臺灣高雄地方法院簡易民事判決 102年度雄簡字第1447號
原 告 凱璿不動產有限公司
法定代理人 許富凱
訴訟代理人 何曜男 律師
被 告 黃玉朋
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國102年11月7日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬元，及自民國一０二年五月二十
四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一
造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國102年1月2日以一般委託銷售方式
，將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地暨其上
同地段4531建號、門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○號
之房屋（下稱系爭房地）委託原告銷售，嗣於102年2月19
日改簽立專任委託銷售契約，約定委託銷售期間自102年2
月19日起至6月30日止，委託銷售金額為新臺幣（下同）26
80萬元，仲介服務報酬則為成交價額之4﹪，雙方復於當日
合意變更委託銷售底價為2350萬元。原告之仲介人員於102
年2月下旬即尋得訴外人 洪慶忠 有意購買，然被告均推諉不
願簽約，並於102年3月1日向原告之承辦人員 王建雄 要求
變更契約，使被告得以支付原告35萬元解約價金為代價，自
行成交，原告因考量被告尚有數間不動產委由原告銷售，故
勉予同意，並由王建雄代理，與被告簽立委託事項變更契約
書（下稱系爭變更契約書），在特約條款欄位載明：「若賣
方自行成交，以35萬元為解約價金，於本件完成買賣合約交
屋後，逕付款項，此解約行為始得生效」等語，並由王建雄
先行簽名用印後交予被告，不料王建雄隔數日取回系爭變更
契約書後發現，被告竟在上述特約條款文字之末，自行手寫
加載「102年3月1日後，所有約定無效」，另在原本空白
未填寫之委託期間末日欄位，填載「102年3月1日」等文
字（下稱系爭文字），經王建雄多次交涉，被告均置之不理
，後經原告查閱系爭房地之登記謄本，赫然發現被告於102
年3月2日即將系爭房地售予訴外人洪慶忠、 陳淑媛 ，並於
102年3月11日完成所有權移轉登記，其在委託期間自行銷
售，依專任委託銷售契約書第8條約定，應視為原告已完成
居間仲介之義務，而給付原告成交價額2350萬元之4﹪即94
萬元作為服務報酬，且原告既已向被告報告訂約之機會，已
成立報告居間，被告即應依約給付居間報酬，惟兩造既另有
被告給付原告35萬元解約，由被告自行成交之合意，而被告
確與原告仲介之客戶洪慶忠成立買賣契約並完成登記、交屋
，被告自應依系爭變更契約書之特約條款，給付原告35萬元
。至被告在系爭變更契約書擅加之系爭文字，未經雙方合意
，自不拘束原告。為此依兩造間專任委託銷售契約、系爭變
更契約書特約條款、居間契約等法律關係，聲明請求擇一判
決被告應給付原告350,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。
三、被告則以：伊確有委託原告之仲介人員王建雄銷售系爭房地
，並先後簽立一般、專任委託銷售契約書，但迄102年2月
底仍未順利出售，後雙方協議終止委託銷售，於102年3月
1日由王建雄代理原告，與伊簽訂系爭變更契約書後各執1
份為憑，兩造所持之系爭變更契約書均載有「102年3月1
日後，所有約定無效」之文字，則被告於102年3月2日將
系爭房地出售洪慶忠、陳淑媛時，所有約款均已失效，伊自
無須支付35萬元，原告請求無理由等語，資為抗辯，並聲明
：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
原告主張被告於民國102年1月2日以一般委託銷售方式，
將其所有系爭房地委託原告銷售，嗣於102年2月19日改簽
立專任委託銷售契約，約定委託銷售金額為2680萬元，仲介
服務報酬為成交價額之4﹪，委託銷售期間自102年2月19
日起至6月30日止，雙方復於當日合意變更銷售底價為2350
萬元。原告之代理人王建雄於102年3月1日與被告另簽訂
系爭變更契約書，約定若被告自行成交，以35萬元為解約價
金，於本件完成買賣合約交屋後，逕付款項，嗣被告於102
年3月2日自行將系爭房地售予訴外人洪慶忠、陳淑媛，並
於102年3月11日完成所有權移轉登記等情，已提出一般委
託銷售契約書、專任委託銷售契約書、102年2月19日委託
事項變更契約書、系爭變更契約書、系爭房地之所有權登記
查詢資料等件為證（見本院卷第7-17頁），被告亦未就此爭
執，此部分事實堪予認定。原告另主張被告應依系爭變更契
約書之特約條款給付原告35萬元，則為被告所否認，並以前
詞置辯，是本件之爭點厥為：系爭變更契約書之特約條款是
否失效？原告請求被告給付35萬元，是否有理由？茲分述如
下：
㈠原告所主張系爭文字未經兩造合意，係被告保管系爭變更契
約期間加載一情，業據證人王建雄於本院審理時結證稱：系
爭房屋之仲介銷售我是承辦人，契約書都是我代表原告與被
告簽立，本件一開始是簽一般委託銷售，後來被告看我們有
認真幫他廣告，改簽專任委託銷售，我負責賣方也就是開發
方，我同事負責找買家也就是行銷方面，後來有找到洪慶忠
願意買，也有告訴被告，但是洪慶忠向我們表示有親戚在住
商不動產，要委託住商不動產買系爭房屋，我就跟買家談好
跟住商不動產聯賣，也告知被告，結果被告自己跟住商不動
產聯絡，想跟原告解約，原告本來不同意，是我知道被告常
有資金需求，才說服公司以35萬解約，而簽系爭變更委託契
約書，102年3月1日簽約時被告說契約先留在他那看1、
2天，當場沒有簽名，隔天我要跟他拿，他就不接我電話，
去辦公處所也找不到，約一星期後他突然打電話叫我來拿，
我去拿的時候就發現契約上面增列系爭文字，當時被告沒有
說文字是他寫的，只有說：「你們公司就是要錢，你們公司
有你們的方法，我有我的方法，契約書要就拿回去」，我就
先把契約書拿回來，系爭變更契約書的國字都是我寫的，但
系爭文字不是我寫的等語綦詳（見本院卷第49頁），又系爭
文字之筆跡以肉眼觀之，確與系爭變更契約書上其他手寫文
字字跡明顯不同，應非同一人所為，有系爭變更契約書在卷
可稽（見本院卷第12頁），與證人王建雄所述相符，可見其
證述內容非虛，參以兩造既於102年3月1日特意簽立系爭
變更契約書，約明被告得支付解約價金35萬元而自行銷售，
竟同時約定所有約定於翌日即失效，實屬無謂，尤其兩造約
定之委託銷售期間係至6月30日截止，系爭文字縮短委託期
間至102年3月1日止，復約定一切約定無效，無異使原告
在解除契約無法獲得仲介報酬之外，復損失解約價金35萬元
，此對自102年2月即開始進行仲介銷售之原告，顯然不利
而徒勞無益，衡情原告自無允諾之可能，反觀被告恰於系爭
文字所載委託期限屆滿即將系爭房地出售他人，系爭文字之
法律效果復免除被告之支付解約價金及仲介報酬之義務，顯
片面有利於被告，是證人王建雄所證系爭文字未經原告同意
，係被告於保管系爭變更契約書期間擅自增添，信而有徵，
堪認屬實，被告所辯背離常情，不值採信。
㈡承上，系爭文字未經雙方協議約定，自不能拘束原告，被告
主張系爭變更契約書已逾期失效云云，並無可取，按「賣方
自行成交，以35萬元為解約價金，於本物件完成買賣合約交
屋後，逕付款項，此解約行為始得生效」，為系爭變更契約
書之特約條款所訂明（見本院卷第12頁），本件被告確已將
系爭房地售出而辦畢移轉登記，業如前述，另參證人王建雄
於本院審理時證述：我去看過有亮燈，系爭房屋應該已經交
屋等語（見本院卷第51頁），暨移轉登記至今已近1年，依
一般買賣常情應已完成交屋手續，被告亦從未提出尚未交屋
之抗辯，堪認已交屋完成，則系爭變更契約書所訂解約價金
給付條件均成就，原告本於系爭變更契約書特約條款，請求
被告給付350,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年
5月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理
由，應予准許。
五、原告係依據專任委託銷售契約、系爭委託事項變更契約、居
間契約等法律關係，請求法院擇一為原告勝訴之判決，本院
既認原告依據兩造間委託事項變更契約之法律關係為有理由
，則原告另主張依兩造間專任委託銷售契約、居間契約向被
告請求部分，即毋庸審究，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年11月28日
高雄簡易庭法官陳筱雯
訴訟費用計算式：
裁判費3,750元
合計3,750元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月28日
書記官陳秋燕