裁判字號：臺灣士林地方法院94年訴字第304號民事判決
裁判日期：民國94年08月24日
裁判案由：減少價金
臺灣士林地方法院民事判決94年度訴字第304號原告乙○○訴訟代理人 呂康德 律師被告甲○○上列當事人間減少價金事件，本院於民國94年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國92年3月25日，在訴外人金市振不動產經紀有限
公司（下稱「金市振公司」）仲介下，就被告所有，坐落臺北縣○○鎮○○○段○○○○○○○號，面積106平方公尺土地，及同小段206-6地號，面積80平方公尺土地（下稱「系爭土地」），及其上門牌號碼臺北縣○○鎮○○路○段○○號1、2、3樓建物（下稱「系爭建物」），簽訂買賣契約書，原告已依約給付買賣價金新臺幣（下同）25,200,000元，並辦理所有權移轉登記完畢。被告係於本院強制執行程序中買受系爭土地及建物（該強制執行案件之債務人為訴外人 黃坤令 、 黃素月 ），原告買受系爭土地及建物未久，訴外人黃坤令於
93年6月間寄發存證信函予原告，並附上系爭土地及建物之拍賣公告，表示原告買受之170-12地號、206-6地號土地，面積與土地登記簿登載之面積不符，前開資訊關係原告買受之標的是否有瑕疵，而被告於法院拍賣程序中買受系爭土地、建物，其投標底價高達20,060,000元，故於投標前絕對會注意拍賣公告事項之記載，而該拍賣公告附記第5點說明為：「淡水地政事務所90年4月6日90北縣淡地二字第03794號函稱：本件執行標的107-12地號、206-6地號土地，經鑑界核算地籍圖結果，面積為86及64平方公尺，與土地登記簿登載之106及80平方公尺面積不符；又同地政事務所90年5月9日90北縣地二字第05306號函稱：拍定人得辦理面積更正，但更正面積涉及界線變更，需鄰地關係人同意。」等語。詎被告及金市振公司負責本件買賣事宜之仲介人員 盧煉輝 、丙○○竟於簽訂買賣契約前後均未將前述土地面積不足之重要訊息告知原告。
㈡因原告買受之系爭土地面積不足，致系爭建物坐落於他人所
有之土地上，原告隨時有遭受他人請求拆屋還地之危險，該不動產價值顯有降低，被告為出賣人，應依民法第354條之規定負瑕疵擔保責任，原告並得依民法第359條規定，請求減少買賣價金。因本件拍賣時法院曾請鑑定公司鑑定系爭土地及建物總價，當時鑑定之建物價格為9,585,850元（已辦保存登記之建物價格為8,730,400元，未辦保存登記之建物價格共計855,450元），而原告向被告買受系爭建物及土地總價為25,200,000元，扣除鑑價公司所鑑定之建物總價值後，系爭2筆土地之價值為15,614,150元，原告原預定買受之土地面積為186平方公尺，即每平方公尺83,947元，據此計算所短少之36平方公尺，其價值為3,022,094元。又原告於92年3月25日給付5,200,000元，4月10日給付2,800,000元，4月17日給付17,200,000元，爰依民法第259條第2款規定，請求被告返還自最後給付日（即92年4月17日）之翌日起算之利息。
㈢並聲明請求判決：
1、被告應給付原告3,022,094元，及自93年4月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠被告於90年7月3日，以總價21,000,000元，於本院投標買
受系爭土地及建物（本院88年度執字第14736號強制執行案件），被告得標後，花費400餘萬元，以1年多的時間重新裝潢整修，除1樓店面可出租營業外，2、3、4樓亦規劃為學生套房，全數出租之月租金收入可達20餘萬元，投資報酬收益甚高。惟坐落系爭土地及建物前○○○鎮○○○段○○○○○○○號土地（下稱「170-14地號土地」），面積約10平方公尺，原為該執行案件債務人黃坤令所有，因列為都市○○道路未併為查封拍賣，嗣即移轉所有權登記予執行案件債務人黃素月之弟（亦即黃坤令之繼子） 林鴻彬 ，林鴻彬將該170-14地號土地封住，致被告無法進出使用系爭土地及建物，被告與之協調後，同意出賣系爭土地及建物，並由林鴻彬代為找尋買受人，林鴻彬另找當時在金市振公司之業務員丙○○幫忙銷售，被告並將系爭不動產之情形詳細告知丙○○，並將法院之宣示判決筆錄（原執行案件債務人黃坤令就系爭不動產面積是否短少，及短少若干之爭議，提起國家賠償訴訟）交予丙○○影印轉交原告。
㈡被告並未隱匿土地面積短少之情，系爭土地及建物最後成交
價格為25,200,000元，除支付金市振公司仲介費用200,000元外，恰與被告投資系爭土地及建物之成本（包括買受及裝潢費用）相同，且原告於買受時明確表示，只要不影響其租金收入，多出或短少之土地，其都可接受，且原告同時以4,000,000元之價格，買受林鴻彬所有，位於系爭土地及建物前，面積僅10平方公尺之土地，益足證原告確實為了租金收入，而不在乎被告所告知之土地短少事實，仍於知情之狀況下買受系爭不動產。
㈢並聲明請求判決：
1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於92年3月25日簽訂不動產買賣契約，由原告買受被告
所有之系爭土地及建物，約定買賣總價為25,200,000元，原告已於92年4月17日付清買賣價金，並辦理所有權移轉登記完畢，有不動產買賣契約附卷可稽（本院卷第15頁至第16頁背面參照）。
㈡原告於93年6月間收受訴外人黃坤令寄發之存證信函及拍賣
公告，有存證信函及拍賣公告附卷足憑（本院卷第17頁至第18頁參照）。
㈢被告係於本院88年度執字第14736號強制執行案件，投標買受系爭土地及建物，且知悉拍賣公告之內容與註記。
四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣，因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文；又買受人於契約成立時，知其物有民法第354條所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，亦為民法第355條第
1項所明定。系爭170-12、206-6地號土地登記之面積分別為106平方公尺、80平方公尺，惟經鑑界核算地籍圖結果，實際面積僅分別為86平方公尺、64平方公尺，且該實際面積與登記面積不符情事，於被告投標買受系爭不動產時已明知等情，有拍賣公告、土地登記謄本分別在卷可稽（本院卷第18頁、第60頁至第63頁參照），並經本院依職權調閱本院本院88年度執字第14736號強制執行卷宗查核無訛，復為被告所不爭執，應堪信為真實，惟原告主張系爭土地「實際面積少於登記面積」之情為物之瑕疵，且為原告所不知，則為被告所否認，辯稱已經委由仲介人員告知原告前開面積不符情事等語。從而本件所應先審酌者，厥為原告於買受系爭不動產時，是否知悉前開「土地實際面積與登記面積不符」情事。經查：
㈠證人丙○○即兩造成立系爭買賣契約之仲介人員於本院94年
6月15日言詞辯論期日到庭結稱：「原告與我們談房價時，我們告訴原告說房子增建部分很多，1、2、3樓都有增建，4樓全部是增建，土地部分黃坤令（按即被告之前手）與黃坤令之前手 林義澧 在打官司，是為了黃坤令買的時候坪數不夠的問題，我知道土地的坪數不夠，是因為謄本登記有56坪，大約180平方公尺，可是實際面積好像沒那麼大，這件事情是林鴻彬與被告告訴我的，我也把土地實際坪數不足的狀況告訴原告，原告認為只要能買到前面的道路用地，不會像被告那樣被阻擋出入口的話，原告就能接受，因為系爭房地是在淡江大學門口，那區的房地價錢不是以地坪多少來計算，而是以租金的投資報酬率來計算房地的買賣價格，所以原告不會很計較實際地坪的多少，我在跟原告說土地坪數不足的問題時，原告確實是這樣告訴我的。」、「原告出價是29,500,000元，我不知道原告是如何計算的，因為他出價有點偏低，因為與系爭房屋同條路上的76號，在系爭房房地成交前2個月成交，成交價是32,000,000元，而且76號沒有支出隔間成套房的裝潢費用，也一樣是有增建。」、「系爭土地買賣簽約過戶前，被告收到法院的通知，內容是關於土地坪數的糾紛，被告將通知內容告訴我們，我們也馬上轉給原告，原告也拿到，法院認定只有差10平方公尺，而且爭議部分是在防火巷，並不影響房屋的進出，原告有跟我說他可以接受，原告願意繼續履約。」（本院卷第81頁至第83頁參照），核與被告之答辯相符，堪信原告於簽約買受系爭土地及建物時，即因證人丙○○之告知，而知悉土地實際面積與登記面積不符之情。
㈡兩造買賣契約第14條關於：「特約事項：自尾款付清日起，
現有房客之租金收益歸甲方（即原告），乙方（即被告）應於當日將已預收之租金、押租金轉付甲方，並配合於尾款付清日前，與現有承租人另立租賃契約，或於原有租賃契約加註確認租約當事人之變更。」之約定（本院卷第16頁正面、背面參照），足認原告買受系爭不動產之目的確係為出租予他人，以賺取租金之用；又兩造之買賣契約，未載明各該筆建物、土地之價格，亦未標示「170-12地號土地之面積為
106平方公尺、206-6地號土地之面積為80平方公尺」，且無每地坪（平方公尺）或每建坪（平方公尺）單價之記載，而僅記載「206-6、170-12地號土地、2006、1350、5632建號建物及增建部分建物」等數筆不動產之總價為25,200,000元，則證人所稱「（淡江大學）附近那區房地的價錢不是以地坪多少來算，而是以租金之投資報酬率來計算」之情，亦可採信。
㈢原告買受系爭土地及建物時，為求系爭土地及建物之順利使
用，另與訴外人林鴻彬訂定買賣契約，以4,000,000元之價格買受林鴻彬所有，坐落系爭土地及建物前之170-14地號，面積10平方公尺之土地，並約定若兩造間關於系爭土地及建物之買賣契約不成立時，訴外人林鴻彬即同意解除其與原告就170-14地號土地之買賣契約，並無息返還已收價款予原告，此為兩造不爭之事實，且有不動產買賣契約書附卷可稽（本院卷第68頁至第71頁參照）。經查，原告為求系爭土地及建物之順利使用，另與訴外人林鴻彬訂定買賣契約，林鴻彬所有之170-14地號土地，其地目為「旱」，93年1月間之申報地價為每平方公尺7,080元，94年1月間之公告現值則為34,550元，而系爭206-6、170-12地號土地之地目均為「建」，93年1月之申報地價均為8,240元，94年1月之公告現值均為39,400元，有土地登記謄本附卷可稽（本院卷第59頁至第63頁參照）。原告既願以相當於每平方公尺400,000元之價值買受林鴻彬所有，與系爭206-6、170-12地號土地相鄰，但價值較低之170-14地號土地，若以相同標準計算系爭
2筆土地之價金，即使僅以地籍圖測量後之實際面積即86平方公尺、64平方公尺（共計150平方公尺）計算，亦應高達60,000,000元，若以登記面積106平方公尺、80平方公尺（共計186平方公尺），依相同標準計算土地價格，更高達74,400,000元。而兩造約定之買賣價金，包括系爭2筆土地、2006、1350、5632建號建物及增建部分等標的，總價金僅為25,200,000元，顯與原告買受170-14地號土地價格之落差太大，益足證原告確已知悉系爭2筆土地面積不足情事，而於考量買受立即之租金收益、未來變現價值、可能的糾紛等各種情狀後，始依契約自由原則，與被告議定兩造買賣總價金為25,200,000元。
㈣綜上所述，堪信原告於買受系爭不動產前，即已知悉土地之
實際面積與登記面積不符之情，依民法第355條第1項之規定，縱使被告出賣之物有面積不足之瑕疵，被告仍無庸負瑕疵擔保之責，原告即不得依民法第359條之規定，請求減少價金。從而，原告依民法第359條之規定，主張被告出賣之物有瑕疵，請求減少價金，並請求被告給付原告3,022,094元，及自93年4月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年8月24日
民事第二庭法官王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年8月31日
書記官陳秀玲