裁判字號：臺灣桃園地方法院98年訴字第943號民事判決
裁判日期：民國98年12月03日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決98年度訴字第943號原告 吳云 祭祀公業法定代理人甲○訴訟代理人乙○○被告丙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○○段後厝小段四○地號（面積一三四一平方公尺）、四二地號（面積二九一四平方公尺）土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租約之承租人即被告與出租人即原告間因耕地租佃契約無效與終止租約之爭議，曾由原告申請調解，分別經桃園縣龜山鄉公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，因調處不成立，經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全宗可憑，核與耕地三七五減租條例第26條上開規定相符，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告自民國80年起將坐落桃園縣○○鄉○○○○段後厝小段
40、42地號2筆土地（下稱系爭40地號、系爭42地號土地）出租給被告父親 黃水根 及訴外人 黃長 、 黃益 、 黃春生 耕作，並分別成立龜山鄉龜公字第33號租約（下稱系爭第33號租約）及龜山鄉龜公字第47號租約（下稱第47號租約）。系爭第33號租約約定：系爭40地號土地其中面積1,341平方公尺、系爭42地號土地其中面積2,914平方公尺，交由黃水根耕作；另第47號租約則約定：系爭40地號土地其中面積1,341平方公尺、系爭42地號土地其中面積2,915平方公尺，交由黃長、黃益、黃春生耕作。嗣黃水根去世，系爭第33號租約由被告繼承並繼續承租。
㈡惟被告自95年間起違反系爭第33號租約第9條第2項約定，
有下列損害土地情事：⒈於農地上鋪設水泥，致使該區域無法繼續耕作；⒉未善盡農地管理責任，致使雜草叢生，造成農地荒蕪、地利減弱，並影響環境觀瞻；⒊未經同意，擅自於部分農地違建，致使農地可耕作面積變小。爰依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項主張系爭第33號租約無效及同條例第17條第1項第4款終止系爭第33號租約，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：附圖（桃園縣桃園地政事務所98年9月7日土地複丈成果圖）所示A部分伊有種植茶樹；B部分之道路並非伊鋪設，但開設道路時伊知情；C部分鐵皮屋並非伊所蓋，並曾為了鐵皮屋與黃益及其兒子 黃正益 訴訟，該鐵皮屋仍為黃益使用；D部分之水泥空地為黃長鋪設，伊父親黃水根請他搬走，現在還是留著；E部分伊種植菜園，並有養羊；F部分有種植果樹；上開部分皆為其分管使用之範圍等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、原告自民國80年起將系爭40地號、42地號土地出租給被告父親黃水根及訴外人黃長、黃益、黃春生耕作，並分別成立系爭第33號租約及第47號租約。系爭第33號租約約定：系爭40地號土地其中面積1,341平方公尺、系爭42地號土地其中面積2,914平方公尺，交由黃水根耕作；另第47號租約則約定：系爭40地號土地其中面積1,341平方公尺、系爭42地號土地其中面積2,915平方公尺，交由黃長、黃益、黃春生耕作。嗣黃水根去世，系爭第33號租約由被告繼承並繼續承租等情，有系爭第33號租約、桃園縣龜山鄉私有耕地租約附表、鄉（鎮、市、區）公所處理承租人申請續訂核定承租人續訂租約通知書（存根聯）、臺灣省桃園縣龜山鄉耕地租約登記簿附卷可稽（見本院卷第10-16頁），並為兩造所不爭執，堪認為真實。
四、原告主張被告於系爭40地號、42地號土地有鋪設水泥，致使該區域無法繼續耕作；未善盡農地管理責任，致使雜草叢生；未經同意，擅自於部分農地違建，致使農地可耕作面積變小等情，依法系爭第33號租約已無效或經原告合法終止，被告應返還土地。被告則以前詞資為抗辯。是本件爭點厥為：系爭第33號租約租賃之耕地是否有不自任耕作之情形？經查：
㈠按72年12月23日修正前耕地三七五減租條例第16條第1項規
定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；同條第2項並規定，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。所稱承租人「不自任耕作」，兼指轉租、故意不自任耕作，而擅自變更用途，或任由他人使用而未異議或為其他討回土地行為而言。72年12月23日修正後該條例第17條第1項始增列第4款規定：
耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形者，得終止之。乃對耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，始不在同條例第16條所稱之「不自任耕作」之列（最高法院87年度台上字第1378號判決意旨參照）。
再按所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；且依其規定之本旨推之，係指全部租約無效而言（最高法院80年台再字第15號、46年台上字第57號判例可資參照）。
㈡原告主張被告於系爭40地號、42地號土地有鋪設水泥，致使
該區域無法繼續耕作；未善盡農地管理責任，致使雜草叢生；未經同意，擅自於部分農地違建，致使農地可耕作面積變小等不自任耕作情形，業據其提出現場照片24張（見本院卷第41-47頁），並經本院現場勘驗：系爭40地號有樹木，但多為雜草叢生；系爭42地號有5隻羊，並種有芭蕉、鐵皮搭建房屋等情，有勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第86-87頁）。再依附圖所示：A部分現況為空地（地上物為樹木及雜草）、B部分現況為柏油道路、C部分現況為鐵皮建物（車庫）、D部分現況為水泥空地、E部分現況為菜園、F部分現況為果園等情（見本院卷92頁），可證B、C、D部分土地確有不自任耕作之情，且被告自承上開A、B、C、D、E、F土地均為其分管使用（見本院卷第110頁反面），可認被告於系爭40地號、42地號土地確有不自任耕作情形。㈢被告雖抗辯：前揭道路非伊鋪設、鐵皮屋非伊所蓋、水泥空
地亦非伊所鋪設云云。惟上開部分土地既為被告分管使用，則被告就上開部分土地自負管理之責，縱前揭道路、鐵皮屋及水泥空地非其所鋪設或搭蓋，亦應自行或請求原告協助排除不能耕作情事，而非容忍上揭情事繼續發生。被告雖表示就鐵皮屋部分曾與搭蓋者黃益及其兒子 黃正義 訴訟，惟依被告所言上開訴訟係於88年間提起，至今已逾10年，被告仍未拆除黃益等人違建之鐵皮屋，顯見被告並未積極排除不能耕作情事，況系爭40地號、42地號土地尚有柏油道路、水泥空地等變更用途情事，被告亦未異議或為其他追討行為，益證被告確有不自任耕作之情事。揆諸前揭說明，兩造系爭第33號租約不待原告終止即自被告不自任耕作時起，當然全部失其效力。
㈣系爭第33號租約並未具體約定被告承租系爭40地號、42地號
土地之位置，僅以面積表示被告承租範圍，而依附圖所示被告使用系爭40地號、42地號土地之面積分別為2,682平方公尺（A、B部分）、1,806平方公尺（C、D、E、F部分），與系爭第33號租約約定系爭40地號土地其中面積1,341平方公尺、系爭42地號土地其中面積2,914平方公尺交由被告承租未盡相符，又被告無法提出與其他承租人間之分管契約，無從確認附圖所示A、B、C、D、E、F為被告承租範圍。系爭第33號租約既已全部失其效力，原告自得依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，請求被告返還系爭40地號面積1,341平方公尺、系爭42地號土地面積2,914平方公尺之土地。
五、綜上所述，兩造間租賃關係自被告不自任耕作時起全部無效，原告請求被告返還系爭土地，即屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年12月3日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官陳振嘉法官郭俊德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年12月3日
書記官吳瓊英