裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第1671號民事判決
裁判日期：民國94年04月08日
裁判案由：交付公共設施
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第一六七一號
原告新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會法定代理人 詹和栓 原告甲○○共同訴訟代理人 蔡奉典 律師被告十傑建設開發股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 王展星 律師複代理人 江燕鴻 律師右當事人間請求交付公共設施事件，經本院於中華民國九十四年三月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示建物之公共設施提供予原告使用。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰參拾柒萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會（下稱新聯合國管委會）起訴時法定代理人原為丙○○，訴訟繫屬中其法定代理人已變更為詹和栓，有扣繳單位設立（變更）登記申請書影本一件在卷可稽，原告新聯合國管委會法定代理人詹和栓聲明承受訴訟，於法並無不合。
二、訴狀送達後有經被告同意、請求之基礎事實同一等情形時，原告得追加他訴；又被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二款、第二項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十年度台抗字第二、二八七、五一九號、九十一年度台簡抗字第三三號、九十一年度台抗字第二三五、五五二、六四八號、九十二年度台抗字第三九四號裁定意旨參照）。原告新聯合國管委會提起本訴之訴訟標的，原係依公寓大廈管理條例第九條第四項之法律關係請求，嗣於民國九十三年十月二十一日提出民事準備書狀，併主張依協議（使用借貸）之法律關係請求，固屬訴之追加。惟被告對原告新聯合國管委會訴之追加並未表示異議，而為本案之言詞辯論；且原告新聯合國管委會追加之訴與原訴均係本於被告是否有義務提供如附表所示建物之公共設施供其使用而來，顯具有基礎事實之同一性，揆諸前揭法條，原告新聯合國管委會所為訴之追加應屬合法。
乙、實體方面：
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：原告甲○○於八十六年八月七日向被告買受由被告興建之案名為新聯合國大廈（下稱系爭大樓）預售屋及基地，並已辦理不動產移轉登記完畢，原告新聯合國管委會則為系爭大樓組成之管理委員會。而如附表所示建物之所有權雖登記為被告所有，惟被告銷售系爭大樓之廣告單上印有如附表所示建物之彩色照片並以文字介紹：「二０００坪景觀中庭，開闊綠色大視界，包含二十二項休閒設施的七００坪專用俱樂部，不計入銷售面積，我們免費招待」、「看得到的都是您的，歡迎加入新聯合國」等字樣，依消費者保護法第二十二條之規定，被告廣告單所載內容為其對消費者應負之最低給付義務；另依如附表所示建物之建材設備說明書、建物成果圖及委託代管合約書第二十二條之約定，均可知被告與所有買受人有約定將提供住戶如附表所示建物作為公共空間，且曾於八十七年間將該建物交付供住戶使用，詎事後被告竟以如附表所示建物為其所有為由，將該建物上鎖拒絕住戶使用。其次，如附表所示建物屬公寓大廈管理條例第三條第六款之約定共用部分，被告亦為社區房屋之區分所有權人，具住戶身分，被告就如附表所示建物上鎖已違反共用部分之設置目的及通常使用方法，有違該條例第九條第二、四項之規定；又原告新聯合國管委會與被告於台灣台中地方法院檢察署（下稱台中地檢署）九十二年度偵字第一五六０一號妨害自由案件偵查期間，已達成性質上屬使用借貸之口頭協議，將如附表所示建物之公共設施交由原告新聯合國管委會管理，今被告將該建物上鎖拒絕原告新聯合國管委會使用，亦違反協議之約定。為此原告甲○○爰依買賣契約之法律關係，原告新聯合國管委會另爰併依公寓大廈管理條例第九條第四項之規定、協議（使用借貸）之法律關係提起本訴等語。並均聲明：除假執行供擔保金額及供擔保免為假執行外，如主文所示。
二、被告則以：廣告單及建材設備說明書僅係向購屋者說明如附表所示建物之預定用途，該部分並未訂入買賣契約中，原告甲○○無從依契約為請求；被告與原告新聯合國管委會雖曾達成刑事和解，但並非無條件交付如附表所示建物，因原告新聯合國管委會就稅金、水電費、管理費尚有歧見並無共識，致未達成協議；如附表所示建物係被告專有專用，並非共用部分，無公寓大廈管理條例第九條之適用等語資為抗辯。並聲明：㈠判決駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
貳、兩造不爭執之事實：
一、如附表所示建物為被告所有。
二、原告甲○○於八十六年八月七日向被告買受由被告興建之系爭大樓預售屋及基地，並已辦理不動產移轉登記完畢，原告甲○○現為系爭大樓內區分所有建物之區分所有權人，原告新聯合國管委會則係該大樓住戶所成立之管理委員會。
三、系爭建物曾於八十七年間供給社區住戶使用，但是後來被告即拒絕住戶使用迄今。
四、被告銷售系爭大樓時，曾出具印有彩色照片記載：「二０００坪景觀中庭，開闊綠色大視界，包含二十二項休閒設施的七００坪專用俱樂部，不計入銷售面積，我們免費招待」、「看得到的都是您的，歡迎加入新聯合國」等字樣之廣告單。
以上雙方所不爭執之事實，並有不動產買賣契約書、約定書、委託代管合約書（以上均影本）、土地登記謄本各一件、建物登謄本二件可證，上述事實，本院採為判決之基礎。
參、兩造主要之爭點如下：
一、被告依買賣契約之約定，是否有提供原告甲○○使用如附表所示建物之公共設施之義務？
二、被告是否有與原告新聯合國管委會達成協議，同意將如附表所示建物之公共設施交付其管理？
三、如附表所示建物究為公共設施，抑或被告專有使用部分？
四、依照公寓大廈管理條例第九條第二、四項之規定，被告是否有義務提供如附表所示建物之公共設施予原告新聯合國管委會使用之義務？
肆、得心證之理由：
一、原告甲○○部分：
（一）企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，八十三年一月十一日公佈施行之消費者保護法第二十二條定有明文，此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實，預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部（最高法院九十三年度台上字第二一０三號判決參照；另同院八十九年度台上字第二一三四、七四六號、九十年度台上字第一四０四、一五八五號、九十一年度台上字第一三八七、二０二五號、九十二年度台上字第九０六號判決均同上旨）。而企業經營者與消費者所簽訂契約之內容，縱有排除銷售廣告拘束之約定，亦屬無效（最高法院九十一年度台上字第五二四號判決參照）。
（二）原告甲○○既係向被告買受由被告興建之系爭大樓預售屋及基地，原告甲○○應係消費者保護法所稱之消費者，被告則係企業經營者，其等間並因買賣契約之簽訂而發生消費關係，自有消費者保護法之適用。而依卷附之不動產買賣契約書影本所示，原告甲○○向被告購買預售屋時，就如附表所示建物是否應提供予被告甲○○使用，固未有記載，惟被告銷售系爭大樓時，既曾出具印有彩色照片記載：「二０００坪景觀中庭，開闊綠色大視界，包含二十二項休閒設施的七００坪專用俱樂部，不計入銷售面積，我們免費招待」、「看得到的都是您的，歡迎加入新聯合國」等字樣之廣告單，揆諸前揭說明，原告甲○○與被告訂定預售屋買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴被告之廣告，是上開廣告之內容應成為契約內容之一部，不因廣告內容未訂入買賣契約書而有不同，則依上開廣告單之記載，被告自有免費提供「含二十二項休閒設施的七００坪專用俱樂部」予原告甲○○使用之義務。其次，原告甲○○於八十六年八月七日向被告購買預售屋及其基地時，曾於同日與被告簽訂委託代管合約書，其中第二十二條記載：「本社室內公共設施（設於Ｂ１棟之Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆ三個樓層內部）由乙方（即被告）吸收其面積，不納入甲方（即原告甲○○）之公共面積坪數內，將來竣工啟用後之收入盈餘回饋給『社區住戶管理委員會』，作為社區管理基金使用」，此有該委託代管合約書影本一件可稽；另觀諸卷附由被告製作之建材設備說明書影本亦記載有二十五項室內公共設施；又依卷附如附表所示建物之建物測量成果圖、建物登記謄本所示，如附表所示建物之主要用途均載明為社區辦公室，是參諸前開證據所示，依買賣契約被告所應提供予原告甲○○免費使用之「含二十二項休閒設施的七００坪專用俱樂部」，應係如附表所示建物之公共設施，可資認定。
二、原告新聯合國管委會部分：
（一）依本院調取之台中地檢署九十二年度偵字第一五六０一號妨害自由案件偵查卷宗、本院九十二年度訴字第一七七二號交付公共設施民事卷宗所示，訴外人即原告新聯合國管委會前法定代理人 楊順彰 ，前曾於九十二年間以訴外人即被告前法定代理人 劉敬僕 ，將性質上屬系爭大樓公共設施，住戶均有使用權利，並已交付使用之如附表所示建物上鎖，涉犯強制罪為由，對之提出刑事告訴，經台中地檢署以前開案件受理，同時原告新聯合國管委會及楊順彰亦對被告提出請求交付如附表所示建物公共設施之民事訴訟，由本院以前開事件受理，被告法定代理人於前開案件九十二年七月二十九日警訊時陳稱：「．．．該事我已經於九十二年七月二十五日與住戶達成協議，住戶也已經撤銷一切民刑事訴訟之告訴」等語（見前揭偵查卷第六頁）；於檢察官九十二年八月二十一日訊問時陳稱：「（問：你們賣屋時是否有告訴買方說可以使用公共設施？）是，後來我封閉的只有樓上的電影院，其他的都可以供住戶使用，封閉的原因是因為銀行叫我們負保管責任，我們才將它封起來，在九十二年七月二十五日我們已與該大樓的住戶達成協議，並將公共設施管理之責交付給管理委員會」等語（見前揭偵查卷第二十頁）； 楊敬樸 並據此於九十二年七月二十五日提出撤回告訴狀，表示：「．．．被告已將大樓公共設施交付管委會使用」，撤回對 楊敬僕 之刑事告訴（見前揭偵查卷十一頁），檢察官隨即對楊敬僕為不起訴處分（見附於前揭偵查卷二八頁以下之不起訴處分書）；原告新聯合國管委會及楊順彰亦於九十二年七月二十五日具狀，以其等與被告業已達成和解為由，撤回前開民事訴訟，應均堪信為真正。
（二）被告法定代理人於前開案件偵查期間，既陳明業已與原告新聯合國管委會達成協議，並將公共設施管理之責交付給原告新聯合國管委會，而非陳稱：已在進行協議中，顯見被告與原告新聯合國管委會之協議業已成立生效，被告並曾履行該協議將如附表所示建物交付原告新聯合國管委會管理，自不因未簽訂書面契約致影響該協議之效力。再進一步言，倘偌被告與原告新聯合國管委會尚未達成協議，原告新聯合國管委會、楊敬樸豈會於前開案（事）件以業已與被告達成和解，被告並已將公共設施交付管委會使用為由，具狀撤回刑事告訴及民事訴訟，是參諸上揭情況證據，益足徵原告新聯合國管委會與被告之協議業已成立生效，被告自有履行協議，將如附表所示建物之公共設施交原告新聯合國管委會管理（使用）之義務。
三、綜上所述，依被告與原告甲○○所簽訂之買賣契約，以及被告與原告新聯合國管委會達成之協議，被告均有提供如附表所示建物之公共設施予原告使用之義務。
從而原告分別本於上開法律關係，求為判決如主文第一項所示，均為有理由，應予准許。
四、原告新聯合國管委會提起本訴，係併依公寓大廈管理條例第九條第四項之規定、協議（使用借貸）之法律關係為請求，此種起訴之形態，謂之重疊的訴之合併，訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判（最高法院八十八年度台上字第一一二七號、八十六年度台上字第九九七號、八十五年度台上字第一一五八號、八十三年度台上字第一０七六號、七十一年度台上字第二三八號判決意旨參照），則原告新聯合國管委會依協議法律關係所為之請求，既經本院為勝訴之判決，就原告新聯合國管委會另依其他法律關係，所為同一內容之請求，本院即毋庸再予判決。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
伍、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十四年四月八日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法官劉長宜~F0~T40┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表︰九十三年度訴字第一六七一號│├─┬─┬──────┬────┬────┬───────────────────────┬────────┬───┬───┤│││││建築式樣│建物面積（單位：平方公尺）│附屬建物││││編│建│││├─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┼────┬─┬─┤權利│││││││主要建築│││││││││地│二│一│合│主要建│面│面││││││建物門牌│基地坐落││││││││││下││││││積││備考││││││材料及│││││││││一││││築材料││││││號│號││││││││││││層││││││單│範圍│││││││房屋層數││││││││││層│層│計│及用途│積│位│││├─┼─┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼────┼─┼─┼───┼───┤│１│０│台中市西屯區│台中市西│鋼筋混凝│││││││││８│１│８│７││││全部││││０│福安路五五巷│屯區信安│土造二八│││││││││７│５│６│９││││││││６│三號│段八五七│層房屋│││││││││．│．│．│．││││││││３││之四地號││││││││││２│８│０│１││││││││││││││││││││１│２│３│７││││││││││││││││││││０│５│４│９││││││││││││││││││││１│││１│││││││││││││││││││││││││││││└─┴─┴──────┴────┴────┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴────┴─┴─┴───┴───┘右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國九十四年四月八日~B法院書記官