臺灣高雄地方法院民事判決 100年度鳳小字第543號
原 告 龍馬江山大廈管理委員會
法定代理人 王有信
訴訟代理人 陳志德
被 告 姜世禮
被 告 蘇育興
訴訟代理人 蘇湘晴
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年8月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告姜世禮應給付原告新臺幣柒萬零陸佰參拾元，及自民國一○
○年五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告姜世禮負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告姜世禮以新臺幣柒萬零陸
佰參拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被告姜世禮經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告姜世禮原為坐落龍馬大廈即門牌號碼高
雄市○○區○○路45之30號13樓建物之區分所有權人(下稱
系爭不動產)，按月應繳交大樓管理費新臺幣(下同)2,018
元，詎姜世禮自民國97年5月起至100年3月止，均未繳納管
理費，積欠35期管理費共70,630元，迭經催討，被告姜世禮
均置之不理。而系爭不動產經姜世禮之債權人聲請執行拍賣
，經鈞院以99年度司執字98111號案件受理在案，於100年4
月間由投標人即本件共同被告蘇育興應買拍定得標，查法院
拍賣公告之備註載明：「4、本件於99年9月9日查封時，據
債權人之代理人陳稱債務人已有二年多未繳管理費，惟債務
人是否有積欠大樓管理費及積欠數額為何，請投標人自行查
明。」為被告蘇育興所明知，並已成為買賣條件，而依新修
訂民法第826條之1第3項規定，自應由現所有權人即被告蘇
育興與原所有權人即被告姜世禮負連帶清償責任等語，並聲
明：被告應連帶給付原告70,630元，及自本起訴狀繕本送達
被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告蘇育興則以：法院之拍賣公告上並未載明須由拍定人負
擔前手所積欠之管理費，故不應由被告蘇育興負擔，並聲明
：駁回原告之訴。
四、被告姜世禮經合法通知，未於本院言詞辯論期日到場，亦皆
未提出書狀為任何聲明或陳述。
五、得心證之理由：
(一)原告主張被告姜世禮為系爭不動產之原所有權人，其積欠原
告管理費70,630元，嗣經本院拍賣系爭不動產，而由被告蘇
育興拍賣取得系爭不動產之所有權，為被告所不爭執，並經
本院調閱本院99年度司執字第98111號案卷核閱無訛，應堪
信為真實，是原告請求被告姜世禮應給付管理費70,630元及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息，即屬有據。
(二)至原告依民法第826條之1規定，請求被告蘇育興應就被告姜
世禮所積欠之管理費連帶負清償之責，則為被告所否認，並
以前揭情詞置辯。而按，「不動產共有人間關於共有物使用
、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為
之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人
，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。
共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、
管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」民法第826
條之1第1項及第3項固有明文，然由此條文第1項之規定觀之
，其係指於經地政機關登記或法院裁定之管理經登記者之情
形，共有物應有部分之受讓人應繼受共有人間關於共有物使
用、管理、分割或禁止分割之約定，或依民法第828條第1項
所為之決定；而該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用
、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償之責，亦係指於經
地政機關登記或法院裁定之管理經登記者之情形而言，否則
將導致於未經登記之情形，受讓人固無須繼受共有人間關於
使用、管理等之抽象約定，卻須承擔前手因共有物之使用、
管理或其他情形所已發生之個人債務，顯使受讓人之財產面
臨不測損害而有輕重失衡之虞，且若謂該條第3項之適用無
須任何公示要件即得概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利
於不動產之交易活動，應非立法當時之本意。況自法律規定
之體例觀之，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係
規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至
第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有
權章第四節「共有」中，「區分所有建築物」所有人之權利
義務，自應優先適用「區分所有」之相關規定，惟該「不動
產所有權」之章節中並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶
負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約
所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權
利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦
同」，而該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所
有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或
規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，實務上向來均
認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於受讓人發
生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（
臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，頁105-107
、93年法律座談會民事類提案第13號、司法院司法業務研究
會第49期研究專輯第30則)，故拍定人不需就前手所欠繳之
管理費負清償之責，臺灣高等法院95年度上易字第967號、
臺灣桃園地方法院99年度小上字第50號及臺灣板橋地方法院
99年度板小字第1928號民事判決均同此見解。從而，民法第
826條之1第1項及第3項之規定，既係指經地政機關登記或法
院裁定所定之管理登記者而言，而本件並無此情形，故除受
讓人與前手訂立契約承擔前手之管理費債務外，依前開說明
，受讓人仍不受規約該項規定之拘束，自不繼受前手積欠之
管理費債務。
(三)又系爭不動產之拍賣公告上雖已載明前手積欠管理費，然管
理費之請求僅具有債權之效力，除有債務承擔之約定外，要
難據此即認受讓人就前手所積欠之管理費應負清償之責，臺
灣高等法院90年度庭長法律問題研討會、司法院司法業務研
究會第49期研究專輯第30則決議暨研討結論足資參照，是原
告請求被告蘇育興須清償被告姜世禮前所積欠之管理費債務
，核屬無據。
六、綜上所述，原告請求被告姜世禮給付70,630元及自起訴狀繕
本送達之翌日即100年5月11日(送達回證參本院卷第12頁)起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序為被敗訴之判決，應依
民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行如主文第4
項前段所示；被告雖未為免為假執行之聲請，爰依民事訴訟
法第392條第2項規定，依職權酌定相當金額如主文第4項後
段所示宣告被告預供擔保而免為假執行。
八、訴訟費用負擔之裁判依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年9月2日
鳳山簡易庭法官呂佩珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年9月2日
書記官李忠霖