臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
111年度板小字第1331號
原告昇之陽社區管理委員會
法定代理人 林文宗
被告 廖梨米
訴訟代理人 盧龍山
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國111年5月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣43,414元，及自民國111年1月1日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為坐落於原告社區門牌號碼新北市○○區○○路0段000號1樓房屋之所有權人，被告積欠民國109年10月至110年11月管理費共新臺幣(下同)43,414元未給付，經原告以板橋文化路郵局存證號碼第002161號、存證號碼第002249號存證信函催繳，被告均置之不理。為此，爰依社區規約第18條規定提起本件訴訟，請求被告給付管理費。並聲明：被告應給付原告43,414元，及自111年1月1日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。
二、被告答辯要旨：
㈠原告主張被告積欠109年10月至110年11月積欠管理費43,414元，然被告認其僅需負擔共有部分之費用，並要求減免2分之1管理費及每次分攤公共電費500元，被告於上開期間僅需給付管理費22,239元。
㈡原告社區規約自106年成立時未考量社區獨立商家5戶共用部分不同，未將商家管理費收取方式訂入規約。被告自107年入住原告社區以來，每次分攤電費500多元，夏季更多達600元以上，惟被告並未使用原告社區電梯，另騎樓招牌照明皆為自行安裝燈具、保全監視器，亦未使用公共用電，被告既未使用部分共用部分，每月卻比社區住戶多給付500元以上，應減免每次分攤電費500元。
㈢被告及其他3戶獨立商家，於108年2月23日提出請求降低管理費之請求，原告於108年6月22日區分所有權人會議雖曾就「管理費事宜」議題表決，然未公平表決，且未依法定方式以修訂規約方式交付區分所有權人會議表決，顯然違反民法第73條、民法第74條規定，不得作為請求之理由。
㈣原告於108年4月13日第1屆第1次臨時區分所有權人會議會議紀錄註明「6月22日第2次臨時區權會議，基本費用公開討論可營運費用再行決定」，顯見原告不願減免獨立商家管理費，又於108年6月22日第1屆第2次臨時區分所有權人會議處理關於管理費事宜，未依法定方式修訂規約，顯失公平。原告未依民法第799條之1第1款、公寓大廈管理條例第10條第2項規定需先召開雙方協商會議，達成共識，以修訂規約議題提交區分所有權人會議通過，反以管理費事由交付表決，違反民法第148條規定，被告得請求依民法第227條之2減免管理費。
㈤原告社區共80戶，住戶75戶、獨立出口商家5戶，社區住戶及獨立出口商家進出口通行無共用部分，且獨立出口商家屋後亦無其他出入口進出社區，使用範圍與社區住戶區隔清楚，被告事實上無法使用共用部分或共有部分，依民法第799條之1第1款、公寓大廈管理條例第10條第2項規定，被告既無使用共用部分，共用部分應餘由社區住戶75戶負擔全部費用，被告得依民法第227條之2規定請求減免商家共用部分負擔。
㈥被告自108年2月至110年11月，多次以存證信函及書函請求原告處理商家減免管理費相關事宜，向原告提出調降管理費之請求，原告仍未處理。原告歷次區分所有權人會議以管理費事宜為會議議題，其内容、目的不明，會議通知、會議紀錄無相關註明修訂規約、註明店家管理費議題，原告歷次區分所有權人會議管理費事宜決議內容，包含108年6月22日第1屆第2次臨時區分所有權人會議第5案「管理費事宜」，未依法定方式修訂規約，且未表明確事由；被告另於110年10月14日再次提案社區管理委員會修訂「獨立出口商家管理條文」並訴請原告依相關法令辦理，惟原告仍未將之納入110年10月17日第3屆第2次區分所有權人會議議題。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張被告應繳納109年10月至110年11月管理費共計43,414元，原告於110年11月12日、110年12月2日分別寄發板橋文化路郵局存證號碼第002161號、存證號碼第002249號存證信函催請被告給付前開管理費，被告分別於110年11月15日、同年12月3日收受前開存證信函，然被告迄今仍未繳納前開管理費等情，並提出建物登記第一類謄本、存證信函暨回執、住戶管理規約、請求金額明細表及區分所有權人會議會議紀錄為證，被告對其積欠前開期間之管理費43,414元亦不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
㈡按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。又按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條定有明文。被告雖抗辯原告未依法定方式修改規約，惟依前開說明，原告社區區分所有權人會議決議，於經法院判決撤銷之前，仍有效存在，被告未舉證其於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，而觀諸被告所提出原告社區108年6月22日第1屆第2次臨時區分所有權人會議會議紀錄，可見原告確有將管理費事宜提交區分所有權人會議討論，難認原告有何違反法定方式作成決議之情，此外，被告復未舉證證明原告社區區分所有權人會議之決議內容因違反法令而無效，則原告依社區規約之約定，請求被告給付109年10月至110年11月管理費43,414元，即屬有據，被告前開抗辯，難認可採。
㈢另按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院83年度台上字第1530號判決參照）。又法院依民法第74條第1項規定撤銷法律行為或減輕給付，須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，始得因利害關係人之聲請為之；民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院87年度台上字第2810號裁定、86年度台上字第2521號裁定參照）。被告雖抗辯原告社區規約有違民法第72條、第74條之規定，然共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是以，原告依社區規約請求被告給付管理費，形式上合於公寓大廈管理條例之規定，難謂有何違反公共秩序及善良風俗，更無何趁被告急迫輕率無經驗而為法律行為之情事，被告此部分之辯解，亦無理由。
㈣再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，前項規定，於非因契約所發生之債，準用之，民法第148條、第227條之2固定有明文。惟查，區分所有權人實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，倘逐一區別各區分所有權人對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。故如公寓大廈內部已依區分所有權人會議或規約訂定費用基準，除有顯失公平情事，始有依法定程序請求法院撤銷之必要，如無顯失公平之情事，區分所有權人仍應按區分所有權人會議決議或規約繳納費用，法院無從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標準是否允當。原告社區區分所有權人會議決議及社區規約內容，並無被告所指牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之無效情形，已如前述，而被告亦未舉證證明本件原告權利之行使係以損害被告為主要目的，或有何民法第227條之2所定之情事變更之情，被告抗辯原告本件管理費之請求，有違反民法第148條規定，並依民法第227條之2規定，請求減免管理費，洵屬無據。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及社區規約之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並確定本件訴訟費用額為原告已繳納之第一審裁判費1,000元，由被告負擔。
中 華 民 國 111 年 6 月 10 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 13 日
書記官吳昌穆
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項
規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日
內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正
，由原第二審法院以裁定駁回之。