臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
107年度中小字第689號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
上二人共同
訴訟代理人 簡宏原
張凱政
被 告 張育豪
訴訟代理人 張憲璋
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年4月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告各新臺幣壹萬陸仟柒佰貳拾伍元，及自民國一○
七年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣伍佰元由被告負擔，餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告自102年10月7日以拍賣為原因登記取得門牌
號碼臺中市○區○○路○○○○○○○號○○區○○段○○段963
建號）房屋（下稱系爭建物）之所有權人，為中英大樓之區
分所有權人。原告二人於105年8月23日經法務部行政執行署
臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，得標買受臺中市○
區○○段○○段0○0地號、面積2039平方公尺土地（下稱系
爭土地），應有部分各2分之1，行政執行署於105年9月7日
核發權利移轉證書予原告，嗣於105年9月10日領得上開權利
移轉證書。被告所有之系爭建物，未得原告之同意，自105
年9月10日起無權占用系爭土地，爰依不當得利之法律關係
，請求被告賠償自105年9月10日起至107年2月9日止合計17
月占用期間之不當得利等語。並聲明：被告應給付原告二人
各新臺幣（下同）33,447元，及自起訴狀繕本送達被告翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告對於系爭土地有優先購買權，行政執行署未
依法通知被告行使優先購買權。系爭建物在中英大樓之一樓
，現在沒有在使用，目前也沒有水電，如果違規使用會被罰
錢，原告請求以年度申報地價10％計算之租金不合理等語，
資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張被告自102年10月7日登記為系爭建物之所有權人，
為中英大樓之區分所有權人。原告二人於105年8月23日經行
政執行署拍賣程序，得標買受系爭土地，應有部分各2分之1
，行政執行署於105年9月7日核發權利移轉證書予原告等事
實，業據原告提出不動產權利移轉證明書、系爭土地登記第
一類謄本、系爭建物登記第一類謄本為證（見本院卷第10至
14頁），堪信為真實。
(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，受有相
當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字
第1695號判例要旨參照）。經查：
⒈被告抗辯：被告對於系爭土地有優先購買權，當初行政執行
署並沒有通知被告優先購買云云（見本院卷第30頁正背面）
，然按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條
件優先購買之權。土地法第104條第1項定有明文。準此，僅
有地上權人、典權人或承租人可主張優先購買權。而被告未
能舉證系爭建物對於系爭土地有地上權、典權、承租權存在
，自無土地法第104條規定之適用。
⒉且按民法物權編施行法第8條之5固規定：「同一區分所有建
築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合
修正之民法第799條第4項規定之比例而為移轉者，不受修正
之民法同條第5項規定之限制。民法物權編修正施行前，區
分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權
利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移
轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。
區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，
其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於
按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依
相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前
項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之
。但另有約定者，從其約定。區分所有建築物之專有部分，
依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有
部分者，有依相同條件優先承買之權利。前項情形，有數人
表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其約定。
區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第3項或第5項
規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他
相當處所公告5日。優先承買權人不於最後公告日起15日內
表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。」等語，惟參照
其立法理由明示：「本項之優先承買權僅具有債權效力」。
因原告係經由執行程序拍定買受系爭土地，並已登記為系爭
土地之所有權人，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第12
頁正背面），依土地法第43條之規定，有絕對之效力。縱令
被告所辯其依民法物權編施行法第8條之5第3項規定有優先
承買權，執行署未依法通知被告是否對基地按其建物專有部
分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，依相同條件優先
承買之權利乙情為真，亦不得主張原告就系爭土地之所有權
無效。從而，原告仍得對被告主張就系爭土地有所有權。
⒊原告係經由拍賣程序拍定買受系爭土地之第三人，並不當然
繼受其前手與系爭建物所有人間之基地利用關係，此乃基於
「債之相對性原則」，即未參與締結債權契約之人，不受契
約之拘束，以貫徹私法自治原則的理念。至於原告知悉系爭
建物占有系爭土地之外觀，仍願承買系爭土地，並非債權物
權化之充分條件，至多僅作為法院判斷土地之受讓人即原告
，若對建物之所有人主張民法第767條物上請求權時，是否
違反誠信原則之參考因素（參 陳聰富 ，債權物權化之適用基
礎--最高法院96年度台上字第334號民事判決評釋，法令月
刊，第61卷，第10期）。本件原告為系爭土地之所有權人，
被告所有系爭建物未能舉證證明有何可拘束原告之占用權源
，應認構成無權占用，自屬無法律上原因受有相當於租金之
利益，致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係
，對被告請求相當於租金之不當得利，應屬有據。
(三)原告得請求不當得利之數額：
按土地法第97條第1項關於房屋及基地計收租金之規定，於
無權占有土地，請求返還不當得利或損害賠償事件，非不得
據為計算不當得利或賠償額之標準。惟土地法第97條之立法
意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租
金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保
護承租人。營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業
獲取利潤，無立法限制租金額之必要（最高法院94年度第二
次民事庭會議決議、92年度台簡上字第20號判決、93年度台
上字第1718號判決可資參照）。經查：
⒈系爭建物位在一樓，有建物第一類登記謄本在卷可參（見本
院卷第14頁），由原告所提出系爭建物之現場照片，可知系
爭建物，未為營業之用（見本院卷第26頁），且被告於本院
審理時亦辯稱：系爭建物在中英大樓之一樓，現在沒有在使
用，目前也沒有水電等語（見本院卷第30頁背面），本件租
金之審酌，自有上開土地法規定之適用甚明。
⒉本院審酌系爭土地四周面臨成功路、成功路228巷、成功路
248巷，鄰近臺灣大道一段，附近有澄清醫院、光復國小、
中區區公所、仁愛醫院臺中分院、第二市場，亦有全聯、統
一超商等設施，有系爭建物周遭照片、GOOGLE地圖在卷可參
（見本院卷第16背面至17頁背面），交通便利，工商繁榮情
形尚可，系爭建物利用系爭土地係作為建築基地，系爭土地
之使用分區為商業區，系爭建物未為營業之用使用，認應以
年度申報地價（8,953元/平方公尺）之5％計算原告所受相
當於租金之損害為宜。又中英大樓之全體區分所有權人雖就
各自專有建物對中英大樓應有共有部分（如樓梯、走廊通道
），然就共有部分之面積，並未登記在各區分所有權人之建
物登記謄本（見本院卷第14頁），依民法第799條第4項規定
，原則上應以各區分所有權人之專有部分面積與專有部分總
面積之比例定之。故系爭建物專有部分面積（237.30平方公
尺）占中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積（91
73.33平方公尺）之比例，應與系爭建物專有部分面積加計
共有部分面積占中英大樓全部區分所有權人建物之專有部分
總面積加計共有部分總面積之比例相當。準此，原告主張以
被告所有系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有人
建物之專有部分總面積之比例（見本院卷第7頁正面），據
以計算系爭建物占用系爭土地之比例，尚屬適當。
⒊本件以年度申報地價5％計算，原告得請求被告給付相當於
租金之不當得利數額為33,450元【計算式：（系爭土地面積
2,039㎡申報地價8,953元/㎡）5％（系爭建物面積23
7.30㎡）÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷12月17＝33,450
元，元以下四捨五入，以下同）】。因原告就系爭土地之應
有部分各2分之1，是原告請求被告給付原告各16,725元（計
算式：33,450÷2＝16,725）之範圍內，應屬有據。逾此範
圍，即屬無據。
(四)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第
2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權
人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，
仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無
法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第
203條亦有明文。本件原告對被告之上開相當於租金之不當
得利債權，核屬無確定期限之給付，原告請求自起訴狀繕本
送達被告之翌日（即107年3月24日，見本院卷第24頁）起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無
不合，應予准許。
四、綜上所述，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告給付
原告各16,725元，及自107年3月24日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此
範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係適用小額程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（計算式：裁判費1,000元），命兩造按
主文第4項所示金額負擔。
中華民國107年4月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之
規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中華民國107年4月30日
書記官陳麗靜