裁判字號：臺灣士林地方法院93年訴字第790號民事判決
裁判日期：民國94年04月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決93年度訴字第790號原告利泰傳動有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 馬金生 律師複代理人丙○○被告松柏園食品有限公司法定代理人丁○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國94年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示門牌號碼臺北市○○區○○路四段七六八巷十九號之房屋遷讓返還原告，並自民國九十四年三月二十二日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾壹萬元柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。」「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。」「承受訴訟之聲明有無理由，法院應依職權調查之。法院認其聲明為無理由者，應以裁定駁回之。」民事訴訟法第170條、第175條第1項、第177條第1項、第2項分別定有明文。
故倘若當事人並無民事訴訟法第168條至第172條或第174條所列訴訟程序當然停止之情形存在，自無承受訴訟之必要，應由法院裁定駁回其承受訴訟之聲明，其理至明。復按，「公司應至少置董事1人執行業務並代表公司，最多置董事
3人，應經3分之2以上股東之同意，就有行為能力之股東中選任之。董事有數人時，得以章程特定1人為董事長，對外代表公司。執行業務之董事請假或因故不能行使職權時，指定股東1人代理之；未指定代理人者，由股東間互推1人代理之。」公司法第108條第1項、第2項亦有明文規定。
經查，被告公司董事暨法定代理人為丁○○之事實，有公司登記基本資料查詢、董監事資料查詢等在卷可稽（卷1第42頁至第43頁），而被告公司股東 馬國禮 主張：因丁○○因個人積欠債務致公司營業址之房屋遭查封拍賣，業由該公司股東 明麗忠 、 張青松 、馬國禮於民國93年1月2日，逕自扣除丁○○及其出資額，而互推馬國禮為代理董事，並聲明承受訴訟等語，尚與公司法第108條第2項所稱執行業務之董事「請假」或「因故不能行使職權」等推舉董事代理人之法定事由有間，復與民事訴訟法第170條、第175條所稱法定代理人「死亡」或「代理權消滅」等得聲明承受之情事不合，參以馬國禮向本院聲請選任其為被告公司臨時管理人，亦經本院於94年2月22日以94年度司字第38號裁定駁回，此有上開裁定在卷可稽（卷1第154頁）。是以，馬國禮並非經合法程序產生之被告公司法定代理人，其具狀聲明承受被告之訴訟，於法不合，本院已另以裁定駁回之，應認丁○○始為被告公司合法之法定代理人。至馬國禮以被告法代理人名義委任 陳益盛 律師、 盧立仁 律師為訴訟代理人暨陳益盛律師委任甲○○為複代理人，對被告亦不生效力，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○路4段768巷19號房屋（系爭房屋）原為被告法定代理人丁○○所有，前經訴外人華南商業銀行股份有限公司（以下簡稱華南銀行）聲請強制執行，經本院以92年度執字第6835號清償債務民事執行事件拍賣，由原告得標並繳足價金，並於93年3月31日領得不動產權利移轉證書，合法取得系爭房屋所有權。然原告欲使用收益系爭房屋時，竟發現系爭房屋遭被告設為公司營業地址，且有訴外人 蕭聖鏡 即御饌餐盒食品占有使用中，原告乃發函要求被告遷讓系爭房屋，被告竟藉口自82年起即與系爭房屋所有權人訂立租賃契約，依民法第425條規定，該租賃契約對原告繼續存在為由，而拒絕遷讓。惟被告始終未曾提出任何租約以實其說，且丁○○於89年11月16日向華南銀行辦理貸款時，依其簽定之切結書所載，並無租賃契約存在，丁○○並保證非經華南銀行書面同意，不得於設定抵押後將系爭房屋出租予第三人，則被告與丁○○間是否果有租賃契約存在，實屬可疑；參以本院拍賣公告原記載：「查封時據債務人之員工表示係債務人自住……用以經營餐盒公司」等語，可見被告於查封拍賣時並無占有標的物，不得主張民法第425條買賣不破租賃原則。退步言之，縱認被告與訴外人丁○○訂有租賃契約，然因雙方未立有字據，依民法第422條規定，視為不定期限租賃，而依民法第450條第
2項規定，原告得隨時終止與被告間之租賃契約，茲原告已以存證信函向被告為終止租約之意思表示，被告占有系爭房屋即屬無權占有。又系爭房屋附近地段一般租金標準為每坪新臺幣（以下同）1,000元，而系爭房屋1樓面積約55坪、地下1樓面積約62坪，合計117坪，爰依所有權及侵權行為法律關係，訴請被告遷出系爭房屋，將該屋返還原告，並按月給付相當於租金之損害117,000元（計算式：(55+62)x1,000=117,000）等語。並聲明：㈠被告應自原告所有之臺北市○○區○○路4段768巷19號房屋遷出並返還予原告。
㈡被告應自93年3月31日起至遷出之日止，按月給付租金117,000元。
二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，亦未為何聲明，惟據其以前到庭陳述略以：被告自89年間承租系爭房屋，約定每月租金4萬元，租期為5年，自89年12月底開始計算，因丁○○積欠訴外人馬國禮約500萬元，訴外人馬國禮已將借款匯入訴外人即丁○○之夫 馬含英 帳戶，而訴外人馬國禮為被告公司股東之一，故約定以其中借款200萬元用以抵扣被告應給付之租金等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭不動產原為被告法定代理人丁○○個人所有，經本院92
年度執字第6835號強制執行，由原告拍定並繳足價金，本院於93年3月31日核發不動產權利移轉證書。
㈡本院92年度執字第6835號拍賣公告所載拍賣條件為：「拍定
後不點交（第三人松柏園食品有限公司自82年起基於租賃關係占有中」）。
㈢系爭不動產現由被告占有中。
四、基上兩造不爭執之事實，則本件兩造爭執要旨厥為：㈠被告與丁○○間就系爭房屋是否有租賃契約存在？㈡如有，系爭租賃契約是否已合法終止？㈢被告是否無權占有系爭不動產？㈣被告得否請求相當於租金之損害？得請求之金額若干？茲分述如下：
㈠被告與丁○○間就系爭房屋是否有租賃契約存在？
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條定有明文。又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，依民法第87條第1項規定，其意思表示固屬無效，惟由第三人以之為訴訟原因出而主張者，依舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行立證（最高法院57年度臺上字第1862號判決參照），若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。經查，本院執行處依丁○○之債權人華南銀行之強制執行聲請，於92年4月25日赴現場執行查封系爭房屋，依查封筆錄記載：「現場為松柏園餐盒公司，為債務人所經營，在場人 顏溪泉 在場表示為餐盒公司之員工」等語，故本院92年12月4日第1次拍賣公告備註欄載明：「拍定後點交（查封時據債務人之員工表示係債務人自住，用以經營餐盒公司，並無增建。地下層作辦公室及倉庫使用，與建物內部相通，惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意）」等語，嗣被告於93年1月2日遞狀陳報租賃關係，本院乃於93年2月19日第2次拍賣期日以降，更正拍賣公告備註欄為：「拍定後不點交（第三人松柏園食品有限公司自82年間起基於租賃關係占有中）」等語，此經本院依職權調取本院92年度執字第6835號執行卷宗核閱無訛，而如前所述，丁○○為被告公司董事暨法定代理人，則本院查封時被告員工陳稱該公司為債務人丁○○經營，亦不違常情，堪認被告公司自系爭房屋查封時起即占有該屋。復查，被告公司股東馬國禮於本院委任律師具狀陳稱：被告自82年成立時起，即承租系爭房屋作為營業處所暨生產便當之工廠，嗣丁○○取得系爭房屋所有權，被告乃與丁○○約定繼續承租系爭房屋1樓及地下室，租期自90年1月1日起至94年12月31日止共5年，每月租金4萬元，因丁○○積欠被告
400萬元，故同意被告自90年11月1日起至94年12月31日止應支付之租金200萬元自上開欠款中抵扣等語，並提出臺北自來水事業處用戶繳費收據（卷1第100頁）、臺灣電力公司收據（卷1第101頁至第102頁）、欣湖天然氣股份有限公司收據（卷1第103頁）、匯款回條（卷2第37頁）等影本為證，核與丁○○於本院93年12月13日言詞辯論筆錄陳稱：被告自89年間承租系爭房屋，約定每月租金4萬元，租期為5年，自89年12月底開始計算，因丁○○積欠訴外人馬國禮約500萬元，而訴外人馬國禮為被告公司股東之一，故約定以其中借款200萬元用以抵扣被告應給付之租金等語大致相符（第133頁至第134頁），且經本院依職權調取訴外人丁○○所得歸戶資料，其於90、91年度各有租賃所得48萬元、158,243元等情，亦有稅務電子閘門財產所得調件明細表附卷可稽（卷1第110頁至第126頁），應認被告主張其與丁○○間就系爭房屋有租賃契約存在，屬信而有徵，而租賃契約為諾成契約，倘出租人與承租人意思表示合致，租賃契約即成立生效，至雙方有無簽訂字據、承租人有無支付租金，乃該租約是否視為不定期租賃或得否終止租約之問題，詳如後述，不影響法律行為之成立，倘原告主張被告與丁○○間租賃契約非真正，揆諸前揭說明，應負舉證責任。惟查，丁○○於89年11月間以系爭房屋向華南銀行抵押貸款時，固書立切結書載明：「壹、提供擔押之不動產於提供設定抵押權之時，確無任何租賃關係存在……提供抵押之不動產，非經貴行書面同意，決不擅自將其一部或全部出租或出借」等語，此有切結書影本1件在卷可稽（卷1第26頁），然誠如前述，丁○○與被告之租賃契約成立在後，縱丁○○於書立切結書後擅自將系爭房屋出租予被告，僅涉及違約與否或得否對抗華南銀行之問題，上開切結書尚不足以證明被告與丁○○嗣後訂立之租賃契約非真正。此外，原告復未能舉證證明被告與丁○○間就系爭房屋之租賃契約有其他無效之事由，縱被告就其抗辯事實不能舉證或其所舉證據尚有疵累，仍不得為有利於原告之認定，應認被告與丁○○間就系爭房屋確實有租賃契約存在。
㈡系爭租賃契約是否已合法終止？
第按，「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」民法第422條、第450條第2項分別定有明文。又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第425條所明定。上述租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內（最高法院77年度臺上字第613號判決要旨參照），其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年臺上字第1100號判例要旨參照）。復按，「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。」民事訴訟法第357條亦有明文規定。
經查，被告自90年1月1日起向丁○○承租系爭房屋，租期為5年，原告經法院拍賣程序於93年3月31日取得系爭房屋所有權之事實，既經認定，已如前述，揆諸前揭說明，原告當然繼受丁○○出租人之地位，得行使該租賃契約所生之權利。第查，本件被告公司股東馬國禮固提出房（店）屋租賃契約書影本1件為證（卷2第32頁），惟原告否認上開文書之真正（卷2第8頁），而被告自本院執行處92年4月25日查封期日、93年1月2日具狀陳報租賃關係、以至原告於93年7月26日提起本件訴訟，始終無法提出租賃契約書，竟於歷時近2年後之本院94年4月6日最後一次言詞辯論期日，始提出租賃契約書影本，該文書之真實性已非無疑；況被告法定代理人丁○○前於本院93年12月13日言詞辯論時到庭陳稱：「90年9月份臺北發生大水災時，所有資料都被淹掉了，所以無法提出租賃契約」（卷1第133頁）等語綦詳，益徵上開租賃契約書影本不實。本件被告既未能舉證證明其向丁○○承租系爭房屋有簽立字據，而該不動產租賃契約期限逾1年，依首揭法條規定，視為不定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約。查本件原告於93年9月6日以三重中山路郵局第959號存證信函向被告為終止租約之意思表示，該通知已於94年3月21日合法送達於被告之事實，有存證信函、應認系爭房屋之租賃契約已合法終止。
㈢被告是否無權占有系爭不動產？
再按，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767條前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年臺上字第
801號判例要旨參照）。查本件原告自93年3月31日起為系爭房屋之所有權人，繼受出租人丁○○之地位，並於94年3月21日合法終止系爭租約，已如前述，依前揭說明，被告繼續占有系爭房屋，屬無權占有，原告自得基於所有權請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈣被告得否請求相當於租金之損害？得請求之金額若干？
末按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照），且無權占有人同時侵害房屋所有人之所有權，構成侵權行為，所有人非不得對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院67年度臺上字第3622號判例意旨參照）。本件原告終止租約之意思表示於94年3月21日合法終止系爭租約，已如前述，自斯時起，被告對系爭房屋已無占有使用權源，竟於租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，而受有相當租金之利益，並致原告受有相當租金之損害，則原告自得請求被告賠償其損害。另原告終止租賃關係前，被告占用系爭房屋具有法律上原因，則原告依侵權行為之法律關係訴請被告給付自領得不動產權利移轉證明即93年3月31日起至94年3月21日止相當於租金之不當得利，即屬無據，至原告得否依租賃契約之法律關係請求被告給付該期間之租金，要屬另一問題，本件原告既未依契約關係向被告請求，此部分即非本件所應審究，併此敘明。又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限。」「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣(巿)地政機關估定之價額。」土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。查本件系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段3小段512地號土地之申報地價為每平方公尺99,900元，有原告所提之土地登記謄本可考，惟系爭房屋並未辦理申報房價，地政機關亦未辦理房價之估定，本院審酌系爭房屋（不含土地）經本院92年度執字第6835號執行事件鑑定價格為18,309,000元，原告於第3次拍賣以11,720,000元得標，有鑑價報告、拍賣不動產筆錄、權利移轉證書附於上開執行卷宗可稽，又系爭房屋為鋼筋混凝土造
3層樓房之第1層，面積167.26平方公尺，並有附屬建物平台17.70平方公尺、地下層206.32平方公尺，可使用面積約
118坪，屋齡7年多，臨近松山火車站，交通便利，商業繁榮等情，有系爭房屋照片9幀（卷2第22頁至第26頁）、週邊地圖及交通資訊1件（卷2第40頁）在卷可稽，應認系爭房屋價格以11,720,000元計算，較為公允，而原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，以不超過該土地及建物總價額年息百分之8即118,456元為適當（計算式：｛7,568平方公尺（基地面積）ｘ80/10,000（應有部分）ｘ99,900（申報地價）＋11,720,000元（房屋價格）｝ｘ8%（年息）／12（月）=118,456元，元以下4捨5入），本件原告僅請求以每月117,000元計算相當於不當得利損害金，自無不許之理。
五、從而，原告依所有物返還請求權、侵權行為之法律關係，請求被告應自原告所有如附表所示之系爭房屋遷出返還原告，並自94年3月22日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告117,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書，判決如主文。
中華民國94年4月20日
民事第二庭法官陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年4月25日
書記官蔡雨呈