臺灣臺南地方法院93年度訴字第1167號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院93年訴字第1167號民事判決

裁判日期：民國94年09月07日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決93年度訴字第1167號原告己○○
庚○○壬○○辛○○乙○○丙○○丁○○甲○○上列八人訴訟代理人 王進輝 律師被告戊○○住台南市○訴訟代理人 陳淑芬 住同上上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國94年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台南市○○區○○段○○○號、地目田、面積一六四三點六五平方公尺、同段一四七之一號、地目田、面積二四二點六三平方公尺、同段一四七之二號、地目田、面積四四八點０二平方公尺、同段一四七之三號、地目田、面積一二０一點０七平方公尺、同段一四七之四號、地目田、面積十點三八平方公尺、同段一四七之五號、地目田、面積四二六點一七平方公尺、同段一四八號、地目田、面積七二三點三七平方公尺、同段一四八之一號、地目田、面積三三七點九七平方公尺、同段一四八之二號、地目田、面積三０一點八六平方公尺等九筆土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟柒佰肆拾叁萬壹仟叁佰貳拾伍元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段所明定。查本件兩造間因台南市○○區○○段○○○號、147之1號、147之2號、147之3號、147之4號、147之5號、148號、148之1號、148之2號等9筆耕地（以下簡稱系爭土地）發生租佃爭議，業經台南市安南區公所調解及台南市政府調處均不成立，有調解及調處筆錄在卷可證，嗣經台南市政府將本事件移送本院處理，並經原告提起訴訟，業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：
（一）緣民國56年原告之被繼承人 陳聬 等6人與被告就系爭土地簽定私有耕地租約，租約編號南安租字第149號租約，嗣原告之被繼承人陸續過世，由原告繼承系爭土地，並由原告承受為系爭土地租約之出租人，台南市安南區公所自行續約1次，期間自86年6月14日起至92年6月13日止，為期6年。
（二）系爭9筆土地已變更為非耕地，其中系爭147號、147之3號、147之4號、148號等4筆土地已變更為低密度住宅區，系爭147之1號、148之1號等2筆土地為公園兼遊樂場用地，系爭147之2號、148之2號、147之5號等3筆土地為道路用地。依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，原告自得終止租約。原告於92年9月25日亦以台南海佃郵局
38支局第119號存證信函終止租約（因系爭147之4號分割自系爭147號，系爭147之5號分割自系爭147之2號，故存證信函載為7筆，實為9筆），原告並以本起訴狀繕本之送達，再次向被告表示終止系爭九筆土地之租約。兩造之租約既已終止，被告自應將系爭九筆土地返還原告。
（三）兩造另於93年間簽立協議書，依該協議書之約定，被告亦同意終止租約，並交還系爭土地。爰本於所有權之法律關係及協議書之約定，訴請被告交還系爭土地。並聲明：除供擔保金額外，求為判決如主文所示。
三、被告則以：
（一）原告主張系爭9筆土地已變更為非耕地，欲依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，惟原告並未依同條例第17條第2項之規定，按收回土地當年之公告現值，扣除土地增值稅後餘額三分之一補償被告，如現即令被告交回土地予原告，對於被告誠屬不公，亦使耕地三七五減租條例保護佃農之立法意旨及目的盡失。
（二）次按，兩造間所簽立之協議書第2點約定，甲方（即原告）應於收回、賣出系爭右開土地（即系爭土地）後，一律以公告現值扣除增值稅餘額百分之二十予乙方（即被告）。惟若買賣價格低於公告現值者，則以買賣價格扣除增值稅之餘額為準。乙方並應立即無條件交還系爭土地。依前揭約定，原告亦需先將賣出系爭土地之價款給付被告，被告方有交還土地之義務，今原告尚未出賣土地並依約交付土地價款予被告，被告自無交還土地予原告之義務云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）56年原告之被繼承人陳聬等6人與被告就系爭土地簽定私有耕地租約，租約編號南安租字第149號租約，嗣原告之被繼承人陸續過世，由原告繼承系爭土地，並由原告承受為系爭租約之出租人，台南市安南區公所自行續約1次，期間自86年6月14日起至92年6月13日止，為期6年。
（二）系爭九筆土地原係耕地，現已變更為非耕地，其中系爭147號、147之3號、147之4號、148號等4筆土地已變更為低密度住宅區，系爭147之1號、148之1號等2筆土地為公園兼遊樂場用地，系爭147之2號、148之2號、147之5號等3筆土地為道路用地。
（三）原告於92年9月25日以台南海佃郵局38支局第119號存證信函向被告表示終止系爭租約，原告並以本起訴狀繕本之送達，再次向被告表示終止系爭租約。
（四）兩造於93年簽立協議書，該協議書之內容為：一、乙方（指被告）自願放棄（系爭土地）耕作權並撤回本件繫屬於台南市地政局之租佃爭議案件及向區公所終止、註銷本件之三七五租約登記。二、甲方（指原告）應於收回、賣出右開土地（指系爭土地）後，一律以公告現值扣除增值稅餘額百分之二十予乙方。惟若買賣價格低於公告現值者，則以買賣價格扣除增值稅之餘額為準。乙方並應立即無條件交還系爭土地。三、租金自64年起訖至右開結算日止應給付甲方。
五、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：原告是否已依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，合法終止與被告間之系爭三七五租約？如是，原告是否須先補償被告後，始得請求被告交還系爭土地？經查，
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。查系爭九筆土地原係耕地，現已變更為非耕地，其中系爭147號、147之3號、147之4號、148號等4筆土地已變更為低密度住宅區，系爭147之1號、148之1號等2筆土地為公園兼遊樂場用地，系爭147之2號、148之2號、147之5號等3筆土地為道路用地，為兩造所不爭執，則依上開規定，原告自得終止系爭三七五租約，而原告已於92年9月25日以台南海佃郵局38支局第119號存證信函向被告表示終止系爭三七五租約，復為被告所不爭執，是原告主張其已依前揭規定，合法終止與被告間之系爭三七五租約，應可採信。兩造間就系爭土地所訂之三七五租約，既經原告合法終止，原告自得本於所有權之法律關係請求被告交還系爭土地。
（二）系爭三七五租約既經原告於92年9月25日以台南海佃郵局38支局第119號存證信函合法終止，則兩造於93年間簽立系爭協議書時，復表示願終止系爭三七五租約，應係兩造於協商補償費給付等事宜時，為求明確，再次表明「乙方（指被告）自願放棄（系爭土地）耕作權並撤回本件繫屬於台南市地政局之租佃爭議案件及向區公所終止、註銷本件之三七五租約登記」，惟系爭三七五租約經原告於92年9月25日以台南海佃郵局38支局第119號存證信函合法終止之效力，自不因兩造嗣後簽立系爭協議書而受影響。
（三）耕地三七五減租條例第17條第2項所規定之補償金，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院75年度台上字第231號判決參照），是被告抗辯：原告須依耕地三七五減租條例第17條第2項之規定，先被告補償金後，始得請求被告交還系爭土地云云，自屬無據。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地所訂之三七五租約既經原告合法終止，而原告復無先給付耕地三七五減租條例第17條第2項所規定之補償金之義務，則原告於合法終止系爭三七五租約後，本於所有權之法律關係，請求被告返還系爭土地，為有理由，應予准許。
七、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述核與判決結果無影響，爰不予逐一論述。又原告係以單一之聲明，主張依所有權之法律關係、系爭協議書之約定，達其數項訴訟標的法律關係之同一目的，本院既認其中之一請求為有理由，而為原告全部勝訴之判決，則原告另依系爭協議書之約定，請求被告返還系爭土地，即無再予審究之必要，併此敘明。
八、原告 陳明 願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年9月7日
民事第五庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年9月7日
書記官陳美萍