裁判字號：臺灣臺中地方法院90年重訴字第306號民事判決
裁判日期：民國90年12月28日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決九十年度重訴字第三○六號
原告甲○○被告裕毛屋企業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應自門牌號碼台中市○區○○路○○○號地下一樓及地上一、二樓（坐落台中市○區○○○段第三八之二、一四一之八地號、 賴厝廍 段六九之五、六九之二六、六九之三四、六九之三五、七一之六、四一七之七、四一七之五七地號土地）如附圖所示甲２、乙２、丙２、丁２、戊２、己２、庚２、辛２、壬２建物遷出，並將上開建物及其旁如附圖所示甲１、甲３、乙１－１、乙１－２、乙１－３、乙３、丙１－１、丙１－２、丙１－３、丁１、戊１、己１、己３、庚１－１、庚１－２、庚１－３、辛１、壬１空地返還原告及其他共有人。
前項交還建物及空地之履行期間為肆拾伍日。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣坐落台中市○區○○○段第三八之二、一四一之八地號、賴厝廍段六九之五
、六九之二六、六九之三四、六九之三五、七一之六、四一七之七、四一七之五七地號土地上之建物（下稱系爭建物），即門牌號碼為台中市○區○○路○○○號未辦建物第一次所有權登記之房屋，係原告與訴外人 謝明達 、 謝明德 、 張素貞 、 張淑貞 、 張美貞 、 張文貞 、 張瑞芳 及 張瑞珍 所共有，原告擁有上開全部土地之應有部分百分之三十三．四。原告及前述共有人於民國八十年十月十六日與被告就系爭建物訂立房屋租賃約，依兩造租賃約書第二條約定，租賃期限為八十年十月十六日至八十九年四月十六日，嗣租約屆期，原告即對被告表示不再續租之意，並發函通知被告遷讓交還系爭建物，詎被告竟回函表明已於八十九年九月一日與其餘共有人達成續租協議，置原告之權益不顧。
㈡按「土地法第三十四條之一第一項乃係共有土地或建物改良物之處分、變更及
設定地上權、永佃權、地役權或典權之特別規定，共有物之出租，乃共有物之利用行為，與上述規定所指情形不同，當無該條規定之適用」、「共有物之出租，實乃共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由共有人共同為之，當無土地法第三十四條之一第一項規定之適用」，此有最高法院七十六年台上字第二六四九號判決及最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議㈡可資參酌。本件系爭建物係原告與其他共有人所共有，依上開實務見解，系爭建物之出租自應經全體共有人之同意，不得以多數決決議續租，原告既已表明不願與被告續訂租約，被告自已無使用系爭建物之正當權源，爰依兩造租賃契約第五條第⑷款約定及民法第四百五十五條之規定，提起本訴。
㈢本件於租約屆期即八十九年四月十六日迄今已達一年八個月之久，故本件應已無再定履行期日之必要。
三、證據：提出房屋稅稅籍證明書、土地面積及所有權明細表、租賃契約書、戶籍謄本各一份、存證信函二份為證，並聲請囑託地政機關測量系爭建物。
乙、被告方面：
一、聲明及陳述：同意遷讓房屋，但應給予一年至一年半之時間，並依照原訂租約之標準計算租金。
二、證據：提出房屋租賃契約書、契約書、使用執照各一份為證。理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴時之聲明為：被告應自台中市○區○○路○○○號建物（面積以實測為準）遷出，並將上開建物返還原告及其他共有人，原告願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院審理時擴張聲明為：被告應自門牌號碼台中市○區○○路○○○號地下一樓及地上一、二樓如附圖所示甲２、乙２、丙２、丁２、戊２、己２、庚２、辛２、壬２建物遷出，並將上開建物及其旁如附圖所示甲１、甲３、乙１－１、乙１－
２、乙１－３、乙３、丙１－１、丙１－２、丙１－３、丁１、戊１、己１、己
３、庚１－１、庚１－２、庚１－３、辛１、壬１空地返還原告及其他共有人，原告願供擔保請准宣告假執行，依前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張坐落台中市○區○○○段第三八之二、一四一之八地號、賴厝廍段六九之五、六九之二六、六九之三四、六九之三五、七一之六、四一七之七、四一七之五七地號土地上之建物，係原告與訴外人謝明達、謝明德、張素貞、張淑貞、張美貞、張文貞、張瑞芳及張瑞珍所共有，原告擁有上開全部土地之應有部分百分之三十三．四，原告及前述共有人於八十年十月十六日與被告就系爭建物訂立房屋租賃約，租賃期限自八十年十月十六日起至八十九年四月十六日止，嗣租約屆期，原告即對被告表示不再續租之意，並發函通知被告遷讓交還系爭建物，被告回函表明已於八十九年九月一日與其餘共有人達成續租協議之事實，業據原告提出與所述相符之土地面積及所有權明細表、租賃契約書各一份、存證信函二份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。又系爭建物包括地上二層及地下一層，現均為被告占有使用，其中第一層作為裕毛屋賣場，第二層為倉庫，地下層則為停車場，業經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄附卷可稽。
三、按共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質之行為，其與處分行為相異者，在不移轉共有物之權利或增加其物上負擔，其與保存行為不同者，在不以防止共有物之毀損或滅失為目的，而其不增加共有物之效用或價值一點，與改良行為，亦有不同之處。民法對於共有物之利用方法，並無如保存行為與改良行為，有特別之規定，解釋上應適用民法第八百二十條第一項之規定，即在共有人未以契約訂定時，應由共有人共同管理之。而共有物之出租，乃典型之利用行為，自應依民法第八百二十條第一項共有物「管理」之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，而無同法第八百十九條第二項或土地法第三十四條之一共有物之「處分」、「變更」及「設定負擔」規定之適用。本件原告與其他共有人間就系爭建物，既未約定管理方法，則被告雖與其他共有人訂約續租，新租約對原告自屬不生效力。從而，原告依租賃物返還請求權訴請被告應自門牌號碼台中市○區○○路○○○號地上一樓及地上一、二樓如附圖所示甲２、乙２、丙２、丁２、戊２、己２、庚２、辛２、壬２建物遷出，並將系爭建物及其旁如附圖所示甲１、甲３、乙１－１、乙１－２、乙１－３、乙３、丙１－１、丙１－２、丙１－３、丁１、戊１、己１、己３、庚１－１、庚１－
２、庚１－３、辛１、壬１空地返還原告及其他共有人，洵屬有據，應予准許。
四、查遷讓房屋，非立時可就，本件被告請求給予一年至一年半之時間搬遷，本院斟酌系爭建物之實際使用情況，及租約屆期自八十九年四月十六日屆滿迄今已達一年八個月之久等情，酌定履行期間為四十五日，以資兼顧。
五、被告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本判決係就民事訴訟法第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十六條第一項、第三百八十九條第一項第三款判決如主文。
中華民國九十年十二月二十八日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官陳文燦右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年十二月二十八日~B法院書記官