臺灣高等法院90年度上易字第730號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院90年上易字第730號民事判決

裁判日期：民國91年04月23日

裁判案由：土地所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決九十年度上易字第七三○號
上訴人甲○○上訴人乙○○被上訴人丁○○
丙○○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十年九月二十七臺灣臺北地方法院九十年度訴字第八四０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，補稱略以：㈠被上訴人於起訴時即自認伊之「Ａ棟六樓建物」面積為五七點六八平方公尺，並
列明Ａ棟六樓為主建物及附屬建物合計之面積，是所謂Ａ棟六樓面積為主建物及附屬建物面積，而不及於其他共有建物面積之事實，自應拘束法院，原審捨此而謂尚包括共有建號三○三五、三○三六號建物面積應有部分，自有違誤。又本件被上訴人於辦理房屋點交時，已出具土地及建物所有權狀驗收證明書，載明土地權狀與契約書約定相符，縱令土地應有部分有移轉不足情事，依被上訴人所出具證明書，足認就所謂不足部分，應有捨棄之意。
㈡兩造間土地買賣契約書第一條第一款係記載為「Ａ棟六樓建物」面積，與房屋買
賣契約書「房屋總面積」用語不同，應係指Ａ棟六樓本身之面積而言，參酌上開契約書第二條明載「本土地及停車位買賣總價款：：：」，可知「本土地」與「停車位」土地係各指不同事項，則契約書第一條所指之土地計算方式，自不及於停車位土地即建號三○三五坐落建地在內。另被上訴人與訴外人湖園實業股份有限公司（下稱湖園公司）所簽訂之房屋買賣契約書，第一條約定「房屋總面積」二十一點一八坪，亦係指使用面積（一七點四五坪）及公用面積（三點七三坪），並不包括車位面積。況系爭基地大部分土地均為透天屋所有權人使用，如將三○三五、三○三六建號建物應有部分計入被上訴人之Ａ棟六樓房屋面積內，用以計算土地應有部分比例（即計入分子部分），顯不合交易常情。
㈢建物坐落土地應有部分多寡，與被上訴人使用該建物之公設部分並無關連性。又
辦理系爭土地所有權移轉事務之代書 江素娥 於原法院另案九十年訴字第八四一號民事事件審理時，亦證稱防空避難室應移轉給何人，視兩造約定，伊在計算時未看買賣契約書，故未將防空避難室攤給買受人等情，是應移轉多少之土地應有部分，乃依雙方約定，亦無法鑑定。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：房屋買賣契約書附件七影本、原法院九十年訴字第八四一號筆錄各乙份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人未於原審時自認伊之Ａ棟六樓面積為五十七點七六平方公尺而不包括共
同使用部分。系爭房屋買賣契約書，明載有使用面積、公用面積、車位面積三種項目，足證伊等確有購買共同使用部分。伊等於原審中亦表明兩造立約當時所指土地應有部分比例之計算，就大門、走廊、屋頂、防空避難室等部分（即俗稱大公、小公），因性質上不許分割而獨立為區分所有客體，應連同主建物移轉，故不列入，惟大樓建物之買賣，不可能不購買大公、小公等共同使用部分，故縱認有自認情事，就上開不可能之事實，應解釋為不生自認之效力。至於伊等所出具之土地及建物所有權狀驗收證明書，僅為收到權狀正本收據，非有捨棄或認同土地應有部分之意。
㈡系爭大樓另一住戶 郭愷宜 因相同原因對上訴人起訴，經原法院九十年訴字第八四
五號審理，對是否短少乙事，委請台北市建築師公會作鑑定，結果認上訴人應移轉之土地持分為萬分之二三五，上訴人僅移轉萬分之一六九，自有不足。代書江素娥亦於原法院九十年訴字第八四一號民事事件審理時證稱：伊曾防空避難室土地持分劃分出，惟伊助理於辦理過戶時未分予買受人，足見上訴人未移轉足額土地應有部分予被上訴人。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：計算書乙份為證，並聲請調閱原法院九十年訴字第八四五號民事卷。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：伊於民國八十二年十二月十五日與湖園公司、上訴人分別訂立房屋及土地買賣契約書，購買坐落台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地（下稱系爭土地）上，貝多芬大樓香榭特區Ｃ座建物編號Ａ棟六樓房屋乙戶（即嗣後台北市○○區○○段二小段建號三○二四號，下稱系爭建物）、編號二十七號車位乙位及其基地，約定建物及車位價金為一百五十八萬四千元、系爭土地價金為四百三十四萬元。詎上訴人未依約定移轉足額土地應有部分予伊，爰依買賣契約法律關係，請求上訴人移轉如原判決附表一所示土地應有部分予伊，並連帶給付伊三百萬元等語（按被上訴人上開請求，經原法院判命上訴人應將原判決附表二所示之土地應有部分移轉登記予被上訴人，駁回其餘之請求及全部假執行之聲請，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服而告確定，上訴人則就其敗訴部分提起上訴）。
二、上訴人則以：系爭土地買賣契約書所稱之「Ａ棟六樓建物面積」，僅指被上訴人購買之六樓建物主建物及附屬建物合計之面積，即五十七點七六平方公尺；至於「總建物」之面積，則指坐落系爭土地上一切建號（二九九七建號至三０三六建號）之總面積計三千八百二十九點九五平方公尺，上訴人應移轉之土地應有部分即為萬分之一五０，併被上訴人已取得系爭車位之土地應有部分萬分之十三，計為萬分之一六三，而被上訴人業移轉土地應有部分萬分之一六九予上訴人，並未有短少情事。況系爭土地已有分管之約定，故被上訴人可取得之土地應有部分，自不應計入約定非得由被上訴人使用、收益之土地面積，即三０三五、三０三六建號建物面積不應計入系爭建物面積內，用以計算被上訴人土地應有部分比例。又本件被上訴人於辦理房屋點交時，已出具土地及建物所有權狀驗收證明書，載明土地權狀與契約書約定相符，縱令土地持分移轉不足，亦可知就所謂不足部分，被上訴人已有捨棄之意或表認同，即不得再予主張。上訴人雖曾向被上訴人表示土地應有部分比例移轉不足，然係因誤信代書之言，即予發函，惟此與事實不符。另上訴人移轉土地應有部分予訴外人 周蔡麗玉 ，亦為代書協調結果，並非承認土地持分移轉不足等語，資為抗辯。
三、查被上訴人主張其購買系爭建物、車位及其基地，系爭建物該層次面積為四九點五九平方公尺，附屬建物陽台為五點五六平方公尺、花台為二點六一平方公尺，總計主建物及附屬建物面積為五十七點七六平方公尺。被上訴人已繳納土地價金四百三十四萬元，上訴人並已移轉系爭土地應有部分計萬分之一六九予伊，而三０三五、三０三六建號乃系爭公寓大廈之共有部分等事實，業據伊提出房屋買賣契約書、土地買賣契約書、土地及建物登記謄本、土地及建物所有權狀（見原審卷第十一至四八頁、一二三頁至第一五四頁）為證，上訴人對此亦不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真正。惟上訴人否認未依約移轉土地應有部分予被上訴人，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者，核為系爭土地買賣契約書內約定系爭建物佔系爭土地應有部分比例之真意為何？被上訴人就三０三五、三０三六建號建物之應有部分面積應否計入系爭「Ａ棟六樓建物」面積內，用以計算伊土地應有部分比例？上訴人移轉之土地應有部分有無不足？
四、經查：㈠系爭土地買賣契約書第一條「買賣土地標示及權利範圍」項下，其第一款係約定
：「本買賣土地坐落台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地面積全部，由甲方（即被上訴人）所購買本社區Ａ棟六樓建物面積佔總建物之持分比例為計算基準」（見原審卷第三０頁），則依上開條文標示及約定內容以觀，計算上訴人應移轉登記之系爭土地應有部分，即應以此為依據。而系爭土地買賣契約書第二條「買賣標的總價款」項下，亦約定：「本土地及停車位持分土地買賣價款共計新台幣陸佰柒拾陸萬元整」，足認本件土地部分之買賣標的，乃系爭房屋及車位所占用之土地應有部分。
㈡依上開房屋買賣契約書第一條「買賣房屋標示及權利範圍」項下記載，乃約定「
一、房屋坐落：本買賣房屋坐落台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地，建築用地由甲方另行與地主訂立買賣合約。其建物編號Ａ棟六樓之房屋一戶。『房屋總面積』約計二一點一八坪，上開坪數包括：⑴使用面積：Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ棟二樓至八樓：室內、陽台、平台、花台、雨庇當層梯間約一七點四五坪。⑵公用面積：Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟二樓至八樓：屋頂突出物、水箱、台電受電室、發電機室、地下室梯間、通道、防空避難室約三點七三坪。⑶車位面積：停車位一位約六坪。：：：三、第一項所稱建物之面積，以地政主管機關複丈登記之面積為準：：：」（見原審卷第十二至十三頁），並參酌第二條買賣標的總價款係就房屋及停車位約定總價金為一百八十五萬四千元等情（見原審卷第十四頁），堪認所謂「Ａ棟六樓建物面積」除上開建號三００六號及附屬建物共五七點七六平方公尺外，亦包括共同使用部分，即系爭房屋買賣契約書第一條所指「使用面積、公用面積、車位面積」等面積在內無訛。參以上訴人移轉系爭建物所有權予被上訴人時，除前述主建物及附屬建物外，亦將三０三五、三０三六建號建物分別移轉萬分之二０三及萬分之二四一應有部分予被上訴人，此有建物登記謄本附卷可參（見原審卷第一三三至一三四頁、一三六至一五一頁），是上訴人辯稱「房屋總面積」不及於車位面積云云，即不足取，被上訴人主張伊就三０三五、三０三六建號建物之應有部分面積，應計入所謂「Ａ棟六樓建物」面積內，用以計算伊土地應有部分比例，洵屬有據。
㈢上訴人雖辯稱被上訴人於起訴時即自認「Ａ棟六樓建物」為主建物及附屬建物合
計之五七點六八平方公尺，自應受拘束云云，然查被上訴人係主張共同使用部分因不得為獨立為區分所有之客體，而認不應列入計算，且縱被上訴人於起訴時計算土地應有部分比例係以五十七點六八平方公尺作為分子，核係對契約之解釋，尚難謂係對「事實」之自認，法院即毋庸受其拘束，上訴人此部分所辯，殊不可採。
㈣上訴人復辯稱系爭土地上建物共分十棟，其中Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ為大樓部分，Ｅ、
Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ為獨棟透天屋，並約定大部分系爭土地之管理使用者為透天屋所有權人，故被上訴人可取得之土地應有部分，不應計入上開約定非得由被上訴人使用、收益之土地面積，亦即不得將三０三五、三０三六號建號建物計入「Ｂ棟四樓建物」內部分云云。然自上訴人所提出之系爭房屋買賣契約書附件七同意書（見本院卷第五九頁、原審卷第一七０頁）內容以觀，僅記載被上訴人同意將Ａ棟前後空地、屋頂平台、地下一層非公共使用範圍，除系爭房屋買賣契約第二條（應係第一條第二項）所示之公用面積外，歸一樓、頂樓住戶使用，並同意將地下一層防空避難室兼停車場，於遇緊急情況時提供作防空避難室使用，核屬公寓大廈管理條例第三條第五款所稱「約定專用部分」之約定，被上訴人僅同意將上開非公共使用範圍及公寓大廈共用部分約定供特定區分所有權人使用，上訴人上開所辯，容係對所有權歸屬與使用權約定概念有所誤解，委不足採。
㈤上訴人又舉被上訴人所出具之土地及建物所有權狀驗收證明書（見原審卷第一０
三頁），辯稱被上訴人在點交系爭房地、車位時，即坦承登記予伊之土地、房屋應有部分與買賣契約內容相符云云。惟觀諸上開驗收證明書，係記載「本人（即被上訴人）茲收到：：：土地所有權狀：：：，其內容與預定買賣契約書相符無誤」等字樣，並無土地應有部分比例之記載，上訴人尚不得據此即認已完成土地移轉登記之義務。被上訴人於上開證明書中亦未曾表示拋棄伊請求上訴人移轉登記不足額土地應有部分之權利或有何認同之意，上訴人之抗辯洵不足採。至兩造所援用原法院九十年度訴字第八四一號另案 陳麗雲 與上訴人間請求土地所有權移轉登記事件中，所訊問之證人，即辦理本件土地所有權應有部分登記相關事項之代書江素娥所為之證詞，因本件爭點係屬於契約解釋之範疇，而證人江素娥證稱於計算應有部分比例時並未看過契約書（見本院卷第四四頁），所為證詞尚不足為兩造有利之認定。
㈥上訴人另以：「Ａ棟六樓建物」與「房屋總面積」用語不同，依契約書記載亦可
知「本土地」與「停車位」土地不同，兩造所約定之土地計算方式，自不及於停車位土地即三○三五建號建物土地應有部分在內等語置辯。實則「Ａ棟六樓建物面積」及「房屋總面積」均指被上訴人取得之建物面積，要不因用語不同而有岐異，上訴人此部分所辯，要無足取。且按公寓大廈多為分層買賣，建物所在之基地應按合理比例全部分配予該基地上全部建物之所有權人，是就公寓大廈區分所有人共有之建物（如前開公用面積所列之範圍），於計算各區分所有人對基地應有部分為若干時，分母部分固應計入共有之建物面積，分子部分亦應計入各區分所有人對共有建物應有部分換算得出之面積，否則，如分母部分計入共有建物面積，而分子部分卻不列計區分所有人對共有建物應有部分換算所得出之面積，以此計算所得之比例作為各區分所有人對基地之應有部分比例，即有基地未全部分配予該基地上建物之所有權人，而有相當於共有建物面積佔總建物面積之比例之基地應有部分，仍為土地出賣人所有，自與買受人簽訂房屋、土地買賣契約所欲達成之目的及經濟價值不合。是上訴人辯稱兩造約定之土地計算方式不及於停車位土地云云，即無足採，堪認被上訴人買受之「Ａ棟六樓建物面積」即應包括主建物及附屬建物暨三０三五建號與三０三六建號建物應有部分面積，兩造間約定之「房屋總建物」面積（即計算應移轉登記予買方之土地應有部分比例之分母）核為二九九七至三０三六建號建物總面積三千八百二十九點九八平方公尺。
㈦是系爭建物佔系爭土地應有部分比例，應即以「Ａ棟六樓建物面積」為分子，以「房屋總建物」為分母計算之，其計算式臚列如下：
⒈「Ａ棟六樓建物面積」部分：
⑴系爭建物主建物及附屬建物面積為五七點七六平方公尺。
⑵被上訴人取得之三０三五建號應有部分面積：三０三五建號面積共一千三百
八十九點二五平方公尺，按被上訴人丁○○應有部分比例萬分之一０二計算，伊可得之面積為十四點一七平方公尺（小數點二位數以下四捨五入，下同）；被上訴人丙○○○應有部分比例則為萬分之一０一，可得之面積為十四點０三平方公尺。
⑶被上訴人取得之三０三六建號應有部分面積：三０三六建號面積共一百七十
二點五七平方公尺，被上訴人應有部分比例均為萬分之二四二，是總計被上訴人共可得之面積為四點一八平方公尺。
⑷「Ａ棟六樓建物面積」係包括主建物及附屬建物暨三０三五建號與三０三六
建號建物應有部分面積，計為九０點一二平方公尺（57.76+14.17+14.03+
4.18=90.14）。⒉「房屋總建物」面積部分：
系爭土地上所有建物，計有台北市○○區○○段二小段二九九七至三０三六建號，總面積合計為三千八百二十九點九八平方公尺，乃兩造所是認，並有建物登記謄本附卷可參。故「房屋總建物」面積應為三千八百二十九點九八平方公尺。
⒊是上訴人應移轉予被上訴人之系爭土地應有部分比例計為萬分之二三五（
90.14平方公尺÷3829.98平方公尺）。㈧上訴人既僅移轉登記系爭土地應有部分萬分之一六九予被上訴人，如前所述，即
不足應有部分萬分之六六，上訴人自應再將如原判決附表二所示土地應有部分萬分之六六移轉登記予被上訴人。又就土地部分，被上訴人為共同買受人，則按民法第二百七十一條規定：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同」，上訴人就系爭土地，均應分別移轉應有部分萬分之三十三（即萬分之六十六除以二）之比例予被上訴人。
五、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯則無可取。從而，被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人移轉如原判決附表二所示之土地予伊等，洵屬有據，應予准許。是原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，核均與判決之結果不生影響，爰不再逐一予以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十一年四月二十三日
民事第一庭
審判長法官洪仁嘉
法官湯美玉法官黃莉雲右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年四月二十三日
書記官秦仲芳