裁判字號：臺灣臺中地方法院88年重訴字第1125號民事判決
裁判日期：民國90年11月19日
裁判案由：返還定金
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度重訴字第一一二五號
原告甲○○被告乙○○
己○○ 張林秀藤 高徐秀賢 徐秀信 呂徐秀錦 徐秀華 賴徐秀蕙 丁○○丙○○○ 林三郎 複代理人 黃莉惠 右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：⑴被告應連帶付原告新臺幣（下同）六百萬元及自最後起訴狀繕本送達翌日即民國八十八年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：⑴緣被告丁○○、丙○○○、乙○○、己○○及已故被告戊○○（已於八十九年二月十一
日死亡，由繼承人林三郎、張林秀藤、賴徐秀蕙、高徐秀賢、徐秀信、呂徐秀錦、徐秀華等人承受訴訟）等五人委託證人 張昭賢 代理出售其等之被繼承人 徐文聯 所有坐落臺中縣○○鄉○○○段後壁厝小段第六○、六一、六二地號土地全部，證人張昭賢遂於八十八年四月二十三日代理上開五人與原告訂立不動產買賣契約書，將上開土地全部以一千七百七十三萬元之價格出賣予原告，原告並於訂約同時交付定金三百萬元。詎料出賣人丁○○、丙○○○、乙○○、己○○、戊○○等五人竟未依契約書第三條之約定於八十八年六月二十四日以前備齊一切過戶資料供原告辦理過戶登記手續，為此原告乃於八十八年十月二十一日以台中法院郵局第五四八九號存證信函催告出賣人丁○○、丙○○○、乙○○、己○○、戊○○等五人於文到十日內履行契約，惟逾期仍未見交付過戶資料，原告遂於八十八年十一月三日以台中法院郵局第五七六三號存證信函通知五人解除買賣契約在案。
⑵依據兩造簽訂之不動產買賣契約書第十一條約定：「乙（指出賣人）不履行本契約時，
聽由甲方（指原告）解除契約，乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金，不得異議」。被告等出賣人五人既因不履行契約之約定於八十八年六月二十四日以前備齊一切過戶資料供原告辦理過戶登記，而遭原告解除契約，依上開約定，自應加倍返還其所受領之定金即六百萬元。爰請求被告等十一人應連帶給付原告六百萬元及法定遲延利息。
⑶再者，公同共有物之處分，應得公同共有人全體之同意，民法第八二八條第二項定有明
文。經查上開土地為徐文聯所有繼承人之公同共有物，且出賣人丁○○、丙○○○、乙○○、己○○、戊○○等五人並非徐文聯之全部繼承人，其繼承人尚包括訴外人 徐孟堅 等十八人，此有土地登記簿謄本可查，且依戶籍謄本記載訴外人徐文聯之繼承人有戊○○等二十一人，非僅五人而已，足見徐文聯之繼承人有戊○○等二十一人，非僅被告五人而已，今另十六位繼承人既未同意被告五人出售被繼承人徐文聯所有之系爭三筆土地予原告，則出賣人丁○○、丙○○○、乙○○、己○○、戊○○等五人顯無法將其被繼承人徐文聯所有之系爭三筆土地全部移轉登記予原告至明，是本件自係可歸責於被告五人之事由，致無法履行契約，原告依民法第二四九條第三款規定請求被告五人加倍返還定金及法定遲延利息。
⑷又兩造買賣契約書第三條所定被告五人應於八十八年六月二十四日以前備齊一切過戶資
料，所謂一切過戶資料係指下列資料而言：因系爭三筆土地有三七五租約存在，故兩造於買賣契約書中約定：出賣人五人應負責解決註銷三七五租約，放棄繼續耕作權，出賣人五人並應全力配合原告自耕證明書之取得，是出賣人五人所應齊備之一切過戶資料，包括辦理三七五租約註銷登記所需之證件，即租約註銷登記申請書二份、原租約書二份、註銷原因證明文件、解約同意書、承租人戶籍謄本一份。又欲辦理買賣登記過戶手續，則須準備登記申請書一份、買賣契約書正副本、義務人印鑑證明一份、買賣雙方戶籍謄本或身分證影本、自耕能力證明書一份、土地所有權狀一份、土地增值稅繳納收據或免稅證明一份、契稅、監證費繳納收據或免稅證明一份。今被告不僅未於八十八年六月二十四日以前提供右述全部資料予原告，甚至連一項資料亦未提供予原告，足見出賣人被告確有給付遲延之情事，則原告依買賣契約書第十一條約定及民法第二五四條規定，於限期催告被告五人備齊一切過戶資料而未見辦理後，依法解除兩造買賣契約，並依買賣契約書第十一條約定請求被告五人加倍返還定金，於法亦無不合。
⑸被告等人應負連帶給付責任，退步言，縱認其等無連帶給付義務，亦應平均分擔加倍返
還之定金：按連帶債務之成立，固以債務人明示或以法律有規定者為限，民法第二七二條定有明文，而經查本件兩造訂立之買賣契約書，不僅約定由被告五人共同受領一千七百七十三萬元之價款，亦由被告五人共同受領定金參佰萬元，另更約定出賣人五人共同出售系爭三筆土地全部，並非出售該出賣人五人之應有部分，而被告五人更共同負擔出賣人備齊過戶資料及點交土地等義務，是應認被告五人於立買賣契約時即有各負全部給付責任之明示，依法其等自應負連帶債務之責任。退步言，縱認被告不須負連帶債務之責任，則被告等人所應負者仍屬同一債務，而其給付可分，依民法第二七一條規定，應各平均分擔之，法院僅得將原告連帶部分請求駁回，併此敘明。
⑹對被告抗辯之陳述：
①被告丙○○○、丁○○、乙○○及案外人徐孟堅、被告己○○長子、已死亡之被告戊
○○等五人確於八十八年五月十七日書立委託書載明委託張昭賢全權代表事實繼承人辦理被繼承人徐文聯所遺土地之出售一切事務，足見張昭賢既係受被告等人之全權委任而代理其等出售系爭三筆土地予原告，自屬有權代理。
而已死亡之被告戊○○於所發給張昭賢等人之豐原中山路郵局第一四八號及第一五○號存證信函中，更已坦承：有關先父遺產處理，係全權委由張昭賢先生辦理、有關台端承委辦理先父遺產乙事，請台端依委託書之契約內容辦理，足見右開委託書確為真正，被告等人確有全權委任張昭賢出售被繼承人徐文聯所遺系爭三筆土地。
②證人張昭賢與出賣人等五人於八十八年一月二十四日簽立之同意書其中委託處理辦法
要點第一點固記載：建地農地要全部出售，出售價格俟繼承人共同開會經半數通過以決議，似就出售土地之價格未授權張昭賢決定。然查：張昭賢於八十八年四月二十三日就系爭三筆土地以一千七百七十三萬元之價格與原告訂立買賣契約後，被告等至遲在八十八年五月十七日即已知悉且同意，故出賣人等五人始於八十八年五月十七日親自書立委託書載明：立委託書人戊○○等五人，依據八十八年元月二十四日同意書內容，委託張昭賢先生全權代表事實繼承人辦理被繼承人徐文聯遺有土地繼承登記後之規劃、出售一切事務屬實。則出賣人五人既在原有同意書授權範圍之外，再書立委託書授與張昭賢全權代表被告等人辦理出售之一切事務，自已授予張昭賢有代訂買賣契約，代為決定買賣價格之權限，是另案本院八十八年訴字第三一三八號判決謂由上開同意書及委託書之記載僅可認定被告等人有委任張昭賢辦理系爭土地遺產之繼承登記及登記後之規劃出售事宜，然就系爭土地應如何出售，應出售予何人，應以何價格出售，並未授權予張昭賢決定，亦未概括授權予張昭賢以其等名義對外決定土地價金、代訂立買賣契約及收取價款云云，自與事實不合，不足憑採。
③苟如本院八十八年訴字第三一三八號判決所認八十八年一月二十四日張昭賢與被告等
人簽訂之同意書與八十八年五月十七日被告等人書立之委託書，均具在表示相同之授權內容與範圍，則被告等於上開同意書之外，自無再書立委託書之必要，益見上開委託書之目的顯係在原有同意書之外，變更原有授權範圍而書立者甚明，則上開委託書既已追加授權張昭賢有辦理出售土地一切事務之權限，張昭賢代為簽訂買賣契約，代為決定價金及代為收取價款，並無不合，其法律效果均應由被告等人負責。至於原告與張昭賢於八十八年四月二十三日簽訂買賣契約時，縱認張昭賢尚未有全權代理簽訂買賣契約之權限，惟按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力民法第一百七十條定有明文，其反面解釋即無代理權人以代理人名義所為之法律行為於經本人承認時，對於本人即生效力。今被告等既於張昭賢與原告簽訂買賣契約後，於八十八年五月十七日書立委託書，事後授予張昭賢全權代理出售土地之權限，則張昭賢與原告簽訂之買賣契約，業獲被告等之事後追認，被告等自仍應負本人之責任。
④再者，據被告丁○○於本案陳稱：簽委託書之前，張昭賢及 涂俊清 代書已經把徐文聯
部分的土地和甲○○買賣了，才通知我們五個人過去，我、己○○、徐孟堅、 徐月玉 的女兒，乙○○就去 涂代書 家，．．．時間很晚了，十一、十二時涂代書為了解決問題，就寫了這張委託書，則被告丁○○與其餘被告等於八十八年五月十七日書立此張委託書之時，既已知悉張昭賢與原告訂立買賣契約以一千七百七十三萬元出售徐文聯之三筆土地予原告之情事，仍同意書立此張委託書，益見被告等確已事後承認張昭賢之代理行為。至於被告丁○○雖又稱：涂代書為了解決問題，就寫了這張委託書，說明這塊土地要讓我們和業主甲○○重新訂定買賣契約，價金還是同樣一千七百多萬元，．．．之前定金的事和我們沒有關係，我們才簽這個委託書，後來都沒有人通知我重新訂買賣契約的事。惟查：苟如丁○○所稱寫該張委託書之目的係要讓被告等與原告重新訂立買賣契約，則何以委託書上未曾出現上述字句，反係記載被告等委託張昭賢得全權代表辦理出售土地之一切事務，足見被告丁○○所言顯與委託書之記載明顯不同，自無足採取。
⑤又依證人張昭賢與原告簽訂之不動產買賣契約書第三條約定，被告等及張昭賢須於八
十八年六月二十四日以前備齊一切過戶資料，原告則須於當日交付被告等及張昭賢七百萬元，今被告等及張昭賢並未依約於八十八年六月二十四日以前備齊一切過戶資料，即至原告以八十八年十月二十一日台中法院郵局第五四八九號存證信函催告被告等履行契約，交付過戶資料時，被告等猶無法提出，是原告依買賣契約書第十一條約定解除契約，請求加倍返還定金，於法自屬有據。至於證人張昭賢於本院審理時所稱：
八十八年六月二十四日地主及買主到齊交第二次款，當時已辦理繼承登記，但尚未取得所有權狀當時地主不敢收款，雙方同意延期三個月履行云云，該延期三個月履行之意，並據張昭賢補稱：
延期三個月表示授權我出售土地延期三個月，以證明確實有委託我處理，因原本委託我處理買賣事宜期間為五個月，因登記部分未完成，所以再延三個月委託我出售，此與買賣契約無關，確定係被告等將委託張昭賢出售土地之期間延期三個月，非謂原約定八十八年六月二十四日被告等應交付一切過戶資料予原告之期日延長三個月之意。
⑥又被告等僅係系爭三筆土地所有共有人之一，而被告等所出售予原告之土地係三筆土
地之全部，則被告等既無法徵得所有共有人之同意將系爭三筆土地全部移轉登記予原告，顯係可歸責於被告等之事由，致契約不能履行，依民法第二四九條第三款規定，原告自得請求被告等加倍返還定金。
⑦又出賣人徐月玉即被告丙○○○，出賣人 徐永列 即被告丁○○。因被告丙○○○及丁
○○與被告戊○○、乙○○、己○○同為訴外人徐文聯之繼承人，此不爭之事實，是其等之代理人張昭賢於訂立買賣契約書時，將被告丙○○○載為徐月玉，將被告丁○○載為徐永列，惟被告等不否認為真正之八十八年一月二十四日同意書及八十八年五月十七日委託書，其上皆載委託人為丁○○，而張昭賢復係依據上開同意書及委託書之授權與原告訂立買賣契約，足見買賣契約書上所載之徐永列顯係被告丁○○之誤載甚明。而徐月玉冠夫姓為丙○○○，此有卷內戶籍謄本可稽，不論記載為何，均不影響其人之同一性，是被告辯稱買賣契約書上所載之出賣人徐月玉、徐永列，非被告丙○○○、丁○○云云，自無理由。
⑧原告曾於八十九年一月三十一日之筆錄言及否認被告丁○○及其訴訟理人陳述之真正
，被告丁○○時間記錯了，．．．原告根本沒有參與委託書簽立，更沒有在場之問題云云，惟查：實則原告有參與八十八年五月十七日委託書之簽訂，當日亦在場，此並據被告丁○○供承在案，是原告謂未參與委託書之簽立，更沒有在場之問題云云，應屬誤會，爰予更正之。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、八十八年十月二十一日台中法院郵局第五四八九號存證信函影本一份、八十八年十一月三日台中法院郵局第五七六三號存證信函影本一份、土地登記簿謄本影本三份、徐文聯繼承系統表及繼承人戶籍謄本、委託書影本一份、申請程序表影本一份、存證信函影本二份、申請程序表影本一份為證，並聲請訊問證人即代書張昭賢。
乙、被告方面：
一、聲明⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：⑴查本件原告所稱證人張昭賢有代理戊○○、丙○○○、乙○○、丁○○、己○○等出售
系爭土地予原告之買賣契約行為，原告主張其為無權代理。被告等不承認該無權代理之行為。上述買賣契約為無權代理，且經被告等人表示不承認，則本件買賣契約確定不生效力，原告對被告等自無契約上之請求權存在，亦根本不可能依民法第二百四十九條第三款之規定對被告等主張解除契約，要求加倍返還定金。
⑵另由原告與張昭賢所訂之不動產買賣契約書中：「立買賣契約書人及代理人：張昭賢、
戊○○、徐月玉、徐永列、乙○○、己○○」觀之，無法明確看出孰為代理人？孰為出賣人？再則「徐月玉」、「徐永列」與起訴狀上「丙○○○」、「丁○○」姓名不符，究竟是否為同一人，亦請求原告證明之。
⑶又本件原告主張依其提出之委託書，其上有載明「立委託書人戊○○等五人，依據八十
八年元月廿四日同意書內容，委託張昭賢全權代表事實經承人辦理。被繼承人徐文聯遺有土地繼承登記後之規劃、出售一切事宜屬實。」並有立委託書人「徐孟堅、戊○○、丁○○、乙○○、徐月玉」之簽名或蓋章。惟張昭賢以被告若干人之名義與原告所簽定之買賣契約係於八十八年四月廿三日簽定，前述委託書係作成於八十八年五月十七日，且該委託書僅載明「依據八十八年元月廿四日同意書內容，委託張昭賢全權代表．．」，故若干被告（不包括己○○）委託張昭賢之範圍即應依被告與張昭賢間於八十八年元月廿四日之同意書來認定。惟依上述同意書內容只表明乙○○、戊○○、丙○○○、丁○○、己○○等同意將其等繼承徐文聯之土地委託張昭賢處理，委託處理辦法要點亦僅限於「委託辦理徐文聯繼承事項」（第六點）及「建地農地需全部出售（出售價格俟繼承人共同開會經半數以上同意決議）」（第一點）；故細觀同意書及原告所提出原證九之委託書前後全文僅記載有「委託」字樣，並無表明原告有「授與代理權」予張昭賢，俾讓張昭賢代理原告五人為不動產買賣契約行為及代理收受定金、價金之「物權行為」。故原告與張昭賢為代理人所簽定之本件買賣契約，縱使其當事人依其二人真意有包括「丁○○」、「丙○○○」，惟本件買賣契約因原告根本未授與代理權與張昭賢任何關於出售系爭買賣契約土地之代理權及授與其收受關於本件買賣契約「定金」及「價金」之物權行為之代理權，故本件買賣契約對被告等根本不生效力，且縱使原告有交付與張昭賢三百萬元，惟該三百萬元金錢所有權之移轉亦對原告等不生效力，據此原告依系爭契約第十一條、民法第二百四十九條第三款為請求權基礎對被告五人提起本件訴訟即無理由。
⑷另依上述被告與張昭賢間之同意書，被告等雖有同意委託張昭賢處理系爭土地，惟在該
委託處理辦法要點中第一條即規定：「建地農地全部出售（出售價格俟繼承人共同開會經半數以上同意決議）」；另第七條亦規定：「全部價款分配，依據繼承手續完成後，出售同時請各繼承人提出印鑑證明經核章後同時分配金額」，即明白表示對委託處理之權限作有限制，況且前述同意被告僅表明同意委託張昭賢處理系爭土地，並無授權與張昭賢代理權代理出賣土地及簽約事宜，而委託與授與代理權其法律關係並不相同，故被告根本未授與代理權予張昭賢與原告締結本件契約，即張昭賢與原告締結本件買賣契約實為無權代理，而對本人即被告等不生效力，已如前述。況且退而言之，法院如認為前述同意書已構成買賣系爭土地之代理權授與，惟依前述委託處理辦法要點第一條及第七條之規定，均對其代理權限作有限制，即其出售價格須經繼承人共同開會經半數以上同意決意始可，另價款之分配於出售同時須各繼承提出印鑑證明經核意後同時分配金額，惟事實上證人張昭賢於出售系爭土地予原告時根本未知會任何一位被告，被告等更不可能召集全體繼承人開會決議出售價格，且事實上證人張昭賢與原告簽定本件契約時，被告等也未有人在場，原告亦自認契約書上被告簽名均非被告所簽，故前述契約之簽定及收定金時，被告等亦未提出印鑑證明核章後同時分配金額，故縱使認為依該同意書被告有授與代理權與張昭賢，惟張昭賢於本件買賣契約之簽定亦已構成逾權代理，故張昭賢所為該無權代理權之買賣契約對被告等根本不生效力。又依前述同意書若解為已有代理權之授與，惟應僅就系爭土地之出售有授與代理權，惟關於收受定金部分已係物權行為，故縱使就系土地之買賣被告有授與代理權予張昭賢，惟關於收受定金部分，被告並未授與代理權，故該定金之收受對被告而言因被告不承認故對被告亦不生交付定金之效力，即被告根本未收受原告交付之任何定金，故根本不生加倍返還定金之問題。至於原告所提之被告丁○○、乙○○、丙○○○、戊○○於八十八年五月十七日為之委託書，亦僅係再度表明其四人與張昭賢就系爭土地之委託出售事宜，完全依據八十八年元月二十四日之前述同意書內容辦理，故就前委託或代理權作有限制此點均未改變，。另該八十八年五月十七日之委託書亦未有被告己○○之簽名，亦無法證明被告己○○所為有授與代理權與張昭賢。
⑸前述證人張昭賢以代理人名義買賣契約及收受定金之行為為無權代理，且經被告等人表
示不承認，則本件買賣契約確定不生效力，原告對被告等自無契約上之請求權存在，亦根本不可能依民法第二百四十九條第三款之規定對被告等主張解除契約，要求加倍返還定金。
⑹類似本案證人張昭賢以系爭委任書無權代理被告出售土地與他人尚有其他情形，如張昭
賢將坐落台中縣○○鄉○○○段後壁厝小段第四九、五０、五一地號土地無權代理被告等出售與訴外人 劉萬生 ，亦經劉萬生以類似原告主張之事實及理由向本院訴請被告加倍返還定金，經本院八十八年度訴字第三一三八號判決判決駁回訴外人劉萬生之訴，亦同意被告主張而認被告並未授與代理權與張昭賢與原告為本系爭買賣契約之簽定及收受定金之行為。
⑺證人張昭賢雖於審理時證稱：地主承認有委託我出售系爭土地，並表示要在繼承登記權
狀取得後才肯收第二次款，買方也表示同意，大約在六月或七月三十日取得權狀通知買方要繳款，他們都置之不理等陳述，惟證人上證陳述均屬虛偽之詞，因張昭賢未經被告同意，私自出售土地予他人，亦經被告等提出背信告訴而經臺灣臺中院地方法院檢署偵查起訴，張昭賢為飾言脫罪，當會陳述被告等有承認委其出售系爭土地，故其證詞實不可信。
三、證據：提出同意書影本一份、除戶謄本二份、戶籍謄本六份、繼承系統表一份同意書影本一份、判決書影本一份、起訴書影本一份為證。
理由
一、本件原告於八十八年十一月二十六日起訴後，被告戊○○於八十九年二月十一日死亡，有戊○○之除戶籍謄本在卷可參，被告戊○○之繼承人為林三郎、張林秀藤、賴徐秀蕙、高徐秀賢、徐秀信、呂徐秀錦、徐秀華等人， 有渠 等之戶籍謄本各一份及繼承系統表可憑，上開繼承人審理中聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張被告丁○○、丙○○○、乙○○、己○○及已故被告戊○○（由繼承人林三郎、張林秀藤、賴徐秀蕙、高徐秀賢、徐秀信、呂徐秀錦、徐秀華等人承受訴訟）等五人委託證人張昭賢代理出售其等之被繼承人徐文聯所有台中縣○○鄉○○○段後壁厝小段第六○、六一、六二地號土地全部，證人張昭賢遂於八十八年四月二十三日代理上開出賣人五人與原告訂立不動產買賣契約書，將上開土地全部以一千七百七十三萬元之價格出賣予原告，原告並於訂約同時交付定金三百萬元。詎料出賣人丁○○、丙○○○、乙○○、己○○、戊○○等五人竟未依契約書第三條之約定於八十八年六月二十四日以前備齊一切過戶資料供原告辦理過戶登記手續，為此原告乃於八十八年十月二十一日以台中法院郵局第五四八九號存證信函催告出賣人丁○○、丙○○○、乙○○、己○○、戊○○等五人於文到十日內履行契約，惟逾期仍未見交付過戶資料，原告遂於八十八年十一月三日以台中法院郵局第五七六三號存證信函通知五人解除買賣契約在案。依據兩造簽訂之不動產買賣契約書第十一條約定出賣人不履行本契約時，聽由買受人解除契約，出賣人應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金。被告等出賣人五人既因不履行契約之約定於八十八年六月二十四日以前備齊一切過戶資料供原告辦理過戶登記，而遭原告解除契約，依上開約定，自應加倍返還其所受領之定金即六百萬元。且上開土地為徐文聯所有繼承人之公同共有物，且出賣人丁○○、丙○○○、乙○○、己○○、戊○○等五人並非徐文聯之全部繼承人，其繼承人尚包括訴外人徐孟堅等十八人，且依戶籍謄本記載訴外人徐文聯之繼承人有戊○○等二十一人，足見徐文聯之繼承人有戊○○等二十一人，非僅被告五人而已，今另十六位繼承人既未同意被告五人出售被繼承人徐文聯所有之系爭三筆土地予原告，則出賣人丁○○、丙○○○、乙○○、己○○、戊○○等五人五人顯無法將其被繼承人徐文聯所有之系爭三筆土地全部移轉登記予原告至明，是本件自係可歸責於被告五人之事由，致無法履行契約，原告依民法第二四九條第三款規定請求被告五人加倍返還定金及法定遲延利息。又兩造買賣契約書第三條所定被告五人應於八十八年六月二十四日以前齊備一切過戶資料，被告未於八十八年六月二十四日以前提供全部資料予原告，足見出賣人被告確有給付遲延之情事，則原告依買賣契約書第十一條約定及民法第二五四條規定，於限期催告被告五人備齊一切過戶資料而未見辦理後，依法解除兩造買賣契約，並依買賣契約書第十一條約定請求被告五人加倍返還定金等語。
二、被告則以證人張昭賢並無權代理戊○○、丙○○○、乙○○、丁○○、己○○等出售系爭土地予原告之買賣契約行為，原告主張其為無權代理。被告等不承認該無權代理之行為。上述買賣契約為無權代理，且經被告等人表示不承認，則本件買賣契約確定不生效力，原告對被告等自無契約上之請求權存在，亦根本不可能八依民法第二百四十九條第三款之規定對被告等主張解除契約，要求加倍返還定金。又本件原告主張依其提出之委託書，其上有載明「立委託書人戊○○等五人，依據八十八年元月廿四日同意書內容，委託張昭賢全權代表事實繼承人辦理被繼承人徐文聯遺有土地繼承登記後之規劃、出售一切事宜屬實。」並有立委託書人「徐孟堅、戊○○、丁○○、乙○○、徐月玉」之簽名或蓋章。惟張昭賢以被告若干人之名義與原告所簽定之買賣契約係於八十八年四月廿三日簽定，前述委託書係作成於八十八年五月十七日，且該委託書僅載明「依據八十八年元月廿四日同意書內容，委託張昭賢全權代表．．」，故其中被告（不包括己○○）委託證人張昭賢之範圍即應依被告與張昭賢間於八十八年一月廿四日之同意書來認定。惟依上述同意書內容只表明乙○○、戊○○、丙○○○、丁○○、己○○等同意將其等繼承徐文聯之土地委託證人張昭賢處理，委託處理辦法要點亦僅限於「委託辦理徐文聯繼承事項」及「建地農地需全部出售（出售價格俟繼承人共同開會經半數以上同意決議）」；同意書及原告所提出之委託書前後全文僅記載有「委託」字樣，並無表明原告有「授與代理權予證人張昭賢，俾讓張昭賢代理原告五人為不動產買賣契約行為及代理收受定金、價金之物權行為。
故原告與張昭賢為代理人所簽定之本件買賣契約，縱使其當事人依其二人真意有包括丁○○、丙○○○，惟本件買賣契約因原告根本未授與代理權與張昭賢任何關於出售系爭買賣契約土地之代理權及授與其收受關於本件買賣契約「定金」及「價金」之物權行為之代理權，是本件買賣契約對被告等不生效力，且縱使原告有交付與張昭賢三百萬元，惟該三百萬元金錢所有權之移轉亦對原告等不生效力，另依上述被告與張昭賢間之同意書，被告等雖有同意委託張昭賢處理系爭土地，惟在該委託處理辦法要點中第一條即規定：「建地農地全部出售（出售價格俟繼承人共同開會經半數以上同意決議）」；另第七條亦規定：「全部價款分配，依據繼承手續完成後，出售同時請各繼承人提出印鑑證明經核章後同時分配金額」，即明白表示對委託處理之權限作有限制，況且前述同意被告僅表明同意委託張昭賢處理系爭土地，並無授權與張昭賢代理權代理出賣土地及簽約事宜，縱令前述同意書已構成買賣系爭土地之代理權授與，惟依前述委託處理辦法要點第一條及第七條之規定，均對其代理權限作有限制，即其出售價格須經繼承人共同開會經半數以上同意決意始可，另價款之分配於出售同時須各繼承人提出印鑑證明經核章後同時分配金額，惟事實上證人張昭賢於出售系爭土地予原告時根本未知會任何一位被告，被告等更不可能召集全體繼承人開會決議出售價格，且事實上證人張昭賢與原告簽定本件契約時，被告等也未有人在場，原告亦自認契約書上被告簽名均非被告所簽，故前述契約之簽定及收定金時，被告等亦未提出印鑑證明核章後同時分配金額，故縱使認為依該同意書被告有授與代理權與張昭賢，惟張昭賢於本件買賣契約之簽定亦已構成逾權代理，故張昭賢所為該無權代理權之買賣契約對被告等根本不生效力。證人張昭賢以代理人名義買賣契約及收受定金之行為為無權代理，且經被告等人表示不承認，則本件買賣契約確定不生效力，原告對被告等自無契約上之請求權存在，亦根本不可能依民法第二百四十九條第三款之規定對被告等主張解除契約，要求加倍返還定金等語資為抗辯。
三、本件原告主張證人張昭賢於八十八年四月二十日以「戊○○、徐月玉、 徐大郎 、徐永列、己○○」之代理人名義，與原告訂立買賣契約書一節，為被告所否認，辯稱上開原告與張昭賢所訂之不動產買賣契約書記載：「立買賣契約書人及代理人：張昭賢、戊○○、徐月玉、徐永列、乙○○、己○○」觀之，無法明確看出孰為代理人、孰為出賣人，再則「徐月玉」、「徐永列」與起訴狀上被告「丙○○○」、「丁○○」姓名不符，究竟是否為同一人，亦請求原告證明之云云，惟查上開不動產買賣契約書起首即記載買受人甲○○為甲，出賣人等五人及出賣人之代理人張昭賢為乙等情，即明示證人張昭賢為本件買賣之代理人，其餘五人為出賣人，其文義甚明，被告辯以不知何人係出賣人、何人係代理人云云，誠屬無稽。又戊○○、丙○○○、丁○○、乙○○、己○○五人為系爭三筆土地之繼承人，有原告提出土登記簿謄本三份、渠等之被繼承人徐文聯繼承系統表及繼承人戶籍謄本在卷可參，為被告所不爭執，而被告提出之上開土繼承人書立委託證人張昭賢處理之同意書係由戊○○、乙○○、徐月玉、己○○、丁○○簽署，並記載渠等為繼承人，足徵應係上開土地之繼承人委託證人張昭賢處理土地，而依原告提出之土地登記簿謄本影本三份、徐文聯繼承系統表及繼承人戶籍謄本等記載，尚無「徐月玉」、「徐永列」之繼承人，而原告徐月玉冠夫姓為丙○○○，此有卷內戶籍謄本可稽，被告人亦不否認為真正之八十八年一月二十四日同意書及八十八年五月十七日委託書，其上皆載委託人為丁○○，是原告主張出賣人徐月玉即被告丙○○○，出賣人徐永列即被告丁○○，買賣契約書上所載之徐永列顯係被告丁○○之誤載等情，應堪採信。其不論記載為何，均不影響其人之同一性，是被告辯稱買賣契約書上所載之出賣人徐月玉、徐永列，非被告丙○○○、丁○○云云，自屬無據。
四、又原告主張證人張昭賢代理丁○○、丙○○○、乙○○、己○○及已故戊○○與其訂立系爭買賣契約及收受價金，係有權代理，為被告所否認，並以上開情詞置辯。按代理權係以法律行為授與，應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人以意思表示為之，民法第一百六十七條定有明文。是代理權之授與為有相對人之單方意思表示，非屬委任，其乃授權代理人得代理本人為特定之法律行，而該法律行為之效果直接歸屬於本人。蓋委任他人處理事務，固常附隨授權受任人代為法律行為，惟委任人非必然授與受任人代理之權。本件原告主張依卷附同意書第一點：建地農地需全部出售；第四點：繼承人全體同意扣除佃農所有價款及相關費用實報實銷後，由繼承人得全部淨額六分之五，其餘六分之一由獎金國不動產聯合事務所所有；第五點：豐原市○○路建地約貳仟萬元；農業區土地約肆仟萬元；及依卷附委託書第八點：立委託書人戊○○等五人依據八十八年一月二十四日同意書內容，委託張昭賢先生全權代表事實繼承人辦理徐文聯遺有土地繼承登記後之規劃，出售一切事務屬實等記載，即足認定張昭賢有代理被告等人出售系爭土地之權限云云。惟查：本件買賣契約，為原告與張昭賢所訂，且原告係將價金交付予張昭賢，被告等人並未出面與原告為任何接洽，為原告所不爭執，是被告並未對原告為任何有授權張昭賢代理簽訂系爭買賣契約之事實，應可認定。
又依卷附同意書之開宗明義記載：關於所有人徐文聯地主坐落豐原地段五六二地號面積一三二平方公尺，相當於三九點九三坪○○○鄉○○○段後壁厝小段四九、四九之二、五０、五一、五二、六０、六一、六二地號面積一一九四三平方公尺相當三六一二點七五坪，繼承人等同意委託獎金國不動產法律顧問代書聯合事務所董事長張昭賢處理。而委託處理辦法要點則記載為：一、建地農地要全部出售（出售價格俟繼承人共同開會經半數通過以決議）。二、三七五租約佃農得依百分之三十分配為原則（建地不在三七五租約範圍內）．．．四、繼承人全體同意扣除佃農所有價款及相關費用實報實銷後，由繼承人得全部淨額六分之五，其餘六分之一由獎金國不動產聯合事取得。五、預估出價款（已扣除土地增值稅及其他費用實得金額）⑴豐原市○○路建地約貳仟萬元。⑵農業區田地約肆仟萬元。⑶農業甲種建築用地約壹仟萬元。六、委託辦理徐文聯繼承事項繼承人同意後五個月內辦理完成，但達百分之六十以上時，如需延長時限，得經甲方（繼承人）乙方協議再延長三個月，逾期本約自動解除，受任人應將所有權狀文件返還．．．七、全部價款分配，依據繼承手續完成後，出售同時，請各繼承人提出印鑑證明經核章後，同時分配金額。依上開同意書委託處理辦法要點之記載，被告等人係委託張昭賢處理其等繼承土地之登記事項及繼承登記後之規劃、出售事務。
且參諸八十八年五月十七日被告丁○○、乙○○、丙○○○與戊○○、及訴外人徐孟堅所出具之委託書，亦記載八十八年一月一十四日同意書，係被告丁○○、乙○○、丙○○○與戊○○，委託張昭賢全權代表土地繼承登記後之規劃、出售一切事務。是本件被告等人固委任張昭賢辦理系爭土地遺產之繼承登記及登記後之規劃出售事宜，尚難以上開同意書之記載即得認定業已授予代理權與證人張昭賢。
五、況被告於八十八年五月十七日所為委託書係依據八十八年元月廿四日之同意書內容委託張昭賢辦理被繼承人徐文聯之土地繼承登記及規劃、出售事宜，並非就八十八年元月廿四日之同意書再擴大其委任範圍，或進一步就土地之出售授與代理權與張昭賢，此觀上述委託書上並無「授與代理權」及仍「依據八十八年元月廿四日之同意內容」之文字記載可知，故原告主張上述八十八年五月十七日之委託書係被告再授與張昭賢代訂買賣契約之權限亦不可採。至於原告另主張被告書立上述委託書可以認為是追認張昭賢無權代理本件買賣契約之表示。惟上述八十八年五月十七日之委託書上並無「承認」、「追認」、「同意」之記載及其類似意旨之表示，亦無承認或追認「無權代理買賣之契約」之記載，是尚難認該委託書作為追認本件無權代理買賣之意思表示。
六、次按買賣雙方就出賣標的物及價金必須意思合致，方能成立買賣契約，是買賣價金之意思合致為買賣契約成立之要素。是本件被告等人既於同意書表明系爭土地於繼承登記後規劃出售時，土地出售價格由渠等決定，即已明示系爭土地之出售價格，非由其等全體繼承人決議前，無法確定，買賣之價格既未確定，尚未足授權他人代訂買賣契約，是依同意書之記載，該同意書僅足認被告等人委託張昭賢辦理繼承登記及規劃出售代尋買主，惟並未概括授權張昭賢以其等名義對外決定土地價金、代訂立買賣契約及收取價款。是依卷附同意書及委託書之記載，尚不足認定被告等人有授與張昭賢代理權，同意張昭賢以其等名義與原告訂立系爭買賣契約。
七、證人張昭賢證稱系爭土地係訴外人徐文聯所有， 徐某 死亡後一直未辦理登記，戊○○、丙○○○、丁○○、乙○○、己○○五人委託證人出售，共有八筆土地，其分為六份出售，八十八年四月間訂立契約，訂約時交付三百萬元定金，同年六月二十四日地主及買主到齊，繳交第二期款，當時已辦繼承登記，但尚未取得所有權狀，地主不敢收款，雙方同意延期三個月履行，惟日後通知買受人交款也不來交款，地主有承認有委託其出售系爭土地，並表示要在繼承登記取得權狀後才肯收第二次款，買方也同意，大約在六月或七月三十日取得權狀通知買方繳款，他們都置之不理，買賣契約係由其代表簽約，被告並無人在場，三百萬元定金係由其收受，但並未交付被告等語，然為被告所否認，並稱除委託書部分外，證人所述並不實在。經查上開同意書、委託書尚無足證明被告確有授權證人張昭賢訂約及收取定金，而證人且因出售上開土地一事業經臺灣臺中方法院檢察署以背信罪嫌起訴，有該署八十九年度偵字第一三二八二號起訴書一在卷可參，復為兩造所不爭執，證人既因出售本件土地涉有犯罪嫌疑，其證言難免有偏頗之情，尚難遽信。而被告丁○○於審理中之陳述八十八年六月廿四日至涂代書處時始發現土地被張昭賢無權代理出售，當日為解決紛爭才書立此委託書，其目的是為了讓被告原告重新簽定契約，惟後來並未重新簽定買賣契約等語，亦與被告等人書立同意書後復書立委託書之情節相侔，而原告提出戊○○致函證人張昭賢等人之存證信函二份雖為被告所不爭執，惟其內容係請台端依委託書之契約內容辦理，不得有違法之舉、及其父遺產處理全權委由張昭賢處理等情，其內容係針對遺產處理及警告 張某 不得有違法情事，尚難遽以認定已有授與證人張昭賢代理權。
八、綜上所述，本件被告等人既無授權張昭賢代訂系爭買賣契約，該買賣契約對被告等人自不生效力，從而，原告主張被告等人違約，依系爭買賣契約之違約金條款及民法第二百四十九條第三款規定，請求被告等人給付六百萬元及法定遲延利息，於法尚屬無據，礙難准許，應予駁回。
九、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，與本件判決之結果無關，均不另論究，附此說明。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十一月十九日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官陳葳右正本證明與原本無異中華民國九十年十一月十九日~B法院書記官