臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度北簡字第5786號
原 告 周士淳
訴訟代理人 杜冠民 律師
複代理人 李明憶
被 告 張許美惠
訴訟代理人 張哲雄
上列當事人間返還不當得利事件，於中華民國105年9月19日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬玖仟陸佰陸拾元，及自民國一百
零五年三月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣壹仟伍佰肆拾元，由原告負擔新臺幣
肆仟伍佰貳拾元。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹拾叁萬玖仟陸
佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，
民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本件原告於
民國105年3月15日起訴時請求被告應給付原告新臺幣（下同）
443,520元，嗣於105年8月19日具狀變更聲明為：被告應給付
原告550,494元，其請求之基礎事實同一，參諸前揭規定，均
應予准許。
貳、實體方面
原告主張：原告周士淳為臺北市○○街○○○號（下稱系爭建物
）2樓建物所有權人及所坐落臺北市○○區○○段○○○○號土地
之共有人之一，原告周士淳之持分為系爭土地之1/4，系爭建
物共有四戶，在104年11月24日以前，被告曾為台北市○○街○
○○號1樓建物所有權人並同為所坐落臺北市○○區○○段○○○○
號土地之共有人之一，被告未經其他建物及土地共有人之同意
，即擅自於系爭建物1樓之前方及後方之民生段99-7號土地上
，加蓋違章建物，經松山地政事務所進行測量複丈後，確認被
告先前名下系爭建物1樓之前方及後方之民生段99-7號土地上
加蓋有違章建物，面積分別為A部分50平方公尺(建物前方圍牆
內範圍)及B部分52平方公尺(建物後方加蓋部分)，總計違章建
物面積為102平方公尺，並以之作為店面出租他人牟利，依民
法第179條規定原告得向被告請求自104年4月1日起至104年11
月30日止之不當得利。被告每年所獲相當於租金之不當得利依
土地法第97條計算如下：100年4月1日起至101年12月31日止：
10244960(申報地價)1/10=458592(年)，45859221(月)
/12=802536；102年1月1日起至104年11月30日止：10247040
(申報地價)1/10=479808(年)，47980835(月)/12=000000
0，以上被告因名下建物加蓋有違章建物占用共有之土地，5年
來共獲得220萬1,976元之不當得利。而原告為系爭99-7地號土
地1/4之所有權人，則原告於本案中得向被告請求返還之不當
得利總計為55萬0,494元(00000001/4=550494)元。無權占有
人占用日久，亦不足以憑此認定該無權占有人與其他住戶間已
成立默示分管協議；「單純沉默」並不等同「明示或默示分管
協議」，依被告所提出之竣工圖，所謂花台僅屬建物設計公共
設施之一環，該部分並非位於「一樓房屋內」，花台並非使用
權範圍認定之證明，否則市面上所有花台、圍牆區內均可主張
使用權，豈不荒謬哉？被告就其專用權仍需舉證證明。又本件
原告與同一土地其他共有人，直至105年2月6日方成立有分管
協議（原證6），顯見被告先前持有系爭建物1樓時，渠與其他
土地共有人根本沒有成立任何明示或默示之分管協議。又原證
9第1、2頁為被告將1樓出租予餐廳以前，本係出租給 夏恩 英語
，當時已經將A部分以圍牆隔住，作為補習班使用，原證9第3
至6頁，為被告將1樓出租餐廳之照片，就A部分之土地，相同
仍以圍牆、鐵欄杆圍住，作為餐廳一部分使用，可清楚知悉，
無論被告係租給英語補習班或餐廳，於上班時間中餐廳或補習
班均將A部分作為其營業範圍，於非營業時間則將外面大門鎖
起，其他土地共有人並非得以自由進出使用，則被告將Ａ部分
土地排除他人使用，做為本身出租營利使用收益。即便以被告
主張之竣工圖觀之，系爭A部分與B部分土地當初均屬空地，而
非當初一樓之室內專用範圍。目前B部分加蓋之部分亦非建築
物本體。由原告與其他共有人（包含向被告買受1樓之後手）
嗣後簽定之分管協議，益證被告持有1樓當時根本沒有分管協
議，否則被告為何對於其後手隻字未提？系爭土地位於台北市
○○區○○○段之富錦街上，街上林蔭密布，景色宜人，日常
適合商業活動，晚上同時享有適合住宅區之幽靜，屬於台北市
知名之「民生社區」。又被告即曾就其名下富錦街386號1樓及
其違建部分出租予知名餐廳，該地段之一樓店面租金收益一坪
至少2,000元，被告占用102平方米相當於30.8坪，占用部分之
租金行情至少一個月6萬元，一年至少收益72萬元，以申報地
價10%計算被告所獲不當得利，確有理由，並聲明：㈠被告應
給付原告55萬0,494元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執
行。
被告則以：被告於89年6月買受台北市○○街○○○號1樓房屋（
下稱系爭房屋）及其基地，買受時曾受前屋主告知：公寓建造
完成時系爭房屋前後空地即設有花台區隔。依台北市政府56年
6月14日核發之0779號使用執照竣工圖（被證4)中A-0配置圖可
知系爭房屋確屬興建範圍，A-1左上角標明1樓使用範圍全貌，
謹繪被證8示意圖就系爭房屋各部份使用狀況說明：中間公用
樓梯部份（被證8黃色部份屬於公寓大廈之共用部份）2樓以上
上下樓、進出建物用，由此不能到達附圖A、B部份，1樓室內
部份（被證8紅色部份，含前後陽台，屬1樓建物專有部份，須
經由1樓專用門戶進出)，1樓戶外部份（被證8綠色部份，含附
圖A、B部份），屬約定由1樓專用部份，非經由1樓專用門戶即
1樓住戶出入門、1樓廚房出入門不能進出，故應不具有公共使
用性及公共可及性，而屬於約定由1樓專用之部份），否則將
造成公寓其他住戶得自由自1樓專用門戶即被證8一樓住戶出入
門、1樓廚房出入門進出通往1樓建物專用部份之不合理情況。
此一規劃狀況係建商興建銷售之始即已如此，依當時社會認知
、社會觀感亦屬當然，並為當時其他樓層住戶所明知而仍買受
並入住，可認屬共有土地上之「約定專用部份」；區分所有權
人全體有默示之分管約定。被告自89年買受系爭房屋後繼受之
，未曾變動其屋況，系爭公寓2、3、4樓住戶亦均有於系爭前
後空地上方以外推陽台頂樓增建之方式使用系爭空地上空，迄
104年11月被告出售系爭房屋時，未曾有其他公寓住戶對於系
爭前後空地此一分別使用之方式表示異議，自屬對於A、B部分
由1樓住戶使用之默示意思表示，成立默示之分管契約。依被
證4系爭房屋亦即系爭公寓之使用執照竣工圖，附圖A、B部份
於興建之始即規劃僅能由1樓專用門戶進出，當時其他樓層之
區分所有權人於明知此一規劃情形，仍買受並進住，屬同意此
一分管情形之默示意思表示。依被證4使用執照竣工圖可知，
各樓層共用台北市政府56年779號使用執照，完工時各樓層屋
主或起造人須就此使用執照之申請文件加以簽章確認，當時各
樓層住戶對於A、B部份由1樓管領使用之分管情形有所知悉並
同意，屬法律上約定協議文書。竣工圖1樓使用範圍包括前院A
及後院B，則其限定歸1樓住戶使用，主因有為該土地空間無公
共使用性也無公共可達性、僅與1樓附屬建物(陽台）空間混為
一體、僅由1樓支配門戶，方可進入到達，其他2、3、4樓住戶
無由可入。尤其後院B空地更須由1樓前門進入室內，再經客廳
、餐廳、廚房，再經由廚房小門才可通達，其他住戶根本無法
未經1樓住戶允許而可達，足見其屬一樓住戶專用。系爭房屋
由被告所有時，雖對附圖A部分有使用權，惟被告從未對其上
鎖排除其他住戶之使用，其他共有人或住戶白天隨時可由花台
邊矮欄所設之欄杆門進入（現況亦為欄杆無設門鎖），未有包
括原告在內之其他共有人向被告主張任何權利，A部份土地也
僅作綠化及通道而已。系爭房屋之前曾租給夏恩英語，因透空
式大門之左邊40公分處另設有一透空式邊門（小門）並未加鎖
，未排除同棟住戶使用。後來被告出租供小咖啡廳使用，其施
作之矮圍籬欄杆，雖無設邊門，但其雙扇矮欄杆門在非營業時
並未設加鎖，只稍將門上鐵絲圈取下或伸手內扳即可推開進入
，未排除樓上住戶使用。原證9照片可清楚A空地上並無餐桌、
用餐人，可知A空地只是供作一般庭園及通道而已。被告無排
除其他共有人而單獨對於該部份為使用收益，難稱被告有何侵
害其他住戶對於A部分使用權限之處，被告未受有任何無法律
原因之利益。附圖A、B部分均屬99-7地號土地系爭公寓之法定
空地，法定空地之使用價值遠低於用於建築房屋之基地，附近
屬住宅區作為商業使用者極少，而系爭房地在地政登記謄本中
僅登記只作為住宅使用，房屋逾50年，距離中心商業地帶有相
當距離，交通非便利，工商繁榮程度顯較落後，即便本件有不
當得利情形，所得所失利益明顯較土地法所規定之租金為低等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠本件相關事實：
⒈原告為台北市○○街○○○號2樓建物所有權人及所坐落台北
市○○區○○段○○○○號土地共有人，應有分為系爭土地之
1/4，原告登記取得所有權之期間為自99年11月11日至今
（土地及建物謄本見本院卷第4至9頁）。
⒉被告曾為台北市○○街○○○號1樓建物所有權人及所坐落台
北市○○區○○段○○○○號土地共有人，持分為系爭土地之
1/4，被告為所有權人之期間為自89年6月至104年11月23
日（土地及建物謄本見本院卷第4至9頁）。
⒊台北市○○街○○○號1樓建物後方有增建52平方公尺（照片
見本院卷第53至54頁），前方鐵欄杆圍籬面積50平方公尺
（照片見本院卷第55至56頁），並有如附表台北市松山地
政事務所土地複丈成果圖可稽。
⒋台北市○○街○○○號1至4樓建物所有權人於105年2月6日就
法定空地及其增建部分，簽訂分管協議書（見本院卷第
101至102頁）。
⒌台北市○○街○○○號1至4樓建物是於56年6月14日取得使用
執照（見本院卷第72頁）。
㈡被告未得其他共有人同意占用如附圖所示B部分加蓋排除其
他共有人使用，原告得請求被告給付不當得利。
⒈按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物
之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，
於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益
權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，
即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要
難謂非不當得利。又各共有人按其應有部分，對於共有物
之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分
使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得
對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權（最高法
院55年度台上字第1949號、62年度台上字第1803號判例要
旨參照）。
⒉按於原有建築物之外另行增建者，若增建部分已具構造上
之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效
用者，則為原有建築物之附屬物，與原有建築物成為一體
，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍
因而擴張（最高法院88年度臺上字第485號判決參照），
如附圖所示B部分為系爭1樓建物後方加蓋部分，被告於89
年6月間買受系爭1樓房地時即已存在，為兩造所不爭執，
而自現場照片觀之，B部分加蓋之水泥牆鐵皮屋係緊連1樓
房屋後方之牆壁所搭建，於使用上係與系爭1樓建物一起
使用（照片見本院卷第39至40頁、第52至54頁），自不具
有使用上之獨立性，並非獨立之建築物，而為系爭1樓房
屋之附屬物，則系爭1樓房屋之所有權範圍因此擴張而及
於B部分加蓋，而一同歸於系爭1樓房屋之所有權人取得所
有權，被告既於89年間取得系爭1樓房屋之所有權，被告
自已取得B部分加蓋之所有權。
⒊建築法第11條第1項規定：「本法所稱建築基地，為供建
築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地
原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」第2項規定
：「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之
道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定
之。」是所謂法定空地，係指建築基地於建築使用時，依
法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於
日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全
及衛生，區分所有權人若擅自在法定空地搭蓋地上物而排
除其他區分所有權人之使用，即屬違反該共用部分之設置
目的及通常使用方法。台北市○○區○○段○○○○○號系爭
土地如附圖所示B部分為法定空地，依公寓大廈管理條例
第9條第2項之規定，被告就該共用部分之使用，應依其設
置目的及通常使用方法為之，即應就此部分區域保持淨空
暢通之狀態，不得設置任何障礙物阻礙通行出入，以致影
響法定空地基於景觀、採光、通風、安全之設置目的，惟
被告於89年6月買受系爭1樓建物，未經原告及3、4樓其他
土地共有人之同意，以水泥牆及鐵皮屋頂加蓋之方式使用
附圖B部分土地（照片見本院卷第39至40頁、第52至54頁
），顯已妨害或變更該部分土地作為法定空地之使用目的
及通常使用方法，足認被告占用如附圖所示B部分之法定
空地，並排除其他共有人之使用。
⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民
法第179條前段、第181條但書分別定有明文，又依不當得
利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益
，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應
以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，
無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）
。本件被告無權占用系爭土地，又無法律上原因，原告請
求被告返還其所受相當於租金之不當得利。次按城市地
方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10
%為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價
額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明
定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所
申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地
申報價額即指該土地之申報地價。而所謂年息10%為限，
係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年
息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮
程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係
及社會感情等情事以為決定。查系爭1樓建物之同棟建物
係56年間核發使用執照（見本院卷第72頁），迄民國100
至105年間屋齡約44至49年，為4層樓公寓，面○○○區○
○街，屬民生社區，鄰近民權國小、公園及松山機場，生
活及交通機能尚為便利，有交通位置圖在卷可稽（見本院
卷第73頁），然附圖所示B部分加蓋係位於系爭1樓建物之
後方，並未面臨道路，被告將系爭1樓建物連同附圖之B部
分加蓋出租他人，本院審酌被告占用之附圖所示B部分加
蓋之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活
機能完善度等情，認本件租金以台北市○區○○段0000地
號土地申報地價5%為適當。上開土地100年至101年申報地
價為4萬4,960元，102年至104年申報地價為4萬70400元，
有地價謄本存卷可考（見本院卷第36頁）。本件原告請求
被告返還附圖B部分自100年4月1日起至104年11月30日止
之不當得利，惟被告自104年11月24日已非所有權人，則
原告僅得請求被告給付至104年11月23日止之不當得利。
依上述說明計算，自100年4月1日起至101年12月31日止被
告不當得利金額為20萬4,568元（計算式：52㎡×44,960
元×5%×21月/12=204,568，小數點以下4捨5入，以下同
），自102年1月1日起至104年11月23日止被告不當得利金
額為35萬4,070元（計算式：52㎡×47,040元×5%×34.74
月/12=354,070），共計55萬8,638元。原告就系爭土地之
應有部分為1/4，則原告得請求被告返還不當得利之金額
為13萬9,660元（計算式：558,638÷4=139,660）。是原
告請求被告自100年4月1日起至104年11月23日止之不當得
利13萬9,660元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月19
日起（送達證書見本院卷第19頁）至清償日止按年息5%計
算之利息部分，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求
為無理由，應予駁回。
⒌關於被告其餘抗辯之說明：
①被告抗辯：依被證4使用執照竣工圖可知，系爭公寓各
樓層均共用此台北市政府56年779號使用執照，竣工圖
是附屬於上開使用執照申請書圖文件之一，與全部申請
書圖文件，經首任屋主或起造人共同蓋章簽認，即屬法
律上約定協議文書，各屋主對使用執照竣工圖之分管協
議即知悉與同意專用，竣工圖中1樓使用範圍包括前後
院云云。經查，惟查，被證4使用執照竣工圖並無「前
後院由1樓住戶分管或專用」之記載（見本院卷第71頁
），尚難認為共有人間有分管或約定專用之約定。縱使
如被告抗辯之竣工圖就B部分對外出入有花台障礙而僅
能自系爭1樓建物進出，然如下③所述，被告至多僅得
單純使用該部分土地，並不包含設置固定之水泥牆及鐵
皮屋頂有違共有空地之原有目的。
②被告抗辯：被告於89年6月買受系爭1樓房屋及土地，迄
104年11月出售系爭房屋時，未曾有其他住戶對於空地
使用方式表示異議，自屬對由1樓住戶使用之默示意思
表示云云。經查，若單純之沉默，則除有特別情事，依
社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意
思表示。本件原告及同棟3、4樓住戶縱長期容忍未加干
涉被告使用B部分土地，然僅為單純之沉默，並無任何
積極行為足以間接推知同意被告單獨使用之意，是被告
此部分抗辯，不足採信。
③被告抗辯：B部分土地無公共使用性也無公共可性，僅
由1樓方可進入到達，足見其屬1樓住戶專用性質云云。
經查，依公寓大廈管理條例第9條第2項規定：「住戶對
共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
」即應就法定空地區域保持淨空暢通之狀態，不得設置
任何障礙物阻礙通行出入，以致影響法定空地基於景觀
、採光、通風、安全之設置目的。本件系爭土地如附圖
所示B部分原為法定空地，縱使如被告抗辯之竣工圖就B
部分對外出入有花台障礙而僅能自系爭1樓建物進出，
然被告至多僅得單純使用該部分土地，並不包含設置固
定之水泥牆及鐵皮屋頂有違共有空地之原有目的，本件
被告將法定空地以水泥牆及鐵皮屋頂納為系爭1樓建物
之附屬建物，顯已妨害或變更該部分土地作為法定空地
之使用目的及通常使用方法。換言之，被告在共用部分
設置固定之水泥牆及鐵皮屋頂並將該區域納為系爭1樓
建物作為出租使用而受利益，使原告受有損害，原告自
得請求給付相當於租金之不當得利。
㈢原告請求被告給付如附圖所示A部分之不當得利，為無理由
。
⒈被告抗辯其對於附圖所示A部分從未對其上鎖排除其他住
戶之使用，其他共有人或住戶白天時隨時可由花台邊矮欄
所設之欄杆門進入，A部分土地也僅作一般庭園綠化及通
道而已，系爭房屋之前曾租給夏恩英語，因透空式大門之
左邊40公分處，另設有一透空式邊門（小門）並未加鎖，
因此並未排除同棟住戶使用，後來，出租供小咖啡廳使用
，其施作之矮圍籬欄杆，雖無設邊門，但其雙扇矮欄杆門
，在非營業時並未設加鎖，只稍將門上鐵絲圈取下或伸手
內扳，即可推開進入，並未排除樓上住戶使用等語，有原
告所提出照片在卷可稽為證（見本院卷第134至139頁），
可知其他住戶可經由面臨富錦街之矮圍籬欄杆門進入附圖
A部分土地，A部分土地為空地，其內未設增建、未作其他
違反共有空地原有目的之使用。
⒉被告使用附圖所示A部分土地，既未排除原告使用，則原
告請求被告給付如附圖所示A部分之不當得利，為無理由
，應予駁回。
本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，
職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供
擔保，得免為假執行之宣告。
本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，
依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國105年10月4日
臺北簡易庭
法官周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月4日
書記官翁挺育
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費6,060元
合計6,060元