裁判字號：臺灣高等法院88年上更㈡字第425號民事判決
裁判日期：民國89年06月28日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決八十八年度上更㈡字第四二五號
上訴人甲○○
丙○○乙○○共同訴訟代理人 王年柿 律師被上訴人戊○○住
丁○○住己○○住庚○○住共同訴訟代理人 陳鄭權 律師複代理人 林雅君 律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月十一日臺灣桃園地方法院八十五年度訴字第八○五號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決除確定部分外，廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人應協同上訴人就附表所列土地。辦理承租人名義變更登記為上訴人。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審及本院前審判決所載者相同，予以引用外，補稱：
㈠上訴人之被繼承人 陳瑞統 於四十四年一月一日承租被上訴人所有坐落桃園縣中壢市○○段第一○八－四號、一○八－五號、一○九－七號、一○九－九號、一○三號、一○五－一號六筆土地，訂有台灣省桃園縣私有耕地租約之書面，承租人陳瑞統已於八十二年十一月七日死亡，上訴人為陳瑞統之繼承人，於陳瑞統死亡後即繼承耕作權，並繼續耕作迄今從未間斷，亦無積欠租金情形。而陳瑞統所遺留之承租權、耕作權係屬財產權，上訴人並無不能自任耕作之情形，依法自可繼承上開權源。
㈡依耕地三七五減租條例第六條及台灣省耕地租約登記辦法第四條第三款之規定，原承租人陳瑞統既已死亡，其所遺之租賃權由上訴人繼承，則承租人已變更為上訴人，依上開規定被上訴人即有協同上訴人就系爭土地辦理承租人名義變更登記為上訴人之義務。
㈢被上訴人雖主張系爭土地業經編定○住○區○道路用地，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及平均地權條例第七十六條規定得終止租約，被上訴人已於上訴人申請調解、調處時，表示終止租約，於本件訴訟中並以書狀為終止租約之意思表示，系爭租約已生終止之效力。惟查，本件租約之出租人與承租人均屬多數人，依民法第二百五十八條、第二百六十三條之規定，終止租約應由出租人全体向承租人全体為終止租約之意思表示，始生終止租約之效力。然於調解、調處程序中，出租人僅戊○○一人出席，並未受其他出租人之委任，卻於調解調處時表示「希望終止租約」，其效力並不及於其他被上訴人，自不生終止租約之效力，從而上訴人請求變更租約登記，於法並無不合。
㈣系爭第一五五○號、一五五○－一號、一五五○－二號、一五五○－三號四筆土地，原係建築用地，地目為建，業佃雙方於訂約之初，即係以供建造農舍使用為目的而成立租約，既列入私有耕地租約之內，租賃關係存在已無可爭執。上開土地部分已建有農舍由上訴人居住使用中，其餘部分為曬谷場，既一二一七號土地之租賃關係仍存在，上訴人即有繼續使用農舍必要，則系爭建地自無終止租約之原因。縱於租賃契約存續中，被上訴人將原建地變更為「旱地」似仍不失其供建築基地使用之性質，且原已供建築使用之「建地」變更為「旱地」，依法亦無耕地三七五減租條例終止租約之適用。
㈤本件耕地租約係包括田、池、建地，全部租金為一千一百四十一台斤，合於耕地三七五減租條例第二條租金額數之規定。被上訴人主張租金數額僅依據田地之正產品計算，溜地、建地未計算租金，認屬附帶免租使用之土地，自屬誤會。
㈥系爭第一五五○號等四筆建地，原訂書面租約記載（一０五－一建、○．二○四二甲內），上述「內」字於訂約時之意思，原係預定承租該筆土地內之一部分，但於租約成立之後，出租人既將該筆建地全部交付承租人使用收益，迄今已數十年之久，從而租賃之面積自應以實際使用收益之整筆土地全部面積為準。
三、證據：除援用原審及本院前審之立證方法外，提出耕地租約二份、土地登記簿謄本一份、相片五張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審及本院前審判決所載者相同，予以引用外，補稱：
㈠按耕地三七五減租條例第一條及土地法第一百零六條第一項規定所謂耕地租用，係指約定支付地租使用他人農地而言，故支付地租係耕地租約之要件，系爭租約中後寮段一○五－一號土地內，係供上訴人附帶使用之免租土地，非屬耕地租約之範圍，上訴人對其就上開土地有依法支付租金之事實既無法舉證以實其說，而上開土地業依法編定變更為非耕地使用，被上訴人自得一併主張收回且無地價補償規定之適用。
㈡耕地租約「一○五－一、建、面積○‧二○四三甲、內」之記載，係指就上開土地面積之一小部分（約六十平方公尺）附帶供其無償使用而已，並非如上訴人所稱系爭一○五－一號（分割如附圖所示四筆土地）係供其建造農舍使用；蓋建造農舍無需使用○‧二○四三甲（約六○○坪）之大面積，租約亦無需記載「○‧二○四三甲、內」等語，足見上開約定係附帶使用之免租房屋及土地，且其面積亦僅一○五－一號中之一小部分即日據時代被上訴人先父所建之自用住宅，無條件提供其作為農舍居住使用部分。
㈢依耕地三七五減租條例規定，耕地經依法變更為非耕地使用，本即構成終止之事由；至上訴人所提耕地三七五減租條例第十二條之規定乃指農舍而言，與本案終止土地租約無涉。蓋上開農舍用地既屬附帶使用之免租土地，出租人於具備終止要件而終止租約時，依法尚得不予補償，何來無條件提供上訴人作為農舍居住使用而仍有繼續使用農舍之必要時即不得終止土地租約之理。
㈣耕地三七五減租條例發佈實施後，耕地之租佃及相關事項之權利義務關係均受該條例所規範，關於附屬於耕地租賃關係而發生之無償提供使用農舍之權利義務事項亦然。本件既規定農舍處理方案，則關於農舍相關土地之訂立租約與終止租約自亦應適用耕地三七五減租條例第十二條之規定。
㈤按耕地範圍包括「田」、「旱」、「牧」、「林」、「雜」、「溝」、「原」、等地目在內。農舍建地鄰接耕田，為耕地範圍之重要一環，政府依據耕地三七五減租條例強制將無償提供使用之農舍建地視同耕地併同列入租約之內，其權利義務關係之變更，自當以該條例為處理依據，除非不將其列入租約，否則即不應將其排除在適用該條例範圍之外。
㈥附表所示之土地確係供附帶使用之免租土地，亦無支付地租，依土地法第一百零六條之規定，並非屬耕地租用之範圍，自非屬租賃關係而純屬使用借貸關係。而今系爭土地既已確定○住○區○道路用地，自應合併其他耕地終止租約。
㈦兩造對於系爭農舍之使用並未書面訂約，自應屬另項法律關係而應另行辦理，與本案終止土地租約無涉。又上訴人今尚使用之農舍，雖然並未併同耕地明定於三七五減租耕地租約內，惟不論有無明訂租約，被上訴人均遵照耕地三七五減租條例第十二條規定，無償提供農舍予上訴人使用四十餘年。如今上訴人不僅已擁有自用住宅，並且擁有放領耕地一‧二五○二甲（由被上訴人所有土地中取得），在其自有之自耕農地上亦可自建農舍自用，顯然已無繼續提供農舍之必要。
㈧契約終止權之行使應以意思表示為之，惟此項意思表示不限於訴訟外為之，亦無一定之方式，苟於訴訟上以書狀或言詞表示其終止契約之意思表示，雖因用語錯誤或表示求為終止之判決，法院仍應認其終止之意思表示有效。查被上訴人於上訴人申請調解調處程序中即一再表示「租約土地已劃為都市土地建築用地及道路用地，希望能終止租約，並願就承租人實際耕作面積合理補償。」，惟對造表示不同意終止租約，嗣於訴訟程序中，被上訴人始終秉持於調解調處程序中所執表示終止租約之意思，雖於訴之聲明中表示「依照耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及平均地權條例第七十六條規定准予終止租約」，然被上訴人已於訴訟上以書狀為終止租約之意思表示乃毋庸置疑，雖用語上係請求准為終止之判決，惟仍無礙被上訴人所為終止之意思表示，故系爭租約被上訴人業已為終止之意思表示無疑。況最高法院八十八年度台上字第二一八四號民事判決亦肯認被上訴人於調解調處時所為之終止租約之意思表示，已生終止租約之效力。
㈨上訴人主張現住農舍係其父親所蓋云云，與事實不符，蓋兩造之租約係於四十四年一月一日訂立，然被上訴人與被上訴人之先父 廖申 （明治000年0月0日出生）、先祖父 廖在 （明治五年00月0日出生），於日據時期昭和年代即住於中壢後寮百五番地，上訴人所住之房屋，係被上訴人之先父所興建，其中田寮三間（約六十平方公尺）因出租耕地予佃農即上訴人之先父陳瑞統，而無償將該農舍及基地出借予上訴人之先人使用，故該房屋並非上訴人之父親所建。況依建物登記謄本所載，第一次登記日期為三十八年，總面積為二百二十平方公尺（約六七坪），建物門牌為一○五號，基地地號為一五五○－一號等四篝（原為一○五－一號），並於四十七年六月十日由被上訴人繼承取得，足見系爭房屋絕非上訴人之父親所興建，其僅係借用而已，故被上訴人依耕地三七五減租條例，終止租約時，自應包含上開農舍部分之土地。
㈩依兩造之租約可知雙方之耕地租約中有租金之耕地部分只：⑴中壢後寮段一○八－四號、面積○．○三五一甲。⑵中壢後寮段一○八－五號、面積○‧○三五二甲。⑶中壢後寮段一○九－六號、面積○‧一八三八甲。⑷中壢後寮段一○九－七號、面積○‧三一九五甲。故上訴人所承租之田地為十三等則、面積為○‧五七四六甲。又依政府規定，十三等則田地，正產物收獲總量為每甲五千三百台斤，每年三七五租額為一千九百八十七台斤；而本案租地為○‧五七四六甲，每年租額應為一千一百四十一台斤。足見承租耕地而無償借用之共用水池及房屋基地，並不在給付租金之標的物之範圍內。
三、證據：除援用原審及本院前審之立證方法外，提出土地登記簿謄本四份、戶籍登記簿謄本、建物登記簿謄本、租約、計算書各一份為證。
丙、本院依職權函查系爭土地地目變更之沿革。
理由
一、上訴人起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○段如本院更一審判決附表一所示之土地係被上訴人所共有，上訴人之被繼承人陳瑞統於四十四年一月一日與被上訴人就系爭土地訂立耕地三七五租約，租期六年，屆滿後未續訂租約，陳瑞統已於八十二年十一月七日死亡，上訴人為陳瑞統之法定繼承人（按陳瑞統之法定繼承人除上訴人外，尚有訴外人 張陳金連 、邱 陳廷妹 、張 陳玉美 、 陳金蕭 等人，惟張陳金連、邱陳廷妹、張陳玉美、 陳金簫 已於八十三年一月五日向台灣桃園地方法院聲明拋棄繼承，經准予備查在案，有上訴人提出附於本院上字卷第七七至八三頁之戶籍謄本、繼承系統表及台灣桃園地方法院民事庭八十三年一月十日桃院義民家繼愛字第二二號函可稽，故陳瑞統之法定繼承人僅為上訴人），繼承陳瑞統之財產，並自任耕作，上訴人自得繼承陳瑞統承租系爭土地之權利，爰依台灣省耕地租約登記辦法第四條第三款、第二條及耕地三七五減租條例第六條之規定，求為命被上訴人協同上訴人就本院更一審判決附表一第三欄所示之土地辦理承租人名義變更登記為上訴人之判決（本院更一審判決判命被上訴人就本院更一審判決附表三紅色所示土地即桃園縣中壢市○○段○○○○號Ｂ面積○‧○三五四公頃土地，辦理承租人名義變更登記為上訴人，並駁回上訴人其餘請求，除系爭如附表所示土地（下稱系爭土地）經最高法院發回本院更審外，其餘部分則予駁回上訴人之請求而告確定，是本院僅就如附表所示之土地為斟酌，合先敘明）。
二、被上訴人則以：原承租人陳瑞統之法定繼承人即上訴人現均任職於自來水公司，顯已放棄系爭土地之耕作權，未自任耕作，且系爭如附表所示之土地並非耕地，其地目為建，並由被上訴人之父親於上開土地建築房屋居住，因上訴人之父親陳瑞統承租耕地，而將其中約六十平方公尺之農舍及基地出借予上訴人之父親陳瑞統使用，系爭土地並非耕地租約之範圍，而上訴人租用之耕地業經編定○住○區○○○道路用地，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項及第十七條第一項第二款、第五款規定，被上訴人得終止系爭耕地租約，收回全部耕地，系爭土地自亦無繼續借用之必要而得由被上訴人收回，上訴人請求被上訴人協同辦理變更承租人登記為無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭土地係被上訴人所共有，上訴人之被繼承人陳瑞統於四十四年一月一日與被上訴人就本院更一審判決附表一所示土地訂立台灣省桃園縣中鎮后字第九七號私有耕地租約，租期六年，租期屆滿後未續訂租約，陳瑞統已於八十二年十一月七日死亡，上訴人為陳瑞統之法定繼承人等事實，業據其提出台灣省桃園縣中鎮后字第九七號私有耕地租約、戶籍謄本及土地登記簿謄本等為證（見外放之證物一至證五），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人據以訴請被上訴人協同就系爭土地承租人名義為變更，被上訴人則以前揭情詞置辯；經查：
㈠系爭重測前中壢市○○段第一○五－一號土地，其地目為「建」，七十七年地籍圖重測時，清冊上之地目誤為「旱」，致重測後中壢市○○段第一五五○號土地地目亦登記為「旱」，且致事後分割之中壢市○○段第一五五○－一號至一五五○－八號土地之地目均誤為「旱」，目前地政機關已辦理更正地目為「建」乙節，業經本院函桃園縣中壢地政事務所查明無誤，有該所八十九年三月三十日八九中地一字第一八三三號函及土地登記簿謄本九份在卷為憑（見本院卷第一一五至一三四頁），兩造亦無爭議（見本院卷第四○頁），足堪認定系爭土地並非旱地而屬建地。
㈡上訴人之父親陳瑞統與被上訴人所訂之耕地租約中，就系爭一○五－一號土地之記載為「一○五－一、建、面積○‧二○四三甲、內」，上開記載之真意，上訴人主張為「內字是指土地裡的一部份，當初契約成立時原只說裡面得一部份，但事實上由上訴人全部使用」；被上訴人則陳稱「係指三間房屋基地約七十平方公尺而言，被上訴人亦住在該房屋內，惟因事後就業之故而遷居，始遭上訴人佔用」等語（見本院卷第六四頁）。本院以為系爭土地上早於三十八年間即興建房屋（其建號為後寮段二六號，嗣後改為一二四四號建號），面積二百二十平方公尺，四十七年六月間因繼承而由被上訴人與訴外人 廖玉寶 取得所有權，此有被上訴人提出之建物登記簿謄本可按（見本院卷第七六、七七頁），上訴人對該謄本之真正不爭執（見本院卷第六四頁背面），而系爭租約係上訴人之父親於四十四年一月一日始簽訂，足見其於簽約時系爭土地上已有系爭建物存在，則上訴人主張系爭土地上之建物為其父親陳瑞統所建，至被上訴人所建之房屋基地非系爭土地云云，委無足採。另系爭土地及其上建物之所有權人除被上訴人外尚有訴外人廖玉寶，其應有部分為五分之一，被上訴人既非全部土地與房屋之所有權人亦無出租全部土地之情形，自無交付全部土地予上訴人之父親陳瑞統之可能，故上訴人主張雖然當時僅約定系爭土地內之一部份，然被上訴人事後全部全交付予上訴人使用，應非事實，堪認被上訴人主張上開記載係指系爭土地之一小部分而言為可採。
㈢上訴人代理人主張其每年支付一千一百四十一台斤之榖租係包含租約內所載「池」、「建」部分在內，並非按三七五之比例計算等語；與上訴人丙○○於本院審理中陳稱：租金比例係按三七五比例計算，但租金包含池塘、建地在內云云不同（見本院卷第六五頁）。茍依代理人所言租金非按三七五之比例計算，則與租約所載之「租率375/1000」不同，更與三七五減租條例之精神相違，故應以上訴人丙○○所稱租金比例係按三七五比例計算較為可採。至每年支付之一千一百四十一台斤租金，是否包含租約內所載「池」、「建」部分在內？本院以為耕地部分之租賃面積共為○．五七四六甲，依規定其收穫總量為三千零四十五台斤，承租人需付千分之三百七十五應為一千一百四十一台斤，顯然上訴人支付之租金並未包含租約所載之「池」、「建」部分，惟佃農係經濟上之弱者，其為耕作即需灌溉，且尚有工作後居住處所之問題，故耕地租佃亦有出租人無條件提供農舍予承租人使用之情形，此觀之耕地三七五減租條例第十二條規定即明；農舍既可無條件提供，則水源之共用，亦應可信。再，被上訴人之父親建造系爭房屋係為供家人居住，依社會經驗法則茍為照顧佃農而提供住處，亦不可能提供全部，否則豈非陷地主於無居住處所之窘境？上訴人亦始終無法舉證證明其就「池」、「建」部分有繳納租金之事實。從而，被上訴人主張系爭租約所載之「池」、「建」部分僅係為提供上訴人用水、居住而附帶提供者，系爭土地亦僅提供部分等情，亦可信實。
四、綜上所述，兩造就系爭土地應無租賃關係存在，上訴人是否有使用權源，應視上訴人承租之土地之租賃關係是否存在為依歸。又所謂耕地租佃乃指土地法所謂之耕地租用，即以自任耕作為目的，約定支付地租而使用他人之農地而言，而建地依土地法第二條第一類則屬供住宅、官署、機關、學校．．等用途之建築用地中之一種，非屬農地，自不待言。茍對於建地有租賃關係存在，亦無適用耕地三七五減租條例規定之餘地，故退步言之，縱使陳瑞統與被上訴人就系爭土地有租賃關係存在，上訴人亦因繼承而取得系爭土地之承租權，僅租賃關係繼續存在而已，上訴人並無依耕地三七五減租條例第六條及台灣省耕地租約登記辦法第四條第三款之規定，取得向出租人要求協同辦理承租人名義變更登記之權利，且亦無此必要。從而，上訴人訴請被上訴人協同就系爭土地辦理承租人名義變更登記為上訴人，並非有據，原審因而為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴意旨執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，無礙判決結果，故不予一一論述，併敘明之。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一前段，判決如主文。
中華民國八十九年六月二十八日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官蘇瑞華法官姜素娥右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年六月三十日
書記官黃美玉附錄：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格其經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任釋明之。
上訴人未依第一項、第二項規定委任訴訟代理人，或雖依第二項委任，法院認為不適當者，第二審法院應定其先命補正。逾期未補正亦未依第四百六十六條之二為聲請者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之。