臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第6028號
原 告 南和興產股份有限公司
法定代理人 癸○○
訴訟代理人 柯尊仁 律師
被 告 庚○○
己○○
甲○○
辛○○○
乙○○
戊○○○
丙○○
丁○○
壬○○
上 一 人
訴訟代理人 梁育誠 律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於中華民國98年3月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○、
丙○○及丁○○應自民國九十七年六月十四日起按月連帶給付原
告新臺幣壹萬柒仟柒佰捌拾元。
被告壬○○應自民國九十七年六月十四日起按月給付原告新臺幣
伍仟捌佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、
戊○○○、丙○○及丁○○連帶負擔二分之一，由被告壬○○負
擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如分別以主文第一、二項所示之金額為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告辛○○○、甲○○、戊○○○及丁○○經合法通知
，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所
列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：訴外人 呂金木 （即被告庚○○、己○○、甲○○
、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○及丁○○之被繼承
人）、 郭永 （即被告壬○○之被繼承人）二人，自日據時代
起即分別承租坐落於高雄市○○區○○段○○○○號（重測前
：高雄市○○區○○段○○○○○○號，民國47年47年4月5日
分割自同區段333地號土地；承租位置、面積：如土地複丈
成果圖所示「Ａ009」及「Ａ010」部份、面積共計227平
方公尺；下稱系爭188地號土地）、188-2地號（78年5月
9日分割自高雄市○○區○○段○○○○號；承租位置、面積
：如土地複丈成果圖所示「Ａ002」、「Ａ003」部份、面
積：36平方公尺；下爭系爭188-2地號土地）之部份土地。
而迄至臺灣光復後，呂金木、郭永二人復續向系爭土地之共
有人臺灣省政府及原告（45年12月20日變更前名稱：南和興
產株式會社）（各該所有權權利範圍：均為應有部份二分之
一）承租，嗣原告於48年6月23日經由共有物之分割登記取
得系爭土地之單獨所有權，且均經最高法院52年度台上字
672號以及臺灣高等法院高雄分院96年度上字第2號確定判
決認定屬實。是以，兩造間就系爭土地確存有不定期租賃關
係。詎料，於被告呂金木、郭永二人死亡後，其繼承人即被
告等人迄今均未曾給付租金予原告。而因系爭土地之租賃相
關資料文件業均已遺失，且年代久遠致無從認定租金數額。
是以，爰依土地法第105條準用第97條之規定計算租金，並
依兩造間租賃之法律關係請求被告給付租金等語。並聲明：
㈠被告庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○
○○、丙○○及丁○○等8人（下稱被告庚○○等8人）應
自起訴狀繕本送達之翌日起，按月連帶給付租金29,633元予
原告。㈡被告壬○○應自起訴狀繕本送達之翌日起，按月給
付租金8,343元予原告。
三、被告則以下列情詞置辯，並均聲明原告之訴駁回：
㈠、被告庚○○等8人部份：
被告庚○○等8人之被繼承人呂金木確係向原告承租如土地
複丈成果圖所示系爭188地號「Ａ009」及「Ａ010」部份
、面積共計227平方公尺，並作為基地建築使用，而被告庚
○○等8人於繼承租賃關係後，亦均未曾繳納租金，惟此乃
因原告請求之租金數額明顯過高所致，為此，爰請求酌減租
金數額。
㈡、被告壬○○部份：
土地複丈成果圖所示系爭188-2地號「Ａ002」、「Ａ003
」部份、面積共計36平方公尺之土地，確係由被告壬○○之
被繼承人郭永承租並做基地建築使用，且被告壬○○於繼承
後並未繳納租金，然188-2地號除部份出租予被告壬○○使
用外，原告復將該地號其餘部份出租予訴外人萬利順股份有
限公司作停車場使用。是以，被告壬○○自得比照原告與萬
利順股份有限公司間租賃契約之約定，按系爭188-2地號地
價稅之千分之10為基準，再加計10％作為租金給付標準。始
符公平。
四、兩造不爭執事項：
下列各情為兩造所不爭執，堪信為真實：
㈠、被告之被繼承人呂金木、郭永分別向原告承租如卷附土地複
丈成果圖所示系爭188地號「Ａ009」及「Ａ010」部份（
面積共計227平方公尺）、188-2地號「Ａ002」、「Ａ
003」部份（面積共計36平方公尺）之土地，嗣於呂金木、
郭永二人死亡，被告等人繼承上揭租賃關係後，迄今均未曾
給付租金，兩造間分別就系爭土地存有不定期租賃之法律關
係等情，有卷附高雄市政府地政處鹽埕地政事務所土地複丈
成果圖可稽（見本院卷第23頁），復經本院依職權調取最高
法院52年度台上字672號以及臺灣高等法院高雄分院96年度
上字第2號卷宗核閱屬實。
㈡、系爭188-2地號除部份出租予被告壬○○使用外，其餘部份
則由原告出租予第三人萬利順股份有限公司作停車場使用（
面積計514平方公尺），此有卷附原告與萬利順股份有限公
司間租賃契約在卷可稽。
五、原告主張被告應分別給付如聲明所示金額之租金等語，惟均
為被告所否認，並分別以前揭情詞置辯。因之，本院所應審
酌者，厥為系爭土地租金數額為何，茲說明如下：
㈠、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」。民法第
442條定有明文。核其立法意旨在於不動產不定期租賃之價
值，常隨不動產之價值多所變動，為避免糾紛，故規定得租
賃關係當事人之聲請增減其租金以調整租賃價值，而期允當
；次按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性
質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以
填補法律漏洞的方法，又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規
範計劃、意旨的不完整性而言（參見最高法院93年度台上字
第1718號判例）。準此，若不定期租賃關係當事人間確有不
定期租賃關係存在，且此為雙方所不爭執，惟因出租人久未
向承租人催繳租金，經時久遠後致雙方當事人間均無從得知
租賃之價值即租金金額究竟為何，且復無留存任何資料可供
參酌時而生爭執時，究應如何處理，均未見現行法有相關明
文規範。則依前述，為避免不定期租賃關係當事人間於將來
契約存續期間內就租金數額屢生爭執，而無從實現租賃關係
權義，則於當事人提起請求給付租金給付訴訟時，為求租賃
關係當事人間之允當及避免將來之糾紛，法院應得類推民法
第442條之規定，藉由審酌不動產價值、當事人間之利益等
各項因素，資以確認不定期租賃關係之租賃價值，以免續生
糾紛，核先敘明。
㈡、經查，本件被告庚○○等8人之被繼承人呂金木、被告壬○
○之被繼承人郭永二人，自日據時代起即分別承租系爭188
地號、188-2地號之部份土地，且至臺灣光復後，呂金木、
郭永二人復續向系爭土地之共有人臺灣省政府及原告（45年
12月20日變更前名稱：南和興產株式會社）（各該所有權權
利範圍：均為應有部份二分之一）承租，嗣原告於48年6月
23日經由共有物之分割登記取得系爭土地之單獨所有權，而
於呂金木、郭永二人死亡後，復經被告庚○○等8人、被告
壬○○繼承上揭租賃關係後，兩造間分別就系爭土地存有不
定期租賃關係等情，業為兩造所不爭執，此情復經臺灣高等
法院臺南分院51年度判字第1715號、最高法院52年臺上字第
672號判決、臺灣高等法院高雄分院96年度上字第2號判決
認定在案，因之，兩造間就系爭土地分別存有不定期租賃關
係之事實，自堪認定。
㈢、次查，被告等人於繼承系爭土地之不定期租賃關係後迄至本
件訴訟提起時止，歷時數十餘年均未曾繳納租金，原告復未
曾向被告等人催繳租金，且兩造亦均無從得知就系爭不定期
租賃關係所約定之租金數額究竟為何等情，均為兩造所不爭
執，是以，上揭事實自堪認定；其次，遍觀臺灣高等法院臺
南分院51年度判字第1715號、最高法院52年臺上字第672號
判決全文，雖係依憑「奧山良山信函」、「國有特種基地租
金繳款回執單」及「國有基地租賃契約」等證據所載，據以
認定兩造間確有不定期租賃關係存在，惟就系爭不定期租賃
關係之租金金額為何，則均未提及，而經本院雖依職權調取
上揭卷宗，然因年代久遠，上揭民事卷宗亦已逾保存年限而
銷毀，致無從參酌該等卷證資料，憑為認定系爭不定期租賃
關係所約定之租金數額。因之，兩造間既確存有不定期租賃
關係存在，復均不知悉租金數額為何，依現存資料亦無從供
本院認定系爭不定期租賃關係約定之租金數額，則揆諸前揭
說明，為適時反應租賃價值，並避免兩造將來之糾紛，本院
自得類推民法第442條之規定於審酌系爭土地周邊環境、工
商繁榮之程度以及租賃關係當事人間利用系爭土地之經濟價
值及所受利益等因素後，據以確認確認租賃之價值，並命被
告給付之；依此，本件被告等所分別承租之系爭188地號、
188-2地號土地均係作基地建築使用，其中被告庚○○等8
人所有坐落於系爭188地號之建物5棟（門牌號碼：高雄市
○○○路○○○巷38、40、42、44、46號），其中除高雄市○
○○路○○○巷○○號結構為二層樓磚造樓房，業於97年初因火
災而燒毀而無從居住使用，同路段42、44號本為二層磚造樓
房，惟其主體結構業已不復存在，僅餘鐵皮棚架，40、46號
雖均為二層磚造樓房，惟屋況老舊且外觀殘破，均呈現荒廢
狀態，上揭建物目前均作為堆放雜物之用途，上揭建物均位
於高雄市○○○路與市○○路之住宅區之巷弄間，距離捷運
高雄市議會站約6至10分鐘之步行時間，附近尚有高雄地方
法院、高雄市議會及市警局等行政機關，距離前金國小約百
餘公尺，生活機能尚稱便利。至被告壬○○所有坐落於系爭
188-2地號之建物1棟（門牌號碼民生二路176號）前後段
分別為鐵皮屋結構、二層磚造樓房，目前由被告壬○○居住
使用，建物坐落位置則面臨高雄市○○○路上，鄰近高雄市
議會、高雄地方法院、前金國小、國賓飯店等行政機關及單
位，距離捷運高雄市議會站約10至15分鐘步行時間，交通及
生活機能亦尚便利，而系爭188-2地號土地除出租予被告壬
○○外，尚有部分出租予第三人萬利順股份有限公司（下稱
萬利順公司）經營停車場使用等情，此有卷附勘驗筆錄在卷
可稽（見本院卷第102頁），且為兩造所不爭執。至被告壬
○○雖據原告尚將系爭188-2地號部分土地出租萬利順公司
作為停車場使用之情，而辯稱：兩造間租賃契約之租金給付
標準亦應比照計算等語，然觀之卷附原告與萬利順公司間之
租約可知（見本院卷第145頁），原告與萬利順公司間之租
賃期間係自90年9月1日起至99年8月31日止，租期共計8
年，係屬定期租賃關係，核與兩造間之租賃關係屬不定期租
賃契約之性質尚屬有異，且被告壬○○既係承租系爭土地作
為基地建築之用，則於不具備土地法第104條各款所定之情
形時，原告復未能終止系爭租約並收回系爭土地自行規劃使
用。是以，系爭188-2地號土地雖分別出租與被告壬○○、
萬利順公司使用，然無論就租賃契約之性質、出租人就系爭
土地所能運用規劃等角度觀之，實無從僅憑被告壬○○、萬
利順公司所承租之土地均為同一地號之情，即遽認系爭租約
之租金數額應比照原告與萬利順公司間租約約定數額辦理。
從而，被告壬○○上揭所辯，洵不足採。是以，爰審酌被告
等就系爭土地之利用情形、所得利益、週邊環境、原告因系
爭土地出租所能獲得之利益、系爭租約係屬不定期租約之性
質以及土地法第105條準用第97條第1項：「城市地方房屋
之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為
限。」之規定，認本件被告庚○○等8人應按承租系爭188
地號土地之面積比例依申報地價年息百分之六計算、被告壬
○○應按承租系爭188-2地號土地面積比例依申報地價年息
百分之七為允當。準此，依卷附系爭土地登記謄本及土地複
丈成果圖所載，被告庚○○等8人之系爭房屋坐落於系爭18
8地號土地之面積計227平方公尺，該土地96年1月份當期
申報地價每平方公尺15,665元，則以系爭土地申報總價6％
計算，被告庚○○等8人應按月給付17,780元（計算式：面
積227平方公尺×當期申報地價15,665元×6％÷12個月＝
17,780元）。被告壬○○之系爭房屋坐落於系爭188-2地號
土地之面積計36平方公尺，該土地96年1月份當期申報地價
每平方公尺27,881元，以系爭土地申報總價7％計算，被告
壬○○應按月給付5,855元（計算式：面積36平方公尺×當
期申報地價27,881元×7％÷12個月＝5,855元），始為允
當。
六、綜上所述，原告依不定期租賃之法律關係，請求被告庚○○
等8人應自起訴狀繕本送達之翌日即97年6月14日起按月給
付租金17,780元、請求被告壬○○應自起訴狀繕本送達之翌
日即97年6月14日起按月給付租金5,855元，為有理由，應
予准許；至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔
保，得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 98 年 3 月 27 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官林國龍
中 華 民 國 98 年 3 月 27 日