裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第542號民事判決
裁判日期：民國98年05月27日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第542號原告丙○○被告丁○○
信義房屋仲介股份有限公司上一人法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間減少價金事件，本院於中華民國98年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其於民國94年10月12日經由被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋），向被告丁○○購買門牌號碼臺北縣新店市○○路○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋）及其基地即台北縣新店市○○段三城湖小段第887之27號土地，惟其於97年初拆除2樓裝潢天花板，始發現鋼筋外露且斷裂等瑕疵，因被告出售及仲介系爭房屋時並未告知上開重大瑕疵，顯係被告刻意隱瞞，致其須支付高額修復費用新臺幣（下同）113萬1,000元，並造成伊因冗長訴訟過程而無法正常工作，受有10萬元之精神損失。爰依民法第359條規定及內政部頒定不動產定型化契約條款第6條第4項約定，請求被告連帶給付其中100萬元等情，並聲明：㈠被告應連帶給付100萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）被告丁○○部分：其係與原告及被告信義房屋之仲介即訴外人 吳勝哲 在系爭房屋現場洽談買賣事宜，原告知悉系爭房屋為老舊房屋，並目視觀察二樓屋頂有漏水及二樓陽台有鋼筋外露情形，上開瑕疵在交易當時已存在，且為原告所知悉事項，雙方並言明依系爭房屋現狀交屋，伊並無故意隱瞞瑕疵情事，再者，原告既於97年元月初即知瑕疵，惟原告遲至97年10月始提起本件訴訟，其減少價金請求權已罹於6個月短期時效等語，資為抗辯。
（二）被告信義房屋部分：原告在買受系爭房屋時，已知悉系爭房屋有鋼筋外露之瑕疵情形，且該瑕疵載明於原告與被告丁○○簽訂之不動產買賣合約書內（下稱系爭買賣契約），並約定現況交屋。依一般交易習慣，原告發現系爭瑕疵，應會立即向被告反應，焉有經過近1年之時間，始以系爭瑕疵重大要求賠償。又原告對仲業業者主張瑕疵擔保價金減少請求權，顯屬無據，況伊未與原告簽訂內政部頒的不動產定型化契約，原告報此請求伊與被告丁○○負連帶賠償，實無理由等語，資為抗辯。
（三）並均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張其於94年10月12日經由被告信義房屋仲介向被告丁○○購買系爭房屋及其基地，總價300萬元，原告依約繳付全部價金，於94年10月31日辦妥所有權移轉登記，有不動產買賣合約書及系爭房屋權狀各1件在卷可參（詳本院卷第25至28頁、第33頁、第34頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。本件爭點為：（一）原告在購屋時是否知悉系爭房屋瑕疵之存在？被告有無刻意隱瞞瑕疵之情事？（二）原告有無怠於將系爭房屋瑕疵通知被告？又原告主張物之瑕疵價金減少請求權，是否罹於6個月之除斥期間？
四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣，因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文；又買受人於契約成立時，知其物有民法第354條所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，亦為民法第355條第1項所明定。
五、原告主張被告於出售系爭房屋時明知該屋況有重大瑕疵仍刻意隱瞞，則為被告所否認，並辯稱原告於買受系爭房屋時已知該屋之瑕疵，並於系爭契約中載明瑕疵且約定現況交屋等語。經查：
（一）原告與被告丁○○所簽訂之系爭買賣契約第16條其他約定事項附註第八款約定：「本物件因外牆有鋼筋鏽蝕外露之情形，故簽約時需申請氯離子檢測，訂金暫存信義房屋，待確認氯離子檢測之平均值在0.6公斤/立方公尺（含）以下，始得辦理過戶；若檢測值在該值以上，除買賣雙方另有約定外，買賣雙方同意無條件解除契約；收訂前請確認金融機構貸款條件」等語，且於同條第二項明文氯離子檢測細節，有系爭買賣契約在卷可憑（詳本院卷第27頁背面）。雖該附註係記載本物件「外牆」有鋼筋鏽蝕外露之情形，然依卷附系爭房屋照片（詳本院卷第68、69頁）所示，系爭房屋係外牆與天花板、屋頂均相連之加強磚造透天厝，依一般社會大眾購屋常態，原告應於買受系爭房屋時，即因系爭房屋外牆有鋼筋鏽蝕外露之情形而懷疑系爭房整體包括相連之天花板、屋頂亦有鋼筋鏽蝕外露之情形，可能為海砂屋，兩造始約定申請氯離子檢測，並約定待檢測通過之後始得辦理過戶。系爭房屋已辦理過戶，復為原告所不爭執，堪認系爭房屋已通過氯離子檢測，則依常理推斷，原告於締結系爭買賣契約時不可能不知系爭房屋有鋼筋鏽蝕外露之情狀，顯見原告主張其於購屋時不知系爭房屋有鋼筋鏽蝕外露之瑕疵，被告刻意隱瞞瑕疵云云，顯不足採，被告抗辯原告時明知系爭房屋有上開瑕疵仍與被告丁○○簽訂系爭買賣契約等語，堪予採信。
（二）再原告自承其於97年初拆除系爭房屋2樓裝潢天花板而發現鋼筋外露且斷裂等瑕疵，卻在未聯絡上被告丁○○與被告信義房屋之情況下，逕自重新裝潢等情（詳本院98年5月15日言詞辯論筆錄），衡諸被告信義房屋為股票公開發行公司，即使原告一時無法聯絡上被告丁○○，豈有可能無法聯絡被告信義公司人員前往系爭房屋瞭解？而逕自裝潢，並遲於97年10月31日始提起本件訴訟？顯與常情不符，益徵原告所述殊不足採。
（三）原告雖另主張依內政部頒定不動產定型化契約條款第6條第4項規定，被告信義房屋未盡誠實告知義務應負損害賠償責任云云，然如前所述，原告時明知系爭房屋有上開鋼筋鏽蝕外露之瑕疵仍與被告丁○○簽訂系爭買賣契約，即不可諉稱經紀人員未盡誠實告知義務，被告信義房屋自不負不動產定型化契約條款第6條第4項所規定之責任。
六、綜上所述，原告於買受系爭房屋前，即已知悉系爭房屋有鋼筋鏽蝕外露之瑕疵存在，仍與被告丁○○簽訂系爭買賣契約，依前揭民法第355條第1項規定，被告丁○○不負瑕疵擔保責任，被告信義房屋之經紀人員亦已盡誠實告知義務。從而，原告主張其買受之系爭房屋有瑕疵，依民法第359條及內政部頒定不動產定型化契約條款第6條第4項規定請求被告連帶給付100萬元，即無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依附，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年5月27日
民事第二庭法官黃雅芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年5月27日
書記官高秋芬