臺灣臺中地方法院100年度訴字第1757號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第1757號民事判決

裁判日期：民國100年10月14日

裁判案由：返還押租金

臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第1757號原告 張阿雪
張阿習 共同訴訟代理人 洪松林 律師被告 郭秀華 訴訟代理人 何中慶 律師上列當事人間返還押租金事件，本院於民國100年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告張阿雪新臺幣叁佰貳拾貳萬伍仟元，及自民國一百年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告張阿習新臺幣拾伍萬元，及自民國一百年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告張阿雪以新臺幣壹佰零柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；本判決第二項，得假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明定。查本件原告起訴時原請求「被告應給付原告3,375,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，嗣於訴訟程序進行中，原告之共同訴訟代理人當庭陳明訴之聲明第一項應更正為「被告應給付原告張阿雪3,225,000元及起訴狀所載之利息，又被告應給付原告張阿習150,000元及起訴狀所載之利息」，因原告起訴時本即主張原告張阿雪、張阿習分別與被告郭秀華締結2份、1份租賃契約，因租賃關係終止而請求返還押租金，自係請求返還予各該承租人無誤，且加總原告張阿雪、張阿習依據契約而請求返還之押租金金額亦與起訴時之請求金額相符，核屬不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述，應准許之。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
壹、原告方面：
一、聲明：
1.被告應給付原告張阿雪新臺幣（下同）3,225,000元，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之五之計算之利息。
2.被告應給付原告張阿習150,000元，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
3.均願供擔保請求准予假執行。
二、陳述：㈠訴外人一品花雕雞有限公司於民國（下同）96年1月20日承
租訴外人 賴茂德 所有之臺中市○區○○段6844、6845、6846號及其上建號分別為臺中市○區○○段6844、6845、6846之門牌號碼臺中市○區○○路二段276號（原門牌號碼為公益路276號）及精美街17號、精美街17號2樓之土地及建物，租期自94年5月1日起至99年4月30日止。而被告為一品花雕雞有限公司之法定代理人，其於97年7月間以轉租之方式，將上揭建號為臺中市○區○○段○○○○○○號土地門牌號碼分別為臺中市○○路○段○○○號及精美街17號、精美街17號2樓之房屋出租予原告張阿雪，約定每月租金65萬元，押租金300萬元，租期自97年8月8日起至104年8月7日止，一共7年（下稱第一份租約，又該租約因筆誤而記載租期至102年8月7日止。
）；嗣被告又於97年11月24日將臺中市○○路○段○○○號1樓之2出租予原告張阿習，約定每月租金3萬元，押租金15萬元，租期自98年1月1日起至105年12月31日止（下稱第二份租約）；被告復於98年1月8日再將臺中市○○路○段○○○號l、2樓之3出租予原告張阿雪，約定每月租金45,000元，押租金225,000元，租期自98年3月1日起至105年2月28日止（下稱第三份租約）。而原告張阿雪、張阿習亦分別就上揭三份租約交付押租金300萬元、15萬元、22萬5千元予原告收訖。
㈡嗣上揭土地、房屋之原所有人賴茂德於96年2月3日過世後，
其繼承人即訴外人 賴林幸惠 、 賴文千 、 賴玫宜 、 賴文仁 等4人乃就第一份租約部分，曾對訴外人一品花雕雞有限公司（法定代理人為被告）與訴外人北角國際美食烘培有限公司（法定代理人為原告張阿習）、洛克國際餐飲有限公司（法定代理人為原告張阿雪）提起返還上該第一份租約所指涉之建物所座落之臺中市○區○○段○○○○○○號土地之訴，並請求遷讓該坐落該地上之房屋（門牌號碼即本件第一份租約所指之建物）等，嗣並獲勝訴判決確定（臺灣臺中地方法院99年度重訴字第270號民事判決）。原告張阿雪即以被告（二房東）無法續提供租賃物，租賃目的未能達成為由，請求被告返還已交付之99年7月份65萬元租金支票及已支付之99年5月份、6月份租金130萬元，嗣亦經獲勝訴判決確定（臺灣臺中地方法院99年度訴字第1628號民事判決）。原告張阿雪復於
99年4月26日以臺中法院郵局第1003號存證信函，通知被告終止租約，被告並已收到該存證信函，有上開99年度訴字第1628號判決第4頁兩造不爭執事項㈣可參，而判決理由則認「被告與原地主賴茂德之系爭租賃契約，於99年4月30日屆滿後，因訴外人賴林幸惠等4人主張所有權人之權利，致被告喪失合法占有使用系爭房地之權源，原告因而就系爭房地之全部，無法依兩造租賃契約約定使用收益。此乃不可歸責於原告之事由，原告自得主張依民法第436條準用第435條第2項之規定，終止兩造間之租賃契約。又依民法第436條準用第435條第2項之規定之終止，毋庸先期通知，僅須有終止之意思表示即可。而原告已於99年4月26日以臺中法院郵局1003號存證信函，通知被告終止系爭租賃契約，被告於99年4月27日收受，已如前述，該存證信函中，原告已述及終止之原因係賴林幸惠等4人以其與被告之租賃契約將於99年4月30日到期不再續約，將收回標的物等語，故其雖未明載上揭終止契約之法條依據，仍無礙於終止之效力。」因此，由上述已確定之判決事實及理由，足認本件第一份租約已於99年4月30日終止，而第二份租約及第三份租約部分，原告張阿雪、張阿習既同以99年4月26日臺中法院郵局第1003號存證信函終止租約，依上確定判決確認之事實，亦應認該二份契約已經合法終止。
㈢本件契約既經終止，原告於100年3月22日與原地主賴茂德之
繼承人賴林幸惠等4人達成協議，將於100年3月31日點交系爭建物，原告並於100年3月28日以臺中法院郵局第664號存證信函函催被告，表明將依約於100年3月31日同時點交予被告（二房東）及原地主賴茂德（大房東）之繼承人賴林幸惠等4人，惟屆時被告並未到場，然原告當天則確實點交予原地主賴茂德之繼承人，是原告已依與被告間之三份租賃契約第3條第2項所定，將承租之房屋遷空，原告張阿雪於訂約時交付之300萬元、225,000元押租金，原告張阿習於訂約時交付之15萬元押租金，被告自應依約返還。
三、證據：
1.原證1：臺中市○區○○路○○○號及臺中市○○街○○號1、2樓租約影本（頁6-8）。
2.原證2：臺中市○區○○路○○○號1樓之2租約影本（頁9-14）。
3.原證3：臺中市○區○○路○○○號1、2樓之3租約影本（頁15-19）
4.原證4：臺灣臺中地方法院99年度重訴字第270號民事判決影本（頁20-29）
5.原證5：臺灣臺中地方法院99年度訴字第1628號民事判決及確定證明書影本（頁30-34）。
6.原證6：99年4月26日之臺中法院郵局第1003號存證信函影本（頁35-40）。
7.原證7：100年3月22日原告與賴林幸惠等4人之協議書影本（頁41-43）。
8.原證8：100年3月28日臺中法院郵局第664號存證信函影本（頁44-49）。
9.原證9：臺中市○區○○段○○○○○○號土地豋記第二類謄本、臺中市○區○○段6844、6845、6846建號建物登記第二類謄本（頁64-67）。
10.原證10：照片4張（頁78）。
貳、被告雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其訴訟代理人何中慶律師到場之答辯則以：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
叁、本院之判斷：
一、查原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書3份（含各份契約之附件資料）、臺中市○區○○段○○○○○○號土地、臺中市○區○○段第6844、6845、6846建號之登記簿謄本、由被告於97年11月24日、98年1月8日收受第二、三份契約押租金（即保證金，下稱押租金）之付款明細附卷；而證人 林芊萂 （案發時名為 林宜諠 ）即系爭第一份租約之仲介人復於本院100年9月23日審理時到庭具結略證稱：原告張阿雪就第一份租約之押租金300萬元是分兩次交，
97年7月1日簽約時先交付一半，另一半到97年8月8日交屋時付清，都是用現金支付給被告收受，當時有簽收，只是資料被原告張阿雪弄丟了，而且，被告一定有收到該押租金，不然不會就這樣交屋而都沒有反應等語在卷，並提出簽訂該份契約過程之租賃定金收款憑證附卷可資佐憑。而被告經合法通知於最後言詞辯論時並未到庭爭執，亦未提出任何書狀或證據資料供本院斟酌，其雖曾於第一次言詞辯論時委託訴訟代理人何中慶律師到庭請求駁回原告之訴，惟並未具體指出爭議內容或舉證證明之，依民事訴訟法第280條第3項、第
1項規定，均視同自認，則原告主張之前開事實，堪信為真實。
二、此外，本院並審酌：㈠系爭第一份租約所指涉之建物及該建物所在之土地（即臺中
市○區○○段○○○○○號土地），確實經訴外人賴林幸惠、賴文千、賴玫宜、 賴文人 以租賃關係期限業於99年4月30日屆至而終止為由，請求被告以及訴外人北角國際美食烘焙有限公司（負責人為本件原告張阿雪）、洛克國際餐飲有限公司（負責人為本件原告張阿習）遷讓返還而勝訴確定在案，有本院99年度重訴字第270號判決可佐；另原告張阿雪亦確實於99年4月26日以存證信函向被告表示99年4月30日後即終止系爭第一份租賃契約，被告並於翌日收受該份存證信函等節，亦有該存證信函在卷足憑。而原告方面事後亦確實於100年3月31日遷讓系爭第一份契約門牌號碼之房屋予訴外人賴林幸惠、賴文千、賴玫宜及賴文仁無誤，有協議書一份在卷可考，均堪信原告上揭有關第一份契約之主張為信實。
㈡又系爭第二、三份租約所指涉建物之門牌號碼分別為臺中市
○○路○段○○○號1樓之2以及臺中市○○路○段○○○號1、2樓之3，固未落在上揭本院99年度重訴字第270號判決之請求遷讓、返還之訴訟標的範圍內，惟系爭第二、三份租約之附件
二、附件二均經被告於出租時提供地籍圖謄本，明確畫出該等租約所指涉建物之範圍（參閱本院卷第12、18頁），而由該等圖面內容可知，此二份租約之標的建物亦確實坐落在臺中市○區○○段○○○○○○號上無誤；另由原告所提出之現場屋頂、建物外貌相片，均可知系爭三份租約之建物均係位在臺中市○區○○段○○○○○○號土地上（此當係因分戶關係而有不同門牌號碼），而該地號土地亦確實經訴外人賴林幸惠、賴文千、賴玫宜、賴文人以租賃關係期限業於99年4月30日屆至而終止為由，請求被告以及訴外人北角國際美食烘焙有限公司（負責人為本件原告張阿雪）、洛克國際餐飲有限公司（負責人為本件原告張阿習）遷讓返還而勝訴確定在案，業如前述；次外，原告張阿雪、張阿習亦於99年4月26日以存證信函向被告表示將於99年4月30日終止本件第二、三份租賃契約，被告並於翌日收受該份存證信函等節，有存證信函在卷可考，亦如前所述，亦堪認原告所提出之上開事證與其主張內容相符而為真實。
㈢按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃
物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」，民法第435條、第436條分別定有明文。又「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」，上開規定於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第259條第1款、第2款及第263條亦分別有明定。而「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」，最高法院83年台上字第2108號判例可資查考；況參諸兩造所訂之系爭三份房屋租賃契約書均於附件或附註中載明：「如因甲方（即被告）因素導致租期內提早解約、雙方同意違約金訂立如下：乙方（即原告方面）依開辦費之總費用案租期7年為攤提、為違約金賠償之依據，並應退還未到其之租金及押金。」等語明確（參閱本院卷第
8、11、17頁之租賃契內容）。經查：本件兩造間系爭三份租賃契約之租期雖均未屆至，惟該等建物及所坐落之土地既業已經訴外人賴林幸惠、賴文千、賴玫宜、賴文人本於所有權而訴請遷讓、返還勝訴確定，則被告轉租本件系爭房屋之權利，本係基於其與原所有權人賴茂德所訂立之租賃契約而來，惟彼等間之租賃關係既已因期限屆至而終止，則賴茂德之繼承人本於所有權請求原告遷讓交還該臺中市○區○○段○○○○○○號、臺中市○區○○路二段276號、臺中市○○街○○號1、2樓之土地及建物，即非無據。被告身為系爭三份租約之出租人，其轉租本件系爭房屋之權利亦無所附麗而告終止，換言之，被告顯然均已無法再將門牌號碼臺中市○○路○段○○○號、臺中市○○街○○號1、2樓之房屋以及臺中市○○路○段○○○號1樓之2、1、2樓之3之房屋出租予原告張阿雪使用。是原告張阿雪、張阿習主張因此事由致無法繼續依系爭租賃契約使用、收益系爭租賃標的物，即堪採信。則原告張阿雪、張阿習依前揭民法第436條準用第435條第2項之規定以99年4月26日之存證信函（即原證六）之送達為終止系爭三份租賃契約之意思表示，並由被告於翌日收受後，堪認已生終止系爭租分三份租賃契約之效力。
三、從而，原告於系爭三份租賃契約終止後，依雙方契約之約定而請求被告返還300萬元、22萬5千元予原告張阿雪（第一、三份租約）、返還15萬元予原告張阿習（第二份租約）及自本件起訴狀繕本送達翌日即100年7月15日起，按年息5%計算之利息，於法 洵屬 有據，應予准許。
四、原告張阿雪陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；另原告張阿習勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行，原告張阿習就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，自無庸另為准駁之裁判，附此敘明。
五、結論：本件原告2人之訴均為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第390條第2項、第385條第1項第5款，判決如主文。
中華民國100年10月14日
民事第一庭法官林學晴正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月14日
書記官林錦源