臺灣高等法院103年度上易字第453號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院103年上易字第453號民事判決

裁判日期：民國103年09月30日

裁判案由：土地所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決103年度上易字第453號上訴人 呂信德
呂俊霖 共同訴訟代理人 李瑞玲 律師複代理人 林妤芬 律師被上訴人 游昭芳 訴訟代理人 賴見強 律師複代理人 白慈甄 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國103年2月18日臺灣新北地方法院102年度訴字第2927號第一審判決提起上訴，本院於103年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國100年9月3日簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），由上訴人分別將所有坐落於桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000000000000000地號土地4筆（下稱系爭土地），權利範圍各1/24（合計84.59坪，下稱系爭土地應有部分）出售予共有人即伊，約定買賣總價款各為新台幣（下同）65萬9,874元，並一次付清，但上訴人須無條件配合相關過戶手續至移轉登記完畢為止。伊已依約給付上開買賣價款，詎上訴人遲未配合辦理移轉登記，經伊於102年5月27日以中壢建國路郵局第716號存證信函（下稱第716號存證信函）催告後，上訴人至今仍拒絕配合辦理，爰依系爭買賣契約之法律關係，求為命上訴人將其等所有系爭土地應有部分移轉登記予伊之判決。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴。）並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭買賣契約違反民法第106條自己代理之規定，因被上訴人係依土地法第34條之1規定處分系爭土地，處分方式是將系爭土地由被上訴人自行承受，已違反民法第106條禁止自己代理之規定，該法律行為無效。又被上訴人向伊等訛稱依法有出售系爭土地予被上訴人之義務，使伊等不疑有詐，而與被上訴人簽訂系爭買賣契約，伊等迄原審103年1月16日言詞辯論期日始知上情，爰依民法第92條規定，以103年8月25日準備書狀繕本之送達為撤銷受詐欺所為之意思表示等語，資為抗辯。並於本院聲明：ꆼ原判決廢棄。
ꆼ被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第56頁）:ꆼ被上訴人於100年8月30日以中壢建國路郵局第1274號存證信
函通知上訴人：「本人與 台端 （他共有人及他共有人之合法繼承人）等人共有土地座落於桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000000000000000地號等土地計四筆，為促使該共有土地有效利用，本人擬依土地法第34條之1各項規定處分上述共有土地；本人擁有上述土地持份已逾三分之二，已符合土地法第34條之1第1項規定之要件，特依同法相關規定將處分方式及內容通知台端如下：一、土地標示：桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000000000000000地號等土地計四筆，面積分別為1288平方公尺、1262平方公尺、2738平方公尺及1424平方公尺（合計為6712平方公尺即2030.38坪），權利範圍全部。二、處分方式：上述土地欲以每坪新台幣柒仟捌佰元整計價由『本人承受』...」（下稱第1274號存證信函）。
ꆼ兩造於100年9月3日簽訂系爭買賣契約，上訴人已於同日分別受領65萬9,874元，並出具受領證明。
ꆼ被上訴人於102年5月27日以第716號存證信函催告上訴人於文到10日內履行系爭土地應有部分之移轉登記義務。
ꆼ上訴人就系爭土地應有部分，仍未移轉登記予被上訴人。
ꆼ上開事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷第57頁）
之第1274號存證信函、系爭買賣契約、受領證明、第716號存證信函、系爭土地登記謄本附卷可稽（見原審卷74至80頁、第4至8頁、第26至37頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人未依系爭買賣契約履行其等之義務，爰請求移轉登記系爭土地應有部分予伊等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於103年9月16日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第56頁反面）：ꆼ系爭買賣契約有無違反土地法第34條之1及民法第106條自己代理之規定？ꆼ上訴人是否受被上訴人詐欺而簽立系爭買賣契約？上訴人撤銷出售系爭土地應有部分之意思表示，有無理由？有無逾1年之除斥期間？茲論述如下：
ꆼ系爭買賣契約並未違反土地法第34條之1及民法第106條之規定：
ꆼ被上訴人主張兩造於100年9月3日簽訂系爭買賣契約，由
上訴人分別將所有系爭土地應有部分各1/24出售予伊，伊已依約給付買賣價金各65萬9,874元，惟上訴人迄未配合辦理系爭土地應有部分之移轉登記手續，伊以第716號存證信函催告履行仍未獲置理等情，業據其提出系爭買賣契約書、受領證明、第716號存證信函、土地登記謄本等為證（見原審卷第4至8頁、第26至37頁），且為兩造所不爭，堪認為真實。
ꆼ按土地法第34條之1第1項雖規定：共有土地或建築改良物
，其處分、變更，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但就同條第3項之規定觀之，第1項共有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。足見為處分之共有人，僅就自己之應有部分而為處分。所以得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質為代理他共有人為處分行為（最高法院79年度台上字第1455號判決意旨參照）。又代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106條前段定有明文。準此，部分共有人固不得依土地法第34條之1規定，就共有土地或建築物處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一人或數人，惟共有人倘非依土地法第34條之1規定處分或設定用益物權予其他共有人，自不生自己代理之問題。經查，被上訴人於100年8月30日以第1274號存證信函，以其欲依土地法第34條之1規定以每坪7,800元由被上訴人承受系爭土地為由，通知上訴人及其他共有人等35人是否行使優先承購權，有第1274號存證信函附卷足參（見原審卷第74至78頁），惟觀諸前揭系爭買賣契約書，係約定由出賣人即上訴人將其系爭土地應有部分出售予買受人即被上訴人，非依土地法第34條之1第4項規定所成立之買賣契約，依上開說明，系爭買賣契約自非被上訴人自己代理而成立。參以上訴人自陳：伊並非行使優先承買權，而係將自己應有部分土地出售予被上訴人，且已收受買賣價金（見本院第32頁反面）等語，亦難認系爭買賣契約有何違反土地法第34條之1及民法第106條之規定。至上訴人或因第1274號存證信函致動機錯誤，而放棄優先承購權，另與被上訴人簽立系爭買賣契約，然在未依法撤銷錯誤之意思表示前，自不能以此為由逕認系爭買賣契約為無效。是以上訴人抗辯稱系爭買賣契約違反土地法第34條之1及民法第106條規定而無效云云，要屬無據。
ꆼ上訴人並未舉證證明被上訴人有何施用詐術之行為：
ꆼ按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，
表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。本件上訴人主張被上訴人向伊等訛稱伊等依法有出售系爭土地應有部分予被上訴人之義務，致伊等陷於錯誤云云，為被上訴人所否認，自應由上訴人就被上訴人如何使上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。
ꆼ經查，上訴人主張伊等係因接獲第1274號存證信函後，誤
以為被上訴人持有系爭土地應有部分超過2/3，伊等依法即有出售系爭土地應有部分予被上訴人之義務云云，固舉前揭第1274號存證信函為據，惟觀諸該存證信函內容僅係定期通知上訴人是否行使優先承購權，逾期即由被上訴人依土地法第34條之1第2、3項規定辦理，並無隻字片語提及上訴人有出售系爭土地應有部分予被上訴人之義務，況上訴人是否行使優先承購權或出售系爭土地應有部分，自得本於自由意志決定，尚難以此遽認被上訴人有何施用詐術之行為。此外，上訴人就此有利於己之事實，復未另舉證以實其說，自難憑採。是以上訴人以伊等係受被上訴人詐欺而出售系爭土地應有部分予被上訴人為由，而依民法第92條主張撤銷意思表示，即有未合。
ꆼ查系爭買賣契約並非無效，而被上訴人已依約給付買賣價金
，均如上述，系爭買賣契約書既約定：上訴人「需無條件配合相關過戶文件手續及用印至買方（即被上訴人）過戶移轉登記完畢為止」（見原審卷第4、5頁），則被上訴人主張上訴人應各將其所有系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第348條規定及系爭買賣契約之約定，請求上訴人應各將其所有系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國103年9月30日
民事第二十三庭
審判長法官陳邦豪
法官朱漢寶法官李昆霖正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年10月1日
書記官張郁琳