裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第1448號民事判決
裁判日期：民國90年07月16日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第一四四八號
原告甲○○
乙○○右二人訴訟代理人 范宗熙 律師被告全盈隆建設股份有限公司設台北縣汐止市○○○路○段○○號Ｃ法定代理人丙○○住訴訟代理人 張泰昌 律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告甲○○新台幣叁佰玖拾肆萬元，及自民國九十年四月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告乙○○新台幣壹佰貳拾肆萬壹仟元，及自民國九十年四月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告甲○○以新台幣壹佰叁拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣叁佰玖拾肆萬元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告 張銘鋒 以新台幣肆拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰貳拾肆萬壹仟元為原告張銘鋒預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）被告於民國八十二年間在台北縣○○鎮○○街○段興建「東帝士白雲山莊」以全亞洲第一大休閒休閒健康俱樂部，擁有國際級渡假旅館國際會議聽、高級餐廳、商場、國際標準游泳池、溜冰場、冰宮、射擊場以及球類、健身房等為主軸訴求，大肆廣告宣傳並定超高價位以吸引消費者前往購屋。原告甲○○在八十二年五月訂購前述社區Ｂ棟三樓房地一戶，面積約四十三點一八坪，價格為新台幣（下同）壹仟壹佰肆拾貳萬元；原告乙○○於八十四年十二月間訂購Ｃ棟三樓一戶面積約為二十四點六五坪，價格為陸佰陸拾壹萬元，原告等於簽約後均依約繳納價款，甲○○前後已繳交叁佰玖拾肆萬元，乙○○已繳交壹佰貳拾肆萬壹仟元，但工程一再拖延，至八十九年八月間被告對房屋部分雖宣稱完工，但對於前述之休閒設施部分，均付缺如。按本件系爭房地位於汐止山坡地，之所以得以超高價位之售價出售，即在於被告所宣稱擁有高水準休閒健康活動中心之設置，若無此項設備，即失去購買之初衷。原告不得已於八十九年八月間催告被告於文到十五日內完工，逾期當解除系爭契約，但被告均未依期補正（至今仍無施工跡象），原告依法行使解除權並依民法第二百五十九條之規定，請求判決如訴之聲明。
（二）對被告抗辯之陳述：依據消費者保護法之規定，被告應就其廣告之內容對原告負全部之義務。本件系爭不動產於應完工日後以後，原告曾數度至工地察看，但被告均未依約完工，屢經口頭向工地催詢，均支吾以對，但至八十九年八月間，忽接被告催告，俟原告至現場察看，被告仍然只將住宅部分完工，而對於本件主要賣點休憩部分之軟硬體設備均付闕如，原告隨即覆函催告並主張同時履行抗辯權，但被告逾期仍未原告完工。被告於九十年三月之催告，原告亦覆函其已向法院起訴，是被告所主張行使解除權，顯非有理。
三、證據：
（一）被告更名之通知書影本。
（二）廣告海報影本。
（三）買賣契約書影本二份。
（四）存證函影本。
（五）律師函影本。
（六）九十年三月二十三日函覆被告之律師函及其回執。
（七）現場照片四張。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
二、陳述略稱：
（一）原告所購買之系爭標的（房屋、基地及車位等主建物），被告均依約興建完成，並經台北縣政府核發使用執照，且已辦竣建築物第一次所有權登記，餘只須原告依買賣契約書，配合辦理銀行貸款相關手續，被告即可隨時移轉系爭不動產所有權予原告並交付使用，而被告亦已依約通知原告為前開手續之辦理，被告已依債之本旨履行，並無任何違約情事。
（二）依據兩造契約之約定，於附件五建材設備說明書之「公共設施」項目中僅約定：「一樓庭園景觀係經名師精心規劃，包括庭園四周設置典雅花台，庭園上植草皮樹叢，四季花卉，精緻迴廊步道。」除此之外並不構成契約之一部份，無拘束被告之效力。原告所指稱之相關銷售廣告海報內容，非屬契約附件，不視同本約內容，被告自無履行之義務。又廣告僅為要約之誘引，本件被告與原告所簽訂之買賣契約書中並未將原告主張之任何廣告內容列為契約條款，亦即原告起訴主張之休閒設施部分，並不包括於系爭買賣契約中，原告以該廣告主張系爭房屋有重大瑕疵，據而為解除契約之意思表示，自應為法所不許。且任何人購買房屋，主要為供居住使用，主建物是否依原約定興建、結構是否安全應為任何房屋購買者所首要重視者，因住用者絕不部分之時間皆在主建物內活動，至花用於休閒遊憩之時間應佔較小部分。本件原告對於買賣契約中之主體建物部分並無任何主張，顯然滿意系爭建物，系爭買賣標的物並無任何瑕疵實無疑義。
（三）被告於於系爭建物興建完成，經台北縣政府核發使用執照並辦竣建築物第一次所有權登記後，依買賣契約通知原告配合辦理銀行貸款相關手續以便辦理交屋時，原告竟置之不理，被告不得已乃於八十九年八月二十二日催告，詎仍未獲置理，被告為再予原告履約之機會，乃於九十年三月二十一日以存證信函催告原告於函達五日內辦理貸款對保及產權過戶用印手續，逾期即以該函為解除契約意思表示之通知，惟迄今原告均未依約配合辦理貸款對保等手續，依據買賣契約之約定，該買賣契約已因被告解除契約而失其效力並將原告已繳價款悉數作為違約金，原告自不得再為返還價金之請求。
（四）依據兩造契約之約定被告應負責自申報開工日起一千二百個工作天內完工，又所謂的工作天係以該工地實際得以工作之天數為工程期限，本件系爭建案迄至八十八年四月七日主管機關核發使用執照，總計使用一千零九十七個工作天，被告並無逾期完工之情事。
（五）依據原告所提出之廣告內容可以明瞭，被告乃在系爭建物外另設有一健康俱樂部，而該廣告內之設施均屬於俱樂部之設施，被告為優惠購買系爭建物之客戶，特贈送「白雲健康俱樂部」家庭會員證予系爭建物承購戶，該會員證既屬附贈性質，而與房屋買賣契約間各自獨立，非構成契約之一部份，購買戶有權選擇是否加入俱樂部成為會員。
（六）以現今房地產買賣均屬高價金額交易而言，買賣雙方對於房屋坪數之計算必然極為慎重，如建商興建休閒設施作為系爭建案之公共設施，該休閒設施之坪數於申請建築執照時即已計入建築之總坪數內，並將興建休閒設施部分之費用計入成本範圍內。如消費者認為該休閒設施係契約之內容，雙方自當於契約締結過程中就成為契約內容之休閒設施予以商議，並納入契約之中，使之得以拘束契約雙方。本件買賣契約中主建物、附屬建物、共同部分等面積，均以分項方式詳細記載於契約書第一條內，反之契約內容對系爭休閒設施並未予以約定，顯見兩造對系爭休閒設施並非契約之標的均有明確認識。又系爭買賣契約所約定之買賣面積及原告繳付之買賣價金，均不包括系爭休閒設施，顯見系爭休閒設施非屬買賣契約之一部。
（七）本件系爭契約主要目的非在提供系爭休憩設施，即便被告未予設置為有瑕疵，然該等瑕疵並非兩造契約重要之點，將不致使兩造契約主要目的之達成無法成就，故如原告遽以物之瑕疵主張解除兩造間之買賣契約，則屬顯失公平。且被告就俱樂部相關設施之興建持續進行中，然因項目繁多非短期間內可全部完工，原告陳稱被告未施作該設施與事實不符，就算系爭休憩設施為不完全給付之部分，惟該未為給付之內容，並非屬不能補正之情事，與給付不能之態樣尚屬有間，原告自不得遽以解除契約。
三、證據：
（一）台北縣政府工務局使用執照影本。
（二）最高法院八十七年度台上字第一０二五號判決影本。
（三）八十九年八月二十二日催告之存證信函影本。
（四）九十年三月二十一日催告之存證信函影本。
（五）建物登記謄本。
（六）氣候紀錄表七紙。
（七）白雲健康俱樂部廣告。
（八）房屋土地（車位）買賣契約書節錄乙紙。理由
一、被告原名東帝士股份有限公司，於八十九年間更名為全盈隆建設股份有限公司，此有被告致原告通知函影本在卷可證，被告法人格仍屬同一。又本件依兩造契約第十九條，合意由本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告甲○○在八十二年五月向被告購買東帝士白雲山莊Ｂ棟三樓房地一戶，面積約四十三點一八坪，價格為壹仟壹佰肆拾貳萬元；原告乙○○於八十四年十二月間訂購東帝士白雲山莊Ｃ棟三樓一戶面積約為二十四點六五坪，價格為陸佰陸拾壹萬元，原告等於簽約後均依約繳納價款，甲○○前後已繳交叁佰玖拾肆萬元，乙○○已繳交壹佰貳拾肆萬壹仟元，但工程一再拖延，至八十九年八月間被告對房屋部分雖宣稱完工，但其所稱具備休閒休閒健康俱樂部，擁有國際級渡假旅館國際會議聽、高級餐廳、商場、國際標準游泳池、溜冰場、冰宮、射擊場以及球類、健身房等休閒設施部分，均付缺如。按本件系爭房地位於汐止山坡地，之所以得以超高價位之售價出售，即在於被告所宣稱擁有高水準休閒健康活動中心之設置，若無此項設備，即失去購買之初衷。原告不得已於八十九年八月間催告被告於文到十五日內完工，逾期當解除系爭契約，但被告均未依期補正（至今仍無施工跡象），原告依法行使解除權並依民法第二百五十九條之規定，請求被告應給付原告甲○○新台幣叁佰玖拾肆萬元、原告乙○○新台幣壹佰貳拾肆萬壹仟元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告則以：原告所購買之系爭標的（房屋、基地及車位等主建物），被告均依約興建完成，並經台北縣政府核發使用執照，且已辦竣建築物第一次所有權登記，只須原告依買賣契約書，配合辦理銀行貸款相關手續，被告即可隨時移轉系爭不動產所有權予原告並交付使用，而被告亦已依約通知原告為前開手續之辦理，被告已依債之本旨履行，至於原告所稱未完工健康俱樂部部分，非屬於本件契約之標的，故被告並無違約情事等語置辯。
四、本件原告主張：渠等分別在八十二年五月、八十四年十二月間向被告購買本件系爭房地，價格分別為壹仟壹佰肆拾貳萬元、陸佰陸拾壹萬元，原告等於簽約後均依約繳納價款，甲○○前後已繳交叁佰玖拾肆萬元，乙○○已繳交壹佰貳拾肆萬壹仟元，至八十九年八月間被告對房屋部分雖宣稱完工，但其所稱具備休閒休閒健康俱樂部，擁有國際級渡假旅館國際會議聽、高級餐廳、商場、國際標準游泳池、溜冰場、冰宮、射擊場以及球類、健身房等休閒設施部分，均付缺如等情，業據其提出買賣契約書影本二份、現場照片數張且被告亦不爭執，自堪信此部分主張為真實。故本件之主要爭點即在被告於廣告所推出之白雲山莊健康俱樂部是否為兩造買賣契約之一部份，而使原告得以被告就此俱樂部相關設施未完工，而得主張同時履行抗辯而拒絕給付買賣價金，進而主張解除契約而返還其已繳付之價金。
五、經查：
（一）被告雖提出照片二十八紙（見本院卷第一八八頁至第二０一頁）作為證明其已將部分俱樂部設施完工之證明。然查，前開照片之內容包含全球風櫃臺、雅風健身區、美式英式壁球、高爾夫球教室、韻律有氧室、羽球館、攀岩場、網球場等設施。惟依據被告當初所提供之白雲山莊健康俱樂部內應包含設施有國際會議廳、慢跑步道、三溫暖、庭園咖啡、室內溫水游泳池、室外游泳池、比賽冰宮、標準射擊場、桌球室、撞球室等設施仍有差距。且與原告所提供之現場照片仍為荒蕪一片、雜草叢生以及尚堆積有雜物（見本院卷第一八三頁），相差甚鉅。而被告訴訟代理人亦當庭表示該照片為被告員工所提供，並無法證明確實座落與本件系爭建物中，且其亦自認休閒設施沒有全部完工（見本院九十年七月二日言詞辯論筆錄，本院卷第一八二頁），故原告所稱被告並未完成締約時所稱之俱樂部設施，應屬真實。
（二）又依據兩造所簽訂之買賣契約書中就買賣標的物之約定，僅包括房屋（房屋面積包含主建物、除露台外之附屬建物及其應分攤之公共設施面積）、土地及地下車位，並未將俱樂部設備列入其中。另依據兩造契約之約定，於附件五建材設備說明書之「公共設施」項目中僅約定：「一樓庭園景觀係經名師精心規劃，包括庭園四周設置典雅花台，庭園上植草皮樹叢，四季花卉，精緻迴廊步道。」，並無關於俱樂部設施之約定。惟查：現今房地產買賣均屬高價金額交易而言，買賣雙方對於房屋坪數之計算必然極為慎重，如建商興建休閒設施作為系爭建案之公共設施，該休閒設施之坪數於申請建築執照時即已計入建築之總坪數內，並將興建休閒設施部分之費用計入成本範圍內。本件原告所購入之系爭建物每坪售價約二十六萬餘元，相較於由台北市房屋仲介商業同會公會所發行之台灣地區不動產成交行情公報（見本院卷第一一０頁以下）所公布之當時汐止地區大樓成交價每坪約十五、六萬，相差甚鉅，故似可推定本件原告確因被告可提供使用完善之休閒設施，方願意以較高價格購買本件系爭不動產。又俱樂部本身除可提供社區住戶使用外，建商自可開放對外經營，而讓非住戶僅加入俱樂部而得使用該設施，故社區住戶充其量依約對俱樂部所享有者僅係為使用權而非所有權，自難於買賣契約中如一般主建物、附屬建物明文列入為買賣標的物，故實無法僅憑休閒設施部分未如主建物、附屬建物、共同部分等面積，均以分項方式詳細記載於契約書第一條內，而遽認定此非構成契約之一部份。
（三）依據原告所提出之東帝士白雲山莊之單行冊，其中提及「白雲山莊廣幅近六千坪，全區規劃依地形興建兩棟住宅大樓及白雲山莊健康俱樂部」（見本院卷第一五四頁），可知所謂白雲山莊除一般住宅大樓外，尚包括健康俱樂部部分。另本件兩造所簽訂之契約書前言稱「甲方（即原告）承購乙方（即被告）興建所有『東帝士白雲山莊』...」，原告所購買者既為白雲山莊，故自不得將健康俱樂部排除於契約標的物外。另前開單行冊白雲山莊健康俱樂部文字為「每位白雲山莊的住戶都將成為白雲山莊健康俱樂部之會員，享受白雲山莊俱樂部極具規模的健康休閒設施....。」（見本院卷第一五七頁以下）。本件原告既因購買被告所興建之白雲山莊，故其所實際所向被告所買受者，除了各戶間可特定之住宅大樓外，尚因其已成為健康俱樂部之會員而得享受使用俱樂部之休閒設施部分。而前開單行冊末頁，對於原告甲○○所購入之棟別、樓層以及契約總價、貸款金額、各期款項金額均有詳細羅列，並有被告公司人員簽認，足見被告對原告購買本件系爭房地可享受之權利，亦已盡說明之能事，並將其列入契約內容之一部。至原告張銘鋒係於八十四年十二月間購入系爭房地，此時消費者保護法業已公佈施行，故自有消費者保護法之適用。依據消費者保護法第二十二條規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，對消費者所負之義務不得低於廣告內容。」，依據本件被告對系爭房地之廣告中，亦有說明送健康俱樂部會員卡，而本件原告向被告所購買者應非僅如買賣契約書中第一條標的物所列舉之房屋、土地及停車位部分，尚包括對於俱樂部之使用權，以如前述，故依約被告即應提供完善之俱樂部設施供原告使用。
（四）末查，隨著近年來國人經濟能力之提升，工時的縮短使休閒時間得以延長，普遍而言使國民對生活品質日益重視，故建商所推出之建物已脫離傳統僅有單純主建物之情形，而改以社區式規劃，即除一般主建物外通常伴隨相當的遊樂、休閒設施，而亦為建商銷售時廣告之重點，而一般民眾之所以願意以較高價位購得該房地，通常亦非僅將係房地認供居住之用，而會通盤考量整體之休閒設施是否能提供其較佳之生活、休閒品質，又本件被告應提供被告使用白雲山莊健康俱樂部屬本件契約內容之一部，以如前述。故被告雖將主建物完工，然仍不得謂該本件契約目的已達成，業已全部依據債之本旨提出給付。
從而，原告主張在被告未補正前開健康俱樂部設施不完足或瑕疵前，行使同時履行抗辯暫緩支付後續契約價金，並催告被告定期完成前開設施，如逾期未為完成，則解除雙方之契約，即屬有據。
六、綜上所述，原告既因被告未依約補正俱樂部設施不完善之處，而主張同時履行抗辯權，故被告自無從以原告未依約辦理貸款對保等手續而解除契約並將原告之價款充作違約金。而被告既未將俱樂部相關設施施作完畢，經原告催告仍未完成，從而，原告自得解除本件買賣契約，並依據民法第二百五十九條第一項第二款之規定，請求被告返還已給付之買賣價金及自起訴狀繕本送達翌日（即九十年四月十日）起之利息，即屬有據，應予准許。
七、兩造 陳明 願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年七月十六日
民事第四庭法官黃柄縉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年七月十六日
法院書記官楊湘雯