臺灣屏東地方法院90年度訴字第1010號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院90年訴字第1010號民事判決

裁判日期：民國91年07月10日

裁判案由：租佃爭議

臺灣屏東地方法院民事判決九十年度訴字第一○一○號
原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 吳乃仁 被告丁○○
戊○○丙○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號如附圖所示Ｅ部分面積一九二九點六八四平方公尺土地、同段二三○地號如附圖所示Ｆ部分面積一一一點四五九平方公尺土地、同段二二三地號如附圖所示Ｈ部分面積二八六點七五一平方公尺土地、同段二二二地號如附圖所示Ｉ部分面積一五四點七八四平方公尺土地上之建物及作物除去，並將各該部分土地及同段二三二地號如附圖所示Ｇ部分面積○點四九五平方公尺土地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣叁佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，如以新台幣壹仟零陸拾柒萬柒仟陸佰叁拾壹元預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決（一）被告應共同將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如複丈成果圖所示Ｅ部分面積一九二九點六八四平方公尺土地上建物、水泥地及檳榔樹除去、同段二三○地號土地上如附圖所示Ｆ部分面積一一一點四五九平方公尺水泥柱蓋鐵皮屋、磚造石綿瓦雞舍除去、同段二二三地號土地上如複丈成果圖所示Ｈ部分面積二八六點七五一平方公尺土地上之檳榔樹除去、同段二二二地號土地上如附圖Ｉ部分面積一五四點七八四平方公尺之檳榔樹除去及同段地號二三二土地如複丈成果圖所示Ｇ部分面積○點四九五平方公尺，均回復原狀，將上開土地返還原告（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)坐落屏東縣○○鄉○○段二三○、二三二、二二二、二二三、二二九、二三四地號為原告所有，並於七十一年間出租予被告，上開土地於八十九年重測前後地號及出租面積均如附表所示，而被告所承租之面積與實際使用面積出入甚大，對原告交付之承租土地近三分之一未供農用，將所承租之部分土地蓋用鐵厝、磚造平房、雞舍及儲藏室、鋪設水泥地及遭第三人占用堆置鴿舍，另部分土地並未占有，由訴外人乙○○○、甲○○等人占用未予耕作，被告上開行為已違反耕地三七五減租條例第十六條承租人應自任耕作之規定。被告既未自任耕作擅將農地蓋用房屋及由他人耕作，依前開條例第十六規定，原定租約無效，被告應將土地返還予原告。
(二)至被告所提出六十五年期房屋稅單主張其上之房屋於承租前已蓋用，惟依卷附屏東稅捐處稅籍證明書所示，其坐落屏東縣○○鄉○○村○里路○○○號房屋有四筆起課點分別為五十八年、七十四年七月、七十四年七月、八十三年七月，而五十八年所建之房屋為其後方棄置老舊之磚造平房，其餘建物均為被告於七十一年承租系爭土地後於七十四年陸續私擅搭建，其明顯有未自任耕作及不為耕作之事實，而五十八年之建物縱為被告父親所建，其承租權之取得亦係本於繼承關係，故亦應繼受其未自任耕作之瑕疵。
(三)再依兩造耕地租賃契約第七條規定：「承租人放棄其耕作非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約」。故縱認兩造租約有效，惟被告未自任耕作，於承租土地上蓋用房屋，且讓第三人占有使用上開土地，其顯非因不可抗力繼續一年不為耕作，且有放棄耕作權之事實，有違承租人善良管理人之注意義務，依兩造契約第七條第一款、第四款及民法第四三八條規定，原告有終止租約之事由，從而，原告以調解之聲明及本訴狀送達為終止租約之意思表示，被告亦應將地上物除去，土地回復原狀返還予原告。
三、證據：提出耕地租賃契約書一件、調處筆錄八件、土地所有權狀五件、土地登記謄本六件、照片十件、屏東縣稅捐稽徵處課稅證明書一件為證，並聲請勘驗系爭土地現場。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)被告確係於承租範圍之土地上自任耕作，兩造之租賃契約雖記載租賃土地包括「屏東縣○○鄉○○段二四之二地號，面積○．二一三一公頃；同段二四之五二地號，面積○．○四○○公頃；同段二四之三二地號，面積○．○三八四公頃；同段二四之三三地號，面積○．○二○○公頃」等四筆土地，但原告亦自承出租予被告之土地均係該地號土地內之一部分，非全部。而在被告七十一年首次承租時，原告並未依租賃契約測量、指界，將符合租賃契約面積之土地交付被告三人，僅告訴被告依前手耕作之範圍繼續承租使用。在二二九地號之土地上有一界樁，此即當初原告出租予被告等前手所釘下之界樁，當時即由該界樁以西到溪邊部分出租予被告之前手，依該面積核算顯然少於契約所約定之面積。承租系爭土地當時，系爭土地上已有東港地政事務所九十一年三月二十八日複丈成果圖所載⑴⑵⑶建物存在，上開建物均非被告三人所建。原告出租系爭土地予被告三人時，既未命前手或自行拆除上開建物，仍依原狀出租交付被告使用，顯然已默示許可被告三人得以使用上開建物。詎二十年後，原告竟突然以系爭土地尚有建物係違法使用為由，主張租約無效或終止租約，顯然有違民法第一百四十八條誠信原則及權利濫用禁止之規定。
(二)據證人乙○○○於鈞院審理時證稱：「其在系爭土地蓋有磚造房屋，大約住了五十多年」由此證明，縱令乙○○○所占用之土地係原告出租予被告之部分，惟原告自始即未交付予被告使用，被告並不知該部分亦屬租賃範圍，並非被告故意不耕作或任由他人占用。另證人甲○○所占用之部分則在乙○○○所占用土地之後方，與被告三人所耕作之土地並不相連，原告當初亦未交付被告使用，其顯然不在租賃範圍。
(三)二三○、二三二、二三四、二二二地號部分土地均已遭政府相關單位闢建堤防，該工事事先亦應經原告同意，是以該部分無法耕作，不能歸責於被告三人。另複丈成果圖所示⑷部分鴿舍並非被告三人所搭建，而係第三人在溪邊所搭蓋，因相關單位闢建堤防時，該單位要求置放於被告之土地上，以避免阻礙水流，此由該鴿舍已空置許久即可證明。綜上所述，原告自始即未依約交付合於所約定使用、收益範圍之租賃物予被告三人，其違約在前，竟反而起訴主張被告三人違約，是其訴顯無理由。
三、證據：提出證明書一件為證。
丙、本院依職權勘驗現場，並囑託屏東縣東港地政事務所繪製土地複丈成果圖。理由
一、本件原告起訴主張坐落屏東縣○○鄉○○段二三○、二三二、二二二、二二三、
二二九、二三四地號為原告所有，並於七十一年間出租予被告，上開土地於八十九年重測前後地號及出租面積均如附表所示，而被告對原告交付之承租土地近三分之一未供農用，將所承租之部分土地蓋用鐵厝、磚造平房、雞舍及儲藏室、鋪設水泥地及遭第三人占用堆置鴿舍，另部分土地並未占有，由訴外人乙○○○、甲○○等人占用未予耕作，被告上開行為已違反耕地三七五減租條例第十六條承租人應自任耕作之規定。被告既未自任耕作擅將農地蓋用房屋及由他人耕作，依前開條例第十六規定，原定租約無效，被告自應將如訴之聲明所載範圍土地返還予原告。
二、被告則以其確係於承租範圍之土地上自任耕作，在被告七十一年首次承租時，原告並未依租賃契約測量、指界，將符合租賃契約面積之土地交付被告三人，僅告訴被告依前手耕作之範圍繼續承租使用。然被告承租系爭土地當時，系爭土地上已有東港地政事務所九十一年三月二十八日複丈成果圖所載⑴⑵⑶建物存在，上開建物均非被告三人所建。而原告出租系爭土地予被告三人時，既未命前手或自行拆除上開建物，仍依原狀出租交付被告使用，顯然已默示許可被告三人得以使用上開建物，詎二十年後竟突然以系爭土地尚有建物係違法使用為由，主張租約無效或終止租約，顯然有違民法第一百四十八條誠信原則及權利濫用禁止之規定等語，資為抗辯。
三、原告主張坐落屏東縣○○鄉○○段二三○、二三二、二二二、二二三、二二九、二三四地號為原告所有，並於七十一年間出租予被告，上開土地於八十九年重測前後地號及出租面積均如附表所示，惟被告將所承租之部分土地蓋用鐵厝、磚造平房居住使用、雞舍及儲藏室、鋪設水泥地及遭第三人占用堆置鴿舍等事實，業據原告提出提出土地登記謄本六件、耕地租賃契約書一件、照片十件為證，惟被告則以前揭情詞抗辯，是以本件之爭點首在於被告於系爭承租之土地上是否有未自任耕作情事。經查，被告於所承租之系爭土地上建有一樓鐵厝、磚造平房、二樓加強磚造樓房乙節，業據原告提出照片十件為證，且經本院依職權勘驗現場，製有勘驗筆錄，並囑託屏東縣東港地政事務所繪製複丈成果圖在卷足稽，雖被告辯稱上開建物於承租系爭土地之初已存在云云，然據原告所提之屏東縣稅捐稽徵處課稅證明書所載，系爭土地上之三筆建物，課稅起課年月分別為七十四年七月、七十四年七月、八十三年七月，故原告主張系爭土地上之上開建物，並非被告之前手所建，而係被告於七十一年承租系爭土地後所建之事實，應堪採信，被告所辯顯不足採。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。次按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因；佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，最高法院七十年台上字第四六三七號、六十四年台上字第五七一號分別著有判例可資參照。本件被告將所承租之部分土地用以建築房舍，業如前述，該房舍現為被告居住使用中，非僅作為農舍使用，亦為被告所自承在卷（見本院九十一年六月二十六日言詞辯論筆錄），揆諸前揭說明，被告既未將所承租之部分土地自任耕作，其原定租約全部無效，是原告請求收回系爭土地，自屬有據。
五、綜上所述，被告於承租之土地上將部分土地用於建築房舍居住使用，未自任耕作，全部租約無效，自應負交回系爭土地之義務，從而，原告起訴請求被告應將其所占用如附圖所示Ｅ部分面積一九二九點六八四平方公尺土地、同段二三○地號如附圖所示Ｆ部分面積一一一點四五九平方公尺土地、同段二二三地號如附圖所示Ｈ部分面積二八六點七五一平方公尺土地、同段二二二地號如附圖所示Ｉ部分面積一五四點七八四平方公尺土地上之建物及作物除去，並將各該部分土地及同段二三二地號如附圖所示Ｇ部分面積○點四九五平方公尺土地返還原告，為有理由，所訴應予准許。又兩造 陳明 願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。
據上論結，原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年七月十日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B審判長法官洪有川~B法官王幸華~B法官柯雅惠右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官黃佳惠中華民國九十一年七月十日