裁判字號：臺灣臺中地方法院111年重訴字第197號民事判決
裁判日期：民國112年05月03日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣臺中地方法院民事判決111年度重訴字第197號原告即反訴被告 周艷 訴訟代理人 胡書瑜 律師複代理人 彭英翔 律師被告即反訴原告 陳美維 訴訟代理人 王志平 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國112年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訟送費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）緣兩造於民國110年11月23日簽立不動產買賣契約書，約定由原告將其坐落臺中市○○區○○段0000地號土地及其上門牌臺中市○○區○○○道0段0000號16樓之2建物，以總價新臺幣（下同）2,200萬元賣予被告，付款方式為110年11月23日給付簽約款220萬元、110年12月23日前給付第2期款220萬元、111年2月18日由被告辦理貸款以支付尾款即第4期尾款1,760萬元。後因被告告知其本需110年2月方能完成辦理貸款以支付尾款，惟因提早湊到錢，可以提前辦理貸款、提前支付尾款，並同意原告得就履約保證金中先行動撥495萬元及600萬元以供公司周轉，被告同時要求先行過戶，以保障交易安全，原告出於信任遂同意之。
（二）嗣原告將辦理移轉登記之相關文件交與代書助理 塗玉英 ，系爭房地即於110年12月22日移轉登記至被告名下，而被告同意動撥之第1筆款項495萬元，亦於110年12月22日經由履保專戶轉入原告指定帳戶，原告並經由訴外人 于彥梅 於同日向被告及代書詢問第2筆動撥款項600萬元何時得以撥款，經代書 陳振德 及其助理塗玉英表示須待下週始得撥款。詎料，被告於取得系爭房地之所有權後，即一再推諉、不願簽署動撥書，並於110年12月30日告知提早貸款會多算2個月利息而不願配合辦理對保借款手續，更要求原告提前交屋，超出先前合意之範疇，且至今仍不願簽署撥款書，導致原告無法順利完成系爭買賣契約，系爭房地亦遭移轉。被告於過戶後拖延長達3週拒絕付款及簽署動撥單，甚至 仲介 曾找過被告要求盡快撥付貸款及同意補貼提前貸款所衍生之利息，亦未獲置理。
（三）本件被告既曾同意原告得就尾款部分先行動撥600萬元，而本件特約地政士陳振德亦在兩造達成合意後，於110年12月22日將系爭房地所有權移轉登記予被告，則被告自應簽署動撥書及按系爭不動產買賣契約第4條第2項之規定，於產權移轉完成3個工作日內即最遲應於110年12月27日（不計假日110年12月25、26日）將尾款核撥存匯入履保專戶，然被告遲未將款項匯入，亦拒絕簽署撥款委託書，同意原告動撥600萬元。而原告既已於111年1月6日以存證信函催告要求被告於7日內付款，被告於111年1月7日收受後仍拒絕履行，則系爭契約已經原告於111年1月13日合法解除。退步言，原告於111年1月20日亦有委由律師以律師函及存證信函告知被告其行為確屬違約，則系爭契約至遲於111年1月21日亦經原告合法解除。
（四）綜上所述，原告爰依民法第254條規定及系爭契約第5條第7項、第10條第2項約定，於111年1月13日向被告合法解除系爭契約後，依民法第259條第1款規定及系爭契約第10條第2項約定，請求被告返還系爭房地，及自被告未依約撥付尾款之翌日110年12月28日起至原告解約之日111年1月13日止共17日，依尾款金額1,760萬元按萬分之2計算，給付懲罰性違約金59,840元（計算式：17,600,000元×2/10000×17日＝59,840元）。並聲明：⑴被告應將系爭房地所有權移轉登記於原告；⑵被告應給付原告違約金59,840元；⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）兩造於110年11月23日簽署不動產買賣契約書，並約定如契約書所載付款方式，惟被告並未於110年12月21日同意原告可自履約保證專戶先行自尾款中動撥600萬元，且系爭房地於過戶前即因原告為塗銷其上原有之第二、三順位抵押權設定，而先行動撥履約保證專戶內之495萬元款項，並由本件特約地政士陳振德提議將系爭房地提前過戶予被告作為保障，被告基於交易之順暢方同意配合辦理，並非係為核貸之需求。又本件被告於110年12月11日即於貸款之星展銀行辦理對保手續並簽訂貸款契約書，根本不需要先將系爭房地辦理過戶，方可進行貸款程序。
（二）被告貸款之星展銀行於110年12月23日即告知代書陳振德須於110年12月24日撥款清償系爭房地第一順位抵押權並塗銷，貸款金額扣除清償抵押權債務後之餘額再撥入本件履約保證專戶內，並應同時設定第一順位抵押權予星展銀行，被告遂請求原告提供第一順位抵押權之台新銀行代償專戶資訊（含帳號及應清償金額）予星展銀行，惟原告竟要求星展銀行應將貸款金額全數先撥入履約保證專戶，其再自行由履約保證專戶內動支款項去清償，而不顧一般房屋交易慣例及雙方契約之約定，致雙方交易無法進行，並非被告違約。
（三）被告並無允諾原告同意動撥600萬元之事，且斯時履約保證專戶內之款項亦不足600萬元，不可能超額動撥。原告主張其有提出台新銀行代償帳號予代書助理塗玉英，惟其提供之時間為110年12月29日，早逾被告110年12月24日之請求提供期日；再者，原告除應提供相關代償帳戶外，仍需協助照會台新銀行，惟原告並未為相關協力，方使本件買賣無法繼續履行；可見原告雖有提供台新銀行貸款帳號，但並未提供應清償之金額，致使本件交易無法進行，實已違反系爭契約第5條第9項之約定。
（四）原告遲不願提供系爭房地第一順位抵押權銀行之詳細應清償金額，供被告貸款之星展銀行撥款清償，致本件交易無法續行，迭經兩造仲介、代書及雙方存證信函往來，原告仍執意不配合，反指被告有違約情事而主張解約，甚至於111年3月4日要求被告除雙方約定之價款外，應再給付140萬元之房屋漲價所生差價方願意配合履約，顯見原告並無履約之誠意，更無交易之誠信。是本件並非因被告違約致交易無法進行，反係原告不願依照契約及交易慣例提供債務明細資料，故原告主張解除契約並請求給付違約金為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院所為之判斷：
（一）原告主張兩造於110年11月23日簽訂「不動產買賣契約書」，約定由原告將其坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（權利範圍100000分之399）及其上5006建號門牌臺中市○○區○○○道0段0000號16樓之2建物（權利範圍全部）出售予被告，總價2,200萬元；兩造並簽訂「不動產買賣價金履約保證申請書」，共同委任 泛太建 築經理股份有限公司（下稱泛太建經）辦理買賣價金履約保證及由泛太建經將價金信託於第一商業銀行名下信託專戶之交易管理認證事宜，及共同授權特約地政士陳振德辦理買賣標的產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、稅費繳交、貸款申辦、償還作業及點交、簽署結案單並通知泛太建經等相關事宜；被告已於110年11月23日給付第1期款（即簽約款）220萬元、於110年12月23日給付第2期款（即備證用印款）220萬元，剩餘第4期款（即尾款）1,760萬元，於111年2月18日向金融機構辦理貸款以支付，而系爭房地已於110年12月22日辦理移轉登記予被告等情，業據提出不動產買賣契約書（見本院卷第29至39頁）、不動產買賣價金履約保證申請書（見本院卷第39至42頁）、不動產買賣價金履約保證證書（見本院卷第45至46頁）、土地及建物所有權狀（見本院卷第49至51頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第367至369頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷第371至373頁）為證，被告對此亦不爭執，應堪信為真正。
（二）而就原告主張兩造間於110年12月21日有合意，被告同意原告得自存匯入第一銀行信託專戶泛太建經之履約保證專戶之尾款中動撥600萬元等情，則經被告否認屬實，並以前詞置辯。查：
1、依據系爭房地買賣實際參與者即房地產仲介 顏祖旭 、特約地政士陳振德代書、代書助理塗玉英、仲介店長 林新偉 、原告配偶 謝文卿 、仲介主任 王少圻 等人下列之證述：
⑴證人即房地產仲介顏祖旭於本院審理中證稱：伊是賣方即
原告委任之仲介，本件標的原本有三胎抵押權設定，後來原告有先塗銷一筆中租迪和之設定，之後在被告匯入第1筆款項至履約保證專戶後，還有塗銷一筆私人設定，接著進入以系爭標的向銀行辦理貸款之程序，過程主要是由原告先生謝文卿在處理，當時原告與謝文卿有在過戶前要求動撥第2筆款，並要求被告提前請銀行撥款，伊聽代書助理塗玉英轉述被告有同意動撥，並表示為了交易安全，要求先辦過戶；兩造原本約定111年2月底交屋，後來被告提前進履保，系爭房地過戶後，被告希望依照合約在撥付尾款後7天內完成交屋手續，但原告提到新房還沒整理好，且之前沒有承諾要提前交屋，不同意被告要求；買賣雙方對於提前付款及提前交屋，最終沒有達成協議等語（見本院卷第242至247頁）。
⑵證人即代書陳振德於本院審理中證稱：兩造間之不動產買
賣契約是委任伊處理，系爭房地有設定第二、三順位抵押權，當初原告有先行動撥履保專戶內部分尾款之需求，目的係為塗銷第二、三順位抵押權所需，當初 伊有 提議先過戶給被告，就同意原告先行動撥履保專戶內之款項；過戶時，被告貸款銀行就接著要設定抵押，伊聽助理塗玉英講原告好像要先還自己銀行貸款，被告原先不同意，因為還沒交屋，最後協調被告銀行要還原告銀行時，原告不肯提供銀行貸款帳號，兩造僵持；原告有於110年12月底動撥1筆快500萬元款項去清償私設抵押權債務；被告銀行設定第二順位抵押權，就會代為清償原告之第一順位抵押權銀行，等塗銷第一順位抵押權後，才會將剩餘款項撥入履保專戶，所以被告貸款銀行不會同意依原告要求將全部款項撥入履保專戶等語（見本院卷第247至250頁）。
⑶證人即代書助理塗玉英於本院審理中證稱：伊知道有動撥5
00萬元還原告私人抵押設定之事，當初代書陳振德有跟雙方協調，如果原告希望先行償還私人設定抵押之500萬元債務，為保雙方權益，應該要先過戶，經雙方同意才辦理過戶；過戶後，就從履保專戶動撥500萬元款項來清償私人債務之設定，之後謝文卿在未交屋之情況下，還要再動撥1筆款項，但被告不同意；後來有通知原告要把貸款部分清償台新銀行，但原告一直不提供台新銀行還款帳號，所以還不了款；顏祖旭於110年12月31日雖有傳謝文卿之台新銀行個人帳號，但我們需要的是台新銀行還款帳號及解款行，這要本人才能查詢；兩造就原告要求先行動用履保帳戶內之部分款項，未達成協議，以致後續無法進行；當初伊有跟謝文卿說，履保專戶內當下沒有錢，無法給他動用，必須要等星展銀行代償台新銀行債務之後，星展銀行才會將餘款撥入履保專戶內，後續原告並未配合；系爭房地提前過戶之原因，係要還原告之私人設定抵押債務500萬元，由買方匯入之簽約款及用印款動撥等語（見本院卷第251至255頁）。
⑷證人即仲介店長林新偉於本院審理中證稱：因當初簽約時
沒有談到要出幾次款，所以原告配偶謝文卿於1個月後要求第2次出款，雙方就有爭議；當時被告有同意提前過戶即出第2次款，但此部分是塗玉英轉述，伊及業務並沒有親自聽聞，沒有證據可以證明被告有同意先行動撥款項供謝文卿周轉使用，而非作為塗銷抵押債權之用；就伊所知，賣方有提供第一順位抵押權台新銀行代償帳戶，應該是謝文卿提供給代書或我們業務；111年1月14日雙方進行協調會，伊有在場，當時陳振德地政士要求賣方履行提供清償帳號之義務，謝文卿確實有於110年12月29日提供台新銀行房貸代償帳號，但伊沒有跟銀行證實，因為要清償不只要有帳戶，還要有111年1月14日當日清償金額，要麻煩賣方親自去問，因涉及個資法無法代問等語（見本院卷第479至484頁）。⑸證人即原告配偶謝文卿於本院審理中證稱：出售系爭房地
時，因伊公司有600萬元資金需求，代書表示 黃顯洲 部分投資設定500萬元之債務不先清償，金流會有問題，所以就依照他們的意思，於簽約後幾天，先行動撥500萬元以清償，於簽約一個月後，伊口頭提出動撥600萬元之要求，當時仲介公司老闆、買方仲介、賣方仲介、代書及代書助理都在場，後續代書助理塗玉英、仲介顏祖旭及仲介老闆林新偉都有跟伊講過被告同意第2筆動撥；之後，被告貸款之星展銀行有打電話給伊貸款之台新銀行表示要塗銷抵押權設定，台新銀行就詢問伊，伊表示只要動撥600萬元就可以塗銷；伊提供給仲介顏祖旭之債務金額是台新銀行傳給伊，伊再傳給顏祖旭，伊自己沒去問過；系爭房地買賣價金為2200萬元，當時台新銀行貸款餘額接近900萬元，要求動撥1100萬元，買方有同意先行動撥；伊係於過戶前提出要動撥第2筆款，當時被告沒有異議，但為求保障要求先行過戶，按理代書跟仲介要先簽動撥單然後再過戶，但代書跟仲介都沒有做動撥單，且過戶前沒有講好要先交屋，被告於過戶後突然要求7天內要搬出系爭房地，伊表示至少要給伊1個月的時間，結果被告就不動撥，也不簽核貸等語（見本院卷第484至488頁）。
⑹證人即仲介主任王少圻於本院審理中證稱：伊是本件被告
銷售經紀人，參與帶看、協商價格、簽約、出現問題後協助協商等部分，簽約當下謝文卿有提到要動撥這件事，但沒有提到次數，當天在談動撥金額時，沒有提到明確數字；塗玉英於110年12月16日有傳工作流程至LINE群組給我們成交群組，提及本案兩造於110年12月16日辦理過戶手續（大約7個工作天），完成後辦理賣方代償手續，私人塗銷、銀行塗銷流程；關於何時付款，原本是依契約內容為準，後續變動都是代書或代書助理協調；過戶是代書或代書助理與被告做溝通，本來第二、三順位貸款，原告說要自己償還，後續如果順利償還，被告會讓他動撥，結果第二順位原告無法自行償還，也要由被告自備款項來代償，此部分經過我們協商後，被告也同意，才會簽動撥單撥款清償第二順位貸款，後來原告又要求動撥第二次款，雙方沒有共識，本件交易就卡住；被告提出要先過戶之要求，係代書基於交易安全所提出，在前開工作流程中就有提及，至於雙方有無達成合意要過戶，伊不清楚等語（見本院卷第489至491頁）。
⑺由此可知，兩造間確實有就系爭房地達成先行辦理過戶後
先行動撥履保專戶內買賣價款之合意，故原告主張被告違約先行過戶云云，即屬無據。
2、而就兩造間關於系爭房地過戶後同意先行動撥之款項金額及撥款次數，依據前開證人之證述及參酌代書助理塗玉英於110年12月22日之對話內容（見本院卷第189頁），足認泛太建經有依兩造協議，於110年12月22日自第一銀行履保專戶動支價款495萬元轉入原告指定帳戶，並於110年12月23日塗銷民間私人設定抵押權（即黃顯洲之抵押債權），故被告先前同意動撥之款項，確係作為清償訴外人黃顯洲之抵押債權使用。再依仲介主任王少圻所提出之群組對話紀錄（見本院卷第511頁）所示，代書助理塗玉英於110年12月16日即表示110年12月16日辦理過戶手續，大約7個工作天，完成後辦理代償手續，塗銷私人抵押債權及銀行抵押債權等情，更可知悉被告原先於系爭房地過戶後所同意原告動撥之第一筆款項495萬元，係用供清償及塗銷訴外人黃顯洲之第二順位抵押債權之用。至於，原告配偶謝文卿後續欲供其公司周轉使用之第二筆動撥款600萬元，兩造有無達成合意部分，依據證人即代書陳振德、代書助理塗玉英、仲介店長林新偉、仲介主任王少圻之證述可知，被告對於原告該筆動撥款之要求，提出提前交屋之條件，原告無法接受，以致兩造間關於提前撥款及提前交屋無法達成共識；證人即仲介顏祖旭、原告配偶謝文卿雖證稱被告有同意該筆動撥，然證人謝文卿為原告之配偶，且為該筆動撥款之實際需用者，本身即有利害關係，而證人顏祖旭就被告有同意動撥600萬元之事，並非親身見聞，僅係聽塗玉英轉述（見本院卷第245頁），證人即代書助理塗玉英既於本院明確證稱被告並未同意動撥第二筆款600萬元之情， 佐以 ，系爭房地上本即數筆抵押債權之設定，原告須藉由被告向銀行貸款之買賣價款用以清償塗銷，則在此情況下，被告在系爭房地原有設定之抵押權未全部代償塗銷前，自無可能同意原告先行撥用履保專戶內之買賣價款，依此推論，被告當無可能在系爭房地之第一順位抵押權（即台新銀行房貸債務）經其貸款銀行代償後塗銷前，同意原告在未提前交屋之前提下即行撥用履保專戶之部分價款，故證人顏祖旭、謝文卿就此部分之證述，尚難資為有利於原告之事證。
3、另就證人即原告配偶謝文卿公司副總于彥梅雖於本院審理中到庭證稱於110年12月23日上午與代書陳振德及其助理塗玉英相約前往辦理系爭房地之過戶及塗銷黃顯洲抵押權設定時，有向代書陳振德及助理塗玉英確認動撥該筆600萬元款項之事（見本院卷第447至452頁），然證人于彥梅亦明確證稱關於動撥款項、提早過戶等都是董事長謝文卿自己去談，其都係聽聞謝文卿轉述之情（見本院卷第450頁），則證人于彥梅對於兩造間有無同意原告於交屋前另行動撥取用該筆600萬元款項之情，既未親自見聞或參與，其所為證述，自無從資為有利於原告之事證。再就證人即仲介店長林新偉雖於本院審理中亦有證稱被告有同意提前過戶即同意第二次撥款之情（見本院卷第479至484頁），然證人林新偉亦證稱其係店長不會與客人接觸，都是由店內之業務與客人接觸（見本院卷479頁），對於被告有同意第二次撥款部分，係代書助理塗玉英所轉述，其與業務並未親自聽聞（見本院卷第480頁），關於動撥所述部分，係業務顏祖旭所轉知（見本院卷第481頁）等情，則證人林新偉對於兩造間關於第二次動撥相關事宜，既係聽聞自代書助理塗玉英及仲介顏祖旭所轉述，並未親自見聞或在場參與，復與證人塗玉英此部分之證述歧異，自無從資為有利於原告之事證。
4、矧以，系爭房地前於107年10月30日設定第一順位最高限額抵押權1,320萬元予台新銀行；又於109年6月20日設定第二順位抵押權600萬元予訴外人黃顯洲；復於110年9月29日設定抵押權600萬元予中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司），並於110年12月10日拋棄該抵押權登記；其後於110年12月22日以買賣為登記原因移轉登記予被告，並經被告貸款之星展銀行於110年12月22日設定最高限額抵押權2,045萬元；嗣於110年12月23日以清償債務為原因塗銷其上黃顯洲之抵押權設定等情，此有土地登記第一類謄本（見本院卷第367至369頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷第371至373頁）、臺中市地籍異動索引（見本院卷第375至381頁）在卷可稽；由此可知，系爭房地買賣成立時，其上確有台新銀行之第一順位抵押權、黃顯洲之第二順位抵押權待清償塗銷。
5、而依系爭不動產買賣契約書第5條第2項約定：「賣方原有抵押權設定之未清償債務，雙方同意依下列方式辦理：買方以買賣標的向貸款金融機構貸款來代償前述未清償債務，並以該代償款來抵付尾款及塗銷原抵押權。」（見本院卷第33頁），原告既無能力自行清償系爭房地上之抵押債權，僅能依據前開約定，由被告以系爭房地向星展銀行貸款以代償第一、二順位之抵押債權。又依系爭不動產買賣契約書第5條第9項：「賣方就買賣標的已設定抵押權或有其他債務負擔者，應協助特約地政士或泛太建經查詢及確認有關之債務明細，並配合於債務受償3日內提供清償證明文件。」、第10項：「買方就買賣標的所設定或負擔之債務，若須以買方所給付之價金或買方向金融機構所申辦之貸款配合清償者，應於完成產權移轉登記後辦理，否則概由賣方於完稅前自行理清。」之約定（見本院卷第34頁），由此可知，原告就系爭房地所設定之抵押債務，須以被告所給付之價金及向星展銀行申辦之貸款配合清償，即應於完成所有權移轉登記後始行辦理，故尚難以原告同意被告於110年12月22日辦理系爭房地之所有權移轉登記，即予推認兩造有合意讓原告配偶謝文卿動撥該筆600萬元款項以供其公司周轉使用之情。
6、至於，原告雖另行提出兩造於111年1月13日之協商對話內容（見本院卷第177至187頁）及被告與原告配偶謝文卿於111年3月2日之對話錄音譯文（見本院卷第307頁），據以主張被告有同意原告動撥600萬元之情，然細譯前開對話內容，均係謝文卿單方指稱被告有答應動撥600萬元之情，但被告及代書陳振德並未明確回應確有同意原告自履保專戶內另行動撥600萬元之情，其等僅係表明系爭房地尚有先順位抵押權未經清償塗銷，不可能同意動撥之要求，則由前開對話內容，亦無從認定兩造間確有動撥該筆600萬元之合意存在。是以，原告主張兩造間有動撥第二筆款項600萬元之合意，被告違約未簽動撥即過戶云云，即屬無據，要難採信。
（三）再就原告主張被告未依系爭不動產買賣契約約定之期限給付系爭房地買賣價金尾款，系爭契約業經原告於111年1月13日合法解除等情，亦經被告否認屬實，並以前詞置辯。
查：
1、按系爭不動產買賣契約書第4條第2項關於第4期款尾款1,760萬元之付款方式，第2款約定：「若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，買方應於產權移轉登記完成後3個工作日內核撥匯入履保專戶（若有須代清償賣方之債務者，就代清償後之餘額屬買賣價款之部分亦同）。」；第5條關於產權移轉及貸款作業，第2項約定：「買方以買賣標的向貸款金融機構貸款來代償前述未清償債務，並以該代償款來抵付尾款及塗銷原抵押權。」（見本院卷第33頁）。是以，兩造間就提前撥款、提前交屋既無法達成共識，即應回歸系爭不動產買賣契約書之約定。而系爭房地既經兩造合意於110年12月22日辦理所有權移轉登記予被告，則被告依系爭契約第4條第2項之約定，固應於產權移轉登記完成後3個工作日內（即110年12月27日），將尾款1,760萬元於代清償原告台新銀行房屋貸款債務後之餘額，核撥匯入履保專戶。
2、惟按系爭不動產買賣契約書第5條第9項約定：「賣方就買賣標的已設定抵押權或有其他債務負擔者，應協助特約地政士或泛太建經查詢及確認有關之債務明細，並配合於債務受償3日內提供清償證明文件。」、第10項約定：「賣方就買賣標的所設定或負擔之債務，若須以買方所給付之價金或買方向金融機構所申辦之貸款配合清償者，應於完成產權移轉登記後辦理，否則概由賣方於完稅前自行理清。」（見本院卷第34頁），由此可知，系爭房地因有銀行房貸及私人借貸等債務已設定抵押權，賣方即原告負有協助本件特約地政士即陳振德代書或泛太建經查詢及確認有關債務明細之協力義務。然：⑴依據代書助理塗玉英與仲介顏祖旭於110年12月29日之LINE
對話紀錄（見本院卷第309頁），仲介顏祖旭固有於110年12月29日12時31分傳送「還台新房貸帳號：台新北台中分行00000000000000，餘額0000000左右，聯系方式：00-00000000＃8731張’S」之訊息予塗玉英；而前開帳號，經向台新銀行查證結果，確實為原告配偶謝文卿以系爭房地向台新銀行申辦房屋貸款之清償帳號，此有台新國際商業銀行111年7月28日台新作文字第11126024號函（見本院卷第315頁）在卷可稽；又謝文卿以系爭房地向台新銀行抵押貸款之債務餘額，截至110年12月29日止，係9,507,125元，此有台新國際商業銀行111年9月26日台新作文字第11133776號函暨檢送之帳戶還款明細查詢、房屋抵押借款借據暨約定書、動撥申請書、他項權利證明書、土地建築改良物抵押權設定契約書、土地建築改良物抵押權設定契約書及其他約定事項、台新銀行房屋貸款及信用貸款申請書、客戶資產明細報告書等相關資料（見本院卷第391至436頁）在卷可稽。
⑵惟依據①證人即原告配偶謝文卿於本院審理中證稱：「（問
：你提供給仲介顏祖旭之債務金額是如何來的？）當時買方的銀行是星展銀行，星展銀行打電話給我貸款的台新銀行，說他們要塗銷，台新銀行問我可不可以塗銷，我說只要動撥600萬元給我，就可以塗銷，那個金額是台新銀行傳給我的，我再傳給顏祖旭，我自己沒去問過。」等語（見本院卷第485頁）、②證人即房地產仲介顏祖旭於本院審理中證稱：謝文卿有於110年12月29日中午12點半提供台新銀行代償帳號給伊，伊再於當天12點31分轉傳給塗玉英；後來因為被告不同意動撥，賣方謝文卿認為買方違約，後來也不願意再提供代償帳戶等語（見本院卷第246頁），及③證人即仲介店長林新偉於本院審理中證稱：謝文卿確實有於110年12月29日提供台新銀行房貸代償帳號，但伊沒有跟銀行證實；111年1月13日協調時被告及地政士一直要求原告提供代償帳號，係因為要清償不只要有帳號，還要有當日清償金額，所以還是要麻煩原告親自去問，此涉及個資法無法代問等語（見本院卷第482至483頁）。⑶佐以，證人顏祖旭於本院審理中證稱：謝文卿要求動撥第2
筆款，並要求被告提前請銀行撥款，辦理過後之後，被告不讓銀行撥款，要求必須在7天內辦理交屋才同意撥款，原告不同意並主張被告違約，我們有從中協調，伊和店長林新偉於110年12月30日到謝文卿辦公室，提出我們公司去借200萬元等語（見本院卷第243頁），及證人林新偉於本院審理中證稱：這是我們仲介提議的，但最後我們資金籌措不到，有跟謝文卿講明沒有辦法提供等語（見本院卷第482頁）；對照代書助理塗玉英與原告配偶謝文卿間之對話紀錄（見本院卷第53至59、387頁）：①塗玉英於111年1月3日稱：「謝先生你好，仲介那邊要去借200萬，在麻煩你通融一點時間，這星期會準備好匯款， 謝謝 您」，謝文卿回：「他們跟我說今天匯。請他們信守諾言。買方也請她們要付台新房貸52315」（見本院卷第56頁）；②謝文卿於111年1月4日稱：「賣一間房子，買方不付錢。仲介及代書一點辦法都沒有。說出去；真的笑死人。」，塗玉英回：「我有在跟代書講這件事，他今天會和仲介討論」（見本院卷第57頁）；③塗玉英於111年1月7日稱：「買方通知我們1/10撥尾款代償台新，需要你撥00-000000000-0000請台新結算數字，謝謝」、「他們要本人才能照會還款金額」，謝文卿回：「請不要再傳錯誤訊息。買方及代書您們都違約。銀行尚未沒清償你們卻已過戶完成。而且未付款項。其他事宜交我律師處理。」（見本院卷第387頁）等情。
⑷而原告及謝文卿於仲介公司無法順利籌措200萬元出借後，
因公司員工幫忙借得480萬元應急後（見本院卷第487頁），即主張被告違約未於系爭房地過戶後5日內完成付款及點交，遂於111年1月6日寄發存證信函催告，要求被告應於7日內給付尾款及點交，逾期即解除系爭契約，此有原告寄送予被告之存證信函（見本院卷第279頁）在卷為憑。被告於111年1月7日收受前開存證信函後，即於同日通知星展銀行於111年1月10日匯款，而代書助理塗玉英亦於同日以LINE通知原告配偶謝文卿111年1月10日可以撥尾款代償，請謝文卿以借款本人之身分向台新銀行照會及結算代償債務餘額，以便星展銀行進行後續債務代償程序，惟經塗玉英於111年1月8日轉知被告，原告及謝文卿均不願配合，以致星展銀行無法於111年1月10日撥款代償；被告另於111年1月10日寄發存證信函通知原告配合，嗣因兩造於同日相約於111年1月13日見面協調後續，協調結果仍無共識；被告復於111年2月14日委由律師發函通知原告提供代償帳號，亦不獲原告及謝文卿置理，以致被告貸款銀行無法辦理代償，亦無從將代償後之餘額核撥匯入本件履保專戶；此有中華郵政掛號郵件收件回執及投遞明細（見本院卷第281至282頁）、買方LINE群組之對話紀錄（見本院卷第335至337頁）、塗玉英與謝文卿間之LINE對話紀錄（見本院卷第189、387頁）、星展銀行與被告間之LINE對話紀錄（見本院卷第389頁）、被告寄送予原告之存證信函（見本院卷第191至198頁）、兩造協商對話錄音檔及譯文（見本院卷第177至187頁）、律師函（見本院卷第231至235頁）在卷為憑。
⑸依此可知，謝文卿雖有於系爭房地所有權移轉登記辦妥後
之110年12月29日將台新銀行提供之房貸清償帳號、債務餘額及聯絡電話等訊息傳送予仲介顏祖旭轉知代書助理塗玉英，然謝文卿並未同意被告貸款銀行可逕向台新銀行清償後塗銷系爭房地上之抵押權設定，而係提出以被告同意撥款600萬元款項為條件始同意塗銷，後續謝文卿更因無法接受被告要求提前交屋否則不同意其動撥該筆600萬元，而未曾向台新銀行確認被告欲代償日之實際債務餘額，以利被告貸款銀行辦理代償塗銷；期間雖經仲介公司於110年12月30日提議由其籌措200萬元借予謝文卿周轉，然因籌措未果，則兩造間就系爭房地買賣所生之權利義務關係，即應回歸系爭房地買賣契約之約定。是以，在兩造對於動撥600萬元及提前交屋無法達成共識之前提下，被告自無可能通知其貸款之星展銀行代償前述台新銀行未清償債務，及依約將代償後之餘款匯入履保專戶內。
⑹況且，依據代書助理塗玉英與原告配偶謝文卿間之對話紀
錄（見本院卷第58至59、387頁）：塗玉英於111年1月28日有傳送「協議動支價款同意書」，其中有以手寫加註第5項：「双方合意，賣方於111年2月28日交屋，若未於上述日期交屋，應依原買賣契約第9條第8項及第10條第1項規定負契約之責」，並詢問：「請問有無要增加的條款？你的律師有通知建經公司，說你這邊同意給還款的數字，清償後賣方也同意撥款，如上是動撥單，若你OK，雙方在約簽名，謝謝」，謝文卿回覆：「是先簽撥款才過戶，現在是過戶了才簽撥款單都已經違約了」；佐以，證人即仲介店長林新偉於本院審理中證稱：111年1月14日雙方進行協調會，伊有在場，當時陳振德地政士要求賣方履行提供清償帳號之義務，謝文卿確實有於110年12月29日提供台新銀行房貸代償帳號，但伊沒有跟銀行證實，因為要清償不只要有帳戶，還要有111年1月14日當日清償金額，要麻煩賣方親自去問，因涉及個資法無法代問等語（見本院卷第829至483頁），亦可知悉，系爭房地無法於產權移轉登記完成後將代清償被告債務後之餘額即尾款，按期核撥存匯入履保專戶，係因原告及謝文卿不願配合向台新銀行照會及提供應代償債務具體金額所致。
⑺至於，本件原告雖主張被告違約未先簽動撥即辦理過戶部
分，然依據證人即代書陳振德證稱：「當初我有提議先過戶給被告。」等語（見本院卷第248頁）、證人即代書助理 塗玉英證 稱：「當初代書有跟雙方協調，如果原告希望先行償還私人設定之500萬元債務，為保雙方權益，應該要先行辦理不動產之過戶，雙方都有同意，所以才辦理過戶。」等語（見本院卷第251頁）、證人即謝文卿公司副總于彥梅證稱：「我當下也曾經問過為何要這麼快辦理過戶，他（指謝文卿）說已經談好了，要提早動撥那600萬元，所以要提早過戶。」等語（見本院卷第447頁），即可確認系爭房地辦理所有權移轉登記係經兩造同意而為，且系爭房地辦畢所有權移轉登記予被告後，被告確實有同意動撥495萬元款項用以清償原告及其配偶謝文卿對訴外人黃顯洲之抵押債務，故原告此部分主張，亦屬無據。
⑻從而，本件被告無法於111年1月7日收受前開存證信函後7
日內，將代償台新銀行房貸債務後之餘額核撥匯入本件保專戶，係因原告及其配偶謝文卿不願配合向台新銀行照會及結算代償債務餘額所致，則被告就遲延給付系爭房地買賣尾款價金，尚難謂有何可歸責之事由可言。是以，原告主張被告未依系爭契約第4條第2項、第5條第9項、第10項之約定，於系爭房地移轉登記完成後3個工作日內，將代清償後之餘額核撥匯入本件履保專戶，爰依系爭契約第5條第7項、第10條第2項、民法第254條之規定，以被告遲延給付為由，主張解除系爭房地買賣契約，並依契約解除後之回復原狀請求權，請求被告應將系爭房地移轉登記予原告，並依系爭契約第10條第2項約定，請求被告給付自110年12月28日起至111年1月13日止共17日，按系爭房地買賣總價款1,760萬元以萬分之2計算之違約金59,840元，即屬無據。
（四）綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約第10條第2項之約定及民法第259條第1款契約解除後之回復原狀請求權，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記於原告，並應給付原告違約金59,840元，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、程序部分：
（一）按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人，提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。又按該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號民事裁定要旨參照）。查：
1、本件原告係以被告未依約給付第四期款，主張解除系爭房地之買賣契約，請求被告應將系爭房地移轉登記於原告並給付違約金59,840元，被告則抗辯係因原告不配合照會其貸款銀行提供代償帳號及債務餘額以致被告貸款銀行無法代償及撥款等情，並於本訴言詞辯論終結前之111年5月17日具狀對原告提起反訴（見本院卷第159頁），以被告違約不願提供債務明細為由，亦主張解除系爭房地之買賣契約，請求原告應返還被告已付價款496萬元及必要費用94,913元，並給付違約金496萬元及懲罰性違約金54,560元。
2、核本件反訴與本訴所主張之權利，均係基於兩造間就系爭房地所簽訂之同一買賣契約而來，兩者間之法律關係既屬同一，當然具有牽連關係，是本訴被告即反訴原告提起本件反訴，應予准許。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限：民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查：反訴原告原聲明係請求：「反訴原告應給付反訴被告10,069,473元，及自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第159頁），嗣於111年8月17日具狀追加其於111年6月24日繳納之房屋稅款7,974元，並將前開聲明變更為：
「反訴原告應給付反訴被告10,077,447元，及其中10,069,473元自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，其餘7,974元自民事綜合辯論意旨狀暨反訴追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第159頁）。
」。核反訴原告前開所為之變更，係基於同一請求之基礎事實，擴張應受判決事項之聲明，既與前開規定相符，應予准許。
二、反訴原告主張：
（一）反訴被告遲不願提供系爭房地第一順位抵押權銀行之代償帳號，供反訴原告貸款之星展銀行撥款清償，致本件交易無法續行，迭經兩造仲介、特約地政士及兩造存證信函往來，反訴被告仍執意不願配合，反指反訴原告有違約情事，欲主張解除契約，且於111年3月4日要求反訴原告除原約定之價款外，應再給付140萬元之房屋漲價所生差價，方願意配合履約，顯見反訴被告並無履約之誠意，更無交易之誠信，是反訴原告僅得依民法第254條、第259條第2款規定及系爭契約第10條第1項約定，主張解除契約，並請求原告回復原狀、給付懲罰性違約金及相關賠償。
（二）反訴原告業已支付買賣價金496萬元及支出必要費用102,887元（即印花稅2,669元、契稅85,644元、履保費6,600元、111年度房屋稅7,974元），是反訴被告應依系爭契約第10條第1項約定，返還已支付買賣價金496萬元及前開必要費用102,887元，並給付按已付之同額價款計算之違約金496萬元，另就反訴被告違約之日即111年1月14日（見本院卷第240頁）起至反訴原告解約之日即111年2月17日止，計有55日，給付懲罰性違約金54,560元，合計10,077,447元。
（三）綜上所述，反訴原告爰依民法第254條規定解除系爭契約後，依民法第259條第2款規定及系爭契約第10條第1項約定，請求：⑴反訴被告應給付反訴原告10,077,447元，及其中10,069,473元部分，應自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其餘7,974元部分，應自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵反訴原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、反訴被告抗辯：
（一）反訴被告於111年1月6日即以存證信函催告反訴原告於7日內付款，並宣告逾期即解除契約，惟反訴原告於111年1月7日收受後仍拒絕履行，是系爭買賣契約之合法解除時間應為111年1月13日。反訴被告並於111年1月20日委由律師發函告知反訴原告其行為確屬違約且已經合法解除契約，反訴原告已於111年1月21日收受該律師函及存證信函。是系爭契約應於111年1月13日已由反訴被告合法解除，至遲亦於111年1月21日由反訴被告合法解除。
（二）再觀兩造於仲介公司協商之錄影及譯文，細譯對話脈絡，反訴被告對於曾答應動撥600萬元之事實均承認，顯見反訴原告確實曾同意得就尾款部分中先行動撥600萬元，故反訴原告既然同意反訴被告提前動撥600萬元尾款之要求，而本件特約地政士亦在兩造達成該合意後，將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告，則反訴原告自應簽署動撥單，及按系爭契約第4條第2項約定，於產權移轉完成3個工作日內核撥存匯入履保專戶，然反訴原告至今仍不願意簽署動撥單，亦未將款項匯入，顯見反訴原告有違約之情事。。
（三）反訴被告已於110年12月29日委由21世紀不動產之營業員顏祖旭將台新銀行代償帳戶之資訊告知反訴原告，顯見反訴被告在111年1月14日兩造協商之前，即已將代償帳戶之資訊告知反訴原告，反訴原告竟主張係因反訴被告不願提供代償帳號而違約，將本件紛爭歸咎於反訴被告，實令反訴被告難以理解。在產權過戶完成之情況下，買方即應於約定時間將價金尾款匯入履保專戶，縱使有須代償賣方之債務者亦同，對此，系爭契約第4條第2項付款方式中亦有明訂。進言之，反訴原告應同時負有「代償賣方債務之義務」及「將餘額款項匯入履保專戶之義務」，反訴原告既已取得支付尾款之貸款，亦取得代償帳戶之資訊，顯有辦法在產權移轉後3日內代償反訴被告債務，並就扣除代償款項之餘額匯入履保專戶，然反訴原告至今仍拒不履行，顯見反訴原告確有違約之事實。
（四）據上，反訴原告既有前開違約之情事，則反訴被告自得依照民法債務不履行之規定合法解除契約。系爭契約既經反訴被告於111年1月13日合法解除，反訴原告主張於111年2月17日向反訴被告解除契約並請求返還價金及違約金，顯無理由。並聲明：⑴反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院所為之判斷：
（一）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；民法第254條、第258條第1項分別定有明文。又按給付遲延可分為有給付有確定期限與給付無確定期限之別，前者自期限屆滿時起，債務人負遲延責任（民法第229條第1項）；後者經債權人催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任（同條第2項），又前次催告定有期限者，自期限屆滿時起，負遲延責任（同條第3項）。是以，給付無確定期限者，於定期催告不於期限內履行時，得解除契約，換言之，需於期限屆滿不履行時，再為解除契約之意思表示，並非於期限屆滿，契約當然解除。
（二）本件反訴原告前於111年2月14日委由大登法律事務所 張秀瑜 律師代為發函，向反訴被告催告於111年2月17日前提供系爭房地上設定第一順位抵押權銀行（即台新銀行）之代償帳號，並表示「逾期不理，本律師將代理陳美維女士解除系爭買賣合約…。」，固有大登法律事務所111年2月14日(111) 大登瑞 法字第18號函（見本院卷第231至234頁）、中華郵政掛號郵件收件回執（見本院卷第235頁）在卷可稽，惟本件係屬給付無確定期限者，該律師函並未同時表明反訴被告逾期限內不履行不另通知即予解除契約，而依系爭不動產買賣契約書第10條第1項「賣方若違反本契約應履行之義務時，…倘經買方定7日以上期限催告改善仍不履行時，買方除得逕行解除本契約…。」之約定，亦僅約定限期催告後得逕行解約，並未約定該契約逾期後即自動解除，不另為解除契約之意思表示，故反訴被告未於期限內履行，僅視為違約，反訴原告仍應為解除契約之意思表示始為合法。反訴原告於111年2月14日寄送前開律師函予反訴被告收受後，反訴被告並未於期限內即111年2月17日前履行，而反訴原告或其斯時委任之律師亦未另為解除契約之意思表示，自難認兩造間就系爭房地之買賣契約已因限期催告期滿而自動解除。是以，反訴原告主張兩造間之系爭房地買賣契約已111年2月17日經合法解除云云，即屬無據。
（三）綜上所述，系爭不動產買賣契約既未經反訴原告合法解除，則反訴原告主張系爭契約已經解除，據以請求反訴被告返還已支付之價金496萬元、已支出之印花稅2,669元、契稅85,644元、履保費6,600元、房屋稅7,974元等必要費用合計102,887元，及違約金496萬元、懲罰性違約金54,560元，合計10,077,447元，即屬無據，要難准許。從而，反訴原告基於契約解除後之回復原狀請求權及系爭契約第10條第1項之約定，請求反訴被告給付10,077,447元，及其中10,069,473元部分，應自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其餘7,974元部分，應自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。本件反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年5月3日
民事第六庭法官巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年5月3日
書記官楊家印