臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
105年度板簡字第2003號
原 告 同人不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 黃彥璋
被 告 賴映茹
訴訟代理人 賴映君
上列當事人間給付服務費事件，於中華民國105年12月15日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告委託原告銷售坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○
○號土地持分1/5○○○區○○街○○○號1樓3786建號持分
全部（即新北市○○區○○街○○○號1樓）之不動產。委託
銷售金額新台幣（下同）398萬元，於民國105年7月20日
契約變更為350萬元實拿，增值稅屋主自付，105年7月19
日由買受人出價330萬元並由買受人支付5萬元並陸續加價
360萬元，同時由原告電話通知被告360萬元成交，並於10
5年7月23日寄存證信函通知被告。不料被告不承認雙方之
合約，並用各種理由想片面變更合約條件，且不願函到三
日內出面簽約至今仍置之不理。經原告通知成交並約定時
間簽約被告無故不到，依不動產委託銷售契約書原告收受
定金後，因可歸貴於被告之事由而不願或無法與原告所介
紹之客戶簽訂買賣不動產契約時，被告須給付原告服務費
216,000元，爰依民法第565條及第568條等規定提起本件
訴訟，求為判決：被告應給付原告216,000元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5算之利息。
二、被告則以：
（一）原告起訴狀內自承被告並未與其所稱買方成立任何不動產
契約書，是被告既未因原告媒介而成立契約，原告爰依上
揭民法規定請求報酬，實無理由。況原告就其計算報酬之
依據為何，且其金額係如何計算得出，皆隻字未提。
（二）原告指稱因可歸責於被告之事由而不願簽訂契約云云，實
為謊言，本件被告前於105年5月25日係與原告簽定不動—
般委託銷售契約書，其與專任委託銷售契約書不同之處，
乃在於被告仍可與其他仲介業者洽談委託銷售事宜，嗣原
告於同年7月20日告知被告已有買家欲洽談買賣事宜，故
要求被告另簽訂不動產專任委託銷售契約書，被告不疑有
他即同意簽立，專任委託期間自105年7月20日起至同年月
27日止。詎料，被告一再要求原告提出買方相關文件，且
請原告安排與買方直接面談包括屋況及瑕疵處理等買賣
重要事宜，原告均以似是而非之理由予以塘塞拒絕，僅僅
一昧要求被告儘速出售房屋，此有兩造於Line通訊軟體之
通話記錄可稽，原告所為，不止已違反銷售契約第八條約
定其應盡之義務，亦違反民法第567條第1項居間人據實
報告之規定。尤有甚者，原告拒絕提供買方資料及安排買
賣雙方洽商等舉措，可見其先前告知被告已有買家而要求
被告簽定專任委託銷售契約，恐有以不實資訊而令被告誤
以為真，受詐欺而簽約之重嫌，要非法所容。而被告因原
告上開顯已違約及違法之行為，故業於105年7月22日向原
告為解除契約之意思表示。
（三）原告最早於19日跟被告說，有一組買家有出幹旋金，價額
是330萬元。有請被告去他們店裡面簽專任，被告才能去
跟買方談價額。
（四）被告一開始簽的時候，不知道那就是專任，後來是請別間
看，被告才知道那是專任，被告才去改合約的。存證信函
上面說105年7月22日已經找到買方，但被告在105年7月23
日去原告店裡，原告說還沒有到底價。
（七）原告沒有給被告看過買家的不動產買賣意願書及出示已經
收到的斡旋金。原告也沒有跟被告說過360萬元出賣等語
。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張被告積欠服務費216,000元之事實，業據提出不動
產專任委託銷售契約書2份、契約變更合意書、不動產買賣
意願書、契約變更合意書3份、存證信函2份、郵局掛號查詢
為證，而為被告否認，並以前詞置辯，提出不動產一般委託
鎖售契約書、不動產專任委託銷售契約書、兩造於Line通訊
軟體之通話記錄為證。是本院應審酌者係：（一）系爭不動
產買賣契約是否成立？（二）原告請求是否有理由？
四、查兩造於105年7月20日簽定不動產專任委託銷售契約書，約
定委託期間為105年7月20日至同年7月27日，被告願意出售
價格為398萬元，嗣兩造復於同年7月20日再簽定契約內容變
更合意書並在該變更合意書特約條款約定屋主實拿參佰伍拾
萬元（自付增值稅）（不含賣方代書規費）等語。而依原證
二不動產專任委託銷售契約書第三條記載；委託期間自105
年7月20日起至105年7月27日止，如乙方在此期間內收受定
金或價格業經買賣雙方合意，委託有效期間延至不動產買賣
契約書簽訂日止，未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以
書面終止；第六條記載；服務報酬：為成交價額之百分之四
（營業稅內含，最高不得超過中央主管機關之規定，前項空
白處未記載者，乙方不得向甲方收取服務報酬），於簽訂不
動產買賣契約書之同時，以現金壹次付清予乙方。甲方同意
以現金支付並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買
方給付予乙方等語。是依上述約定，兩造約定之買賣價金，
該約定報酬為成交價百分之四應計入，故買賣價金須達364
萬元（350萬元×1.04＝364萬元），如此被告買賣價金才能
實拿350萬元，而原告主張其於105年7月22日達成被告之所
託，覓得買方陳小姐購買系爭不動產云云，而依被告提出之
Line通訊軟體之通話記錄第44張記載：被告問：握權我不用
簽名？連你們的中介費350嗎？原告仲介人員答：不用，因
為不達你底價所以不用簽等語，是可認原告自知買方出價尚
未達成兩造間契約約定價格，而同頁LINE通話記錄中被告問
：我不是簽實拿？原告仲介人員答：是；被告問：那你沒薪
水？原告仲介人員：沒有，我也有壓力面對同事、公司。被
告問：以目前確定已經350成交嗎？原告仲介人員答：所以
也一直跟買方溝通，今晚還要去做最後敲定，希望沒做白工
等語，雖原告仲介人員在被告提醒兩造間契約約定底價是「
實拿」時有回應沒有薪水，然也告知今晚還要去做最後敲定
等語，是依上開對話，僅能認為原告仲介人員願意放棄因成
交不動產買賣原可取得個人獎金，尚不能認為原告公司有同
意不收取任何服務報酬，亦即難以原告仲介人員表示沒有薪
水即認為兩造於105年7月22日在原告仲介告知被告買方出價
是350萬元時，兩造亦另有合意變更系爭不動產買賣關於原
告可以取得服務報酬由上開成交價額百分之四變更為零元，
否則原告仲介人員何以稱「今晚還要去做最後敲定，希望沒
做白工」等語，況原告亦與買方於105年7月23日就買方出價
更改為360萬元一節，有原告提出105年7月23日原告與訴外
人 陳音羽 簽定契約內容變更合意書1紙在卷可稽，益證兩造
於105年7月22日並未就約定原告取得服務報酬有合意變更為
零元，是以原告主張其於105年7月22日達成被告之所託，覓
得買方陳小姐購買系爭不動產云云，並無足採。而原告另稱
買方雖於105年7月23日出價360萬元，惟查，該價額尚不足
364萬元，故尚未達原證三契約內容變更合意書第肆條，被
告同意之底價，故系爭不動產買賣契約不能認為成立。
五、另按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因
其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條568
條第1項分別定有明文。查，系爭不動產買賣契約不能認為
成立，已如前述。是依前開規定，居間人，以契約因其報告
或媒介而成立者為限，得請求報酬。惟查，系爭不動產買賣
契約尚未成立，故原告並無權請求報酬，是原告主張依不動
產專任委託銷售契約書第六條約定請求按成交價額之百分之
四計算之服務報酬即216,000元即屬無據。
六、從而，原告依民法第565條及第568條等規定，請求被告給付
216,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自
無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年12月15日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官顏妃琇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年12月15日
書記官陳嬿如