臺灣屏東地方法院民事判決 105年度潮簡字第160號
原 告 台灣糖業股份有限公司
法定代理人 黃育徵
訴訟代理人 李明益 律師
被 告 潘同永
上列當事人間調整租金事件，本院於105年12月1日言詞辯論終
結，判決如下：
主文
被告承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段六二三之二、六五一
、六五一之一、六五一之五、六五一之六、六五一之七、六四九
、六四九之一地號土地之租金，自民國一○五年二月二十六日起
，調整為每年新臺幣貳萬伍仟壹佰參拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告潘同永負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告之法定代理人於訴訟繫屬中變更為「黃育徵」，業
據提出行政院民國105年9月2日院授人培字第1050052547
號函為證，並具狀聲明承受訴訟（見本院卷第180-182頁）
，核無不合，先予敘明
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。被告於訴
之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變
更或追加。」此民事訴訟法第255條第1項第1項第1款、
第2項定有明文。經查，原告起訴之聲明原為「被告向原告
承租坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號
土地之每年租金，應自民國105年1月16日起調整為新臺幣
38,424元」（見本院卷第1頁反面），嗣於訴訟中訴之追加
、變更為「被告承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段623
-2、651、651-1、651-5、651-6、651-7、649、649
-1地號土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年
新台幣38,424元。」等語（見本院卷第158頁），被告對原
告訴之變更無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第158-15
9頁言詞辯論筆錄），依上開規定，原告訴之追加、變更即
屬合法，應予准許。
三、原告起訴主張：
㈠緣坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號（
重測前分別○○○鄉○○段185-16、185-17、185-18、185
-100地號）土地均為原告所有，兩造於82年10月間就上開土
地訂定建地租賃契約（契約書雖未載明185-100地號土地，
惟該土地係於82年6月間分割自185-17地號土地，其面積係
計入185-17地號土地內由原告一併出租予被告），由被告承
租上開土地作為房屋基地使用，租賃期間自82年10月1日起
至86年9月30日止，租額依繳租當期申報地價年息百分之七
計算，嗣租期屆滿後，原告未反對被告繼續使用土地，而視
為不定期限繼續契約。
㈡又：
①重測○○○鄉○○段○○○○○○○號土地原面積為59平方公尺
，於65年6月12日因分割新增同段185-49地號（面積14平
方公尺），185-18地號土地面積減為45平方公尺；185-18
地號土地於82年6月15日因分割再新增同段185-103地號
（面積8平方公尺），185-18地號土地面積再減為37平方
公尺，重測後上開185-18、185-49、185-103地號土地分
別○○○鄉○○段623（面積46.06平方公尺）、625（
面積14.23平方公尺）、624（面積7.31平方公尺㎡），
其中重測後624、625地號土地經屏縣政府徵收。
②重測○○○鄉○○段○○○○○○○號土地原面積為118平方公
尺，於82年6月15日因分割新增同段185-100地號（面積
為4平方公尺）。重測後上開185-17、185-100地號土地
分別○○○鄉○○段651（面積114平方公尺）、649（
面積7.07平方公尺）地號土地。
③重測○○○鄉○○段○○○○○○○號土地原面積為118平方公
尺，重測後○○○鄉○○段○○○○號，面積增為123.19平
方公尺。
④是則，扣除上開重○○○鄉○○段625、624地號土地，
因徵收而被告無法繼續使用之面積後，剩餘系爭623、64
9、651、652地號土地，面積合計290.43平方公尺。
㈢再者，因被告於鈞院101年度訴字第363號請求排除侵害案
件自陳占有使用如鈞院101年度訴字第363號民事判決附圖
所示A、B、B3、B4、C、D、E、F、G、H、H2、I、
J、J1、K部分，且被告於103年3月17日要求原告依實際
使用面積辦理出租，故將上開土地辦理分割【即上開623地
號土地，於105年5月6日分割增加623-2地號土地（面積
為34.82平方公尺），623地號土地面積減為11.24平方公
尺。上開649地號土地，因於105年2月5日分割增加649
-1地號土地（面積為0.24平方公尺），649地號土地面積減
為6.83平方公尺見。上開652地號土地，於105年2月5日
與651地號土地合併成為651地號土地，合併後之651地號
土地，並於同日分割增加651-1地號土地（面積為9.12平方
公尺）、651-2地號土地（面積為8.87平方公尺）、651-3
地號土地（因於105年4月28日651-3地號土地與651-4地
號土地合併，成為651-3地號土地，面積為8.56平方公尺）
、651-5地號土地（面積為6.86平方公尺）、651-6地號土
地（面積為5.27平方公尺）、651-7地號土地（面積為2.50
平方公尺），651地號土地面積減為196.12平方公尺。】，
則依被告實際使用面積計算，則被告實際使用為上開623-2
、649、649-1、651、651-1、651-5、651-6、651-7
地號等8筆土地，面積分別為34.82平方公尺、3.68平方公
尺、0.24平方公尺、196.12平方公尺、2.05平方公尺、0.35
平方公尺、1.82平方公尺、1.59平方公尺，合計240.67平方
公尺。
㈣本件被告所承租上開土地位於屏東縣內埔鄉龍泉最精華之地
段，且面臨大馬路，往北有高雄榮民總醫院屏東分院，附近
有統一超商、全聯福利中心，屏東縣警察局內埔分局龍泉派
出所、龍泉夜市，市況工商繁榮、交通便利、生活機能良好
。再者，上開出租土地面積共計290.43平方公尺，每年租金
僅2萬多元，每月不到2000元，候上開出租土地價值已提高
，原定之租金顯不相當，亦有失公平，爰依民法第442條規
定，聲請法院增加租金數額，其增加之數額以土地法第105
條準用第97條規定，每年租金以面積乘以申報地價乘以10％
計算。因被告承租之623-2、649、649-1、651、651-1
、651-5、651-6、651-7地號等8筆土地，於105年1月
，每平方公尺之申報地價各為2,400元、1,120元、1,120
元、1,120元、1,120元、1,120元、1,120元、1,120元
，則原告請求提高之年租金額為31,412元【〔（34.82×2,
400）＋〔（3.68＋0.24＋196.12＋2.05＋0.35＋1.82＋1.
59）×1,120〕×10％＝31,412】。
㈤聲明：被告承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段623-2、
651、651-1、651-5、651-6、651-7、649、649-1地
號土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年38,4
24元。
四、被告則以：我的土地面積減少了，報紙講台北地租也只有調
整1％，上開土地是鄉下地方為何要調這麼高等語置辯。聲
明：原告之訴駁回。
五、經查：
㈠原告主張坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○
○號（重測前分別○○○鄉○○段185-16、185-17、185-18
、185-100地號）土地均為原告所有，兩造於82年10月間就
上開4筆土地訂定建地租賃契約（契約書雖未載明185-100
地號土地，惟該土地係於82年6月間分割自185-17地號土地
，其面積係計入185-17地號土地內由原告一併出租予被告）
，由被告承租上開土地作為房屋基地使用，租賃期間自82年
10月1日起至86年9月30日止，租額依繳租當期申報地價年
息百分之7計算，嗣租期屆滿後，原告未反對被告繼續使用
土地，而視為不定期限繼續契約乙情，為兩造所不爭執，應
可信為實在。
㈡又：
①重測○○○鄉○○段○○○○○○○號土地原面積為59平方公尺
，於65年6月12日因分割新增同段185-49地號（面積14平
方公尺），185-18地號土地面積減為45平方公尺；185
-18地號土地於82年6月15日因分割再新增同段185-103
地號（面積8平方公尺），185-18地號土地面積再減為37
平方公尺。重測後上開185-18、185-49、185-103地號土
地分別○○○鄉○○段623（面積46.06平方公尺）、62
5（面積14.23平方公尺）、624（面積7.31平方公尺㎡
），其中重測後624、625地號土地經屏縣政府徵收（見
本院101年度訴字第363號卷一第137、141-154、164
、165頁之土地登記謄本、本院卷第5頁土地登記謄本）
。
②重測○○○鄉○○段○○○○○○○號土地原面積為118平方公
尺，於82年6月15日因分割新增同段185-100地號（面積
為4平方公尺）。重測後上開185-17、185-100地號土地
分別○○○鄉○○段651（面積114平方公尺）、649（
面積7.07平方公尺）地號土地（見本院101年度訴字第3
63號卷一第138、139、155-160頁土地登記謄本、本院
卷第6、7頁土地登記謄本）。
③重測○○○鄉○○段○○○○○○○號土地原面積為118平方公
尺，重測後○○○鄉○○段○○○○號，面積增為123.19平
方公尺（見本院卷第8頁土地登記謄本）。
④綜上，扣除上開重○○○鄉○○段625、624地號土地，
因徵收而被告無法繼續使用之面積後，剩餘系爭623、64
9、651、652地號土地（以下就未為下列㈢分割之623
、649、651、652地號土地，簡稱為分割前623、649
、651、652地號土地）面積計290.43平方公尺。
㈢又上開623地號土地，於105年5月6日分割增加623-2地
號土地（面積為34.82平方公尺），623地號土地面積減為
11.24平方公尺（見本院卷第73、92、132頁土地登記謄本
）。上開649地號土地，因於105年2月5日分割增加649
-1地號土地（面積為0.24平方公尺），649地號土地面積減
為6.83平方公尺（見本院卷第138、139頁土地登記謄本）
。上開652地號土地，於105年2月5日與651地號土地合
併成為651地號土地，合併後之651地號土地，並於同日分
割增加651-1地號土地（面積為9.12平方公尺）、651-2地
號土地（面積為8.87平方公尺）、651-3地號土地（因於10
5年4月28日651-3地號土地與651-4地號土地合併，成為
651-3地號土地，面積為8.56平方公尺）、651-5地號土地
（面積為6.86平方公尺）、651-6地號土地（面積為5.27平
方公尺）、651-7地號土地（面積為2.50平方公尺），651
地號土地面積減為196.12平方公尺（見本院卷第75、94、13
3-137、160、161、172-176頁土地登記謄本）。
㈣被告於本院101年度訴字第363號請求排除侵害案件審理時
自陳占有使用如本院101年度訴字第363號民事判決附圖（
下稱附圖）所示A、B、B3、B4、C、D、E、F、G、H
、H2、I、J、J1、K部分，而被告於103年3月17日要求
原告依實際使用面積辦理出租乙節，有勘驗筆錄、存證信函
可稽（見本院101年度訴字第363號卷一第241頁背面、本
院卷第197頁）。又本院101年度訴字第363號民事判決附
圖（下稱附圖）所示A、B、B3、B4、C、D、E、F、G
、H、H2、I、J、J1、K部分，與上開623-2、651、65
1-1、651-5、651-6、651-7、649、649-1地號位置大
致相符，有本院101年度訴字第363號民事判決附圖及地籍
圖可資參照（見本院本院101年度訴字第363號卷二第135
頁、本院卷第96頁）。再623-2、649、649-1、651、65
1-1、651-5、651-6、651-7地號等八筆土地，被告實際
使用面積分別為34.82平方公尺、3.68平方公尺、0.24平方
公尺、196.12平方公尺、2.05平方公尺、0.35平方公尺、1.
82平方公尺、1.59平方公尺，總計面積為240.67平方公尺乙
情，有原告提出之明細表可參（見本院卷第168頁），核與
被告所述占用101年度訴字第363號民事判決附圖所示A（
19.84平方公尺）、B（14.98平方公尺）、B3（1.20平方
公尺）、B4（1.66平方公尺）、C（43.13平方公尺）、D
（31.90平方公尺）、E（7.64平方公尺）、F（19.91平
方公尺）、G（0.45平方公尺）、H（51.49平方公尺）、
H2（8.80平方公尺）、I（25.23平方公尺）、J（2.37平
方公尺）、J1（10.52平方公尺）、K（1.55平方公尺）部
分之總面積240.67平方公尺相符。故原告主張兩造間不定期
租賃之租賃物為623-2、649、649-1、651、651-1、65
1-5、651-6、651-7地號等8筆土地，面積分別為34.82
平方公尺、3.68平方公尺、0.24平方公尺、196.12平方公尺
、2.05平方公尺、0.35平方公尺、1.82平方公尺、1.59平方
公尺，合計240.67平方公尺乙情，應可信為實在，被告空言
辯稱面積減少云云，並無可採。
六、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」此民法
第442條定有明文。經查：
㈠本件兩造間房屋基地租賃契約更改為不定期租賃後，原告於
本院101年度訴字第363號請求排除侵害案件審理時自陳：
系爭623、651、652地號土地部分前按租率7％計算租金
，惟自91年起因無庸繳納地價稅，租率調整為3％，公共設
施用地即系爭649地號土地部分則均按租率3％再打8折計
算租金等語（見本院101年度訴字第363號卷一第67、251
、252頁），則再分割前623、651、652地號土地自91年
起之租率應以3％計算，再分割前之649地號土地則均以租
率3％再打8折計算租金，應可認定。
㈡分割前623、651、652、649地號土地，均自96年起課徵
地價稅乙節，有卷存屏縣政府稅務局潮州分局105年8月2
日屏稅潮分壹字第0000000000函及所附地價稅課稅明細可證
（見本院卷第151-156頁），而原告自99年起至104年止，
分別需繳納分割前623、649、651、652地號土地地價稅
分別為37,004.94元、37,016.14元、37,109.81元、20,5
42.15元、20,559.3元、20,562.87元、20,552.73元、20
,566.12元、20,585.87元。又兩造間請求排除侵害案件二
審即臺灣高等法院高雄分院102年度上字第379號確定判決
附表認被告自96年起至100年止，就分割前623、651、65
2、649地號土地應繳租金分別為13,337元、20,809元、17
,247元、9,399元、9,399元（見臺灣高等法院高雄分院10
2年度上字第379號卷第234、235頁）。
㈢依上開原告應繳之地價稅與被告應繳之租金相比較，可知被
告所繳納之租金，顯不足以支付分割前623、651、652、
649地號土地之地價稅，故原告依上開民法442條規定請求
增加租金，於法自屬有據。本院審酌兩造原訂租約之之計算
係以繳租當期申報地價年息百分之七計算，又被告承租土地
附近有屏東縣警察局內埔分局龍泉派出所、超商，且面臨15
米寬馬路等情為兩造所不爭執，再參以原告提出租賃土地附
近照片（見本院卷第97、98頁），可知租賃土地附近商業繁
榮、交通便利、生活機能良好，故本院認租金應以土地面積
乘以申報地價再乘以百分之八，作為每年租金，核算如下：
①上開623-2、649、649-1、651、651-1、651-5、65
1-6、651-7地號等八筆土地，於105年1月整申報地價
，除623-1地號為每平方公尺2,400元外，其餘七筆土地
均為每平方公尺1,120元。
②兩造間不定期租賃之租賃物為上開623-2、649、649-1
、651、651-1、651-5、651-6、651-7地號等八筆土
地，面積分別為34.82平方公尺、3.68平方公尺、0.24平
方公尺、196.12平方公尺、2.05平方公尺、0.35平方公尺
、1.82平方公尺、1.59平方公尺，業如上所述。
③【（34.82平方公尺×2,400元）+〔（3.68平方公尺+
0.24平方公尺+196.12平方公尺+2.05平方公尺+0.35
平方公尺+1.82平方公尺+1.59平方公尺）×1,120元〕
】×8%=25,130元（元以下四捨五入）。
七、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求被告承租原告所
有上開623-2、651、651-1、651-5、651-6、651-7、
649、649-1地號土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起（
本件起訴狀係於105年2月15日寄存送達在被告居所之警察
機關，有本院卷第44頁送達證書1件附卷可稽，依民事訴訟
法第138條第2項規定，於同年月25日發生送達之效力，故
應自105年2月26日起），調整為每年25,130元，為有理由
，應予准許，逾此部分即無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均
毋庸再予審酌，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第79條判決如主文。
中華民國105年12月15日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法官曾吉雄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月16日
書記官許丹瑜