臺灣高等法院95年度上字第166號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院95年上字第166號民事判決

裁判日期：民國95年04月26日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決95年度上字第166號上訴人甲○○訴訟代理人 趙國生 律師複代理人 謝尚修 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 游朝義 律師
吳孟勳 律師乙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國94年12月20日臺灣臺北地方法院93年度訴字第1577號第一審判決提起上訴，本院於95年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分及假執行部分均廢棄。
㈡駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行。
㈢第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
㈣如受不利益判決，上訴人願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：本件房屋租賃契約自88年9月26日起，應適用修正前民法第425條規定，系爭租約對房屋受讓人繼續存在。
三、證據：援用原審提出者為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人與原審同案被告 張慶榮 、訴外人 賴木寅 間就系爭房屋訂立之租賃契約，係通謀虛偽所訂立，應屬無效。
㈡上訴人於原審提出之本票影本未見正本，被上訴人否認其真
正；提出支票6紙之提示付款人非上訴人，顯見該支票與上訴人無關，不足作為上訴人對張慶榮、賴木寅有借款債權之證明；上訴人提出之參與分配聲明狀及本票准許強制執行之民事裁定，在未證明原因債權前，依票據無因性原則，未能遽認上訴人對張慶榮有借款債權存在。
三、證據：援用原審提出者為證。
丙、本院依職權調閱臺灣臺北地方法院92年度執甲字第10355號拍賣抵押物強制執行事件案卷。
理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國93年3月1日獲台灣台北地方法院民事執行處核發門牌號碼台北市○○區○○街○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地之權利移轉證書，取得系爭房屋之所有權，惟上訴人目前仍占有系爭房屋。上訴人雖辯稱伊於88年9月26日曾與原審另一被告張慶榮（下稱張慶榮）及訴外人賴木寅（下稱賴木寅）就系爭房屋訂有租賃契約（下稱系爭租約），並非無權占有云云。惟張慶榮於88年10月5日即系爭租約訂立後曾親立切結書，保證系爭房屋於提供設定抵押權之時（88年10月1日）確無任何租賃關係存在，上訴人亦未能證明其對張慶榮、賴木寅確有借款債權存在，及以租金抵償借款之必要與真意，另賴木寅至91年9月17日方取得系爭房屋所有權，何以於88年9月26日即與當時之所有權人即張慶榮共任系爭房屋之出租人？依系爭租約第10條及第11條約定租賃所得稅由張慶榮及賴木寅負擔，惟依稅捐機關函覆表示 查無渠 等3人之租金申報或租金支出紀錄，顯見系爭租約並非真正。又系爭房屋及車位之管理費均由張慶榮繳交，並無上訴人之繳費紀錄，且自91年10月份起至92年3月份更被系爭房屋之管理委員會認定為空屋，故管理費折半計算，可認該期間並無居住之事實。綜上所述，系爭租約顯非真實，應係為規避強制執行而通謀虛偽所訂立，依民法第87條第1項本文之規定，應屬無效。從而上訴人無權占有被上訴人所有之系爭房屋，被上訴人自得依民法第767條規定及不當得利、侵權行為之法律關係，並參酌最高法院61年台上字第1695號、67年台上字第3622號之判例要旨，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，及自被上訴人取得系爭房屋所有權之日（93年3月1日）起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月連帶返還伊相當於租金之不當得利或賠償所受相當於租金之損害（選擇合併，請求法院擇一判決）。又依土地法第97條之規定，被上訴人得向上訴人請求系爭房屋及其坐落基地申報總價年息10％作為每年之損害金，而系爭房屋之課稅現值為新台幣（下同）634,100元，坐落基地之申報地價為每平方公尺43,120元，故上訴人應給付予被上訴人之每月損害金為：11,793元，計算式為：[634100＋（43120×347×522/10000）]×10％÷12=11793，等語。並聲明：㈠上訴人與張慶榮應自門牌號碼為台北市○○區○○街○○○號5樓之房屋遷出，並將上開房屋騰空返還被上訴人；㈡上訴人應自民國93年3月1日起至返還前項房屋之日止，與張慶榮按月連帶給付被上訴人新台幣11,793元。
二、上訴人則以：伊確實於88年9月底即進住系爭房屋迄今，且管委會業已重新認定系爭房屋係有人居住。張慶榮書立切結書為其個人行為，與伊無關，張慶榮亦未曾告知切結書之內容，伊對此全不知情。再者，切結書之效力亦僅限於得否除去租賃關係，而可依無租賃狀態續予拍賣執行而已，在未經法院以裁判除去租賃權之前，並不影響租賃關係存在。又張慶榮及賴木寅因開設公司欠缺資金而陸續向伊借款至訂立系爭租約之時，已積欠200萬元，並於日後仍陸續向伊借款。
伊除以系爭租約之租金抵償借款外，並曾以其他借款之憑證查封拍賣張慶榮所有之房地，足證伊與張慶榮及賴木寅間確有借貸關係。系爭租約訂立當時之房屋登記名義人雖僅張慶榮1人，惟實際上係由張慶榮及賴木寅共同出資購買系爭房屋，由於伊對此情形知其梗概，為避免日後發生爭議，故要求渠等2人共同訂立系爭租約，況賴木寅為出租人亦不影響租賃契約之效力。又租金憑單開立與否，與系爭租約是否真正無關，且伊並無實際支付租金，而係全數由對出租人之債權中扣抵清償，出租人亦無任何所得，自毋庸申報租金所得或支出，至於房屋及車位管理費應由何人支付，本非租賃契約必要之點，縱約定由出租人負擔，亦無違反交易習慣，系爭租約簽訂日期為88年9月26日，係於89年5月5日民法債編修正條文施行之前，自不應適用修正後民法第425條第2項規定，系爭租約應對被上訴人繼續有效等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：㈠原法院92年度執字第10355號拍賣抵押物強制執行事件所拍
賣之不動產，由被上訴人拍定，並於93年3月1日收受原法院民事執行處發給「台北市○○區○○街○○○號5樓」房屋之權利移轉證明書，取得該房屋之所有權（見原審卷㈠第11頁）。
㈡系爭房屋於88年10月2日完成抵押權設定登記（見原審卷㈠第25頁至第28頁）。
㈢張慶榮於88年10月5日親立切結書予系爭房屋之抵押權人即
訴外人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行），切結內容為：「提供抵押之不動產於提供設定抵押權之時，確無任何租賃關係存在」（見原審卷㈠第24頁）。陽信銀行於88年9月18日調查系爭房屋使用狀況之結果為：「本建物現正買賣過戶中，借款人（即張慶榮）擬於裝潢後自住使用」（見原審卷㈠第115頁）。
㈣88年9月間即系爭租約訂立時之房屋所有權人為張慶榮，嗣
後於91年9月17日將系爭房屋所有權移轉予賴木寅（見原審卷㈠第25頁至第28頁）。
㈤張慶榮曾於91年8月1日簽發面額15萬元及30萬元之支票各乙
紙、於91年8月10日簽發面額6萬元之支票乙紙、於91年8月15日及26日分別簽發面額均為20萬元之支票各乙紙、於91年8月29日簽發23萬元之支票乙紙，上開支票6紙經提示後均遭票據交換所退票（見原審卷㈠第60頁至第71頁）。
㈥上訴人曾就張慶榮於91年7月10日所簽發面額為80萬元之本
票聲請本票准許強制執行，並取得執行名義（見原審卷㈠第72頁至第75頁）。
㈦系爭房屋及車位之管理費，至91年9月份為止，均由張慶榮
繳納（見原審卷㈠第162頁、第163頁，原審卷㈡第27頁背面）。
㈧上訴人及張慶榮、賴木寅自89年度迄今，均未曾就系爭房屋
申報租金所得或支出（國稅局函覆，見原審卷㈠第136頁至第140頁）。
㈨陽信銀行於92年3月28日聲請拍賣系爭房屋。
㈩系爭房屋拍賣公告關於使用情形記明：「點交否：不點交。
一、債務人賴木寅出租予甲○○，租期自民國八十八年九月二十六日至債務全部清償為止（債務貳佰萬元，每月抵付一萬元）。」（見本院卷第54頁至第55頁）。
上訴人目前仍占有系爭房屋。
四、兩造爭執之事項：系爭房屋之租賃關係是否存在？
五、查系爭房屋原為張慶榮所有，於91年9月17日移轉所有權予賴木寅，嗣後被上訴人向臺灣臺北地方法院標得並於93年3月1日領得權利移轉證書取得所有權，惟為上訴人占有使用迄今，仍未搬遷等情，據被上訴人提出不動產權利移轉證書為證，並經原法院勘驗屬實。可以認為真正。
六、次查上訴人於92年9月4日系爭房屋拍賣抵押物強制執行案件調查中陳稱：「（問：景後街房子向誰承租的？）向賴木寅及張慶榮租，他二人各營水果行，一家在新店市，一家在秀朗橋，開水果行，二人負債才會向我借貸，於88年9月借貸的，房子所有權人為張慶榮，因其二人均有欠我錢，我向其二人分別租賃時，二人各有異議，所以後來才以二人名義承租。‧‧‧因其二人欠我錢500多萬，我貪便宜，才向他們租屋，後張慶榮欠賴木寅錢才又賣於賴木寅，因其營水果大盤生意往來金額龐大。」（見原審卷㈠第84頁至第85頁），張慶榮則於原審證稱：「當初要向姓吳的買景後街122號5樓房屋時，因為現金不夠，所以向甲○○借200萬元，是在88年左右，是我和賴木寅共同向甲○○借錢，但是只有我代表簽本票。」、「（提示被證一本票問是否借款時開給甲○○的票？）我借款時開給甲○○的票，就是這張沒錯。借錢時同時簽的。我是88年7月2日向他借的錢。甲○○是拿現金過來的，‧‧‧」（見原審卷㈡第24頁背面至第26頁）。就借貸之原因、金額及時間，兩人陳述不相符合。再查上訴人雖提出張慶榮所簽發，到期日為88年7月2日，面額200萬元，未載受款人之本票1紙以為系爭租約欲抵扣之借款債權之憑證，但未據上訴人提出原本，被上訴人否認其真正，上訴人未立證證明，是該本票不能作為上訴人與張慶榮、賴木寅間有借貸關係存在之認定。又上訴人提出張慶榮於91年8月1日、91年8月10日、91年8月15日、91年8月26日、91年8月29日分別簽發面額15萬元、30萬元、6萬元、20萬元、20萬元、23萬元支票6紙，金額共114萬元，與系爭租約第5條所欲抵扣之200萬元債務，兩者金額不同，顯非同一債務，亦不能證明系爭租約抵付之200萬元債權債務確實存在。則以上訴人 主張伊 與張慶榮、賴木寅間是有200萬元債之關係存在，用以供作系爭租約抵付之用云云，自不可採。
七、上訴人確實於88年9月底即進住系爭房屋迄今，與原審94年11月7日履勘結果相符。上訴人主張管理委員會嗣後業已重新認定系爭房屋係有人居住；房屋及車位管理費應由何人支付，本非租賃契約必要之點，縱約定仍由出租人負擔，亦無違反交易習慣，出租人等對上訴人逾期還款在前，受惠通融分期清償在後，焉會厚顏要求承租人即上訴人另行負擔系爭房屋之管理費及停車費用之理等語。惟查：
㈠證人張慶榮於原審稱：「‧‧‧房子買來一、二個月之後，
甲○○就去住二、三個月。之後甲○○就不知道去哪裡了，我沒有看到他。」、「（問：甲○○走了之後，房子如何處理？）甲○○走了之後，我住進去，是88年9、10月住進去，我住了三年。後來生意失敗，就跑路了。跑路之後，房子我就沒有管了。‧‧‧」、「（問：房子過戶給賴木寅時，誰住在裡面？）那時我跑路不在。甲○○那時也沒有住在裡面。房子有我家人我母親和我弟弟、弟媳和妹妹及二位姪子住在裡面。他們一直住到何時我不知道，但他們沒有住到房子被拍賣。拍賣前就搬走了。他們因為我跑路而搬走。甲○○有無再搬進去，我不知道，我想應該有。房子以前有繳管理費，繳到何時我不清楚，管理費是半年繳的，應該是6000多元，確切金額我忘記了。都是我繳的。甲○○居住期間和我家人居住期間也是我繳的。我跑路之後沒有繳。」、「（問：為何一開始就將房子給甲○○住？）他沒有馬上住。隔了多久進去住忘記了。」（見原審卷㈡第25頁背面、第26頁背面、第27頁至同頁背面），又系爭房屋及車位之管理費由張慶榮繳納至91年9月份，為兩造所不爭執，與上開張慶榮有關居住於系爭房屋之陳述互為對照，則系爭房屋於88年9、10月底即由張慶榮及其家人居住使用至91年，上訴人於上開期間並未居住於系爭房屋是實。
㈡由系爭租約第9條：「印花稅各自負責，房屋之稅捐由甲方
負擔，乙方（甲○○）水電費、大樓管理費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」、第2條：「本租賃期限經甲乙雙方洽訂為不定期租賃自民國88年9月26日起至債務全部清償為止。」、第5條：「乙方於訂約時債務總額為新台幣：貳佰萬元正，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後歸還欠款。」等約定觀之，系爭租約係約定上訴人繳納管理費，與張慶榮繳納管理費至91年9月之實際情形不符，上訴人謂出租人焉會厚顏要求上訴人另行負擔系爭房屋管理費及停車費用云云，洵不足採。上訴人又謂租約係由他人代筆，其事後向張慶榮、賴木寅表示由出租人負擔管理費等語，與上開張慶榮陳述伊居住於系爭房屋之情形不合，不可採信。是張慶榮自88年9、10月底居住系爭房屋至91年間，未由上訴人居住使用，雙方顯無履行系爭租約以租金抵付200萬元債務之意思。
㈢原審勘驗系爭房屋使用情形，勘驗筆錄內載：「當事人主張
：㈠被告（即上訴人）訴訟代理人趙國生律師：目前只有甲○○居住在系爭房屋裡，張慶榮不住在這裡，而 陳忠琪 是甲○○的朋友，甲○○這幾天回南部，是他叫陳忠琪暫時住在這裡。㈡陳忠琪（Z000000000）：我是從10月25日或26日開始住在這裡，是甲○○因到南部，讓我暫住在這裡，我預定住到找到房子為止，我大概只借住幾天而已」（原審卷㈡第77頁至第78頁）；另系爭房屋之管理委員會就系爭房屋之管理費應收款明細中，關於91年10月至92年3月，其備註欄記載：空戶（以$20/坪計），其後關於期數92年4月至92年9月、92年10月至92年12月、93年1月至93年6月、93年7月至93年12月之備註欄位之記載空白（原審卷㈠第164頁至第165頁），均不能證明上訴人有持續居住於系爭房屋之事實，因此上訴人與張慶榮及賴木寅間訂立系爭租約，並無以租金抵付債務之意思甚明。
八、系爭租約之出租人除當時房屋所有權人張慶榮外，尚以非房屋所有權人、亦非具有其他權限使用房屋之人賴木寅為共同出租人，且以租約中第2條：「本租賃期限經甲乙雙方洽訂為不定期租賃自民國88年9月26日起至債務全部清償為止」、第3條；「租金每個月以新台幣壹萬元正抵付。」等約定觀之，上訴人請求賴木寅共任出租人簽訂系爭租約，與出租人多以所有權人為主之常情不合。系爭租約以每月1萬元抵付200萬元債務，換算租賃期限長達16年以上，其自始即約定為不定期租賃與社會常情不合；且上訴人與張慶榮、賴木寅約定以租金抵付債務，卻未約定各人應抵付債務之比例，亦與常理有違。上訴人雖稱賴木寅有實際出資購買系爭房屋，亦積欠上訴人相當金額無力償還，以出租系爭房屋予上訴人之方式清償債務云云，惟上訴人未證明賴木寅確有出資購買系爭房屋，亦未證明賴木寅積欠其債務，是上訴人所辯，不足採信。
九、綜上所述，上訴人未能舉證證明其與張慶榮及賴木寅之間確實存在200萬元債務可供租金抵付；且上訴人未持續居住於系爭房屋，則上訴人與出租人張慶榮、賴木寅非有租賃系爭房屋，以租金抵扣債務之意思甚明，又系爭租約之內容多處與常理不合，顯見系爭租約非實在，應係上訴人與張慶榮、賴木寅通謀虛偽而為意思表示所訂定，則系爭租約為無效。系爭租約既屬無效，則無另論本件是否有買賣不破租賃原則適用之必要。
十、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；被上訴人與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，由上訴人拍定取得權利移轉證書，則自是時起被上訴人繼續占有房屋，自屬侵害上訴人之房屋所有權，上訴人對於無權占有該房屋之被上訴人，非不得請求賠償相當於租金之損害金。民法第184條第1項前段明文規定，最高法院67年台上字第3622號判例要旨可參。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項復有明文。系爭租約既因通謀虛偽意思表示而無效，揆諸上開說明，上訴人占有系爭房屋，即無法律上正當權源，其行為已侵害被上訴人之所有權，致被上訴人受有系爭房屋無法使用收益之財產上損害，被上訴人自得依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人負損害賠償責任。而相當於租金之損害賠償金額之計算，須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益等情事以為決定。查系爭房屋為鋼筋混凝土造14層樓建築物之第5層樓，房屋前為臺北市○○街道路，附近主要交通工具為聯營公車，土地使用分區編定係屬第三種商業區，距市場約200公尺，距學校約700公尺，生活機能尚可，有台企資產鑑定顧問有限公司報告書節本可參（見原審卷㈡第72頁之後），原審綜合上情，認為上訴人無權占有系爭房屋，被上訴人所受相當於租金之損害，以系爭房屋及其座落基地申報地價年息6％作為每年之損害金為適當，系爭房屋之課稅現值為634,100元，座落基地之申報地價為每平方公尺43,12
0元，有被上訴人提出之房屋稅單影本及座落土地之登記謄本各1件在卷足稽（見原審卷㈠第29頁、第25頁），則上訴人應給付予被上訴人每月之損害金為7,076元，計算式為：[634100＋（43120×347×522/10000）]×6％÷12＝7076（元以下四捨五入），可以認定。
十一、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。原審以上訴人占用系爭房屋固屬無據，惟審酌上訴人返還房屋非立時可就，需有稍長之時間始克履行等情，就有關其返還房屋部分，酌定其履行期間為叁個月，核無不合。
十二、上訴人與張慶榮、賴木寅之間並無200萬元借款債權存在，上訴人亦未繼續、長期使用系爭房屋，是上訴人與張慶榮、賴木寅間訂立系爭租約，顯非有以租金抵扣借款債權之意思，應屬通謀而為虛偽意思表示，上訴人主張其有200萬借款債權存在，並自88年9月系爭租約訂立時即已進住迄今以租金抵扣上開債權，顯非事實，上訴人既未定有租約或其他正當權源而使用系爭房屋，為無權占有，則被上訴人本於所有權人地位請求上訴人遷讓房屋並賠償相當於租金之損害，自屬有據。
十三、按民法第425條規定於89年5月5日修正為：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟法律之適用不溯及既往，且民法債編施行法就修正民法第425條規定並無特別規定溯及於修正前為適用（最高法院92年台上字第2135號判決參照）。查系爭租約訂立於88年9月26日，係在上開條文修正施行日之前，應適用修正前之民法第425條第1項買賣不破租賃原則，而非受修正後之第425條第2項規定之限制：未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者不適用買賣不破租賃原則。
十四、據上論結，被上訴人主張上訴人與張慶榮、賴木寅間通謀而為虛偽意思表示訂立系爭租約，應屬無效，可以採信，上訴人辯其對張慶榮、賴木寅有200萬元債務，系爭租約係為抵扣債務云云，為不可採。被上訴人主張依民法第767條請求上訴人遷讓返還房屋，及第179條或第184條第1項前段請求上訴人自93年3月1日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之損害，為有理由，應予准許。原審判命上訴人返還房屋，按月給付7,076元，駁回被上訴人超出上開准許部分，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國95年4月26日
民事第二庭審判長法官吳謙仁
法官蘇瑞華法官李瓊蔭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年4月28日
書記官王才生附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。