臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第100號
原 告 徐婕榕
訴訟代理人 陳彥彰 律師
何文雄 律師
被 告 涂靜盈
訴訟代理人 廖永煌 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年5月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬肆仟元，及自民國一百零四年十
二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟柒佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾捌萬肆仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告及原告之代理人 徐光華 經由訴外人萬鎰建
設股份有限公司業務員 湯河柏 、 張睿凡 仲介，與被告及其代
理人 涂進興 於民國101年4月23日就被告所有桃園市○○區
○○段○○○○○○○號及坐落其上之建物即門牌號碼桃園市○
○區○○○街○○○○號7樓房屋（下稱系爭房屋）暨前露臺
（系爭露臺）之使用權，訂立總價新臺幣（下同）360萬元
之不動產買賣契約，兩造並於同年5月18日日完成點交，且
將所有權移轉登記於原告名下。被告出賣系爭房屋前已知悉
系爭露臺漏水，致樓下住戶損害而衍生諸多糾紛，其在交屋
前一個月委任信良樹脂鋪設工程公司臨時鋪設表層PU材質，
而樓下住戶 趙君榮 於101年5月11日對被告之父親涂進興提
告，涂進興重新委託松禾工程有限公司進行防水工程，顯見
交屋前防水工程尚未完成，又縱有第二次防水工程之進行，
惟該防水工程仍未見成效，致樓下住戶欲轉而向原告請求修
繕及損害賠償，嗣原告告知上開瑕疵情事後，被告卻以漏水
已解決，已無糾紛，更以工程公司之保固書推拖，拒絕協商
處理，原告只得自行僱工修繕，經九丞工程有限公司、 高平
防水工程行評估並估價後，修繕費各為新臺幣（下同）171,
000元、198,400元，取其平均值184,700元作為本件修繕
費請求。爰提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示；願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於訂定買賣契約前，被告已向原告告知系爭
露臺曾因漏水問題而與鄰居起糾紛，但已經解決等語，且被
告於104年4月中僱工完成PU材質鋪設之防水工程，並在系
爭露臺上作積水測試檢查是否漏水，經確認無漏水情形，而
原告亦曾於訂約前101年4月21日至現場查看過，始於101
年4月23日與被告簽訂買賣契約。縱退萬步言，系爭露臺曾
有漏水瑕疵，惟原告係於102年3月15日以存證信函通知被
告修繕，經被告委託廖永煌律師以102年3月19日律師函告
知瑕疵修補之處理程序，而原告自102年3月15日起迄至本
件起訴請求，顯已逾越六個月除斥期間等語，資為抗辯。並
聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張其代理人徐光華與被告簽訂系爭買賣契約，被告未
告知系爭露臺曾存有漏水瑕疵，致系爭房屋樓下鄰居趙君榮
屋內漏水之事實，業據其提出不動產買賣契約書、標的物現
況說明書等件為證（見本院卷第17頁至第25頁），堪信屬實
，然原告主張交屋後漏水情形依舊，應負損害賠償責任等節
，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本院應審究者為
：（一）系爭露臺是否存有漏水瑕疵？（二）原告主張被告
應按物之瑕疵擔保規定，負損害賠償責任，有無理由？（三
）如原告前開主張有理由，原告可得請求之金額為若干？茲
分述如下：
（一）系爭露臺是否存有漏水瑕疵？
關於系爭露臺是否存有漏水情形及漏水現象自何時即存在
，經查被告之父親涂進興於99年2月24日與樓下住戶趙君
榮簽訂和解書（見本院卷第26頁），其內容記載：茲因乙
方（即涂進興）自宅的公設露臺前防水層損壞，造成甲方
（即趙君榮）自宅房內滲水以致甲方屋內裝潢及牆壁損壞
…，可知斯時系爭露臺於99年間已出現漏水情形，嗣因漏
水情形未改善，被告自承於交屋前一個月僱工完成PU材質
鋪設之防水工程，交屋後又於同年9月間委請松禾工程有
限公司就系爭露臺再次施作防水工程，此有原告所提被告
之律師函為證（見本院卷第30頁），由此可知交屋前所鋪
設PU材質之防水工程，未改善漏水狀況，而於交屋後同年
9月再次施作防水工程，至第二次防水工程是否見效，參
酌樓下住戶趙君榮所提陳報狀，其表示因屋內漏水已擬請
律師對現屋主（即原告）提起訴訟（見本院卷第90頁），
得知第二次防水工程防水功能不彰，系爭露臺仍存有漏水
瑕疵情形，堪可認定。
（二）原告主張被告應按物之瑕疵擔保規定，負損害賠償責任，
有無理由？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應
擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人應
按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見
有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不
能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為
通知者，視為承認其所受領之物；買賣之物，缺少出賣人
所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，
而請求不履行之損害賠償；買受人因物有瑕疵，而得解除
契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依
第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起
經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人
故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第354條第1項前段
、第2項、第356條第1項、第3項、第360條前段及第
365條分別定有明文。又按所謂物之瑕疵，係指存在於物
之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認
為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。
其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專
有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而
不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號
可資參照）。
2.查系爭露臺存有漏水瑕疵，且至少已持續3年以上，已如
前述，此情乃發生於系爭房屋交屋前，即發生於000年0
月00日原告實際受領且可得管領占有系爭房屋之前，堪予
認定。又系爭買賣契約所附之不動產標的物現況說明書上
就建築改良物是否有滲漏水之情形一欄，被告乃勾選「否
」，有該不動產標的物現況說明書1紙附卷足稽，足見被
告應有保證系爭房屋不具有滲漏水之品質。雖系爭房屋屋
內之專有部分未漏水，惟屋前系爭露臺之約定專用部分有
漏水瑕疵，則被告交付系爭房屋之時顯不備其於該現況說
明書上所保證之品質，則原告依前揭民法第354條第2項
、第360條規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求
被告負不履行之損害賠償責任，應屬有據。
3.至被告辯稱其向原告告知系爭露臺曾因漏水問題而與鄰居
有糾紛，但已經解決，且系爭房屋係現況交付予原告，交
付時並無瑕疵存在云云，惟參酌前開樓下住戶趙君榮所提
陳報狀，其表示當初原告與涂進興在買賣當下，就與涂進
興有訴訟事件，顯見被告所告知漏水糾紛已解決一事不實
，況不動產標的物現況說明書上就建築改良物是否有滲漏
水之情形一欄，被告勾選「否」，若已告知曾有漏水事實
，原告何以同意被告勾選「否」，是被告告知原告系爭露
臺曾漏水一事即已存疑；此外，交屋前於系爭露臺鋪設PU
材質，本即可改善原本露臺壁面外觀，並暫時延緩滲漏情
形，自不能以原告未於101年5月18日交屋時未發現漏水
情形，證明交屋時並無瑕疵存在，準此，被告上開所辯，
尚不足採。
4.被告雖復辯稱原告於102年3月15日寄發存證信函通知其
修補瑕疵，距原告於104年11月30日提出訴訟，已超過6
個月之久，原告不得主張物之瑕疵擔保責任云云。惟按買
受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解
除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。
民法第365條第1項定有明文。可知本此條文之規定，於
物之交付後六個月間，不行使而消滅者，僅契約解除權及
減少價金請求權而已，並未及於損害賠償請求權，此有最
高法院89年度台上字第1534號判決可資參照。本件原告係
依據民法第360條規定，因被告就買賣之物不具保證品質
而請求被告負損害賠償責任，與上述解除契約或請求減少
買賣價金之權利並不相同，亦無民法第365條第2項所規
定之法定期間之適用，被告此部分所辯，即非可取。
（三）如原告前開主張有理由，原告可得請求之金額為若干？
次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人
得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法
第213條第1項及第3項分別定有明文。本件系爭露臺有
前揭滲漏水之瑕疵，其修繕費分別經高平防水工程行及九
丞工程有限估價為198,400元、171,000元，此有報價單
、工程規劃暨報價資料表為憑（見本院卷第35頁至第41頁
），二者金額接近，是原告以二者平均值184,000元作為
本件修繕費請求，洵屬有據。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前
段、第203條分別定有明文。本件債務不履行之損害賠償債
務，其給付並無確定期限，依前揭規定，被告應自起訴狀繕
本送達之翌日起負遲延責任。查本件起訴狀繕本係於104年
12月9日為被告所收受，有本院送達證書附卷可稽（見本院
卷第50頁），是被告應自104年12月10日起負遲延責任。
五、從而，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付184,00
0元，及自104年12月10日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息，為有理由，應為准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427條第2項第6款適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。另依同法第同法第436條第2項準用同
法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假
執行。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，
若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院
職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准
駁之裁判。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年6月3日
中壢簡易庭法官蔡政佑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月3日
書記官劉彩華