裁判字號：臺灣高等法院高雄分院91年重上字第78號民事判決
裁判日期：民國93年07月21日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院高雄分院民事判決九十一年度重上字第七八號
上訴人乙○○
丙○○甲○○共同訴訟代理人 王進勝 律師被上訴人台灣糖業股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 邱芬凌 律師當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年七月十日臺灣屏東地方法院九十年度訴字第一○一○號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月七日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人於九十三年一月二十日已由 吳乃仁 變更為丁○○，有經濟部資格證明書附卷可稽，丁○○聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段二二二、二二三、二二九、二三二、二三０號土地（重測及分割前後地號對照如附表一所示）為伊所有，原出租予上訴人之父 羅天城 ，羅天城於七十一年一月三日死亡後，由上訴人繼承租約，嗣兩造於七十二年一月一日訂立土地租賃契約書，每六年換約一次，承租面積如附表二所示。惟上訴人就承租之土地近三分之一未供農用，且在承租土地如原判決附圖所示編號⑴部分興建房屋，編號⑵部分興建儲藏室，編號⑶部分興建雞舍，編號⑷部分興建鴿舍，編號⑼部分舖設水泥地，未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，原訂租約無效，上訴人應將土地回復原狀返還予伊。又縱認兩造租約有效，惟上訴人有上開未自任耕作之事實，顯非因不可抗力繼續一年不為耕作，且有放棄其耕作權之事實，依兩造所訂耕地租賃契約第七條第二款、第四款及民法第四百三十八條第二項之規定，得終止租約，伊已向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人亦應將承租土地回復原狀返還予伊。求為判決：㈠上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號如原判決附圖所示Ｅ部分土地上之鐵厝磚造平房、鴿舍、水泥地及檳榔樹，及同段二三○號如原判決附圖所示Ｆ部分土地上之儲藏室、雞舍，及同段二二三號如附圖所示Ｈ部分土地上之檳榔樹；及同段二二二號如原判決附圖所示Ｉ部分土地上之檳榔樹除去，並將上開土地及同段二三二號如附圖所示Ｇ部分土地，返還予伊。㈡願供擔保請准為假執行宣告。（被上訴人於原審主張上訴人承租土地之範圍包括原判決附圖所示訴外人 陳林冰 好、 梁登財 占用之土地，並以此主張上訴人未自任耕作，惟上訴人於本院更正主張陳林冰好、梁登財所使用之土地非屬系爭租賃之土地，先予敘明）。
二、上訴人則以：伊承租之土地於六十四年六月二十五日經屏東縣政府公佈實施南州都市計畫，○○○區○○○○○道路用地及住宅區，被上訴人仍與伊訂立租約，應無耕地三七五減租條例之適用，被上訴人自不得依耕地三七五減租條例之規定，行使權利。又縱認兩造所訂租約有耕地三七五減租條例之適用，惟原判決附圖所示編號⑴建物、⑵儲藏室、⑶雞舍、⑼水泥地，均為伊父羅天城生前所建造及設置，且係供農舍使用，非供住宅使用，伊並無不繼續從來耕作使用之情事；另編號⑷鴿舍原為訴外人 朱鼎甲 生前於溪邊所搭建，嗣因相關單位闢建堤防時，將之移至目前所在位置，以避免阻礙水流，應由闢建單位負責清理，伊非鴿舍之所有人，本無清除之義務，且係闢建單位將鴿舍移置在系爭土地上，亦非伊未盡管理責任。又被上訴人明知伊承租前，系爭土地上即存在上開建物、儲藏室、雞舍、水泥地及鴿舍，仍同意將系爭土地出租予伊，並按當時狀態交付伊使用，足認兩造於七十二年訂約時，就系爭土地上已有建物、儲藏室等部分已無供耕作之意思甚明，自無耕地變更使用或未自任耕作可言，系爭租約仍然有效等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。又被上訴人於本院追加主張兩造所訂租約如無耕地三七五減租條例之適用，則兩造租賃關係因租期屆滿而消滅，依民法租賃物返還請求權，伊亦得請求返還租賃物等語。雖上訴人不同意此訴之追加，惟因請求之基礎事實同一，應予准許，合先敘明。又上訴人就此追加部分以：租期屆滿後，被上訴人未為反對之意思表示，已視為以不定期限繼續契約等語置辯。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段二二二、二二三、二二九、二三二、二三
０號土地，於八十九年重測前及八十七年、七十八年土地分割前之地號為如附表一所示。並有土地登記簿謄本附卷可稽（見原卷審第五二至六六頁）。
㈡上開土地原由被上訴人出租予上訴人之父羅天城，羅天城於七十一年一月三日死
亡，兩造於七十二年一月一日另訂立土地租賃契約書，租期六年，承租面積如附表二所示，租期屆滿再行換約，每六年換約一次，最後一次於八十四年一月一日訂立書面租約，嗣於八十九年十二月三十一日租期屆滿後，兩造未再簽訂書面租約。並有戶籍謄本、七十二年一月一日訂立之土地租賃契約書及八十四年一月一日訂立之耕地租賃契約書附卷可稽（見本院卷㈠第一五六、一一六頁及原審卷第一五頁）。
㈢系爭土地如原判決附圖所示編號⑴部分建有房屋，編號⑵部分建有儲藏室，編號
⑶部分建有雞舍，編號⑷部分建有鴿舍，編號⑼部分舖設水泥地，其餘部分均供耕作使用（見本院卷㈠第一六八頁）。並經原審及本院赴現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖及照片附卷可稽（見原審卷第一０五至一一０頁、一四六至一五五頁、本院卷㈠第一六六至一八二頁、本院卷㈡第二０至二三頁）。
五、兩造爭執之事項：㈠兩造所訂租約，有無耕地三七五減租條例之適用？如有，則該租約是否因上訴人
違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定而無效？㈡兩造所訂租約，如無耕地三七五減租條例之適用，兩造租賃關係是否因租期屆滿
而消滅？或視為以不定期限繼續契約？如屬後者，則被上訴人得否依耕地租賃契約書第七條第二款及第四款約定及民法第四百三十八條第二項之規定，終止租約？
六、關於兩造所訂租約，有無耕地三七五減租條例之適用部分：㈠按「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，
土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」最高法院八十八年台上字第一號著有判例。又按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定之出租人得於租賃期間屆滿前終止耕地租約之情形，係以出租之土地原屬「耕地」，於耕地租約訂立後，經「依法編定或變更為非耕地使用」者為其要件。倘出租時非屬耕地，或於訂約時，「編定或變更為非耕地使用」之情況業已存在，即無該條款之適用（最高法院八十六年度台上字第三五九七號、八十四年度台上字第一七二０號判決參照）。是於訂約時，出租之土地依法已編定或變更為非耕地使用者，即非屬「耕地」。
㈡經查系爭土地於八十九年重測前及八十七年、七十八年土地分割前之地號為如附
表一所示，且該重測前及分割前之土地於六十四年六月四日經屏東縣政府發佈實施「南州都市計劃」時，已分別編定為如附表二所示○住○區○○○道路用地」，業經本院函查屬實，有屏東縣南州鄉公所函二件附卷可稽（見本院卷㈠第一八
六、一八九頁），足見系爭土地於兩造簽訂租約之前，早因編定為非耕地使用，而非屬「耕地」。是系爭土地已變更為非農、漁、牧地，則無論上訴人是否以自任耕作為目的而租用系爭土地，依上開說明，兩造間就系爭土地所訂租約，自無耕地三七五減租條例之適用。被上訴人主張兩造所訂租約，有耕地三七五減租條例之適用云云，不足採信。被上訴人主張上訴人因違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，兩造租約無效，請求上訴人拆除地上物，交還土地，即無理由，不應准許。
七、關於兩造租賃關係是否因租期屆滿而消滅，或視為以不定期限繼續契約部分：被上訴人主張租期屆滿時，上訴人要求續租，但伊表明不再續約，兩造間就續約問題有爭執，直至九十年八月由其申請調解等語。惟上訴人則辯稱被上訴人於租期屆滿時，未即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約等語。經查被上訴人雖主張其於租期屆滿時，有向上訴人表明不再續約云云，惟未舉證以實其說，已非可採。且租期屆滿後，上訴人仍為租賃物之使用，亦為被上訴人所不爭，則依民法第四百五十一條之規定，兩造所訂租約應視為以不定期限繼續契約，故兩造租賃關係自不因租期屆滿而消滅。
八、關於被上訴人得否依民法第四百三十八條第二項之規定，終止契約？㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物
之性質而定之方法為之，承租人違反前揭規定而為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止租約，民法第四百三十八條定有明文。查兩造所訂租約載明上訴人承租系爭土地係供耕作使用，則上訴人如不依此約定方法使用，並積極的為約定以外方法之使用，經被上訴人阻止，而上訴人仍為之者，被上訴人即得終止租約。本件被上訴人主張系爭土地上如原判決附圖所示編號⑴建物、⑵儲藏室、⑶雞舍、⑷鴿舍及⑼水泥地，均係上訴人租地後所建造及設置，經伊阻止，上訴人仍為之，伊已依民法第四百三十八條第二項規定，終止系爭租約等語，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，茲就本院判斷論述如后。
㈡關於原判決附圖所示編號⑴建物、⑵儲藏室、⑶雞舍及⑼水泥地部分：
⒈查原判決附圖所示編號⑴建物其中如本院勘驗現場圖上標示「舊厝」部分（見本
院卷㈠第一七九至一八０頁反面）係羅天城於五十八年間所建造，業經被上訴人於本院自認明確（見本院卷㈡第八八頁），堪信為真。且其餘建物即面臨屏東縣○○鄉○○村○里路之房屋（門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○里路○○○號，下稱系爭房屋），其中如本院勘驗現場圖標示Ａ部分之建物均係羅天城於（四十八年間）八七水災發生後所建，Ｂ部分建物亦係羅天城生前所建，但非與Ａ部分建物同時興建，及該Ａ部分屋後之鐵架鐵皮屋於羅天城生前即已存在；及原判決附圖所示編號⑵儲藏室、⑶雞舍及⑼水泥地等地上物，均係羅天城生前所建造及設置等事實，亦經證人即溪北村第四鄰鄰長 林得誠 於本院證述明確（見本院卷㈠第一六九至一七四頁），亦堪信實。是上訴人辯稱此部分地上物均係其父生前所建及設置等語，應屬可採，被上訴人主張上開除舊厝外之上開建物及儲藏室、雞舍及水泥地等地上物，係兩造訂立租約後，上訴人所建造及設置云云，不足採信。⒉又屏東縣稅捐稽徵處東港分處自五十八年間對系爭房屋起課房屋稅，嗣並依該處
清查系爭房屋增建及使用狀況及丈量之面積，變更房屋稅之課徵內容及起課年月等情，業經證人即承辦人員 陳麗絲 於本院到庭證述明確，並有房屋稅課稅明細表附卷可查（見本院卷第七八頁）。查上開明細表上層次卡序為「０１Ｃ０」（起課年月為七十四年七月）及「０１Ｄ０」（起課年月八十三年七月）之建物，分別係指系爭房屋如本院勘驗現場圖所示Ｃ部分建物之前、後部分；而層次卡序為「０２Ａ０」（起課年月為九十年七月）之建物，係指在「０１Ｄ０」建物上增建之二樓房屋等情，亦經證人陳麗絲於本院證述屬實，固堪認定系爭房屋如本院勘驗現場圖所示Ｃ部分之建物於八十三年七月之前應已增建完成，及九十年七月之前亦已增建完成二樓房屋，惟系爭土地原係被上訴人出租予上訴人之父羅天城耕作，羅天城於七十一年一月三日死亡後，方由兩造自七十二年一月一日起另訂租約，租期六年，期滿再行換約，每六年換約一次，最後一次於八十四年一月一日訂立書面租約之事實，為兩造所不爭，且系爭土地上如原判決附圖所示編號⑴建物中如本院勘驗現場圖上標示之舊厝、Ａ、Ｂ建物及Ａ建物後之鐵架鐵皮屋、Ｃ部分一樓建物，及如原判決附圖所示編號⑵儲藏室、⑶雞舍及⑼水泥地等地上物，於羅天城生前既已存在，被上訴人仍將系爭土地全部出租於上訴人，即表同意上訴人繼續使用上開地上物，自不得以系爭土地上有上開地上物而主張上訴人未依約定方法為耕作使用。又系爭房屋如本院勘驗現場圖所示Ｃ建物上增建二樓房屋部分，係就原已存在之建物增建樓層，該增建並未減少耕作面積，兩造租約亦未明文禁止，尚難憑此認上訴人未依約定方法為租賃物之使用。
⒊綜上，被上訴人主張原判決附圖所示編號⑴建物、⑵儲藏室、⑶雞舍及⑼水泥地
等地上物，係上訴人租地後所建及設置，伊得依民法第四百三十八條第二項規定，終止租約云云，並非可採。
㈢關於原判決附圖所示編號⑷鴿舍部分：
⒈上訴人雖辯稱系爭鴿舍係訴外人朱鼎甲生前於溪邊所搭建，嗣因相關單位闢建堤
防時，將之移至目前所在位置，以避免阻礙水流，應由闢建單位負責清理云云，惟與其所舉證人林得誠證述：系爭土地上之鴿舍於未修築堤防前即已存在等情（見本院卷㈠第一七四、一七五頁）不符；且上訴人自承其不知「朱鼎甲」何時死亡，亦不知該堤防係由何單位於何時施工，故無法聲請調查證據等語（見本院卷㈠第一九五頁、本院卷㈡第一一頁），是上訴人所辯，已非可採。又系爭鴿舍係由灰色鋼架以水泥、磚塊固定附著於系爭土地上，內置藍色鐵製鴿籠一只等情，業經本院現場勘驗屬實，並有現場照片附卷可稽（見本院卷㈠第一八二頁、本院卷㈡第二二至二三頁），則由此鴿舍之構造及定著土地之方式，足認該鴿舍繼續附著於系爭土地，係供養鴿之使用，且不易移動其所在位置，衡情顯非闢建堤防之施工單位所為。至於上訴人所舉證人 蘇秋水 於本院雖證述：伊確定系爭鴿舍內之藍色鐵製鴿籠係伊於二十幾年前，與糖廠一位其不知真實姓名外省籍外號「老ㄉㄨ」之員工所合建，固定在河川旁斜坡之砂土上，當時養鴿一年多後，鴿子失竊，伊未再養鴿而至外地以駕駛貨車為業，最近一、二十天上訴人乙○○才來找伊，說伊以前與「老ㄉㄨ」所建的鴿籠有爭論，需要伊出庭，伊不知該鴿舍係於何時移至系爭土地等語，惟蘇秋水並非陳述其與朱鼎甲合建系爭鴿舍，且蘇秋水於二十幾年前即至外地工作，未再養鴿，亦不知系爭鴿舍何時設置，嗣於本院審理中經上訴人之通知並聲請本院傳訊，才到庭證稱該鴿舍內放置之鴿籠係其於二十幾年前所製，顯不合常情，故其證述系爭鴿舍內之藍色鴿籠為其與「老ㄉㄨ」所合建云云，要難採信。況蘇秋水另證述：藍色鴿籠外面的灰色鋼架並非伊所製等語（見本院卷㈡第八頁），足見其與「老ㄉㄨ」縱有合建鴿舍，顯與系爭鴿舍並非同一。
⒉又上訴人另辯稱兩造訂約前，系爭土地上已有鴿舍存在之事實，為被上訴人所否
認，上訴人未能舉證以實其說，其此部分所辯，亦不足採。是系爭鴿舍既定著於系爭土地，而上訴人所辯各節，均無證據證明，則被上訴人主張系爭鴿舍係上訴人於租賃期間所設置之事實，堪信為真實。
㈢綜上，兩造就租賃之土地約定供耕作使用，且該租約已視為以不定期限繼續契約
，而原判決附圖所示編號⑴建物、⑵儲藏室、⑶雞舍及⑼水泥地等地上物，於兩造訂立租約前已存在，上訴人就此部分土地之使用，雖難謂有違反兩造約定之情形，惟系爭鴿舍係上訴人租地後所設置，則上訴人就此鴿舍所在土地之使用，即屬違反兩造約定之使用方法。又被上訴人本件起訴請求上訴人拆除鴿舍，即係阻止上訴人供設置鴿舍使用，上訴人迄未拆除鴿舍，被上訴人以九十三年七月七日民事答辯狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並於九十三年七月七日送達上訴人（見本院卷㈡第九０頁），自生終止契約之效力。
九、又羅天城死亡後，其妻 羅陳白仁 亦死亡，其另繼承人 黃羅足 、 姚羅葉 、 羅金枝 、 羅春花 等人關於繼承羅天城在系爭土地上之建物等地上物，均拋棄權利而同意由羅天城之子即上訴人全權處理等情，亦有證明書及戶籍謄本附卷可按，且系爭鴿舍及如本院勘驗現場圖所示Ｃ建物上增建之二樓房屋均係上訴人所建，亦如前述。從而，被上訴人依終止契約之法律關係，請求上訴人拆除地上物，交還土地，即屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論相同，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、被上訴人依民法第四百三十八條第二項之規定，訴請上訴人拆除地上物，並交還土地，既有理由，則其另本於兩造租約第七條第二款及第四款，一併為相同聲明之請求，屬請求權競合，本院認與判決結果並無影響，故不再審酌認定。又本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，於本判決結果不生影響，不再逐一審究，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年七月二十一日
民事第三庭~B1審判長法官張國彬~B2法官沈建興~B3法官徐文祥正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國九十三年七月二十一日~B1法院書記官黃富美附註：民事訴訟法第四百六十六條之一：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表一：（臺灣高等法院高雄分院九十一年度重上字第七八號）┌──────────┬──────────┬────────────┐│八十九年重測後地號│八十九年重測前地號│備註││○○○鄉○○段）│○○○鄉○○段）││├──────────┼──────────┼────────────┤│二二二│二四之三三││├──────────┼──────────┼────────────┤│二二三│二四之三二││├──────────┼──────────┼────────────┤│二二九│二四之二││├──────────┼──────────┼────────────┤│二三０│二四之五二│七十八年十月九日││││分割自溪洲段二四之三六號│├──────────┼──────────┼────────────┤│二三二│二四之五八│八十七年八月十四日││││分割自溪洲段二四之五二號│└──────────┴──────────┴────────────┘附表二：（臺灣高等法院高雄分院九十一年度重上字第七八號）┌─────────┬──────┬─────────────┐│地號│承租面積│六十四年六月四日發佈實施南││○○○鄉○○段）│（平方公尺）│州都市計劃編定之使用分區│├─────────┼──────┼─────────────┤│二四之三三│二００│道路用地│├─────────┼──────┼─────────────┤│二四之三二│三八四│住宅區│├─────────┼──────┼─────────────┤│二四之二│二一三一│住宅區│├─────────┼──────┼─────────────┤│二四之五二│四００│道路用地││（七十八年十月九日││││分割自溪洲段二四││││之三六號）│││└─────────┴──────┴─────────────┘