臺灣雲林地方法院民事判決 102年度虎簡字第51號
原 告 臺灣雲林地方法院
法定代理人 何志通
訴訟代理人 許俊雄
被 告 丁周 柳枝
林明福
上 一 人
訴訟代理人 彭高瑾
上列當事人間請求酌減租金事件，原告於民國102年11月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣雲林地區之訴訟案件，是由臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義
地院）審理，至民國45年4月15日，在雲林縣虎尾鎮成立嘉
義地院雲林法庭（下稱雲林庭），遂於53年7月1日正式成
立臺灣雲林地方法院（下稱原告）。於45年4月15日，雲林
縣虎尾鎮公所（下稱虎尾鎮公所）將坐落雲林縣○○鎮○○
里○○路○○號土地上之職務宿舍4戶（當時門牌號碼均為雲
林縣○○鎮○○里○○路○○號，經門牌整編後，現為雲林縣
○○鎮○○路○○巷○號、79巷2號、245號、247號，下稱
79巷1號、79巷2號、245號、247號建物），提供予當時
之雲林庭使用，待53年7月1日原告正式成立後，先由雲林
庭移交嘉義地院，再由嘉義地院移交原告。
㈡前揭4戶建物，其基地坐落於雲林縣○○鎮○○段○○○○○○
○號、334之4地號、334之71地號、334之23地號土地上
（經整編後，現在地號為雲林縣○○鎮○○段○○○○號、30
9地號、311地號，下均以整編後之地號為準，下稱303地
號、309地號、311地號），上開土地原為訴外人 周運 所有
，現由被告 丁周柳枝 為311地號土地之所有權人，被告林明
福則為303地號、309地號土地之所有權人，坐落在前開3
筆土地上之79巷1號、79巷2號、245號、247號建物，日
據時代為日本人設立虎尾郡占用，臺灣光復後，則由虎尾鎮
公所接管，如前上述，現則由原告使用中。
㈢因原告使用之上開4戶建物，分別坐落於被告所有之303地
號、309地號、311地號土地，原告均有給付租金，並於88
年3月4日上午10時許、89年2月18日下午3時許，原告分
別與被告2人簽訂不定期租賃契約（下稱系爭租約），並約
定租金之計算方式為自90年度起以公告地價之總價額10％，
核算租金。惟因時間演變、情事變遷，上揭4戶建物屋況不
佳，致原告未再規劃為職務宿舍，現除247號建物尚有訴外
人 吳洛勳 配住外，79巷1號、79巷2號、245號建物均無人
居住使用，故虎尾鎮公所撥借原告使用上開3戶建物之原因
業已消滅，原告欲將79巷1號、79巷2號、245號建物返還
虎尾鎮公所。
㈣原告與被告2人簽訂系爭租約時，未能預料該4戶建物因時
間演變導致屋況不佳、居住環境品質下降，並致原告員工不
願入住其內，且因79巷1號、79巷2號、245號建物之所有
權人並非原告，原告亦無法為修繕之行為。因原告業已無須
使用前開3戶建物，原告願意將除247號建物所占用之土地
外均返還被告，則原告租用被告2人所有之土地面積減少，
原告所受利益自亦降低，倘再依系爭租約給付租金，顯有失
公平。並依虎尾地政事務所（下稱虎尾地政）100年10月20
日提出之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，原告現仍租用
之247號建物，占用被告丁周柳枝所有之311地號土地面積
為16.66平方公尺，占用被告林明福所有之303地號土地面
積為131.94平方公尺、309地號土地面積則為35.24平方公
尺。又依虎尾地政101年9月7日公告之系統查詢資料顯示
，被告丁周柳枝所有之311地號土地公告地價為每平方公尺
3,200元，被告林明福分別所有之303地號土地每平方公尺
之公告地價為8,700元、309地號土地公告地價為每平方公
尺5,690元，則原告應給付被告丁周柳枝之年租金為5,331
元（計算式：16.66×3,200×10％＝5,331.2）；原告應
給付予被告林明福之年租金則為134,840元（計算式：131.
94×8,700×10％＝114,787.8；35.24×5690×10%＝20
051.5；114,788＋20,052＝134,840）。
㈤本件因上開4戶建物分別坐落於被告2人所有之303地號、
309地號、311地號土地上，為訴訟經濟及證據資料共同使
用，遂合併提起本訴，爰依民法第227條之2條規定，請求
酌減租金等語。並聲明：⒈被告丁周柳枝所有311地號土地
出租之年租金，自102年1月1日起，應由113,862元，酌
減為5,331元。⒉被告林明福所有303地號、309地號土地
出租之年租金，自102年1月1日起，應由182,175元，酌
減為134,840元。
二、被告方面：
㈠被告林明福則以：
⒈本件原告租用被告林明福所有之303地號、309地號土地，
雖因原告願將79巷1號、79巷2號、245號建物所占用之土
地返還被告林明福，致原告實際使用之面積減少，惟減少使
用部分均為畸零地，被告林明福亦無法完整使用，原告縱使
將減少使用部分之土地返還被告林明福，亦無實益。兩造得
終止租約，原告再將303地號、309地號土地全部返還被告
林明福，若無法返還上開2筆土地，原告請求減少租金，顯
有失公平及違反誠信原則。
⒉又本件原告無法繼續使用租賃物，係因可歸責於原告之事由
所致，依民法第441條規定，自不得免除支付租金之義務。
再者，本件原告承租之303地號之土地公告現值為29,600元
、公告地價為8,736元；309地號地號之土地公告現值為19
,203元、公告地價為5,742元，上開2筆土地價值均增加，
原告減少土地之使用，乃因其未盡修繕之能事導致79巷1號
、79巷2號、245號建物之屋況不佳，若尚請求酌減租金，
既非適法，亦有違公平原則。
㈡被告丁周柳枝則以：
⒈原告承租被告丁周柳枝所有之311地號土地作為法院職員宿
舍，於88年之協議記錄中，並未限制原告對於上開4戶建物
之改良修繕行為，因時間演變，上開4戶建物自會老舊，然
屋況不佳乃係因原告疏於維護，被告丁周柳枝並未限制原告
修繕上開4戶建物，原告無法取得訂立不定期租約時之土地
利用效果並非因經濟或環境變遷，而是因原告未盡修繕維護
之責，自不得主張民法第227條之2第1項情事變更原則，
而請求調整租金。
⒉又依民法第441條規定，原告疏於維護上開4戶建物之責，
係因原告本身之事由，致不能為被告丁周柳枝所有之311地
號土地為全部或一部之使用，原告仍須依不定期租賃契約給
付租金，若欲變更原租金約定之內容，被告丁周柳枝有權終
止租約或另訂立租約。
⒊被告丁周柳枝與原告之不定期租約長達30年，被告丁周柳枝
因前開租約之存在，致無法處分311地號土地，現因原告主
張僅租用247號建物所占用之土地面積，即僅租用被告丁周
柳枝所有之311地號土地面積16.66平方公尺，故欲減少租
金，原告雖僅因247號建物占用被告所有之311地號土地一
部分，而請求減少租金為5,331元，然被告丁周柳枝所有之
311地號土地亦因原告之租用契約，限制被告丁周柳枝之處
分實益，原告主張減少租金，顯失公平。
⒋現79巷1號、79巷2號、245號建物，業已由虎尾鎮公所返
還原告為管理使用，故原告主張因管理使用311地號土地面
積下降而請求減少租金之原因事實，業已消滅，原告自不得
再為酌減租金之請求。又依據雲林縣虎尾鎮地政事務所土地
複丈成果圖所示，上開4戶建物占用被告所有之311地號土
地面積為316.70平方公尺，311地號土地面積原為355.64平
方公尺，原告於拆除上開部分建物後，得與被告就原告所占
用之剩餘面積，與被告丁周柳枝重新約定租金；或原告將前
開4戶建物均拆除，終止租約，返還311地號土地予被告丁
周柳枝。
㈢被告均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠雲林地區之訴訟案件，原由嘉義地院審理，至民國45年4月
15日，在雲林縣虎尾鎮成立雲林庭，遂於53年7月1日正式
成立臺灣雲林地方法院即原告。於45年4月15日，虎尾鎮公
所將坐落雲林縣○○鎮○○里○○路○○號土地上之職務宿舍
4戶（現為79巷1號、79巷2號、245號、247號建物），
提供予當時之雲林庭使用，待53年7月1日原告正式成立後
，先由雲林庭移交嘉義地院，再由嘉義地院移交原告。
㈡坐落雲林縣○○鎮○○里○○路○○號土地上之職務宿舍4戶
，於45年4月15日時，門牌號碼均為雲林縣○○鎮○○里○
○路○○號，經門牌整編後，現為雲林縣○○鎮○○路○○巷○
號、79巷2號、245號、247號建物。又上開建物之基地坐
落於雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○號、334之4地號、33
4之71地號、334之23地號土地上，經整編後，現為303地
號、309地號、311地號之土地。
㈢前揭4戶建物，其基地坐落在303地號、309地號、311地
號土地上，前揭土地原為訴外人周運所有，再由訴外人 周順
取得所有權，現由被告丁周柳枝為311地號土地之所有權人
，被告林明福則為303地號、309地號土地之所有權人。坐
落在前開3筆土地上之79巷1號、79巷2號、245號、247
號建物，日據時代為日本人設立虎尾郡占用，臺灣光復後，
則由虎尾鎮公所接管，現則由原告使用中。
㈣原告使用之上開4戶建物，分別坐落於被告所有之303地號
、309地號、311地號土地，原告均有給付租金，並於88年
3月4日上午10時許與被告丁周柳枝簽訂不定期租賃契約；
89年2月18日下午3時許與被告林明福簽訂不定期租賃契約
，原告分別與被告2人簽訂之不定期租賃契約（下稱系爭租
約）內容如下：⒈出租人同意自90年度起以公告地價之總價
額10％，核算租金。⒉出租人同意負擔地價稅。⒊出租人願
於每年公告地價調整後，應提出地價證明，供原告核編概算
。⒋自88年7月1日起至89年12月31日止，依公告地價每平
方公尺2,600元，總面積355.64平方公尺，以10％核計，為
138,700元編列預算，出租人同意自下會計年度預算通過後
，依預算金額給付租金（被告丁周柳枝）……；⒈出租人同
意自90年度起以公告地價之總價額10％核算租金。⒉出租人
同意負擔地價稅。⒊出租人願於每年1月份前提出調整後之
公告地價證明，供原告核編概算。⒋自90年起依其會計年度
預算通過後給付租金（被告林明福）……。
㈤現247號建物尚有吳洛勳配住使用中，其餘79巷1號、79巷
2號、245號建物均無人居住其內。且79巷1號、79巷2號
、245號、247號建物於101年11月12日下午2時30分許，
原告先將79巷1號、79巷2號、245號建物依現況移交予虎
尾鎮公所，惟虎尾鎮公所後又將79巷1號、79巷2號、245
號建物檢還原告，現79巷1號、79巷2號、245號、247號
建物均由原告占有中。
四、得心證之理由：
㈠本案79巷1號、79巷2號、245號、247號建物所占用之30
3地號、309地號、311地號土地，由原告與被告丁周柳枝
、林明福就前開建物所占用之土地分別成立租賃關係，為兩
造所不爭執，則基於債權相對性原則，租賃契約即存在於兩
造之間，堪以認定。雖原告主張其並非79巷1號、79巷2號
、245號、247號建物之所有權人等語，然因契約自由原則
與債權相對性之法理，租賃契約既存在於兩造間，核與原告
是否為79巷1號、79巷2號、245號、247號建物之所有權
人無涉，合先敘明。至原告主張因79巷1號、79巷2號、24
5號建物屋齡老舊，致無法繼續提供予原告之員工入住，遂
欲將前揭建物所占用之土地返還被告，因減少實際使用面積
，遂請求酌減租金等語，惟為被告以前詞置辯，是本件應審
究者厥為原告依情事變更原則，請求調整303地號、309地
號、311地號土地之租金，有無理由？茲分別說明如下：
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442
條著有規定。該條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值
，於租賃契約成立後有昇降者而言。又按民法第227條之2所
謂情事變更，係指法律行為成立後，因不可歸責於當事人之
事由，致情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失
公平為要件。再按對於物有事實上管領之力者，為占有人；
善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物
現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還，分別
規定於民法第940條、第954條，準此，占有人對於改良占
有物所支出之有益費用，得向回復請求人請求償還，自上開
規定觀之，即占有人有權對其所占有之標的為改良，僅是其
所支出之費用得否向他人請求，非謂占有人無權改良占有物
。
㈢經查，79巷1號、79巷2號、245號、247號建物坐落之基
地即303地號、309地號、311地號土地，自89年度起至10
1年度止之地價稅額分別為303地號土地所繳納之地價稅額
為173,319元、309地號土地所繳納之地價稅額為38,965元
、311地號土地所繳納之地價稅額為106,455元，有雲林縣
稅務局虎尾分局102年2月7日雲稅虎字第0000000000號函
暨其所附之地價稅課稅明細表在卷可憑（參本院卷第169頁
至第170頁），是前開建物坐落之基地即租賃標的，自89年
間以來，其價值並未有昇降之情，應堪認定。次查，原告占
有之79巷1號、79巷2號、245號建物最初始於45年間，距
現今因歷時久遠致屋況不佳等情，為兩造所不爭執，並經本
院會同兩造及地政人員至現場勘查屬實，有勘驗筆錄、現場
照片在卷可稽（參本院卷第110頁至第113頁、第115頁至
第155頁）。惟原告既為79巷1號、79巷2號、245號建物
之占有人，揆諸上開說明，對於前開建物自有使用、收益之
權，且上開建物業經原告分別提供予原告之員工即訴外人許
志強、 袁延輝 、 戚玉光 居住，且現尚提供247號建物予吳洛
勳居住之事實，有原告勘驗筆錄、簽呈、申請書、切結書在
卷可稽（參本院卷第112頁反面至第113頁、第176頁至第
178頁），是原告確將其所占有之79巷1號、79巷2號、24
5號、247號建物提供予其員工作為職務宿舍使用，堪以認
定。又原告主張其無權修繕前開建物，是不可歸責於原告之
事由導致系爭建物無法繼續供原告作為職務宿舍使用等語，
然揆諸前揭規定，原告既為上開建物之占有人，自有權就前
開建物為修繕改良，僅係修繕改良所增加之有益費用得否向
他人請求，非謂原告僅為占有人即無權改良修繕系爭建物，
是系爭建物因屋況不佳而未能繼續使用，顯為可歸責於原告
之事由，則原告此部分主張，自不足採。
㈣至原告主張因僅需提供247號建物作為職務宿舍，故減少使
用被告所有之土地面積，爰請求酌減租金等語，然查，原告
現仍為79巷1號、79巷2號、245號、247號建物之占有人
等情，為兩造所不爭執，且上開建物占用如附圖及面積分配
表所示被告林明福所有之303地號土地面積合計為171.55平
方公尺（登記面積為172.02平方公尺）；309地號土地面積
則合計為57.1平方公尺（登記面積為57.15平方公尺）；被
告丁周柳枝所有之311地號土地則為316.7平方公尺（登記
面積為355.82平方公尺），原告占有之前開建物均占用被告
林明福所有之303地號、309地號土地及被告丁周柳枝所有
之311地號土地如附圖所示之面積及位置等情，有土地登記
謄本、現場照片、現況略圖存卷可考（參本院卷第46頁至第
48頁、第114頁至第155頁），是原告並未減少占用被告
林明福所有之303地號、309地號土地及被告丁周柳枝所有
之311地號土地面積，應堪認定。再者，雖原告不欲繼續使
用79巷1號、79巷2號、245號建物，且因原告不繼續使用
前開建物，因土地與建物不可分離，原告自無須繼續占用被
告各自所有之303地號、309地號及311地號土地，然此係
可歸責於原告之事由致原告無法繼續將前開建物作為職務宿
舍，始一併無須繼續使用前揭建物所占用之土地，業如前述
，揆諸情事變更原則之規定，為可歸責於原告之事由導致情
事變更，原告自不得主張因情事變更酌減租金；另被告林明
福辯稱：原告因247號建物尚提供予 吳洛燻 居住使用，故租
用247號建物所占用之部分土地，而不願意將全部土地返還
被告林明福，導致其所有之土地無法有效利用，形成畸零地
等語，本院觀諸附圖及面積分配表所示，247號建物占用被
告林明福所有之303地號土地面積為136.23平方公尺，303
地號土地剩餘面積為35.79平方公尺；309地號土地則被24
7號建物占用面積為34.82平方公尺，尚餘面積為22.33平
方公尺，均導致被告林明福所有之303地號、309地號土地
面積約88％均為247號建物所占用，剩餘面積形成畸零地難
以使用，是被告林明福所辯，尚堪採信。且原告迄未就有何
不可歸責於己之情事變更事由，致其依原約定之租金數額給
付被告土地租金，有何顯失公平之情提出相關事證以供本院
審酌，原告主張，於法無據。
㈤從而，原告未能舉證證明因訂約當時無法歸責之不可抗力事
由，致其依原約定之租金數額給付被告土地租金，有顯失公
平之情事，原告請求被告就原告租用被告林明福所有之303
地號、309地號土地調整租金為每年134,840元、被告丁周
柳枝所有之311地號土地則調整租金為每年5,331元，要屬
無據，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判
決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年12月20日
虎尾簡易庭
法官陳韋仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國102年12月20日
書記官洪秀虹