。
（二）退萬步言，縱認上開被告持有之系爭房地，係由原告售出，然因前揭委託說載明，成交金額應為每坪70萬元時，才給予原告報酬，而本件上開3筆土地均售予訴外人林淑滿，總價6,820萬元，而土地總評數約180坪（18-4地號土地為115平方公尺、18-11地號土地為120平方公尺、19-9地號土地為123平方公尺），經換算，每坪約為63萬元，顯未達委託之任務，故原告當然無報酬請求權。
三、本院得心證之理由：原告得否請求被告給付報酬，即被告與林淑滿間就系爭房地所為之買賣契約，是否基於原告之仲介而成立？
（一）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保。受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，委任人對於該應負責者，有求償權。受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬。民法第528條、第529條、第546條、第548條分別定有明文。
而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。亦為同法第565條、第566條、第567條、第568條及第569條所明文。是居間契約與委任契約不同者在於：(一)居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。(二)居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。(三)居間所支出之費用非經約定，不得請求他方償還。
（二）經查，原告主張被告委託其出售系爭房地，並約定於被告收取價款後，應給付原告100萬元作為原告之報酬，且提出兩造所不爭執，於98年6月1日簽訂之委託書影本2份為證（見本院99年度司促字第12014號卷第4、5頁），而觀諸上開2份委託書分別記載：「立委託書人林建生，對於所有嘉義市○○段○○段○○○○○號土地（持分3分之1）及地上未保存登記木造建物，特委託林建武出售。一、委託土地出售價格每坪新台幣柒拾萬元整（售價含未保存登記木造建物）。二、土地增值稅由立委託書人（賣方）負責繳納。三、立委託書人收取價款後（過戶前），同意給付林建武新台幣伍拾萬元整。」、「立委託書人林建生，對於所有嘉義市○○段○○段○○○○○號土地（持分3分之1）及地上未保存登記木造建物，特委託林建武出售。一、委託土地出售價格每坪新台幣柒拾萬元整（售價含未保存登記木造建物）。二、土地增值稅由立委託書人（賣方）負責繳納。三、立委託書人收取價款後（過戶前），同意給付林建武新台幣伍拾萬元整。」，可知本件原告非僅為被告介紹系爭房地買賣之訂約機會及媒介，而係被告委任原告代為處理系爭房地買賣之訂約及相關事宜，堪認兩造間就系爭房地之仲介銷售約定乃成立委任契約乙情，應可認定。另按法院就當事人主張之事實所為法律上之判斷，本不受當事人陳述之法律上意見之拘束。原告已主張其乃依兩造所訂契約請求被告給付報酬，則該契約之法律上性質為何，即應由法院判斷，並不受原告所述法律上意見之拘束。故原告本於兩造訂立之契約而為請求，如何適用法規為本院之職權，本院自應適用上開民法委任之規定，以判斷原告之請求能否准許。
（三）再按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按，「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，有最高法院17年上字第917號判例之要旨可參。另「原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求。」，亦有最高法院20年上字第2466號判例之要旨可資參照。依上開法條之規定及最高法院判例意旨之說明，本件原告主張之上開事實，既為被告所否認，原告自應就被告與林淑滿間之系爭買賣契約確實係由其代為處理系爭房地買賣之訂約及相關事宜而成立之上開有利於己之事實負舉證責任。
（四）查系爭房地確於99年5月25日以買賣為原因移轉登記予訴外人林淑滿乙情，有原告提出之系爭土地之土地登記第二類謄本、及土地異動索引資料各1份為證（見本院99年度司促字第12014號卷第6-13頁），並為被告所不爭執，復經本院函查嘉義市地政事務所屬實，有該事務所99年12月6日嘉地一字第0990011812號函後附之嘉義市○○段○○段○○○○○號等3筆土地，於99年由林淑滿買受（99年收件嘉地字第061160號買賣案）登記申請書影本1份在卷可稽（見本院卷一第157-214頁），自堪信為真實。而原告僅以辦理本件系爭房地買賣事宜之仲介 蔡安褔 曾向其詢問系爭房地之銷售價格，即主觀憶測空言主張證人蔡安褔係經其所委任始代其辦理系爭房地買賣，並未舉出具體事證證明之，依上開法條之規定及最高法院判例意旨之說明，已不足以認定屬實，而應駁回原告之請求。何況本件買受人林淑滿並非經由原告而簽訂系爭房地買賣契約乙情，業經證人【林淑滿】到庭證稱：「（問：嘉義市的系爭三筆土地是否你買的？）是的。」、「（問：當初為何會買系爭三筆土地？）我是透過仲介公司買的，他們在系爭二筆有房子的土地上面吊要賣的旗子，其中一筆土地上面沒有房子，我是看到旗子才打電話到仲介公司，我請仲介公司的人向地主洽談。」、「（問：有無親自與地主接洽？）完全沒有，我是透過仲介的 蔡安福 店長接洽的。」、「（問：是否知道是何人請蔡安福去插要賣的旗子？）這我不知道。」、「（問：是否認識原告？）我大概第二次去看房子時，有看過原告，原告在那裡整理房子，原告有跟我介紹他是地主，我打個招呼沒有跟他講什麼，原告有告訴我他住那裡，但是沒有告訴我住在哪一塊地上。」、「（問：買賣土地、房子時，有無直接與原告討論價錢？）沒有。」、「（問：後來購買後有無給付仲介費？）有的，我知道地主很多，所以我就簡化，我說我給七千萬元包括仲介費，之後不再出任何仲介費，但是稅金的部分我還是要自己出。」、「（問：仲介就是蔡安福？）是的。」、「（問：何人請蔡安福或是他們仲介公司去賣系爭土地？）我不知道。」、「（問：簽約當天，現場有何人？）地主來三個人，原告沒有來，被告有來，另外二個人我不認識，要看到才知道，還有我、代書李國禎、仲介蔡安福在現場，地點在仲介公司一樓，簽約一次就成功。」、「（問：簽約時買賣雙方是否有人說仲介費包含原告的佣金？）沒有。」、「（問：有無聽到蔡安福說七千萬元中還要給誰仲介費？）他沒有講，因為我說七千萬元就含仲介費，他如何處理我不知道。」等語；證人即代書【李國禎】到庭證陳：「（問：本件買賣的仲介蔡安福是何人找來的？）我不知道，簽約當天我到仲介公司簽約，之前我都沒有看過兩造，我也沒有幫忙兩造談價錢。」、「（問：本件成交價錢你有無參與？）我沒有參與，林淑滿何人介紹她買的，我也不知道，蔡安福也是那天到仲介公司我才看到的，蔡安福是何人叫他去賣的，我也不知道。」等語（見本院卷二第3-7頁，99年12月21日言詞辯論筆錄）。且本件系爭房地之買賣事宜，原告自始至終均未實際參與，而係由證人蔡安褔代買賣雙方處理而成立系爭買賣契約乙情，亦經證人即原告之胞弟【林建文】則到庭證稱：「（問：兩造簽立系爭房地委託書時，你有無在現場？）有在現場。」、「（問：當場情形？）原告長住在系爭房地，原告在外面貼小廣告，說要賣出去，委託書寫全部賣出才可以，委託書雖然只寫二塊土地，但是二造及我都是想要三塊地都賣出去，只賣一塊沒有辦法給佣金，本來三塊地要一起賣，有壹個人來看，但是只要買一塊，原告開價一坪
七、八十萬元，那個人覺得太貴就沒有成交，後來我們想要把委託書拿回來，原告不還給我們，我們想說他拿這個東西也沒有用，所以就算了。」、「（問：後來林淑滿是何人找來的？）有壹個婦女找來的，找給仲介，仲介是那個婦女找來的，找來之後再介紹給林淑滿，仲介並不是原告找的。」、「（問：委託書當初簽立，是說要賣七十萬元才能拿到佣金或是有賣出去就可以了？）要賣七十萬元以上，而且三筆土地都要賣出去，才可以拿到佣金，但是三筆土地都要賣出去沒有寫在委託書上。」、「（問：系爭房地簽約時你是否在場？）我有在場。」、「（問：有無聽林淑滿說原告是介紹人？）沒有。」、「（問：蔡安福是何人找來的？）我不清楚，好像是那個婦女找來的，買方不是原告介紹的，林淑滿是另一個人介紹的，而且原告也沒有賣到柒拾萬元以上。」等語；證人即辦理本件系爭房地買賣事宜之仲介【蔡安褔】亦到庭證述：「（問：系爭房地買賣你是如何居間協調，何人找你？）一開始是我找林淑滿來買，我們主動與林淑滿聯絡，我是仲介公司，林淑滿跟仲介公司聯絡，這件案子在嘉義市大部分的人都知道，因為標的很搶手，我們同行之間都會說，要賣的房子會貼布條，有時候是屋主貼的，有時候是仲介貼的，我們都會去參考。」、「（問：賣系爭房子、土地是何人委託你的？）是我去找原告，原告說他與兄弟不和，我拜託原告看何人來簽立合約，原告介紹我去找林建文，後來才找被告，我們要說好，大家都同意才能賣地，當時原告住在那裡，所以我第一個就找他，是我主動找原告。」、「（問：是不是原告找你才賣這個房子？）不是，是我去找原告的，他們兄弟如何打合約我不知道，合約與我們無關，後來如何處理也與我們無關。」、「（問：當初談的時候，是談幾筆土地？）三筆一起講。」、「（問：當初是否知道被告有委託原告賣房子？）本來不知道，後來成交後付訂金時原告拿出來才知道，但是我們只賣每坪六十三萬多元。」、「（問：原告拿委託書出來的用意？）他說被告要給他佣金，我說我去幫忙說，但我沒有保證可以幫忙拿到佣金。」、「（問：買賣過程中原告是否有幫到什麼忙？）沒有，事情都是我們去協調的，原告當時跌倒，所以我請被告幫忙，我們與原告沒有簽立委託書，依行規來說我是受他們九個地主的委託，不是受託於個人。」、「（問：原告是否有委託你們賣房子？）是我們主動找原告，因為他住那裡，所以我們一定會先找他。」、「（問：買賣過程中，原告只同意買賣，有拿賣地的錢？）是的，代書賣方請壹個，買方請壹個，代書是他們兄弟決定的找的。」等語明確（見本院卷二第19-26頁，100年1月4日言詞辯論筆錄），參以上開證人經本院隔離訊問後，就原告參與本件系爭房地買賣事宜程度之證詞互核相符，應足採信，益見本件原告主張證人蔡安褔係受其委託始處理系爭房地買賣事宜乙情，難謂與事實相符，此外並有被告提出之嘉義市○○段○○段18-4、18-11、19-9地號等3筆土地及坐落上開土地上之建物等之不動產買賣契約書影本1份（見本院卷一第134-136頁）在卷可參，準此，堪認被告抗辯系爭房地之買賣過程原告均未參與，且系爭房地買賣契約係由證人蔡安褔仲介而成立，而非由原告所仲介成立等語屬實，而足以採信。
四、綜上所述，本件被告雖有委託原告代為處理系爭房地之出售事宜，惟被告與訴外人林淑滿間就系爭房地所為之買賣契約，既係由證人蔡安褔所仲介成立，而非由原告仲介成立，則原告顯未完成代為出售系爭房地之受託事項，依前揭說明，其自不得向被告請求給付報酬。從而，原告起訴請求被告履行兩造之約定並給付其100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，尚屬無據，應予駁回。
五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費10,400元，應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國100年1月18日
民二庭法官黃仁勇以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月18日
書記官黃意雯